47OS0000-01-2018-000297-30

Дело № 3а-205/2024

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 27 сентября 2024 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Астапенко С.А.,

при секретаре Костановской А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Митридат» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «Митридат» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Ленинградской области, Правительству Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ленинградской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 11 150 000 руб., указав, что является данного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка в размере 313 080 682,50 руб. существенно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налоговых обязательств и нарушает права ООО «Митридат».

Решением Ленинградского областного суда от 16 апреля 2019 года, вступившим в законную силу 22.05.2019 года, административное исковое заявление ООО «Митридат» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:23:1208002:9 в размере его рыночной стоимости, равной 51 460 000 руб. по состоянию на 29 декабря 2016 года, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

15 апреля 2024 года в Ленинградский областной суд поступило заявление конкурсного управляющего ООО «Митридат» о пересмотре решения Ленинградского областного суда от 16 апреля 2019 года по административному делу N 3а-33/2019 по вновь открывшимся обстоятельствам, которыми заявитель считает вступившее в законную силу 17 января 2024 года решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 11 мая 2023 года по делу N 2-362/2023. 

Указанное судебное постановление, по мнению административного истца, является вновь открывшимся обстоятельством, влекущим за собой отмену решения Ленинградского областного суда от 16 апреля 2019 года по административному делу № 3а-33/2019, поскольку земельный участок по состоянию на момент вынесения указанного решения имел иной вид разрешенного использования и не мог быть использован для ведения личного хозяйства, а земельный участок с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования" имеет иную, более низкую рыночную стоимость, которая должна быть установлена при пересмотре административного дела.

Определением Ленинградского областного суда от 6 мая 2024 года в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО «Митридат» о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Ленинградского областного суда от 16 апреля 2019 года по административному делу № 3а-33/2019 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 9 июля 2024 года определение Ленинградского областного суда от 6 мая 2024 года отменено, заявление конкурсного управляющего ООО «Митридат» о пересмотре решения Ленинградского областного суда от 16 апреля 2019 года по административному делу N 3а-33/2019 удовлетворено. Решение Ленинградского областного суда от 16 апреля 2019 года по административному делу № 3а-33/2019 по иску ООО "Митридат" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости отменено. Дело направлено в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.

Определением Ленинградского областного суда к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены: Правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, ППК «Роскадастр», в качестве заинтересованных лиц – ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», администрация МО Вырицкое городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области.

22.08.2024 года в Ленинградский областной суд поступило заявление конкурсного управляющего ООО «Митридат» ФИО1 об уточнении административных исковых требований, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равном 9 705 186 руб. по состоянию на 29.12.2016 года, определенной в отчете об оценке № 2024/08/15-01 от 21.08.2024 года, составленного оценщиком ООО «Центр оценки и экспертиз» ФИО2

В письменном отзыве представитель Правительства Ленинградской области ФИО3 полагает, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком, поскольку кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам, установленным статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ). Требование об установлении кадастровой стоимости по состоянию на 26.12.2016 года не основано на нормах действующего законодательства. 

ФИО4 «ЛенКадОценка» ФИО5 в отзыве указывается на то обстоятельство, что оценка кадастровой стоимости объекта недвижимости производилась без участия бюджетного учреждения. Оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена Управлением Росреестра по Ленинградской области и филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» в порядке Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ. 

В судебное заседание конкурсный управляющий ООО «Митридат» ФИО1 не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного истца.

Представитель Правительства Ленинградской области ФИО3 полагала Правительство Ленинградской области ненадлежащим ответчиком, замечаний по отчету об оценке не имела, удовлетворение требований оставила на усмотрение суда.

ФИО4 «ЛенКадОценка» ФИО5 удовлетворение требований административного иска оставил на усмотрение суда, недостатков в отчете об оценке не усмотрел. 

Представители от Управления Росреестра по Ленинградской области, ППК «Роскадастр», администрация МО Вырицкое городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Исходя из положений ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как указано в ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Судом установлено, что 05.12.2017 года зарегистрировано право собственности ООО «Митридат» на земельный участок площадью 465 250 кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, категория земельных участков: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства. 

По данным ЕГРН, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет – 313 080 682,50 руб., определена в порядке ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ по состоянию на 29.12.2016 года.

Как следует из решения Ленинградского областного суда от 16 апреля 2019 года при пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и установлении его рыночной стоимости по состоянию на 29 декабря 2016 года, суд исходил из того, что указанный объект недвижимости имеет вид разрешенного использования - "для ведения дачного хозяйства", поскольку такие сведения о земельном участке содержались в ЕГРН, учитывались при подборе объектов - аналогов оценщиком ООО "Центр оценки и экспертиз" при составлении отчета об оценке N 2018/05/04-45 от 8 июня 2018 года и экспертом ФИО6 при производстве судебной оценочной экспертизы, положенной в основу решения суда.

Следовательно, установленный судом размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 29 декабря 2016 года соответствует виду разрешенного использования "для ведения дачного хозяйства".

При разрешении гражданского дела N 2-362/2023 Гатчинским городским судом Ленинградской области было установлено, что во всех правоустанавливающих и землеотводных документах земельный участок с кадастровым номером № относился к категории земель сельскохозяйственного назначения и предоставлялся для ведения крестьянско-фермерского хозяйства. Постановлением главы администрации МО "Вырицкое городское поселение" от 28 августа 2014 года N 542 разрешенное использование земельного участка было уточнено на новый вид разрешенного использования "жилой дом с правом регистрации в нем". Решением ведущего инженера филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ленинградской области от 16 сентября 2014 года вид разрешенного использования участка изменен на "жилой дом с правом регистрации и проживания в нем". На основании решения филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ленинградской области от 29 декабря 2016 года вид разрешенного использования участка в ЕГРН был изменен с "жилой дом с правом регистрации и проживания в нем" на "ведение дачного хозяйства".

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 11 мая 2023 года по делу N 2-362/2023, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 17 января 2024 года, решение ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ленинградской области от 29 декабря 2016 года о государственном кадастровом учете изменений в ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № - "ведение дачного хозяйства" признано незаконным, постановлено внести в ЕГРН сведения о виде разрешенного использования земельного участка "для сельскохозяйственного использования".

Решения органов исполнительной и государственной власти и их должностных лиц признаются незаконными с момента их принятия, а не с момента вступления в законную силу решения суда об их оспаривании.

Разрешая требования административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, учитывая вступившее в законную силу решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 11 мая 2023 года по делу N 2-362/2023, суд исходит из вида разрешенного использования земельного участка - "для сельскохозяйственного использования". 

Согласно отчета об оценке об оценке № 2024/08/15-01 от 21.08.2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 9 705 186 рублей по состоянию на 29.12.2016 года. 

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует рыночной стоимости, что подтверждается отчетом об оценке № 2024/08/15-01 от 21.08.2024 года, составленным оценщиком ООО «Центр оценки и экспертиз» ФИО2, являющимся членом СРО РАО (реестровый номер 00848 от 25.102016).

В отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования; содержатся иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик исходил из вида разрешенного использования объекта оценки – «для сельскохозяйственного использования», подобраны объекты-аналоги с данным видом разрешенного использования. 

Рыночная стоимость объекта оценки определена в рамках сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж. Оценщик использовал 4 объекта-аналога, обосновал вносимые корректировки.

Поправка на условия сделки (сделка/предложение) определялась на основании данных «Справочника оценщика недвижимости – 2016. Земельные участки» под ред. ФИО7 Значение скидки на уторговывание принято равным среднему значению – 9,2 %. Применена корректировка на общую площадь. 

Определяя корректировку на статус населенного пункта, оценщик счел допустимым присвоить всем объектам-аналогам значение коэффициента 2 зоны, в категории «иные сельские поселения» – 0,021 (объекты расположены на удалении от 35 до 45 км от КАД, но находятся вблизи городов Гатчина и Тосно), поскольку объекты-аналоги расположены вблизи административных центров районов. Для объекта оценки присвоен коэффициент 0,017. 

Все корректировки внесены в расчетную таблицу.

По остальным ценообразующим факторам, в том числе по виду разрешенного использования, объект оценки сопоставим с объектами-аналогами. 

Выводы отчёта об оценке мотивированы, изложены ясно, не допускают неоднозначного их толкования и не содержат противоречий.

Проанализировав отчёт и оценив его по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности, а определённую рыночную стоимость признаёт достоверной. 

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости объекта недвижимости в ином размере, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объекта недвижимости архивной кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 декабря 2016 года, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Между тем, кадастровая стоимость, определенная в отчете об оценке в размере 9705186 руб. по состоянию на 29 декабря 2016 года, подлежит применению по 31.12.2022 года исходя из следующего. 

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановлением Правительства Ленинградской области от 11.10.2021 года № 713 установлена дата перехода к применению на территории Ленинградской области положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01.01.2022 года. 

Таким образом, с 01.01.2022 года на основании п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 года № 269-ФЗ в Ленинградской области применяются положения ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ. 

С 01.01.2022 года на территории Ленинградской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются ГБУ «ЛенКадОценка» в порядке, предусмотренном ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ.

В соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области от 05.04.2021 г. № 167-р «О проведении государственной кадастровой оценки в Ленинградской области» ГБУ «ЛенКадОценка» проведена в 2022 году государственная кадастровая оценка в отношении всех учтенных по состоянию на 01.01.2022 г. в Едином государственном реестре недвижимости на территории Ленинградской области земельных участков за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 07.11.2022 № 796, и которые применяются с 01.01.2023 года. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № с 01.01.2023 года может быть пересмотрена только в порядке, установленном Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Митридат» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 9705186 (девять миллионов семьсот пять тысяч сто восемьдесят шесть) рублей по состоянию на 29 декабря 2016 года.

Установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:23:1208002:9 подлежит применению по 31 декабря 2022 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко

Решение принято в окончательной форме 11.10.2024 г.