Дело № 3а-186/17

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

29 июня 2017 г. г.Красногорск

Московской области 

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.,

при секретаре Коньшиной А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью,

у с т а н о в и л :

ФИО1, 14 декабря 2016 года обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости.

В обоснование требований истец ссылается на то, что кадастровая стоимость участков категория земель земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, площадью 52287 кв. метров, с кадастровым номером 50:07:0010504:219 площадью 4321 кв. метров, с кадастровым номером 50:07:0010504:223 площадью 3305 кв. метров, с кадастровым номером 50:07:0010504:218 площадью 13339 кв. метров, с кадастровым номером 50:07:0010504:214 площадью 1978 кв. метров, кадастровым номером 50:07:0010504:216 площадью 50000 кв. метров, с кадастровым номером 50:07:0010504:10, расположенных по адресу: Московская область, Волоколамский район, территория ЗАО «Теряевское» значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает права на уплату справедливо установленных налогов. В качестве доказательства размера рыночной стоимости представляет отчет №021215/03-О/1 об оценке подготовленный оценщиком ООО «КСК». 

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержал заявленные требования, полагал, что представленный отчет об оценке отражает действительную величину рыночной стоимости объектов недвижимости. С заключением судебной экспертизы не согласился, полагал, что экспертом отобраны объекты аналоги не в Волоколамском районе Московской области в связи с чем, объекты-аналоги считает не сопоставимыми с объектами оценки; необоснованно введены корректировки на водоем, отсутствует корректировка на близость объектов к лесному массиву; допущена ошибка при расчете суммарной корректировки. По мнению представителя административного истца, стоимость определенная экспертом не может быть применена в качестве рыночной стоимости.

Представитель Министерства имущественных отношений МО ФИО3 указал, что не возражает против заявленных требований административного истца по установлению кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости определенной в экспертном заключении, что будет направлено на установление экономически обоснованной налоговой базы по земельному налогу. Учитывая, что отчет, представленный административным истцом, имеет нарушения, которые отражаются на итоговой величине рыночной стоимости объектов, полагал, что определенная оценщиком рыночная стоимость не может быть установлена в качестве новой кадастровой стоимости объектов. 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, и Министерство экологии природопользования Московской области, администрация с/п Теряевское Волоколамского района МО в суд представителей не направили. Извещены. 

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, в связи, с чем на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав представителя административного истца, заслушав эксперта, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, находит требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат шесть земельных участков категория земель земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, площадью 52287 кв. метров, с кадастровым номером 50:07:0010504:219 площадью 4321 кв. метров, с кадастровым номером 50:07:0010504:223 площадью 3305 кв. метров, с кадастровым номером 50:07:0010504:218 площадью 13339 кв. метров, с кадастровым номером 50:07:0010504:214 площадью 1978 кв. метров, кадастровым номером 50:07:0010504:216 площадью 50000 кв. метров, с кадастровым номером 50:07:0010504:10, расположенных по адресу: Московская область, Волоколамский район, территория ЗАО «Теряевское». 

Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по МО, о чем представлены свидетельства.

Министерством экологии и природопользования Московской области в ноябре 2013 года утверждены результаты очередной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Московской области, проведенной по состоянию на 01 января 2013 года. Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке земель формировался по состоянию на 01 января 2013 года. 

Из справок о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость объектов определена по состоянию на 01 января 2013 года.

С определенной кадастровой стоимостью административный истец выражает не согласие, в подтверждение позиции с целью установления рыночной стоимости участков административным истцом представлен отчет №021215/03-О/1 об оценке подготовленные оценщиком ООО «КСК», согласно которого оценщиком определена итоговая величина рыночной стоимости участков с кадастровыми номерами 50:07:0010504:219, 50:07:0010504:223, 50:07:0010504:218, 50:07:0010504:214, 50:07:0010504:216, 50:07:0010504:10 в размере 29 896 000.00 рублей.

Пункт 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации гласит, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Согласно статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 

Статья 57 Конституции Российской Федерации гласит, что каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.

Согласно пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации от 05.08.2000 N 117-ФЗ (далее НК РФ) физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Согласно статьи 390 НК РФ, налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)». Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. 

Согласно пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Удовлетворяя заявленные требования суд, учитывает, что правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 поименованного Закона за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями ст. 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

В ходе рассмотрения дела Министерством имущественных отношений Московской области предоставлены письменные объяснения, согласно которых, министерством проанализирован представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости участков на предмет соответствия нормам законодательства, регулирующим оценочную деятельность, и выявлены нарушения, которые могли повлиять на итоговую величину установленной в отчете рыночной стоимости объектов. 

Судом в ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного ответчика по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная, в том числе на проверку отчета об оценке. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «ИОЛА.Объективная оценка» ФИО4.

Судом получено заключение эксперта №СЭ-102/17 от 20 апреля 2017 года, в котором эксперт пришел к выводу, что отчет №021215/03-О/1 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленный оценщиком ООО «КСК» не соответствуют законодательству об оценочной деятельности, определенная в нем рыночная стоимость не отражает действительную рыночную стоимость участков.

Экспертом определена рыночная стоимость, которая на дату определения кадастровой стоимости составила земельного участка с кадастровым номером 50:07:0010504:219 в размере 13 948 504.00рублей; земельного участка с кадастровым номером 50:07:0010504:223 в размере 1 999 857.00 рублей; участка с кадастровым номером 50:07:0010504:218 в размере 1 529 629.00рублей; земельного участка с кадастровым номером 50:07:0010504:214, в размере 3 655 880.00рублей; земельного участка с кадастровым номером 50:07:0010504:216 в размере 915 463.00рублей, участка с кадастровым номером 50:07:0010504:10 в размере 13 327 722.00рублей.

В судебном заседании представитель административного истца подверг заключение судебной оценочной экспертизы сомнению. 

Для дачи пояснений судом приглашен эксперт ФИО4 который полностью поддержал данное заключение, указав, что при исследовании отчета об оценки им установлено, что оценщиком ООО «КСК» неверно указано местоположение на карте объектов, следовательно, неверно определено расстояние от МКАД. При проведении расчетов оценщиком в расчетах применены объекты аналоги разрешенный вид использования, к которых относиться к землям сельскохозяйственного производства - объекты оценки имеют вид разрешенного использования дачное строительство, корректировка оценщиком не приведена; при определении зависимости стоимости участков от площади оценщик группируя участки по площади 5000 кв. метров не приводит обоснование данной группировки, отсутствуют источники информации, подтверждающие сопоставимость объектов.

Отвечая на замечания представителя административного истца, эксперт указал, что при отборе объектов-аналогов не было найдено в необходимом объеме сопоставимых объектов в Волоколамском районе Московской области, в связи с чем, объекты аналоги отобраны расположенные в Рузском районе Московской области. Отличие на местоположение скорректировано. Объект исследования и объект-аналог №2 расположены на удалении от крупных водных объектов, объекты аналоги №1 и 3 расположены вблизи водного объекта р. Москва и Рузского водохранилища. Поскольку близость расположения объектов к крупным водоемам является ценообразующим фактором, при расчете стоимость скорректирована. Обоснование корректировки приведено в экспертном заключении, для расчетов применялось среднее значение 12,5%. Полагает, что близость объектов к лесному массиву не является самостоятельным ценообразующим фактором для участков под дачное строительство в Московской области, поскольку все объекты расположены вблизи леса, следовательно, являются сопоставимыми и не требуют коррекции. Отвечая на вопрос о наличии ошибки при расчете суммарных корректировок, эксперт показал, что в исследовательской части заключения обращено внимание, что в таблицах приведены числовые значения расчетных показателей с точностью не более 2-х цифр после запятой. Расчеты выполнены с помощью программы Майкрософт офис 2010 в связи, с чем при проверки расчета значения могут получиться отличные от указанных в таблицах.

В ходе допроса эксперт ФИО4 указал, что к заключению приложен ошибочный принскрин объекта-аналога №3, при этом все данные по объекту-аналогу в расчетных таблицах приведены верно. На итоговую величину рыночной стоимости наличие данной технической ошибки не повлияло. 

Путем представления дополнения к заключению экспертом устранено наличие технической ошибки в экспертном заключении №СЭ-102/2017 от 20 апреля 2017 года. 

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, поскольку дополнение к заключению эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное выше заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В заключение эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами.

Суд приходит к выводу, что по своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы полностью соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Замечания представителя административного истца на заключение эксперта ФИО4 являются субъективным мнением лица, не обладающего специальными познаниями, фактически направлены на переоценку экспертного заключения. Доказательств обоснованности доводов, равно как и влияние указанных недостатков на изменение определенной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости стороной не представлено. Ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы не заявлено, а основания для ее назначения судом не установлены.

Суд разрешая спор учитывает, что судебное оспаривание кадастровой стоимости имеет свои особенности, поскольку данная стоимость носит условный характер и ее обоснованная оценка может варьироваться в определенном разумном диапазоне, однако стороной не представлены допустимые доказательства, которые опровергали бы определенную экспертом рыночную стоимость, и свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере. 

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение эксперта ООО «ИОЛА,Обьективная оценка» №СЭ-102/2017 от 20 апреля 2017 года с учетом дополнения в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке № 021215/03-О/1 от 25 июля 2016 года подготовленное оценщиком ООО «КСК» требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости объектов оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Поскольку рыночная стоимость объектов недвижимости определенная в экспертном заключении ниже кадастровой стоимости суд считает возможным установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости. При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового требования об установлении в отношении спорных объектов кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере, определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорного, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в Московский областной суд является 14 декабря 2016 года, следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2016 г. и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административные исковые заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью поданное в Московский областной суд 14 декабря 2016 года – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка категория земель земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, площадью 52287 кв. метров, с кадастровым номером 50:07:0010504:219, расположенного по адресу: Московская область, Волоколамский район, территория ЗАО «Теряевское» по состоянию на 01 января 2013 года в размере рыночной стоимости 13 948 504.00рублей;

земельного участка категория земель земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, площадью 4321 кв. метров, с кадастровым номером 50:07:0010504:223, расположенного по адресу: Московская область, Волоколамский район, территория ЗАО «Теряевское» по состоянию на 01 января 2013 года в размере рыночной стоимости 1 999 857.00рублей;

земельного участка категория земель земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, площадью 3305 кв. метров, с кадастровым номером 50:07:0010504:218, расположенного по адресу: Московская область, Волоколамский район, территория ЗАО «Теряевское» по состоянию на 01 января 2013 года в размере рыночной стоимости 1 529 629.00рублей;

земельного участка категория земель земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, площадью 13339 кв. метров, с кадастровым номером 50:07:0010504:214, расположенного по адресу: Московская область, Волоколамский район, территория ЗАО «Теряевское» по состоянию на 01 января 2013 года в размере рыночной стоимости 3 655 880.00рублей;

земельного участка категория земель земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, площадью 1978 кв. метров, с кадастровым номером 50:07:0010504:216, расположенного по адресу: Московская область, Волоколамский район, территория ЗАО «Теряевское» по состоянию на 01 января 2013 года в размере рыночной стоимости 915 463.00рублей;

земельного участка категория земель земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, площадью 50000 кв. метров, с кадастровым номером 50:07:0010504:10, расположенного по адресу: Московская область, Волоколамский район, территория ЗАО «Теряевское» по состоянию на 01 января 2013 года в размере рыночной стоимости 13 327 722.00рублей

Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2016 года.

Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости. 

Требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 50:07:0010504:219, 50:07:0010504:223, 50:07:0010504:218, 50:07:0010504:214, 50:07:0010504:216, 50:07:0010504:10 в размере рыночной по данным отчета об оценке № 021215/03-О/1 от 25 июля 2016 года подготовленного оценщиком ООО «КСК» - оставить без удовлетворения. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова