Дело №2-76/2018 (2-1079/2017) 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Новороссийск 20 февраля 2018 

Ленинский районный суд города Новороссийска Краснодарского края в составе

судьи Спорчич О.А., 

при секретаре Куличковой Н.В., 

с участием:

истца ФИО1, 

представителя истца ФИО1, действующего на основании ордера ФИО2, 

представителя ответчика администрации МО г.Новороссийска – главного специалиста правового управления администрации МО г.Новороссийск, действующего на основании доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации МО г.Новороссийск об обязании зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение, 

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к администрации МО г.Новороссийска об обязании зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение, в котором просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение – квартиру №6, общей площадью 37,4 кв.м., расположенную по адресу: г....... по договору купли-продажи от 29.07.2017, заключенный между ФИО4 

В обосновании исковых требований указал, что 29.07.2017 г. между ФИО1 (покупатель) и А.В. (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры № 6, общей площадью 37,4 кв.м., расположенной по адресу: г. ....... По условиям данного договора продавец продал, а покупатель купил указанную квартиру. Между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, обязательства по договору исполнены, произведена его оплата. Стоимость имущества пунктом 3 договора была определена в 1 200 000 рублей. В подтверждение передачи денег А.В. собственноручно была написана расписка. В момент совершения сделки истцу, как покупателю, помимо расписки были переданы ключи от приобретенного имущества, что согласно статье 556 ГК РФ и пункту 9 договора устанавливает договору силу акта приемки передачи квартиры. Однако, до настоящего времени, истцу не представляется возможным зарегистрировать право на приобретенный объект недвижимости, ввиду того, что ответчик уклоняется от обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Новороссийску или в многофункциональный центр для подписания соответствующего заявления. Договор купли-продажи заключен в требуемой форме, не оспорен, не расторгнут, денежные средства в размере стоимости квартиры переданы ответчику в полном объеме. На момент обращения в суд с настоящим иском истцу стало известно, что ответчик скончался, в связи с чем совершение действий по государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности истца на спорную квартиру, затруднительно для истца, таким образом его право зарегистрировать в установленном законом порядке приобретенную им недвижимость и вступить в права собственника нарушено и подлежит защите в судебном порядке. Согласно сведениям от нотариуса наследников ответчик не имеет.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО1, действующий на основании ордера ФИО2 подтвердили доводы, изложенные в исковом заявлении, просили исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика администрации МО г.Новороссийск - главный специалист правового управления администрации МО г.Новороссийск, действующий на основании доверенности ФИО3 просил в удовлетворении исковых требований истца ФИО1 отказать в полном объеме. поскольку право собственности за истцом не зарегистрировано, соответственно договор считается не заключенным. Вместе с тем ГК РФ закреплено, что в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены отнаследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным (ст.1151).Учитывая изложенное, договор от 29.07.2017, заключенный междуФИО4, не может считаться исполненным, а недвижимое имущество является выморочным в соответствии со ст. 1151 ГК РФ. Кроме того, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Какого-либо акта сторонами не составлялось и не подписывалось. С учетом изложенного, поскольку государственная регистрация договора купли-продажи и регистрация права собственности не была произведена, договор купли-продажи квартиры между А.В. и ФИО1 не может быть признан заключенным, а право собственности ФИО1 на эту квартиру возникшим.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не явился, уведомлен надлежащим образом о месте и времени судебного заседания. В письменном ходатайстве от 16.02.2018 г., заместитель начальника Новороссийского отделаУправления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, действующая на основании доверенности И.А. просила принять решение на усмотрение суда и рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Третье лицо нотариус Новороссийского нотариального округа ФИО5 в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с ч.1 ст.307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Из материалов дела установлено, что 29.07.2017 г. между А.В. (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которого А.В. продал, а ФИО1 купил квартиру, общей площадью 37,4 кв.м., расположенную по адресу: ......, с кадастровым номером ......

В соответствии с п.3 договора купли-продажи квартиры от 29.07.2017 г. продавец продал, а покупатель приобрел отчуждаемую квартиру за 1 200 000 рублей, каковою сумму получил с покупателя полностью до подписания настоящего договора.

Доводы представителя ответчика администрации МО г.Новороссийска – главного специалиста правового управления администрации МО г.Новороссийск, действующего на основании доверенности ФИО3 о том, что поскольку государственная регистрация договора купли-продажи и регистрация права собственности не была произведена, как того требует закон, договор купли-продажи квартиры между А.В. и ФИО1 не может быть признан заключенным, а право собственности ФИО1 на эту квартиру возникшим, суд считает необоснованными по следующим основаниям.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Истцом, в обоснование исковых требований, была представлена расписка в получении денег от 29.07.2017 г., согласно которой А.В. получил от ФИО1 денежную сумму в размере 1 200 000 рублей согласно договора купли-продажи квартиры от 29.07.2017 г., которая содержит подпись А.В.

Факт передачи денежных средств не оспаривается.

Согласно ч.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п.9 договора купли-продажи квартиры от 29.07.2017 г. покупателю в обеспечение договора купли-продажи передаются: ключи от квартиры, квитанция об оплате, в соответствии со ст.556 ГК РФ, вследствие чего договор приобретает силу и значение акта приема-передачи.

В судебном заседании установлено, что продавец выполнил обязательство по передаче недвижимого имущества - выполнил п.9 договора купли-продажи квартиры от 29.07.2017 г. 

Факт выполнения п.9 спорного договора, подтверждается проживанием ФИО1 в спорной квартире, наличие квитанций об оплате коммунальных услуг, что подтверждается справкой ст.УУП ОП ВР УМВД РФ по г.Новороссийску В.А. от 12.12.2017 г. и квитанциями об оплате коммунальных услуг. 

Таким образом, установлена передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем. 

Согласно п.6 договора купли-продажи квартиры от 29.07.2017 г. в соответствии со ст.551 ГК РФ покупатель приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) на квартиру с момента регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

В соответствии со с ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит "государственной" регистрации.

Установлено, что указанный договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном порядке по причине уклонения А.В. (продавца) от совершения регистрационных действий в виду смерти А.В. ......

Для сторон договора купли-продажи недвижимости он вступает в силу и становится обязательным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента заключения такого договора (статья 425, пункты 1 и 2 статьи 433 Кодекса). 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на такое имущество в соответствии с Кодексом (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее - Закон о госрегистрации). Сам по себе акт регистрации (наличие регистрационной записи) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием для возникновения гражданских прав.

Таким образом, после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем (но еще не собственником) этого имущества и имеет права на защиту своего владения на основании статьи 305 Кодекса. Покупатель вправе, в том числе требовать защиты своих прав от нарушений, не связанных с лишением владения (статья 304 Кодекса).

Покупатель до момента государственной регистрации перехода права собственности не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности еще сохраняется за продавцом при условии добросовестности его действий.

Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, в случае смерти второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

Вместе с тем, согласно п. 62Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, существенное значение для разрешения настоящего дела имеют обстоятельства наличия правопреемства умершего продавца либо отсутствие каких-либо иных препятствий для регистрации перехода права в случае отсутствия правопреемников и предъявления иска в суд.

В соответствии с ответом нотариуса Новороссийского нотариального округа ФИО5 №...... от 19.02.2018 г., наследственное дело после смерти А.В., умершего ...... не заводилось. 

Согласно п.2 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Ответчиком не приведено каких-либо доводов, свидетельствующих о допущенных при их заключении договора купли-продажи нарушениях требований закона

Поскольку, продавец А.В. умер, суд расценивает данное обстоятельство как уклонение его от государственной регистрации перехода прав на её имущество к его покупателю истцу ФИО1, в связи с чем полагает возможным на основании п.2 ст.551 ГК РФ удовлетворить исковые требования ФИО1 

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к администрации МО г.Новороссийск об обязании зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение удовлетворить в полном объеме.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение – квартиру №6, общей площадью 37,4 кв.м., расположенную по адресу: г....... по договору купли-продажи от 29.07.2017 г., заключенному между ФИО1 и А.В. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г.Новороссийска.

Судья Ленинского

районного суда г.Новороссийска О.А. Спорчич