Дело № 3а-403/2021

УИД 76OS0000-01-2021-000174-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 10 июня 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тебневой Н.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое помещение, наименование – помещение, площадью 465, 7 кв.метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, помещение 2, в размере рыночной стоимости 7 995 000 рублей;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое помещение, наименование – помещение, площадью 422, 3 кв.метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, помещение 1, в размере рыночной стоимости 11 340 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ФИО1 является собственником объектов недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «Эксперт – А» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 7 995 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 11 340 000 рублей. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена актом ГБУ 

<

адрес> «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» от ДД.ММ.ГГГГ N 63/ОКС и составила 19 935 744, 08 рубля; в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 18 077 898, 64 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административным истцом заявлено также о взыскании в его пользу понесенных по административному делу судебных расходов.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности ФИО3 административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержала. 

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск в письменном отзыве на административный иск его не признали в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, возражали во взыскании судебных расходов в пользу административного истца.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО1 является собственником 

стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое помещение, наименование – помещение, площадью 465, 7 кв.метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

объекта недвижимости: назначение – нежилое помещение, наименование – помещение, площадью 422, 3 кв.метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

В соответствии со статьями 399 – 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. 

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса. 

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от ДД.ММ.ГГГГ N 50 на территории городского округа город Рыбинск введен налог на имущество физических лиц, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения Муниципального Совета городского округа город Рыбинск, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, следовательно, права и законные интересы ФИО1 затрагиваются установленной в отношении указанных объектов кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объекты недвижимости административного истца не вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на ДД.ММ.ГГГГ – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории 

<

адрес>, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена актом ГБУ 

<

адрес> «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» от ДД.ММ.ГГГГ N 63/ОКС и составила 19 935 744, 08 рубля; в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 18 077 898, 64 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 7 995 000 рублей; рыночная стоимость не жилого помещения с кадастровым номером № на ту же дату – 11 340 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком и заинтересованным лицом, дополнительных пояснений оценщика ФИО4 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №

Рыночная стоимость объектов недвижимости рассчитана оценщиком доходным и сравнительным подходами. 

От использования в расчетах затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ. 

Из Отчета и материалов дела следует, что объекты оценки – нежилые помещения с кадастровыми номерами №, составляют нежилое здание по адресу: 

<

адрес>.

По итогам расчета 1 кв.метр нежилого помещения с кадастровым номером № составил 17 168 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером № – 26 853 рублей.

В открытых источниках на дату оценки существовало объявление о продаже всего здания, в котором находятся указанные помещения, с ценой за 1 кв.метр в 27 928 рублей.

Департамент имущественных и земельных отношений 

<

адрес> и заинтересованное лицо администрация городского округа 

<

адрес> в возражениях на Отчет, ссылаясь на указанные обстоятельства, ставят под сомнение достоверность расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

В судебном заседании оценщиком даны пояснения о том, что расхождение цен указанных помещений, находящихся в одном здании объясняется тем, что помещение с кадастровым номером № находится на первом этаже, что повышает его стоимость по сравнению с нежилым помещением с кадастровым номером № находящемся на втором этаже, а также неудовлетворительным техническим состоянием последнего.

Указанные доводы оценщика подтверждены документами, содержащими характеристики оцениваемых объектов, данными справочной оценочной литературы, подтверждающей на основании исследования рынка влияние этажа расположения нежилого помещения на его стоимость. В связи с этим, суд находит выводы оценщика в указанной части вполне обоснованными, достоверными и соответствующими требованиям пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 299.

Расхождение в стоимости помещений связано также с обеспеченностью помещений первого этажа (объект с кадастровым номером №) сетями отопления и отсутствием данных коммуникаций у объекта оценки с кадастровым номером №.

Информация об отсутствии сетей отопления на втором этаже здания (объекте оценки с кадастровым номером №) в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 ФСО № в Отчете подтверждена фотографиями объекта оценки.

В связи с этим, суд полагает действия оценщика в указанной части расчета верными.

При сопоставлении объектов оценки с аналогами в рамках сравнительного подхода оценщиком выявлено различие в площадях объектов, что является ценообразующим фактором.

В связи с этим, в соответствии с требованиями пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611, цены аналогов по данному элементу сравнения оценщиком корректировались.

Величина корректировки определена оценщиком на основании предложения Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО5, 2018 года.

При этом, из Отчета следует, что цена объекта аналога 3 (

<

адрес>), имеющего площадь в 501 кв.метр, корректировалась оценщиком на коэффициент 1, 06, а не 1, 09, как предложено вышеуказанным Справочником.

В судебном заседании оценщиком даны пояснения о том, что им принято решение об отступлении от указанного предложения в меньшую сторону в связи с тем, что несмотря на нахождение объектов оценки и указанного аналога в разных группах по диапазонам площадей, расхождение в площади данных объектов незначительно: 422, 3 кв.метра и 465, 7 кв.метров – объекты оценки и 501 кв.метр – аналог.

Такое отступление не исключается примененным Справочником, величина снижения корректировки обоснована оценщиком данными рынка недвижимости, отличием цен нежилых помещений при вышеприведенных условиях.

Суд с обоснованностью действий оценщика в указанной части соглашается. Применение корректировки в вышеприведенном размере и с указанным обоснованием имеет место в пределах компетенции оценщика, определенной статьей 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктом 25 ФСО № 7, пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297.

В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчета на основании вышеприведенных возражений административного ответчика и заинтересованного лица у суда не имеется. 

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца у суда нет. 

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объектов недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № - 7 995 000 рублей; в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 11 340 000 рублей. 

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения ФИО1 с настоящим административным иском в суд – ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая заявление ФИО1 о взыскании в его пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:

В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы на оплату государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расходы по оплате услуг представителя, расходы, связанные с нотариальным оформлением доверенности.

С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 55 % кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца с кадастровым номером № по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, подлежат взысканию в его пользу.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы подлежат взысканию с ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» как органа, определившего оспоренную кадастровую стоимость.

Таким образом, с ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» в пользу ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей; расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 15 000 рублей, которые суд с учетом пояснений оценщика в судебном заседании определяет как ? стоимости услуг по расчету рыночной стоимости двух объектов недвижимости административного истца.

Расходы, связанные с нотариальным оформлением доверенности на представление интересов ФИО1, не зависят от количества объектов, в отношении которых заявлен административный иск о пересмотре кадастровой стоимости, в связи с чем подлежат взысканию в полном объеме, подтвержденным материалами дела, - 2000 рублей.

Расходы на оплату услуг представителя, заявленные административным истцом в размере 30 000 рублей, с учетом положений статьи 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, объема выполненной представителем работы и ее правовой сложности подлежат снижению до 10 000 рублей.

Доказательства несения указанных судебных расходов административным истцом в материалах дела имеются. 

Заявление ФИО1о взыскании судебных расходов, понесенных в связи с оспариванием кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № удовлетворению не подлежит, так как расхождение между кадастровой стоимостью данного объекта недвижимости и установленной судом его рыночной стоимостью не превысило 40 %. 

Такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, более обобщенным подходом при определении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости.

Суд принимает во внимание также, что административный ответчик в данном деле не оспаривал права ФИО1 на пересмотр результатов государственной кадастровой оценки принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости.

Со стороны административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и заинтересованного лица администрации городского округа город Рыбинск были заявлены возражения относительно достоверности представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска, которые разрешены путем допроса оценщика ФИО4 в качестве свидетеля и к несению дополнительных судебных расходов не привели.

Суд принимает во внимание также, что налоговая выгода по результатам оспаривания кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости для административного истца превысит 30 000 рублей за один налоговый период, что с учетом периодичности применения оспоренных результатов государственной кадастровой оценки, выше понесенных административным истцом судебных расходов, связанных с оспариванием кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов в указанной части.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое помещение, наименование – помещение, площадью 465, 7 кв.метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере рыночной стоимости 7 995 000 (семь миллионов девятьсот девяносто пять тысяч) рублей.

Установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое помещение, наименование – помещение, площадью 422, 3 кв.метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере рыночной стоимости 11 340 000 (одиннадцать миллионов триста сорок тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ.

Заявление ФИО1 о взыскании судебных расходов удовлетворить частично. 

Взыскать с Государственного бюджетного учреждения Ярославской области Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов в пользу ФИО1 судебные расходы в сумме 27 300 рублей, в том числе расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 15 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей, расходы по нотариальному удостоверению доверенности в размере 2 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В удовлетворении остальной части заявления отказать. 

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова 

Решение в окончательной форме изготовлено 25 июня 2021 года