Дело № 2-399/2024

11RS0004-01-2023-003307-85

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Печорский городской суд Республики Коми в составе:

судьи Продун Е.А.

при секретаре Петуховой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Печоре 27 июня 2024 г. с использованием систем видеоконференц-связи дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании задолженности, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости, пени, судебных расходов. В обоснование требований указано, что **.**.** между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец (истец) обязался передать в собственность покупателя (ответчика) однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: **********. Согласно п.3 договора указанное жилое помещение было продано истцом ответчику за **** руб. Истец полностью исполнил свои обязательства по договору купли-продажи, и указанная квартира была передана ответчику **.**.**. В свою очередь, ответчиком систематически нарушаются условия договора, устанавливающие порядок оплаты стоимости приобретенной квартиры. По состоянию на **.**.** общая сумма оплаты составила **** руб. Направленные истцом в адрес ответчика претензии, содержащие требование произвести полную оплату по договору и уплатить пени, остались без ответа.

Истец просил взыскать с ответчика ФИО2 задолженность по договору купли-продажи недвижимости от **.**.** в сумме 825 500 руб. (950 000 – 124 500), пени по состоянию на **.**.** в сумме 1 172 700 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 191 руб. 

Согласно заявлению об уточнении исковых требований от **.**.**, поступившему в суд в электронном виде **.**.**, истец просил: 

- расторгнуть договор купли-продажи недвижимости – квартиры **********, заключенный **.**.** между ФИО1 и ФИО2;

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 пени по договору купли-продажи недвижимости от **.**.** по состоянию на **.**.** в сумме 2 053 025 руб. с последующим увеличением на дату вынесения решения суда;

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с **.**.** по **.**.** на цену договора купли-продажи недвижимости от **.**.** в размере 71 090 руб.06 коп.;

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с **.**.** по **.**.** на цену пени по претензии от **.**.** на пени по договору купли-продажи недвижимости от **.**.** в размере 34 961 руб.23 коп.;

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с **.**.** по **.**.** на цену пени по претензии от **.**.** в размере 20 883 руб.80 коп.;

- обязать ФИО2 возвратить ФИО1 квартиру ********** в технически исправном состоянии, соответствующем положениям договора купли-продажи недвижимости от **.**.**, а также ключи от квартиры;

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 почтовые расходы и расходы по уплате государственной пошлины (л.д.120-126). 

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассматривалось в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца Д, действующая на основании доверенности от **.**.**, на уточненных исковых требованиях настаивала.

Дело рассматривалось в отсутствие ответчика ФИО2 в порядке заочного производства.

Суд, с учетом положений статьи 113 ГПК РФ, известил ответчика о времени и месте рассмотрения данного гражданского дела. Судебная корреспонденция (повестки и копии искового заявления, заявления об уточнении исковых требований), своевременно направленная на имя ответчика по адресу регистрации, а также по иным адресам, указанным в исковом заявлении, возвращена в суд за истечением срока хранения в почтовом отделении. 

Согласно статье 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Учитывая данное обстоятельство, в силу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, неявка лица в суд при возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой "за истечением срока хранения" есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела по существу.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассматривалось в отсутствие представителя третьего лица Управления Росреестра по Республике Коми, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из обстоятельств дела следует, что **.**.** между Ж, действующей от имени ФИО1 по доверенности, удостоверенной **.**.** нотариусом Коломенского нотариального округа Московской области К (Продавец), и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, общей площадью 45 кв.м, расположенную по адресу: **********, с кадастровым ****

Пунктом 3 указанного договора предусмотрено, что квартира оценивается и продается продавцом покупателю за **** руб., которые будут уплачены покупателем продавцу после подписания настоящего договора в следующем порядке: первый платеж будет произведен покупателем в срок не позднее **.**.** в размере **** руб., второй платеж – не позднее **.**.** в размере **** руб.; третий платеж – не позднее **.**.** в размере **** руб.; четвертый платеж – не позднее **.**.** в размере **** руб.; пятый платеж – не позднее **.**.** в размере **** руб.; шестой платеж – не позднее **.**.** в размере **** руб.; седьмой и последующие платежи будут произведены ежемесячно по **** руб. в срок не позднее 25 числа каждого календарного месяца, начиная с **.**.**, окончательный платеж будет произведен не позднее **.**.** в размере **** руб. Все вышеуказанные платежи будут направлены покупателем на счет продавца №..., открытый в Коми отделении №... ПАО Сбербанк. 

Право собственности ФИО3 на квартиру ********** зарегистрировано Управлением Росреестра по Республике Коми **.**.**. 

В тот же день произведена государственная регистрация обременения права в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО1 на срок с **.**.** по **.**.**.

С **.**.** по настоящее время ФИО3 зарегистрирован по месту жительства в приобретенной квартире по адресу: **********

В силу положений статьи 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2).

Из общих положений об обязательствах следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

В силу ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 Гражданского кодекса РФ.

Как следует из содержания искового заявления, всего по договору купли-продажи недвижимости от **.**.** ответчик ФИО2 уплатил истцу ФИО1 денежные средства в сумме ****., в том числе: **** руб. (**.**.**), **** руб. (**.**.**), **** руб. (**.**.**), **** руб. (**.**.**), **** руб. (**.**.**), **** руб. (**.**.**), **** руб. (**.**.**), **** руб. (**.**.**), что подтверждается представленными истцом справками по операции ПАО Сбербанк (л.д.29-36).

**.**.** истцом на имя ответчика была направлена претензия от **.**.**, содержащая требование в срок не позднее **.**.** произвести полную оплату неоплаченной части стоимости квартиры в размере **** руб. в связи с существенным нарушением условий договора, а также уплатить пени в размере **** руб., всего – **** руб. 

**.**.** истцом в адрес ответчика была направлена претензия от **.**.**, содержащая требования: 1) в течение 10 дней со дня получения данной претензии произвести оплату по договору купли-продажи недвижимости от **.**.** в размере **** руб.; 2) в течение 10 дней со дня получения данной претензии произвести оплату пени по состоянию на **.**.** в сумме **** руб.; 3) в случае неисполнения требований претензии согласовать дату, время и место расторжения договора купли-продажи недвижимости от **.**.**; 4) при расторжении договора купли-продажи недвижимости от **.**.** произвести в пользу истца выплату в размере **** руб. – пени по состоянию на **.**.**; возвратить ФИО1 квартиру **********

Установлено, что претензии истца ответчиком не получены, возвращены в связи с истечением срока хранения в почтовом отделении.

В силу ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доказательства погашения задолженности по договору купли-продажи недвижимости от **.**.** ответчиком суду не представлены, в материалах дела отсутствуют.

С учетом изложенного, заключенный между сторонами договор купли-продажи недвижимости исполненным считаться не может, поскольку денежные средства в сумме и в порядке, оговоренным в пункте 3 договора, истцу переданы не были.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о нарушении ответчиком существенных условий договора купли-продажи недвижимости от **.**.**, в связи с чем требование истца о расторжении данного договора подлежит удовлетворению, что влечет за собой приведение сторон в первоначальное положение.

В силу п.2 ст.453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п.3 ст.453 ГК РФ).

Требование истца об обязании ФИО2 возвратить квартиру ********** в технически исправном состоянии, а также ключи от данной квартиры также подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.1 ст.329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п.1 ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4 договора купли-продажи недвижимости от **.**.** предусмотрено, что при просрочке покупателем каждого платежа, установленного в п.4 настоящего договора, начисляется пеня в размере 5% от невыплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки. Уплата пени не освобождает покупателя от выполнения возложенных на него обязательств по оплате и устранения нарушений.

Согласно произведенному истцом расчету, проверенному судом, неустойка за нарушение сроков уплаты по договору купли-продажи недвижимости от **.**.** по состоянию на **.**.** составляет 2 053 025 руб.

В соответствии с произведенным судом расчетом, приобщенным к материалам дела, за период с **.**.** по **.**.** (дата вынесения решения суда) размер неустойки за нарушение сроков оплаты по договору, исходя из рассчитанного истцом остатка долга на дату окончания начисления неустойки (**.**.**), составляет 1 380 400 руб.

Таким образом, общий размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, составляет 3 433 425 руб. (2 053 025+1 380 400).

Согласно неоднократно изложенной позиции Конституционного Суда Российской Федерации, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ, закрепляющий право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Принимая во внимание обстоятельства дела, требования соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, учитывая удовлетворение требования о расторжении договора купли-продажи недвижимости от **.**.**, суд считает возможным снизить размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки до суммы, равной невыплаченной ответчиком сумме по указанному договору, а именно до 825 500 руб. 

В силу ст.395 Гражданского кодекса РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно расчету истца, размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с **.**.** по **.**.** на цену договора купли-продажи от **.**.** (по претензии от **.**.**) составляет 71 090 руб. 06 коп.

Указанный расчет судом проверен и не принимается, поскольку произведен с **.**.** (при этом в претензии установлен срок оплаты - не позднее **.**.**).

В соответствии с произведенным судом расчетом, приобщенным к материалам дела, размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с **.**.** по **.**.**, исходя из суммы задолженности (**** руб.), составляет 70 861 руб.76 коп.

Согласно расчету истца, размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с **.**.** по **.**.** за неуплату пени (по претензии от **.**.**) составляет 34 961 руб. 23 коп.

Указанный расчет судом проверен и также не принимается (произведен с **.**.**).

В соответствии с произведенным судом расчетом, приобщенным к материалам дела, размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с **.**.** по **.**.** за неуплату пени составляет 34 827 руб.84 коп.

Согласно расчету истца, размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с **.**.** по **.**.** за неуплату пени (по претензии от **.**.**) составляет 20 883 руб. 80 коп.

Указанный расчет судом проверен и не принимается, поскольку произведен, начиная с даты направления претензии (при этом в претензии установлен срок оплаты пени – в течение 10 дней со дня получения претензии).

Как следует из материалов дела, претензия от **.**.** была возвращена истцу в связи с истечением срока хранения в почтовом отделении **.**.**. Соответственно, проценты за пользование чужими денежными средствами по данной претензии подлежат исчислению с **.**.**. 

Вместе с тем, истец просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами по претензии от **.**.** за период с **.**.** по **.**.**.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за неуплату пени по претензии от **.**.** удовлетворению не подлежит.

Таким образом, общая сумма подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами за период с **.**.** по **.**.** по претензии от **.**.** составляет 105 689 руб.60 коп. (70 861,76+34 827,84).

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Почтовые расходы истца в размере 3647 руб.32 коп., связанные с рассмотрением настоящего дела и подтвержденные документально, подлежат взысканию с ответчика.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, учитывая, что при уменьшении судом размера неустойки на основании ст.333 ГК РФ расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком, исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 099 руб.80 коп.

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям (ч.3 ст.196 ГПК РФ).

Руководствуясь ст.ст.194,198,235 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от **.**.**, заключенный между Ж, действующей от имени ФИО1 по доверенности, и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2, **.**.** года рождения, уроженца ****, на квартиру **********, с кадастровым №...

Признать право собственности ФИО1, **.**.** года рождения, уроженца ****, на квартиру **********, с кадастровым №...

Обязать ФИО2 (паспорт ****) возвратить ФИО1 (паспорт ****) квартиру ********** в технически исправном состоянии, соответствующем положениям договора купли-продажи недвижимости от **.**.**, а также ключи от указанной квартиры.

Взыскать с ФИО2 (паспорт ****) в пользу ФИО1 (паспорт ****) неустойку по договору купли-продажи недвижимости от **.**.** в размере 825 500 рублей (Восемьсот двадцать пять тысяч пятьсот рублей) и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с **.**.** по **.**.** по претензии от **.**.** в сумме 105 689 рублей 60 копеек (Сто пять тысяч шестьсот восемьдесят девять рублей 60 копеек).

В остальной части требование ФИО1 о взыскании с ФИО2 неустойки по договору купли-продажи недвижимости от **.**.**, процентов за пользование чужими денежными средствами по претензии от **.**.** оставить без удовлетворения.

В удовлетворении требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 процентов за пользование чужими денежными средствами за неуплату пени за период с **.**.** по **.**.** по претензии от **.**.** отказать.

Взыскать с ФИО2 (паспорт ****) в пользу ФИО1 (паспорт ****) почтовые расходы в размере 3647 рублей 32 копейки (Три тысячи шестьсот сорок семь рублей 32 копейки) и расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 099 рублей 80 копеек (Девятнадцать тысяч девяносто девять рублей 80 копеек).

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Е.А. Продун