№ 2 -451/2020

64RS0047-01-2019-005945-46

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 февраля 2020 г. г. Саратов

Октябрьский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Монина О.И.,

при помощнике ФИО1 

при участии представителя истца по доверенности ФИО2,

представителя ответчика администрации муниципального образования «Города Саратов» по доверенности ФИО3,

представителя ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5,

представителя третьего лица Комитета по управлению имуществом города Саратова по доверенности ФИО6, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя прокурора Октябрьского района г. Саратова к администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО4 о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, исключения из государственного кадастра недвижимости записи о земельном участке,

установил:

Заместитель прокурора Октябрьского района г. Саратова обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО4 с требованиями о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, исключения из государственного кадастра недвижимости записи о земельном участке. Требования мотивированы тем, что прокуратурой Октябрьского района г. Саратова проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства, в ходе которой установлено, что между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО4 

<

дата> заключен договор купли-продажи № земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу 

<

адрес> с видом разрешенного использования – «занимаемый фитнес-клубом, спортивным, тренажерным залом». В соответствии с п. 1.1 указанного договора, земельный участок занят фитнес-клубом, спортивным, тренажерным залом. Вместе с тем, указанная сделка по передаче ФИО4 спорного земельного участка ничтожна, поскольку не соответствует требованиями действующего законодательства. Проверкой установлено, что в границах спорного земельного участка имеется только один объект недвижимости – нежилое помещение площадью 

<

данные изъяты> кв.м., являющейся объектом вспомогательного назначения, площадь которого значительно меньше площади земельного участка. По мнению истца, оспариваемая сделка противоречит интересам неопределенного круга лиц, поскольку часть земельного участка, свободная от зданий и сооружений, могла бы быть предоставлена неопределенному кругу лиц на торгах. Учитывая изложенное, истец обратился в суд с настоящим иском и просил признать недействительным договор купли-продажи от 

<

дата> № земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, заключенный между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО4 Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции с восстановлением первоначального положения сторон, предшествующего сделке аренды земельного участка. Исключить из Единого государственного реестра прав недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым №. Исключить из государственного кадастра недвижимости запись о земельном участке с кадастровым №. 

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, указав, что оспариваемая сделка не нарушает действующего законодательства и прав неопределенного круга лиц, на спорном земельном участке располагается здание, используемое под фитнес-клуб, в связи с чем просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, которые приобщены к материалам дела.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Комитет по управлению имуществом г. Саратова, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, обеспечил явку своего представителя, представил заявление о рассмотрении дела без его участия. 

Представители третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела, об уважительности причины неявки суду не сообщили. 

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав представителей сторон и третьего лица, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В пункте 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным кодексом и федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из системного толкования вышеуказанных норм следует, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. При этом, законодательством не предусмотрена возможность купли-продажи земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых данный участок формировался.

Судом установлено, что 

<

дата> между Комитетом по управлению имуществом города Саратова и ФИО заключен договор аренды земельного участка № о предоставлении в аренду земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу 

<

адрес> для строительства фитнес-клубов, спортивных, тренажерных залов сроком на сорок девять лет с 

<

дата> по 

<

дата> (л.д. 52-57, 58).

<

дата> между ФИО и ИП ФИО4 заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому ИП ФИО4 приобретает все права и обязанности арендатора в отношении предоставленного в аренду на 49 лет с 

<

дата> по 

<

дата> земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым №, находящегося по адресу 

<

адрес> (л.д. 59-60). 

<

дата> ФИО4 обратился к Председателю комитета по управлению имуществом г. Саратова о предоставлении ему земельного участка на праве собственности площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу 

<

адрес>. Цель предоставления: занимаемый фитнес-клубом, спортивным тренажерным залом. Сообщение: на земельном участке находится объект нежилое здание с кадастровым № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. в Октябрьском районе (л.д. 31). 

<

дата> между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО4 заключен договор купли-продажи № земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу 

<

адрес> с видом разрешенного использования – «занимаемый фитнес-клубом, спортивным, тренажерным залом». 

В соответствии с п. 1.1 указанного договора, земельный участок занят фитнес-клубом, спортивным, тренажерным залом (л.д. 25-28, 29, 30). 

Из текста договора следует, что договор заключен сторонами в соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ. Согласно условиям договора он предоставлен под существующие строения без указания права о возможности строительства на данном земельном участке.

<

дата> зарегистрировано право собственности ФИО4 на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 92-94). 

<

дата> ФИО4 произвел регистрацию права собственности на нежилое здание площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес> (л.д. 35-37).

Вопреки доводам представителя ФИО4 о том, что спорное нежилое здание является фитнес-клубом, доказательств, подтверждающих указанные обстоятельства в нарушении ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

Напротив согласно выводам технического заключения ООО «Межрегиональный кадастровый центр – БТИ» принимая во внимание результаты натурного обследования данного здания, учитывая его назначение и технические характеристики, нежилое одноэтажное здание (S=30,9 кв.м.) имеет вспомогательное назначение по отношению к проектируемому основному одноэтажному зданию (Sзастр.=100 кв.м.). Соответственно на строительство данного нежилого здания на основании ст. 51, п. 17, п.п. 3 ГрК РФ разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию не требуется.

Согласно ч. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здания, строения и сооружения являются объектами капитального строительства.

Право на использование объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию в порядке, установленном ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Особенностью хозяйственных построек является то, что они не могут быть использованы в качестве здания, сооружения, поскольку для их возведения не требуется получение разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию. 

Согласно ответу администрации муниципального образования «Город саратов» от 

<

дата> № ФИО4 градостроительный план земельного участка с кадастровым № и разрешение на строительство на указанном земельном участке не выдавалось (л.д. 62). На спорном земельном участке иных строений капитального характера либо объектов незавершённого строительства не имеется, что в том числе подтверждается актом осмотра земельного участка от 

<

дата>, фотографиями (л.д. 9, 10-21).

При таких, обстоятельствах, возведение ответчиком ФИО4 здания, являющегося вспомогательным объектом по отношению к проектируемому основному зданию, даже при наличии государственной регистрации права собственности на указанный объект, не влечет возникновение у собственника вспомогательного объекта права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов, по основаниям, предусмотренным подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, как собственнику строения, расположенного на земельном участке. 

Кроме того, сопоставление площадей переданного ФИО4 в порядке ст. 29.20 ЗК РФ земельного участка и расположенного на этом участке объекта, свидетельствует о явной несоразмерности переданного в собственность земельного участка, поскольку его площадь в несколько раз превышает площадь расположенного на нем объекта. 

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оценивая представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что в судебном заседании установлен факт заключение оспариваемой сделки купли-продажи земельного участка с нарушением требований действующего законодательства, наущающим права и законные интересы неопределенного круга лиц, поскольку спорный земельный участок предоставлен в собственность ФИО4 без проведения торгов при отсутствии на нем объекта капитального строительства, площадью несоразмерной площади расположенного на нем объекта, следовательно, договор купли-продажи от 

<

дата> № земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, заключенный между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО4 является недействительной (ничтожной) сделкой. 

Нарушение прав неопределенного круга лиц выразилось в нарушении органом местного самоуправления порядка предоставления земельного участка в собственность, так как по общему правилу участок подлежал реализации на торгах (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ), в которых могли принять участие любые заинтересованные лица.

Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В силу ч. 2 указанной статьи при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При таких обстоятельствах подлежат применения последствия недействительности оспариваемой сделки в виде исключения из Единого государственного реестра прав недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым № и восстановлении записи № об аренде ФИО4 с 

<

дата> на срок с 

<

дата> по 

<

дата> объекта недвижимости – спорного земельного участка с кадастровым № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес> (л.д. 134, 137).

Поскольку спорный земельный участок находился во владении ФИО4 до совершения оспариваемой сделки по договору аренды земельного участка, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось, применение последствий недействительности оспариваемой сделки в виде возврата спорного участка прежнему владельцу не требуется. 

Вопрос о возврате денежных средств, уплаченных покупателем при заключении оспариваемого договора купли-продажи, может быть разрешен сторонами в добровольном порядке.

Поскольку в силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает спор в рамках заявленных требований, требования о признании договора аренды земельного участка истцом не заявлялось, несмотря на разъяснения ему такого права, отсутствуют снования для применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции с восстановлением первоначального положения сторон, предшествующего сделки аренды спорного земельного участка. 

Рассматривая требования истца об исключении из государственного кадастра недвижимости записи о земельном участке с кадастровым номером 64:48:050214:280, суд не находит оснований для их удовлетворения, в связи со следующим.

Согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу 

<

адрес> поставлен на кадастровый учет 

<

дата>. 

Установленных в законе оснований для снятия спорного земельного участка с кадастрового учета в спорной по делу ситуации не имеется, а в отсутствие таковых суд не может принимать решение о снятии земельных участков с кадастрового учета. Признание недействительной сделки по купли-продажи спорного земельного участка не может создавать основания для снятия с кадастрового учета ранее поставленного на учет в соответствии с требованиями закона земельного участка.

На недопустимость снятия с кадастрового учета земельного участка в случаях, не предусмотренных действующим законодательством, указано также в п. 21 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., согласно которому, если сведения о земельном участке, внесенные в государственный кадастр недвижимости, не носят временного характера, то такой земельный участок может быть снят с кадастрового учета только вследствие его преобразования или в случае, прямо предусмотренном законом.

В настоящем деле не установлено осуществление процедуры преобразования спорного земельного участка.

Снятие с кадастрового учета объекта недвижимости может явиться следствием признания незаконными действий регистратора при осуществлении кадастрового учета объектов недвижимости в соответствии с абзацами вторым и третьим п. 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». 

В ситуации, когда со стороны регистратора отсутствует факт совершения незаконных действий (бездействия) по осуществлению государственного кадастрового учета и такие действия (бездействие) не являлись предметом рассмотрения судов, возложение на управление Росреестра, в отношении которого не доказан факт нарушения прав неопределенного круга лиц, обязанности по снятию с кадастрового учета спорного земельного участка противоречит нормам действующего законодательства и приводит к нарушению баланса прав и законных интересов сторон.

Таким образом, поскольку истцом не приведены обстоятельства, предусмотрены действующим законодательством в качестве основания для исключения из ЕГРН сведений о поставленных на кадастровый учет земельного участка, законных оснований для удовлетворения заявленных требований в указанной части не имеется.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, под. 1 п. 1 ст.333.19 Налогового кодекса РФ с учетом удовлетворенных судом исковых требований неимущественного характера с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5034 руб. 82 коп. (191741,35 руб. – 100 000 руб.) х 2% + 3200 руб.).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования заместителя прокурора Октябрьского района г. Саратова в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц удовлетворить в части.

Признать недействительным договор купли-продажи от 

<

дата> года № земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, заключенного между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО4 

Применить последствия недействительности сделки, исключив из Единого государственного реестра прав недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым №.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ФИО4 в доход муниципального образования «Город Саратов» государственную пошлину в размере 5034 руб. 82 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда через Октябрьский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья /подпись/ О.И. Монина

Решения суда в окончательной форме принято 13.02.2020 года.