дело № 3а-337/2020 (3а-1420/2019)

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

гор.Брянск 26 марта 2020 года 

Брянский областной суд в составе:

председательствующего судьи Богородской Н.А.,

при секретаре Шепеленко Е.В.,

с участием представителей административных ответчиков – управления имущественных отношений Брянской области ФИО2 и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Брянской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к управлению имущественных отношений Брянской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Брянской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО4 обратился в Брянский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости – нежилого здания (кафе), кадастровый №, расположенного по адресу:

<

адрес>, кадастровая стоимость которого составляет 2 508 665,92 руб., равной рыночной стоимости, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, что влечет нарушение прав административного истца, как плательщика налога.

Просит установить кадастровую стоимость нежилого здания (кафе), кадастровый №, расположенного по адресу:

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 октября 2015 года в размере 964 600 руб.

Административный истец ФИО4 и его представитель ФИО5 о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении дела не заявляли. 24 марта 2020 года поступило ходатайство ФИО4 о рассмотрении дела в его отсутствие и отсутствие его представителя. 

В судебном заседании представитель административного ответчика - управления имущественных отношений Брянской области ФИО2 против удовлетворения административного иска возражала, ссылаясь на то, что установление кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости в соответствии с предоставленным административным истцом отчетом об оценке, приведет к понижению консолидируемого бюджета Брянской области. В связи с тем, что в настоящее время у управления имущественных отношений Брянской области отсутствует финансирование для оплаты судебных экспертиз по данной категории дел, ходатайство о назначении судебно-оценочной экспертизы по настоящему делу не заявляет. Право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не оспаривает.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области ФИО3 административный иск не признала, право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении объекта недвижимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости не оспаривала. Полагает, что проведение судебной оценочной экспертизы в целях определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не требуется, поскольку оснований для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, представленного административным истцом, не имеется.

Административный ответчик – управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области и заинтересованное лицо - администрация города Стародуба о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители указанных органов не явились, ходатайств об отложении дела не заявлено. 

В ходатайстве от 23 марта 2020 года представитель управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области ФИО6 просит рассмотреть дело в отсутствие представителя управления Росреестра по Брянской области. В ранее представленном отзыве от 16 января 2020 года указано, что заявленные в суд требования сводятся к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое управлением Росреестра по Брянской области не оспаривается, также не оспаривается представленный административным истцом в качестве доказательства отчет об определении рыночной стоимости. Управление Росреестра по Брянской области как орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, права и законные интересы заявителя не нарушало, по существу заявленных требований не возражает, в отношении установления кадастровой стоимости в размере рыночной полагается на усмотрение суда.

В соответствии с требованиями статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца ФИО4 и его представителя ФИО5, представителей административного ответчика управления Росреестра по Брянской области и заинтересованного лица администрации города Стародуба Брянской области,

Выслушав объяснения представителей административных ответчиков – управления имущественных отношений Брянской области ФИО2 и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Брянской области ФИО3, свидетеля ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Вопросы государственной кадастровой оценки регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ( далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки ( статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Брянской области, утверждены приказом управления имущественных отношений Брянской области от 27 ноября 2015 года № 1890.

Как следует из материалов административного дела, ФИО4 является собственником нежилого здания, наименование – кафе, площадью 77,1 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей:1, кадастровый №, расположенного по адресу:

<

адрес>

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 03 октября 2019 года № 32/ИСХ/19-314062 и информации, предоставленной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области, кадастровая стоимость объекта капитального строительства – нежилое здание ( кафе), кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 2 508 665,92 руб. Сведения о дате утверждения кадастровой стоимости в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости 21 февраля 2017 года (сведения внесены на основании акта определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 21 февраля 2017 года № 32/301/17-2818), дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) – 13 октября 2015 года.

В соответствии с требованиями статей 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на жилой дом; квартиру, комнату; гараж, машино-место; единый недвижимый комплекс; объект незавершенного строительства; иные здание, строение, сооружение, помещение, являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, права и обязанности административного истца ФИО4, как налогоплательщика, затронуты результатами определения кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости, и он вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Административный истец ФИО4, оспаривая кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости, в обоснование заявленных требований представил отчет об оценке от 10 октября 2019 года № 19/63, выполненный ООО «Компания Лагарт», согласно которому по состоянию на 13 октября 2015 года рыночная стоимость объекта капитального строительства- нежилое здание (кафе), площадью 77,1 кв.м, расположенного по адресу:

<

адрес>, кадастровый №, составляет 964 600 руб.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 20 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверяя представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, указанного в административном исковом заявлении, суд исходит из того, что согласно требованиям Федеральных стандартов оценки №№ 1, 2, 3, 7 отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки, ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата, перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как следует из материалов административного дела, содержание представленного отчета об оценке от 10 октября 2019 года № 19/63, выполненного ООО «Компания Лагарт», свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценки оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, оценщиком учтено месторасположение объекта недвижимости, проанализирован рынок аналогичных объектов недвижимости, идентичных месту расположения объекта оценки.

Согласно статье 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости указанного в административном иске объекта недвижимости от 10 октября 2019 года № 19/63, составлен оценщиком ФИО1, который является членом Ассоциации «СРОО «Экспертный Совет», включен в реестр оценщиков, имеет необходимые дипломы и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, его деятельность по оценке застрахована. 

В судебном заседании оценщик ФИО1, составивший отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, допрошенный в качестве свидетеля, подтвердил выводы об оценке рыночной стоимости объекта оценки, изложенные в отчете от 10 октября 2019 года № 19/63, и пояснил, что при расчетах рыночной стоимости оцениваемого объекта использованы сравнительный и доходный подходы. В результате проведенного анализа им было принято решение об отказе от применения затратного подхода в рамках указанного отчета, поскольку преимущественно такой подход применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки, а также возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. При этом затратный подход не учитывает основных факторов, влияющих на цену недвижимости – местоположения, транспортной доступности, доходности, перспектив развития. Основополагающим принципом сравнительного подхода является принцип замещения, т.е. при наличии на рынке нескольких схожих объектов инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности. В рамках сравнительного подхода к оценке объекта оценки был использован метод сравнения продаж, объекты аналоги были выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом оценки и объектами аналогами. Для подбора объектов - аналогов были собраны объявления о продаже наиболее схожих по основным параметрам объектов с объектом оценки, описание объектов-аналогов приведено в таблице 9.1 отчета. Каждый сопоставимый аналог сравнивался с оцениваемым и в цену сопоставимой продажи вносились поправки, отражающие существенные различия между ними, выполнены корректировки цены продажи каждого объекта аналога по каждой позиции элементов сравнения, что отражено в таблице 9.9 отчета. Доходный подход к оценке объекта подразумевает, что стоимость объекта недвижимости на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет, как вариант от сдачи объекта в аренду или непосредственного использования его площадей в доходном предприятии владельца, т.е. с точки зрения доходного подхода инвестор приобретает приносящую доход недвижимость в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи. Определение рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания в рамках доходного подхода подробно отражено в главе 10 отчета. Примененные подходы полностью основываются на открытом рынке, который отражает все колебания, при этом сравнительный подход обладает превосходством над доходным, т.к. учитывает местоположение объекта, что играет определяющую роль в рыночной стоимости объекта. Полученная в рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта оценки включала в себя также стоимость земельного участка, которая была исключена из стоимости единого объекта оценки. На основании определенных весовых коэффициентов для каждого подхода, было проведено согласование результатов, полученных с использованием доходного и сравнительного подходов, и определена рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки в размере 964 600 руб. 

В силу разъяснений, изложенных в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вместе с тем, доказательств, опровергающих указанный выше отчет об оценке рыночной стоимости принадлежащего административному истцу спорного объекта недвижимости административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено. Административные ответчики и заинтересованное лицо не оспаривали обоснованность представленного отчета о рыночной стоимости спорного объекта, доказательств иного размера рыночной стоимости объекта недвижимости не представили, ходатайств о назначении по делу экспертизы не заявляли.

Таким образом, оценивая представленный отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд полагает, что он соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2014 года №№ 297, 298, 299, от 25 сентября 2014 года № 611, и находит его допустимым доказательством по делу, поскольку оценка рыночной стоимости объекта недвижимости произведена на основании исследования и анализа рынка недвижимости, расчет итоговой рыночной стоимости сделан на основе согласования результатов, полученных с использованием сравнительного и доходного подходов, применение которых надлежащим образом изложено в представленном отчете.

На основании изложенного, учитывая, что административным истцом выполнена возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, а административными ответчиками и заинтересованным лицом не опровергнуты представленные доказательства об определении рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости, а также принимая во внимание, что данные об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые могли бы опровергнуть отчет об оценке от 10 октября 2019 года № 19/63, выполненный ООО «Компания Лагарт», отсутствуют, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО4 и установлении кадастровой стоимости нежилого здания, наименование – кафе, площадью 77,1 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей:1, кадастровый №, расположенного по адресу:

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 октября 2015 года в размере 964 600 руб.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как следует из материалов административного дела, ФИО4 обратился в суд с настоящим административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 02 декабря 2019 года (л.д.2).

Таким образом, датой подачи ФИО4 заявления об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере рыночной стоимости следует считать 02 декабря 2019 года, т.е. дату его обращения в суд.

По смыслу положений статей 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

С учетом изложенного настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление ФИО4 к управлению имущественных отношений Брянской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Брянской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, наименование – кафе, площадью 77,1 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей:1, кадастровый №, расположенного по адресу:

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 октября 2015 года в размере 964 600 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 02 декабря 2019 года – дату обращения ФИО4 с настоящим административным иском в суд. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.А.Богородская