УИД 23RS0059-01-2026-000720-23

Дело № 2а-2521/2026

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сочи 23 марта 2026 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Шевелева Н.С.,

при секретаре судебного заседания Агасян Р.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Хостинский отдел г. Сочи) о признании незаконными уведомлений о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав и об обязании устранить допущенные нарушения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Центральный районный суд г. Сочи с административным исковым заявлением, в котором просила признать незаконными уведомления Управления Росреестра по Краснодарскому краю (Хостинский отдел г. Сочи) от ДД.ММ.ГГГГ № № и от ДД.ММ.ГГГГ № № о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав, а также обязать административного ответчика устранить допущенные нарушения путем рассмотрения соответствующих заявлений по существу.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылалась на то, что является правопреемником по договорам участия в долевом строительстве апартотеля № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным в отношении объекта, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Центральный, 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №. По мнению административного истца, наличие арестов и запретов в отношении имущества застройщика не препятствует государственной регистрации соглашений о передаче прав и обязанностей по указанным договорам участия в долевом строительстве, поскольку такая уступка означает лишь замену участника обязательства и не влечет возникновения либо перехода права собственности на объект недвижимости.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, направила для участия в суд своего представителя по доверенности ФИО2.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2 административные исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить по доводам, изложенным в административном исковом заявлении и письменных объяснениях.

Представитель административного ответчика по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Ранее в материалы дела представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения административного иска.

Суд, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, признал возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя административного ответчика.

Из письменного отзыва следует, что Управление Росреестра по Краснодарскому краю полагает оспариваемые уведомления законными, поскольку при проведении правовой экспертизы были установлены как сведения Единого государственного реестра недвижимости о действующих арестах и запретах, в том числе в отношении имущественных прав требования по договорам участия в долевом строительстве, так и иные обстоятельства, которые, по мнению административного ответчика, препятствовали совершению регистрационных действий.

Исследовав письменные доказательства, выслушав объяснения представителя административного истца, оценив доводы, изложенные в административном исковом заявлении, письменных объяснениях и отзыве административного ответчика, суд приходит к следующему.

Как следует из административного искового заявления, письменных объяснений административного истца, а также представленных по запросу суда материалов регистрационных дел, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля №-Б4-0402 от ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям указанного соглашения к ФИО1 переходили права и обязанности участника долевого строительства в отношении одного конкретного апартамента (нежилого помещения) № ориентировочной площадью 29,1 кв.м, расположенного на 4-м надземном этаже в блоке № строящегося апартотеля по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

Также из материалов регистрационного дела следует, что соглашение об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве апартотеля №-Б4-0403 от ДД.ММ.ГГГГ касалось апартамента (нежилого помещения) №, расположенного в том же объекте строительства по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

адрес>, на том же земельном участке с кадастровым номером №.

Из представленных ППК «Роскадастр» регистрационных материалов усматривается, что предметом обращения в орган регистрации прав являлась именно государственная регистрация соглашений об уступке прав требований (о передаче прав и обязанностей) по договорам участия в долевом строительстве, а не государственная регистрация права собственности административного истца на объект недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по Краснодарскому краю поступило заявление о государственной регистрации соглашения об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве апартотеля №-Б4-0402 от ДД.ММ.ГГГГ, которому присвоен номер №. ДД.ММ.ГГГГ в орган регистрации прав поступило заявление о государственной регистрации соглашения об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве апартотеля №-Б4-0403 от ДД.ММ.ГГГГ, которому присвоен номер №.

Уведомлением Хостинского отдела г. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2023-29702626/1 государственная регистрация по одному из указанных заявлений была приостановлена. В уведомлении в качестве основания приостановления приведено наличие в Едином государственном реестре недвижимости записей о регистрации арестов (запретов), в том числе на имущественные права требования по договорам участия в долевом строительстве, что, по мнению регистратора, препятствует совершению регистрационных действий.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подано заявление о возобновлении государственной регистрации, а также представлены документы, которые, по мнению заявителя, подтверждали устранение причин приостановления.

По результатам повторной правовой экспертизы Управлением Росреестра по Краснодарскому краю вынесены уведомления от ДД.ММ.ГГГГ № № и № № о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав.

Из содержания указанных уведомлений усматривается, что орган регистрации прав исходил из сохранения препятствий для совершения регистрационных действий. В уведомлениях указаны сведения о наличии записей об арестах (запретах), в том числе на основании постановления Октябрьского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, постановлений того же суда от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, постановления о наложении ареста на имущество должника от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП, а также сведений, внесенных в ЕГРН на основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А32-3754/2024 и постановлений должностных лиц ФССП России от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Оценивая заявленные требования, суд исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов либо на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет, нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца, соблюдены ли сроки обращения в суд, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, определяющих полномочия органа, порядок принятия оспариваемого решения, а также соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам.

Судом проверено соблюдение административным истцом срока обращения в суд, предусмотренного Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации. Оснований полагать данный срок пропущенным по материалам дела не имеется. Вместе с тем соблюдение срока обращения в суд само по себе не свидетельствует о незаконности оспариваемых уведомлений и не освобождает административного истца от обязанности доказать наличие совокупности условий, необходимых для удовлетворения административного иска.

В соответствии с частью 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд удовлетворяет административный иск об оспаривании решения, действия (бездействия) органа публичной власти при наличии совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого решения нормативным правовым актам и нарушения этим решением прав, свобод и законных интересов административного истца.

Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В силу пункта 37 части 1 статьи 26 указанного Федерального закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество либо о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, а также если в Едином государственном реестре недвижимости имеются записи об аресте или запрете.

Согласно части 6 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае приостановления по указанному основанию государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостанавливаются до поступления в орган регистрации прав судебного акта либо акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета.

Проверяя законность оспариваемых уведомлений, суд исходит из обстоятельств, существовавших на момент их принятия административным ответчиком.

Из материалов дела следует, что на дату вынесения оспариваемых уведомлений от 08.12.2025 сведения о снятии названных арестов и запретов в орган регистрации прав не поступали, а документы, подтверждающие прекращение соответствующих ограничений либо исключение соответствующих записей из Единого государственного реестра недвижимости, административным истцом в материалы дела не представлены.

Довод административного истца о том, что соглашения об уступке прав требований не связаны с переходом права собственности на недвижимое имущество и потому не должны зависеть от ограничений, наложенных в отношении имущества застройщика, судом проверен и отклоняется по следующим основаниям.

Как усматривается из уведомления от 13.07.2023 и письменного отзыва административного ответчика, препятствием для совершения регистрационных действий орган регистрации прав указал не только аресты в отношении земельного участка, на котором осуществляется строительство, но и аресты, наложенные на имущественные права требования по договорам участия в долевом строительстве.

Следовательно, препятствие для совершения регистрационных действий было связано не только с наличием ограничений в отношении земельного участка, на котором осуществляется строительство, но и с наличием арестов и запретов, прямо относящихся к имущественным правам требования по договорам участия в долевом строительстве, являющимся непосредственным предметом заявленных к регистрации соглашений.

Ссылка административного истца на положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» сама по себе не свидетельствует о незаконности оспариваемых уведомлений.

В силу статьи 16 названного Федерального закона аресты и запреты в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, не являются основанием для приостановления государственного кадастрового учета многоквартирного дома и государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, перехода права собственности на такой объект, а также права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок.

Указанная норма, устанавливающая исключение из общего правила о последствиях ареста и запрета, подлежит ограничительному, а не расширительному толкованию, поскольку прямо касается государственной регистрации права собственности участника долевого строительства и перехода такого права, тогда как по настоящему делу предметом обращения являлась регистрация соглашений об уступке прав требований.

Между тем предметом настоящего спора является не регистрация права собственности на объект долевого строительства и не переход права собственности на такой объект, а государственная регистрация соглашений об уступке прав требования по договорам участия в долевом строительстве.

Кроме того, из представленных договоров и объяснений сторон следует, что спорные соглашения касаются апартаментов, прямо обозначенных как нежилые помещения в апартотеле. Само по себе это обстоятельство не исключает применения к отношениям сторон отдельных положений законодательства о долевом строительстве, однако не опровергает вывод административного ответчика о наличии формального препятствия для совершения именно тех регистрационных действий, с которыми заявитель обратился в орган регистрации прав.

Довод административного истца о том, что уступка права требования не изменяет объема обязанностей застройщика и не нарушает чьих-либо прав, сам по себе не устраняет наличие предусмотренных законом оснований для приостановления государственной регистрации.

Положения статей 382 и 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающие уступку права требования и определяющие объем переходящего права, не отменяют требования специального законодательства о государственной регистрации недвижимости, в том числе правил о приостановлении регистрационных действий при наличии ареста или запрета.

Суд также учитывает, что административный ответчик в письменном отзыве ссылался на поступившие в Управление Росреестра уведомления Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края о наличии обстоятельств, связанных с исполнением обязательств застройщика и правом привлечения денежных средств участников долевого строительства.

Однако даже без оценки указанных обстоятельств как самостоятельных оснований для приостановления учетно-регистрационных действий наличие не снятых арестов и запретов, сведения о которых содержались в Едином государственном реестре недвижимости и были отражены в оспариваемых уведомлениях, являлось достаточным основанием для сохранения приостановления в силу пункта 37 части 1 и части 6 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Каких-либо надлежащих и допустимых доказательств того, что к моменту вынесения оспариваемых уведомлений от 08.12.2025 указанные в них аресты и запреты были отменены, признаны недействительными либо не распространялись на спорные имущественные права требования, административным истцом суду не представлено.

Само по себе несогласие административного истца с правовой оценкой органа регистрации прав при отсутствии доказательств прекращения либо неприменимости соответствующих ограничений не свидетельствует о незаконности оспариваемых уведомлений.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оспариваемые уведомления от ДД.ММ.ГГГГ № № и № № приняты административным ответчиком в пределах предоставленных полномочий, при наличии предусмотренных законом оснований и соответствуют положениям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Поскольку совокупность условий, необходимых для удовлетворения требований, предусмотренная статьями 218, 226 и 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, по настоящему делу отсутствует, оснований для признания оспариваемых уведомлений незаконными и возложения на административного ответчика обязанности устранить допущенные нарушения не имеется.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Хостинский отдел г. Сочи) о признании незаконными уведомлений от ДД.ММ.ГГГГ № № и № № о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав и об обязании устранить допущенные нарушения - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья - Шевелев Н.С.

Мотивированное решение суда изготовлено и подписано 24 марта 2026 года.

Решение на момент опубликования в законную силу не вступило.