Дело № 3а-31/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 27 января 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Колесниковой А.И., с участием представителя административного истца Администрации города Хабаровска ФИО2, представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3, заинтересованного лица ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 21 сентября 2016 года № 5, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 21.09.2016г. № 5, которым на основании заявления ФИО4 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1600 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20.03.2013г., в размере 3 148 800 руб.; возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО4 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена в размере 6 680 976 руб. ФИО4, являясь арендатором данного земельного участка, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. ФИО4 не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих ее права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за ней права на спорный объект. Не будучи собственником земельного участка, ФИО4 в силу положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком использован только сравнительный подход определения стоимости земельного участка. Невозможно идентифицировать объекты-аналоги, характеристики которых отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки, оценщиком использованы объекты-аналоги, расположенные в иных районах города. В качестве исходной информации оценщиком использовались не цена сделки, а цена предложения. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение вида разрешенного использования осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю который в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 административное исковое заявление поддержала по изложенным в нем основаниям. Дополнительно пояснила, что по истечении срока договора аренды он возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях, при этом администрация г.Хабаровска вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом арендатора за месяц. 

Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3 заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ФИО4 представила полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. В силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФИО4 имеет право на пересмотр кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, не требуемый согласия администрации г. Хабаровска, и может выступать заказчиком оценки. Участия ФИО4 в процессе внесения сведений о кадастровой стоимости при ее изменении не требуется. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета об оценки. 

Заинтересованное лицо ФИО4 против удовлетворения заявленных требований возражала по аналогичным основаниям.

Выслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля ФИО1, составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац второй).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать третий статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать шестой статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании Договора № аренды земельного участка от 20.05.2013г., заключенного между городским округом «Город Хабаровск» в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и ФИО4, последняя является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 1600 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для использования под платную стоянку автомобильного транспорта (место временного хранения автотранспорта) (пункт 1.1 Договора). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2.1 Договора). Срок действия договора определен с 20.05.2013г. по 19.05.2014г. (пункт 1.2 Договора). По истечении срока действия договора, указанного в п. 1.2, Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренда на новый срок (пункт 5.2 Договора).

Из пояснений в судебном заседании представителя Администрации г. Хабаровска и ФИО4 следует, что в соответствии с пунктом 5.2 Договора договор аренды возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок, ФИО4 продолжает пользоваться земельным участком, внося арендную плату в соответствии с условиями договора. 

Согласно данным кадастрового паспорта, дата внесения сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости - 20.03.2013г. Разрешенное использование: для размещения некапитального объекта – автостоянки. 

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 20.03.2013г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 6 680 976 руб. 

06.09.2016г. ФИО4 обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 956/16 об оценке, составленный 15.07.2016г. оценщиком ООО «Дальневосточная экспертиза и оценка» ФИО5, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20.03.2013г. составляет 3 148 800 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет от 12.08.2016г. № 67/2016/ХАБАРОВСК, составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

На заседании Комиссии от 21.09.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 52,9%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 20.03.2013г. в размере 3 148 800 руб.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов. 

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО3 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО6 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО7 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО8 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО3, заместителя председателя комиссии ФИО6, члена комиссии ФИО8, при участии секретаря комиссии ФИО9

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Положительное решение Комиссией принято членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 956/16 об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет от 12.08.2016г. № 67/2016/ХАБАРОВСК.

Доводы административного истца об отсутствии у ФИО4 права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются не обоснованными.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно абзацу 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума № 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку, ФИО4 является арендатором земельного участка, арендная плата которого исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, она имеет право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости. Комиссией заявление ФИО4 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной принято на законных основаниях.

Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума № 28, согласно которым если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Из изложенного следует, что письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка требуется от арендодателя – собственника земельного участка, являющегося юридическим лицом или гражданином, а не органом государственной власти или местного самоуправления, которые заключая договор аренды земельного участка, исполняют свои публичные полномочия. 

Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, ФИО4 соответственно имеет право выступать заказчиком проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (статья 24.18).

Обратившись в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, ФИО4 в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка представила Отчет № 956/16 об определении рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 20.03.2013г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы об отказе от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком в рамках сравнительного подхода выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): условия продажи; назначение земельного участка; местоположение; размер участка. 

В рамках сравнительного подхода выявлено 4 объекта сопоставимых по критериям отбора с оцениваемым земельным участком.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из еженедельного информационно-справочного издания риэлторов города Хабаровска «Вся недвижимость Хабаровска» № 3 (379) от 28.01.2013г., официального сайта Правительства Хабаровского края (http://old.gov.khabkrai.ru), сайта Публичной кадастровой карты http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/.

Скриншоты и выкопировки источников информации представлены в приложении к отчету. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки на дату предложения; на условия продажи; на местоположение; на удаленность от основной автомагистрали; на размер участка, расчет и описание корректировок приведены в Отчете. 

Корректировка на назначение земельного участка не произведена с указанием, что все объекты-аналоги, принятые к расчету, используются в качестве автостоянки для временного хранения транспорта.

Итоговая стоимость земельного участка составила 3 148 800 руб.

Из показаний свидетеля ФИО5 следует, что в связи с недостатком объектов-аналогов, расположенных в одной оценочной зоне с объектом оценки, подбирались аналоги из других оценочных зон с последующим применением корректировки на местоположение. В соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 при оценке может быть использована информация о предложениях к сделке с последующей корректировкой на торг, что было сделано в Отчете. 

Доводы представителя административного истца о том, что подобранные в рамках сравнительного подхода объекты не являются аналогами объекта оценки, являются не обоснованными и опровергаются положениями Отчета, показаниями свидетеля ФИО5 в судебном заседании. 

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № 67/2016/ХАБАРОВСК от 12.08.2016г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, ССО РОО 2015, заданию на оценку; выводы о величине рыночной стоимости объектов оценки являются обоснованными. 

Надлежащих доказательств, которые свидетельствовали бы о несоответствии Отчета об оценке федеральным стандартам оценки, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы по проверке Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности заявлено не было.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Из изложенного следует, что основания для признания решения Комиссии незаконным, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО10 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Хабаровска в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 21 сентября 2016 года № 5, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО4 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отказать. 

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 31 января 2017 года. 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз