Дело № 3а- 39/2019 мотивированное 

решение

 составлено

09 марта 2019 года 

Решение

Именем Российской Федерации

05 марта 2019 года

Мурманский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Пырч Н.В.

при секретаре Подгорных М.Н. 

с участием представителя административного истца акционерного общества «Ривьера» по доверенности ФИО1, представителя административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности ФИО2 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Ривьера» к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Ривьера» ( далее ООО «Ривьера», Общество) обратилось с административным исковым заявлением к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной.

В обоснование требований административный истец указал, что ООО «Ривьера» является собственником объектов недвижимости - капитального строительства: здания ремонтных мастерских с бытовыми помещениями и здания склада для ванн, расположенных по адресу: .... Объекты недвижимости находятся на земельных участках с кадастровыми номерами соответственно * и *, которые используются по договору аренды.

По результатам государственной кадастровой оценки земельных участков стоимость арендованных земельных участков административным истцом определена по состоянию на _ _ следующая: земельного участка площадью 1264 кв.м., с кадастровым номером * в размере 9438591, 36 рублей; земельного участка, площадью 1993 кв.м., с кадастровым номером * в размере 14935641, 65 рублей. 

Между тем, рыночная стоимость указанных земельных участков согласно отчету оценщика индивидуального предпринимателя ФИО3 * от _ _ составляет: земельного участка площадью 1264 кв.м., с кадастровым номером * в размере 641000 рубль; земельного участка, площадью 1993 кв.м., с кадастровым номером * в размере 1118000 рублей. 

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на выкупную цену земельных участков, то увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца. 

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1264 кв.м., с кадастровым номером * в размере 641000 рубль; земельного участка, площадью 1993 кв.м., с кадастровым номером * в размере 1118000 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать _ _ . 

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Ривьера» по доверенности ФИО1 уточнила заявленные требования, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1264 кв.м., с кадастровым номером * в размере 1696000 рублей; земельного участка, площадью 1993 кв.м., с кадастровым номером * в размере 2687000 рублей, предоставив в обоснование требований уточненный отчет, по которому были устранены замечания. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать _ _ . 

Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности ФИО2, не заявляя в судебном заседании, возражений относительно существа спора, согласилась с представленным уточненным отчетом оценщика по установлению кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости. 

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее- Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. В письменном отзыве указал, что не заявляет возражений относительно существа спора.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Мурманской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. Письменных возражений по административному иску не представил. 

Представители заинтересованных лиц администрации города Мурманска и Комитета имущественных отношений г. Мурманска в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом. Письменных возражений по административному иску не представили. 

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что неявка вышеуказанных лиц не была признана обязательной. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, обладающего специальными познаниями в области оценки, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В судебном заседании установлено, что ООО «Ривьера» является собственником объектов недвижимости – здания ремонтных мастерских с бытовыми помещениями площадью 902, 8 кв. м. и здания склада- навеса для ванн площадью 266, 1 кв. м., расположенных по адресу: .... Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответственно _ _ и _ _ . Об этом свидетельствует копия свидетельства о государственной регистрации права и выписка из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.22, 23-25). 

Объект недвижимости - здание ремонтных мастерских с бытовыми помещениями площадью 902, 8 кв. м. находится на земельном участке, площадью 1993 кв.м., с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ....

Данный земельный участок использовался Обществом на основании договора аренды * от _ _ , заключенного между Обществом и Комитетом имущественных отношений города Мурманска, сроком с _ _ по _ _ .

Объект недвижимости, являющийся капитальным строительством - здание склада- навеса для ванн площадью 266, 1 кв. м. находится на земельном участке, площадью 1264 кв.м., с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ....

Указанный земельный участок использовался Обществом на основании договора аренды и дополнительного соглашения * от _ _ , заключенного между Обществом и Комитетом имущественных отношений города Мурманска, сроком по _ _ .

Арендная плата, установленная в городе Мурманске, Обществом уплачивается за пользование земельными участками до настоящего времени. 

По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером * его стоимость определена по состоянию на _ _ в размере 14935641, 65 рублей (л.д.42).

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от _ _ , кадастровая стоимость земельного участка площадью 1993 кв.м., с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонакопительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи, расположенного по адресу: ..., составляет 14935641, 65 рублей. При этом кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2016 года. Данный земельный участок сформирован _ _ (л.д.43-46). 

По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером * его стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 9438591, 36 рублей (л.д.47).

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от _ _ , кадастровая стоимость земельного участка площадью 1264 кв.м., с кадастровым номером 51:20:0003186:26, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склад -навес для ванн, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание *, составляет 9438591, 36 рублей. При этом кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на _ _ . Данный земельный участок сформирован _ _ (л.д.48-52). 

Сведения о кадастровой стоимости приведенных земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области». 

Из содержания постановления Правительства Мурманской области и приложений к нему видно, что кадастровая стоимость земельных участков, в том числе вышеуказанных земельных участков определена по состоянию на _ _ и стоимость земельного участка с кадастровыми номерами * и * определена в вышеуказанном размере. 

Оценка стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Мурманской области осуществлялась в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основании отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков №01-КО-16, который прошел экспертную проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановление Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП как нормативный правовой акт не оспаривается, равно как и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.

06 ноября 2018 года ООО «Ривьера» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлкении Росреестра о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной по тем основаниям, что в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность, а выкупная цена зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра * и * от _ _ Обществу отказано в определении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной.

Суд полагает, что административный истец вправе оспорить результаты кадастровой стоимости земельного участка, поскольку Общество обладает исключительным правом выкупа земельного участка. 

В силу части 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Исходя из приведенной нормы закона, разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу, что применение кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка имеет преимущественное значение для административного истца. В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации Общество обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность, а выкупная цена зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Из отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков * от _ _ , составленного индивидуальным предпринимателем ФИО3, следует, что рыночная стоимость земельного участка площадью 1264 кв. м. с кадастровым номером * по состоянию на _ _ составляет 1696000 рублей; земельного участка площадью 1993 кв. м. с кадастровым номером * по состоянию на _ _ составляет 2687000 рублей.

Оформление и содержание указанного отчета соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от _ _ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в том числе требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержание отчета свидетельствует о том, что оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, следовательно, рыночная стоимость в данном случае каждого земельного участка является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.

Так, из содержания отчета * от _ _ , составленного индивидуальным предпринимателем ФИО3 следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 3 объекта - аналога. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки и на основе полученных результатов оценщик определил итоговую стоимость каждого земельного участка. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Оценщик привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Вносимые корректировки имеют обоснование. 

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО4, являющийся специалистом в области оценки объектов недвижимости- земельных участков, в судебном заседании подтвердил, что представленный уточненный отчет * от _ _ оценщика индивидуального предпринимателя ФИО3 соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. 

Таким образом, обстоятельств, дающих основание сомневаться в объективности и достоверности отчета об оценке, не установлено.

Выводы оценщика объективно не опровергнуты, достоверных данных об иной рыночной стоимости каждого земельного участка, суду не представлено. 

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное.

При таком положении рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами * и * по состоянию на 01 января 2016 года, определенную на основании вышеназванного отчета, следует признать достоверной и более точной.

Сопоставляя кадастровую стоимость указанных земельных участков с его рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость каждого земельного участка.

Учитывая, что выкупная цена земельных участков прямо зависит от величины кадастровой стоимости каждого земельного участка, то обоснованное определение кадастровой стоимости каждого земельного участка очевидно затрагивает права административного истца. Следовательно, Общество вправе требовать уточнения кадастровой стоимости земельных участков, которые используются по договору аренды. 

Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости законом допускается (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено нормами статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером 51:20:0003186:26 в размере его рыночной стоимости 1696000 рублей и с кадастровым номером 51:20:0003186:201 в размере его рыночной стоимости 2687000 рублей.

Согласно положению абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, в силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности оспаривание кадастровой стоимости земельного участка порождает для административного истца юридические последствия.

Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 06 ноября 2018 года.

Руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 1264 кв.м., с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склад -навес для ванн, расположенного по адресу: ..., по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 1696000 (один миллион шестьсот девяносто шесть тысяч) рублей.

установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 1993 кв.м., с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонакопительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей, автостоянок), под объектами связи, расположенного по адресу: ..., по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 2687000 (два миллиона шестьсот восемьдесят семь тысяч) рублей.

Акционерное общество «Ривьера» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 06 ноября 2018 года

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий, судья Н.В. Пырч