Дело №2-534/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 декабря 2017 года г. Углич 

Угличский районный суд Ярославской области в составе председательствующего судьи Грачевой Н.А., 

при секретаре Корзаковой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Углич о признании права собственности на земельный участок и иску Угличского межрайонного прокурора в защиту муниципального образования Администрации городского поселения Углич к ФИО1, Управлению Росреестра по Ярославской области и ООО "Угличский землеустроитель" о признании действий ООО "Угличский землеустроитель" по оформлению и выдаче технического плана на здание незаконными, признании государственной регистрации права собственности на жилой дом и записи в ЕГРН об этом недействительными, расторжении договора аренды земельного участка, возврате земельного участка в муниципальную собственность городского поселения Углич и взыскании в пользу бюджета городского поселения Углич арендной платы по договору аренды,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в Угличский районный суд с настоящим иском и в обоснование исковых требований указала, что на основании договора аренды, заключенного с Администрацией городского поселения Углич 17.02.2017 г., является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 444 кв.м., относящегося к землям населенных пунктов с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства, расположенного 

<

адрес>. После завершения на участке строительства индивидуального жилого дома истица заключила с ООО "Угличский землеустроитель" договор на проведение кадастровых работ. По результатам проведения этих работ кадастровым инженером ФИО2 был составлен технический план индивидуального жилого дома. 15.03.2017 г. объект индивидуального жилищного строительства был поставлен на кадастровый учет за номером №. Одновременно с кадастровым учетом была произведена государственная регистрация права собственности на жилой дом. 17.03.2017 г. ФИО1 обратилась в Администрацию города Углич с заявлением о предоставлении ей в собственность бесплатно указанного земельного участка площадью 2 444 кв.м. с кадастровым номером № на основании статьи 2 Закона Ярославской области от 27.04.2007 № 22-з "О бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности". В письме № 488-37 от 14.04.2017 г. Администрация городского поселения Углич отказала в предоставлении земельного участка по данному основанию с указанием на проведение обследования возведенного на участке строения, по результатам которого Администрация пришла к выводу о том, что существующее на участке строение объектом недвижимости не является, соответственно земельный участок не используется арендатором ФИО1 по целевому назначению. С таким отказом истица не согласна, считает его не законным и нарушающим ее права. В Администрацию УМР она обратилась, предоставив выписку из ЕГРН о праве собственности на указанный объект недвижимости, созданный на этом земельном участке, подтверждаюую использование участка по целевому назначению. Законом не предусмотрено необходимость предоставления каких-то иных документов. В нарушение требований закона, представители местной администрации, не обладая соответствующей компетенцией и знаниями, произвели обследование строения ФИО1 и почему-то пришли к выводу, что оно не является объектом недвижимого имущества. При этом в ответе не указано, какими же все-таки критериями и нормативными актами руководствовались представители администрации, приходя к такому выводу и принимая решение об отказе истице в предоставлении испрашиваемого земельного участка. В связи с этим ФИО1, основывая свои требования на положениях ч. 6 ст. 39.5 ЗК РФ, ст. 2 Закона Ярославской области от 27.04.2007 № 22-з "О бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности", просит признать за ней в порядке бесплатного предоставления право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 444 кв.м., относящийся к землям населенных пунктов с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по 

<

адрес>. 

Угличский межрайонный прокурор обратился в суд с иском в защиту муниципального образования Администрации городского поселения Углич к ФИО1, Управлению Росреестра по Ярославской области и ООО "Угличский землеустроитель" и с учетом уточнения исковых требований (л.д. 33-40 т. 2) просил признать действия ООО "Угличский землеустроитель" по оформлению и выдаче ФИО1 технического плана на здание на земельном участке с кадастровым номером № незаконными, признать государственную регистрацию права собственности на жилой дом с кадастровым номером № и запись в ЕГРН о регистрации № от 15.03.2017 г. недействительной, просил расторгнуть договор аренды № 3508 земельного участка, заключенного между ФИО1 и Администрацией 17.02.2017 г. и обязать ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым номером № в муниципальную собственность городского поселения Углич, взыскать с ФИО1 в пользу бюджета городского поселения Углич арендную плату по договору аренды от 17.02.2017 г. в сумме 486 400 руб.

Исковые требования прокурора обоснованы тем, что имеющийся на земельном участке с кадастровым номером № объект не может быть отнесен к объектам индивидуального жилищного строительства. Он представляет собой одноэтажное деревянное строение, состоящее из сборно-щитовой конструкции длиной по наружным измерениям 6,09 м., шириной 4,67 м., высотой 2,59 м., а общей площадью - 28,4 м. Стоит на металлических опорах, визуально вкрученных в землю, верхние основания опор переложены деревянными досками и со строением не закреплены. Строительных работ на земельном участке не производится, материалы и строительная техника отсутствуют. Инженерных коммуникаций, в т.ч. сетей водо-, тепло-, газо-, энерго- снабжения на участке не имеется. По сути это строение является нестационарным объектом, не относящимся к объектам капитального строительства, не связано неразрывно с землей, может быть перемещено без причинения какого-либо ущерба владельцу и земельному участку, и в силу ст. 130 ГК РФ не является недвижимым имуществом. К указанному выводу представители Администрации городского поселения Углич пришли в результате проведенных 06.04.2017 г. и 14.04.2017 г. выездных комиссионных осмотров строения. Тем не менее кадастровым инженером ООО "Угличский землеустроитель" был подготовлен технический план о том, что строение является жилым домом. Используемая для оформления технического плана декларация, подписанная ФИО1, была составлена вовсе не на жилой дом, а на здание молочно-товарной фермы. Появление на арендуемом ФИО1 земельном участке такого объекта было вызвано необходимостью скорейшей государственной регистрации права собственности ФИО1 как объекта индивидуального жилищного строительства, чтобы не платить предусмотренную договором арендную плату в бюджет городского поселения Углич в сумме 486 400 кв.м. в предусмотренный договором срок. 18.04.2017 г. Администрацией в адрес ФИО1 было направлено требование о погашении задолженности по договору аренды в сумме 486 400 руб., поскольку в соответствии с условиями договора и графиком платежей срок внесения первого платежа по договору истек для истицы 19.03.2017 г. В добровольном порядке ФИО1 эту обязанность не исполнила, тем самым грубо нарушила условия договора аренды. 

Определением суда от 09.06.2017 г. оба гражданских дела объединены в одно производство (л.д. 45). 

В судебное заседание истица ФИО1 не явилась. Ее представитель ФИО3 исковые требования ФИО1 подержал, исковые требования прокурора не признал. Он пояснил, что спорный объект с кадастровым номером № отвечает признакам недвижимости, то есть является объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Этот объект отвечает критериям жилого дома и пригоден для проживания, к нему подведены коммуникации: электричество, устройство отопления, он обеспечен водой и водоотведением. Общая площадь объекта составляет 28 кв.м., внутри этот жилой дом разделен на кухню, жилую комнату и санузел. Строился он обычным хозяйственным способом с использованием наемной силы с применением современных технологий возведения, каких именно представителю не известно, проектной документации для этого не требуется и поэтому ее нет. Специалист ФИО4 из ООО "Ярославское бюро судебной экспертизы" определил, что спорный объект не относится к временному и значит является капитальным. В этой связи представитель не согласился с выводами эксперта ФИО5, проводившего судебную строительно-техническую экспертизу, поскольку им не определялась оценка соразмерности ущерба. Характер крепления фундамента в местах стыков с основной опорной конструкцией здания не предусматривает дополнительного крепления и это допустимо, вызвано облегчением процесса строительства и минимизацией затрат ФИО1, что не возбраняется. Более того, сама по себе конструкция здания не предусматривает его перемещение без разборки со снятием вагонки (внешней обшивки), то есть не предусматривает многократные перевозки, соответственно сопряжено с затратами, такое здание нельзя отнести к мобильным. В обоснование таких выводов представил технический отчет ООО "Основа" от 15.11.2017 г., согласно которому спорное здание нельзя признать мобильным и при перемещении требует затрат на снятие отделочных покрытий и выкручивание соединительных болтов, затрат на демонтаж коммуникаций. Кроме того, ФИО1 понесла расходы на строительство, в том числе значительные расходы на обустройство коммуникаций, которые превышают размер годовой арендной платы. И их, по мнению ФИО3, нельзя не учитывать, оценивая по такому критерию как "соразмерность" применительно к понятию недвижимой вещи, указанной в ст. 130 ГК РФ. Представитель ответчика согласился, что степень утепления дома не достаточна, чтобы в нем проживать. Однако наличие подведенных к нему коммуникаций позволяет признать его объектом незавершенного строительства, что в свою очередь не позволяет расторгнуть договор аренды, взыскав со ФИО1 всю годовую арендную плату и обязав ее освободить земельный участок. В обоснование позиции сослался на п. 21 Обзора Президиума Верховного суда РФ за 4-й квартал 2017 года. Полагал возможным взыскание арендной платы только до момента подключения к инженерным системам коммуникаций. Представитель не согласился с требованиями об освобождении земельного участка, т.к. ФИО1 не самовольно застроила земельный участок, она возвела строение, которое имеет все признаки жилого дома, это не замощение земельного участка, это объект незавершенного строительства. 

Заместитель Угличского межрайонного прокурора Елисеева Н.Н. и представитель ответчика Администрации городского поселения Углич ФИО6 против удовлетворения иска ФИО1 возражали, заявленные к ФИО1 Управлению Росреестра по Ярославской области и ООО "Угличский землеустроитель" уточненные исковые требования поддержали. По их мнению возведенное ФИО1 строение не является объектом недвижимости и тем более не отвечает критериям жилого дома, производит впечатление щитового домика, прочно с землей не связанного, поскольку опоры (металлические столбы) на момент проведения проверки даже не были скреплены с самой конструкцией строения, которая на них установлена. Здание построено в слишком короткий срок и внутри помещение никак не разделено. Спорный объект является сборно-разборной конструкцией, мобилен, неразрывно с землей не связан. Экспертом ФИО5, проводившим по делу строительно-техническую экспертизу, даны пояснения о технической возможности переноса объекта с отключением его от коммуникаций. По мнению ФИО7 и ФИО6 указанное строение возведено арендатором ФИО1 с той целью, чтобы не платить арендные платежи за земельный участок. В этом видят нарушение прав администрации как арендодателя земельного участка и усматривают злоупотребление правом со стороны ФИО1 

Представитель процессуального истца по самостоятельному иску к ФИО1 - зам.прокурора ФИО7 обратила внимание на то, что ФИО1 зарегистрировала свое право собственности на указанный объект в упрощенном порядке. Для прохождения государственной регистрации кадастровым инженером ФИО2 был подготовлен технический план на указанный объект как на индивидуальный жилой дом, что было сделано им не законно. На момент подготовки кадастровым инженером техплана, на момент прохождения ФИО1 госрегистрации и на момент проведения проверки сотрудниками администрации и прокуратуры объект являлся мобильным, модульным, стройматериалов на земельном участке никаких не было, инженерные коммуникации напрочь отсутствовали, поскольку были подведены на участок ФИО1 уже после подачи иска в суд. Действия ООО "Угличский землеустроитель" по подготовке технического плана являются не законными, противоречат положениям ст. 28 ФЗ "О кадастровой деятельности". Кадастровый инженер ФИО2, видя что возведенный объект не является объектом недвижимости, обязан был отказаться от составления такого техплана. Декларация, на основании которой был составлен техплан, вообще оформлена ФИО1 на здание молочно-товарной фермы. В этой связи представитель процессуального истца ФИО7 просила вынести частное определение в адрес гендиректора ООО "Угличский землеустроитель". Она также пояснила, что прокуратурой оспаривается законность государственной регистрации как акта органа, хоть и формально осуществляющего действия по регистрации, но предоставившего ФИО1 право получения арендуемого земельного участка в собственность бесплатно. Поскольку до государственной регистрации здание не являлось объектом недвижимости, госрегистрация не может являться законной. У ФИО1 не было цели строить жилой дом на арендуемом земельном участке, у нее была цель как можно быстрее приобрести в собственность земельный участок, не оплачивая арендные платежи в сумме 486 400 руб. и такие объяснения давала ФИО1 в прокуратуре при проведении проверки. Несоразмерного ущерба, о котором заявляется представителем ФИО1, нет и не может быть, т.к. спорный объект может легко перемещаться с отключением от всех коммуникаций. Основанием для расторжения договора является нарушение ФИО1 его существенного условия - внесения арендной платы в предусмотренный договором срок. В связи с расторжением договора аренды подлежит удовлетворению требование об освобождении земельного участка путем демонтажа спорного объекта и всех подведенных к нему коммуникаций. Тем более, что здание является мобильным, демонтажу подлежат сваи, на которых держится сам спорный объект, и все коммуникации (электро- и водоснабжения, канализации) могут быть свободно отключены. Также представитель прокуратуры просила обратить внимание, что ФИО1 не является случайным человеком, добросовестно заблуждающимся относительно правовых последствий своих поступков по оформлению в собственность указанного спорного объекта как объекта ИЖС, у нее есть опыт в приобретении земельных участков. Она очень хорошо понимала, что с наступлением 17.03.2017 г. для нее истечет срок исполнения обязанности по внесению годовой арендной платы, поскольку именно на таких условиях ей был предоставлен в аренду земельный участок для ИЖС. В целях преодоления проблемы оплаты аренды и не проводя строительства индивидуального жилого дома, т.е. не вкладывая лишних денежных средств, ФИО1 решила привезти на земельный участок здание какой-то бытовки, выдав его за объект недвижимости с оформлением в свою собственность и на этом основании получить право приобретения арендуемый участок в собственность бесплатно. Оплата аренды ФИО1 так и не была осуществлена, она использует земельный участок не по целевому назначению и не платит арендные платежи. Тем самым права муниципального образования – городского поселения Углич безусловно нарушены и подлежат защите, договор аренды подлежит расторжению, земельный участок – возврату муниципальному образованию.

Представители ответчика ООО "Угличский землеустроитель", представители третьих лиц Управления градостроительства Администрации Угличского муниципального района и Управления Росреестра по Ярославской области, третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены, об отложении не ходатайствовали. 

Судом рассмотрено дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Заслушав стороны и их представителей, эксперта, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 стала победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № из земель населенных пунктов площадью 2 444 кв.м., расположенный 

<

адрес>, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, сроком аренды земельного участка – 20 лет (л.д. 30).

По результатам аукциона между Администрацией городского поселения Углич (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) был заключен договор долгосрочной аренды указанного земельного участка (на 20 лет с 17.02.2017 г. по 16.02.2037 г.), в соответствии с условиями которого ФИО1 обязалась принять и использовать земельный участок исключительно в соответствии с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства; арендатор обязалась оплачивать арендные платежи по графику: первый платеж обязалась внести в сумме 486 400 руб. в срок до 19.03.2017 г., остальные платежи – по периодам, указанным в этом графике, являющимся приложением к договору аренды. Оплату ФИО1 обязалась производить своевременно, без получения счета и в соответствии с графиком платежей. ФИО1 обязалась без письменного согласия арендодателя не возводить на арендуемом земельном участке постоянных и временных объектов недвижимости, не оговоренных договором. 

Земельный участок был предоставлен арендодателем свободным от зданий, строений, от обременений, имел ограничения использования, предусмотренные ст.ст. 56, 56.1 ЗК РФ, в связи с нахождением в водоохраной зоне Рыбинского водохранилища, зоне с особыми условиями использования территорий. Земельный участок расположен в границах территориальных зон Ж-3 "Зона застройки индивидуальными жилыми домами" (в 1-3 этажа), Н-6 "Водоохранная зона", Н-4 "Зона регулирования застройки, допускающая новое строительство в 3-4 этажа" (л.д. 21-29). 

Главой Администрации Угличского муниципального района 09.03.2017 г. ФИО1 было выдано разрешение на строительство № RU76516000-14-2017 на арендуемом земельном участке с кадастровым номером № индивидуального жилого дома сроком на десять лет общей площадью 29,0 кв.м., объемом 108,0 куб.м., количеством этажей-1, площадью застройки 36,0 кв.м. (л.д. 6-7). 

06.03.2017 г. ФИО1 заключила договор с ООО "Угличский землеустроитель" в лице генерального директора ФИО8, предметом которого являлось определение на местности характерных точек границ арендуемого земельного участка с кадастровым номером №; подготовка технического плана здания на этом земельном участке (л.д. 86-87).

На арендуемом земельном участке с кадастровым номером № ФИО1 было возведено одноэтажное деревянное строение, состоящее из сборно-щитовой конструкции длиной по наружным измерениям 6,09 м., шириной 4,67 м., высотой 2,59 м. Общая площадь составила 28,4 м.

На возведенный на арендуемом земельном участке объект ФИО1 оформила декларацию как на объект недвижимости, согласно которой вид объекта недвижимости –здание, назначение здания - жилое, наименование объекта недвижимости - здание молочно-товарной фермы, площадь здания - 28,8 кв.м., количество этажей - 1, год завершения строительства – 2017, материал наружных стен - деревянный, правообладатель объекта недвижимости ФИО1, правоустанавливающие документы на объект недвижимости: договор аренды № 3508 от 17.02.2017, удостоверила своей подписью достоверность и полноту указанных в декларации сведений (л.д. 91-93).

На основании декларации, а также на основании договора аренды земельного участка, разрешения на строительства и кадастрового плана территории 10.03.2017 г. кадастровым инженером ФИО2 был составлен технический план здания, согласно которому оно представляет собой одноэтажный жилой дом площадью 28,8 кв.м., материал наружных стен – деревянный, год завершения строительства – 2017 г. (л.д. 15-20, 88-90).

После предоставления указанных документов в территориальный отдел Управления Росреестра по Ярославской области на арендуемом земельном участке, расположенном 

<

адрес> за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на жилой дом с кадастровым номером 

<

адрес> площадью 28,8 кв.м., номер и дата государственной регистрации права: № от 15.03.2017 г., что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 11-13, 71).

17.03.2017 г. ФИО1 через представителя по доверенности ФИО9 обратилась в Администрацию городского поселения Углич с заявлениями о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность бесплатно (л.д. 8, 10).

14.04.2017 г. на имя ФИО9 был направлен об отказе в удовлетворении заявления о предоставлении арендуемого ФИО1 земельного участка с кадастровым номером № в собственность бесплатно (л.д. 9).

18.04.2017 Администрацией городского поселения Углич в адрес ФИО1 направлено требование о погашении задолженности по указанному договору аренды в сумме 486 400 руб., поскольку предусмотренный договором срок внесения первого арендного платежа истек 19.03.2017 г. ФИО1 предлагалось погасить возникшую задолженность в 5-дневный срок с момента получения требования. Требование было получено адресатом 21.04.2017 г., но не было исполнено.

24.04.2017 г. ФИО1 из Администрации городского поселения Углич было направлено требование о расторжении с ней с 02.05.2017 г. договора аренды земельного участка. Одновременно было направлено соглашение о расторжении договора для подписания, один экземпляр которого подлежал возврату в Администрацию в течение 3-х дней с момента получения требования. В случае неисполнения разъяснялось право арендодателя расторгнуть договор аренды в судебном порядке (л.д. 66). Требование Администрации ФИО1 исполнено не было. 

Оценивая исковые требования ФИО1 и возражения Администрации городского поселения Углич на предмет наличия или отсутствия у ФИО1 права на бесплатное предоставление испрашиваемого земельного участка в собственность бесплатно, суд учитывает следующее.

ФИО1 обратилась в Администрацию городского поселения Углич о предоставлении находящегося у нее в аренде земельного участка в порядке п. 7 ст. 39.5 ЗК РФ, предусматривающего предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан бесплатно на основании решения уполномоченного органа в случаях прямо предусмотренных федеральными законами или законами субъектов. 

Применительно к объему прав истицы, таким законом является Закон Ярославской области "О бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности", в статье 2 которого установлены основания для бесплатной передачи в собственность граждан земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В данной норме основания передачи в собственность земельных участков связаны с наличием на таком участке объекта недвижимости либо с наличием иных прав у лица на такой участок.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 2 указанного Закона граждане имеют право на бесплатное приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случае если: земельные участки предоставлены гражданам для индивидуального жилищного строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома, дачного строительства и ведения дачного хозяйства, индивидуального гаражного строительства и эксплуатации индивидуального гаража независимо от вида предоставленных прав на земельные участки.

Земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного, дачного или гаражного строительства на праве аренды, может быть приобретен в собственность бесплатно не ранее представления документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимого имущества, созданный на таком земельном участке в соответствии с целями его предоставления. Право на бесплатное предоставление в собственность такого земельного участка в соответствии с настоящим Законом не может быть реализовано в случае предоставления документов, подтверждающих право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на данном земельном участке.

Предусмотренное указанным законом субъекта основание приобретения в собственность земельного участка, связанное с наличием на таком участке объекта недвижимости, согласуется с одним из принципов земельного законодательства - принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ). 

Согласно заявлениям представителя ФИО1 (л.д. 8, 10), основанием для предоставления земельного участка в собственность бесплатно указано на завершение строительства объекта недвижимости арендуемом земельном участке как достижение целей договора аренды. В связи с этим ФИО1 предлагала Администрации городского поселения Углич расторгнуть договор аренды, при необходимости просила подготовить договор аренды данного участка с видом разрешенного использования "для эксплуатации жилого дома", направив ей проект такого договора.

Основанием к отказу Администрацией было указано на невыполнение ФИО1 возложенных на нее договором аренды обязательств, а именно: использование земельного участка не по целевому назначению - возведенное на арендуемом земельном участке строение не является объектом недвижимости, следовательно отсутствуют основания, предусмотренные ст. 2 Закона Ярославской области от 27.04.2007 г. № 22-з "О бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (л.д. 9). 

Оценивая отказ Администрации городского поселения Углич суд учитывает, что к недвижимым вещам, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Индивидуальный жилой дом как объект гражданских прав подчинен режиму недвижимых вещей, права на такой объект возникают с момента государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ, ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). 

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

В рассматриваемом случае надлежит установить прочно ли связан возведенный ФИО1 объект, зарегистрированный в качестве жилого дома, с землей, в зависимости от этого определить возможно ли его переместить без ущерба его назначению, а в связи с этим необходимо выяснить, является ли этот объект жилым домом. 

Насколько объект связан с землей и связан ли вообще (с учетом его назначения) зависит от того, отвечает ли он признакам капитальности, отраженным Градостроительном кодексе РФ, Строительным правилам (СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые, одноквартирные.), требованиям ГОСТ 27751-2014 "Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения".

За исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства) относят к объектам капитального строительства (п. 10 ст.. 1 ГрК РФ). 

В существующей классификации зданий также выделяется мобильное (инвентарные) здание или сооружение – здание или сооружение комплектной заводской поставки, конструкция которого обеспечивает возможность его передислокации. Среди них также различаются:

- мобильное (инвентарные) здание или сооружение контейнерного типа, состоящее из одного блок-контейнера полной заводской готовности, передислоцируемое на любых пригодных транспортных средствах, в том числе на собственной ходовой части;

- мобильное (инвентарное) здание или сооружение сборно-разборного типа – состоящее из отдельных блок-контейнеров, плоских и линейных элементов или их сочетаний, соединенных в конструктивную систему на месте эксплуатации. 

Связь объекта с землей определяется путем отнесения объекта к категории капитального строительства и возможности демонтажа объекта, его перемещения на новое место, монтажа объекта на новом месте без ущерба его назначению, то есть с сохранением в случае перемещения его функциональных свойств. 

По делу определением суда от 22.06.2017 г. (л.д. 134-135) в ФБУ "Ярославская лаборатория судебной экспертизы" Министерства юстиции РФ была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, по заключению которой от 16.08.2017 г. № 1289/3-2-16.1 (л.д. 148-190) исследуемое здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке площадью 2 444 кв.м. с кадастровым номером № по 

<

адрес>, представляет собой объемную строительную систему, имеющую надземную часть, включающую в себя внутренние помещения, т.е. является зданием; по совокупности конструктивных характеристик имеет срок жизни (срок полезного использования) более 10 лет; образован блокированием по длинной стороне двух мобильных зданий габаритными размерами 6 м х 2,3 м, является зданием комплектной заводской поставки, т.е. относится к типу мобильных (гаражей, бытовок, ларьков, киосков и т.п.), не является объектом капитального строительства. Его конструктивное исполнение предусматривает возможность его перемещения, в т.ч. с возможностью частичного разукрупнения. Тем самым прочно с землей не связан. Экспертом ФБУ "Ярославская лаборатория судебной экспертизы" ФИО5 отмечено, что в Ярославской области развит рынок предложений по перемещению указанных мобильных зданий. Исследуемый объект также нельзя признать жилым домом. 

В связи с несогласием с выводами судебно-строительной экспертизы представителем ФИО1 представлено заключение специалиста ФИО4 из ООО "Ярославское бюро судебной экспертизы" от 23.07.2017 г. № 67 (л.д. 192-215), согласно которому спорный объект является жилым домом (одноквартирным) и является объектом недвижимости. По выводом специалиста перемещение спорного здания без нанесения ему несоразмерного ущерба не представляется возможным, поскольку здание не возможно переместить без демонтажа его конструкций, не подлежат демонтажу и перемещению прочно связанные с землей сети водопровода и канализации, конструкции, скважины, септики. В заключении специалист пришел к выводу о причинении несоразмерного ущерба в случае демонтажа конструкции, поскольку возведение его вновь из тех же материалов не предусмотрено строительными нормами и правилами. По мнению специалиста стоимость выполнения работ по перемещению объекта на новое место будет превышать первоначальную стоимость строительства, к ней добавится стоимость работ по демонтажу. В результате разборки сооружения, он прекращает свое существование как объект недвижимости, из чего следует, что перемещение исследуемого объекта без несоразмерного ущерба не возможно. Технически возможно демонтировать конструкцию одноквартирного жилого дома, извлечь из земли свайный фундамент из металических винтовых свай, но это потребует дополнительных затрат, соизмеримых с первоначальной стоимостью строительства этого сооружения. Демонтаж коммуникаций не возможен. 

Оценивая оба заключения, суд учитывает пояснения эксперта ФИО5 и специалиста ФИО4, допрошенных в судебном заседании. 

Суд не может согласиться с выводами специалиста ФИО4 о том, что спорный объект является объектом капитального строительства. Как пояснил последний к такому выводу он пришел, отнеся объект к 5 группе капитальности ввиду наличия у здания деревянных стен и перекрытий, наличие фундамента. Вместе с тем, группа капитальности определяется уже после отнесения объекта к объекту капитального строительства, но не наоборот. Формальное наличие у здания стен и перекрытий, наличие фундамента не достаточны для отнесения его к объекту капитального строительства, для этого в силу указанных выше требований закона, в частности ст. 1 ГрК РФ, необходимо исключить временный и мобильный характер постройки. Данные вопросы специалистом ФИО4 не исследовались. В то же время они исследовались экспертом ФИО5, который пришел к иному выводу.

Эксперт ФИО5, будучи допрошенным в суде, пояснил, что спорный объект представляет собой каркасно-щитовую конструкцию, собран на развитом каркасе из щитов, из двух отдельных блоков, с удвоенной к низу обвязкой. Такая конструкция позволяет использовать его сезонно, а не в любое время года: отсутствует утепление перекрытий, недостаточное утепление наружных стен, необходимых для круглогодичного проживания, а также в оконных проемах смонтированы одинарные оконные блоки с заполнением листовым стеклом, что характеризует объект, как объект временного использования. Внутри строения отсутствует утепление перекрытия, недостаточная толщина утеплителя наружных стен, которые не позволяют его эксплуатировать круглогодично. С такими характеристиками объект относится к объектам строений, которые представлены на рынке именно мобильных зданий, сооружений. Поэтому эксперт пришел к выводу, что фактически спорный объект представляет собой так называемую дачную бытовку и сами конструктивные характеристики объекта свидетельствуют о том, что он без каких-либо конструктивных затрат, мероприятий, может быть свободно снят с фундамента и перенесен в любое другое место. С указанными выводами эксперта ФИО5 суд соглашается, заключением специалиста ФИО4 они не опровергаются, как не опровергаются техническим отчетом ООО "Основа".

Технический отчет ООО "Основа" подтверждает выводы эксперта о временном характере здания, но не относит его к мобильным, в нем указано на возможность перемещения здания, но с затратами на отделочные покрытия, выкручивание соединительных болтов, усиление конструкции каркаса и установку монтажных приспособлений. Указанные выводы расцениваются судом как суждения отдельных лиц (работников указанного общества ФИО10 и ФИО11), обоснования указанных выводов, расчет сопротивления материалов, который позволял бы их оценить, в отчете не приведено. Более того, настоящий отчет как письменное мнение специалистов к числу доказательств в силу требований ст. 55 ГПК РФ не относится. 

В связи с указанным суд также не может согласиться с возражениями представителя ФИО1, основанными на выводах указанных специалистов ООО "Основа" и специалиста ФИО4 о несоразмерности ущерба, который может быть причинен в случае демонтажа или вывоза объекта. Исходя из буквального толкования п. 1 ст. 130 ГК РФ и из вышеприведенных разъяснений Постановления Пленума Верховного суда РФ несоразмерность ущерба назначению объекта определяется исходя из прочности связи объекта с землей, последняя определяется в зависимости от назначения объекта (жилой дом, нежилое здание - торговый павильон, киоск, вагончик). От вложений денежных средств в стоимость самого объекта не зависит его прочность связи с земельным участком, на котором он находится в силу физических свойств. 

Затраты, о которых заявлялось представителем ФИО1 в суде, по сути относятся к убыткам, которые могут возникнуть при освобождении арендуемого земельного участка от спорного объекта. В случае возведения ФИО1 на земельном участке действительно индивидуального жилого дома, то есть в случае исполнения обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями договора аренды, вопрос о возникновении указанных убытков не возникал бы. Поэтому указанные расходы не могут влиять на оценку соразмерности назначению объекта. 

Суд, соглашаясь с выводами эксперта ФИО5 о том, что этот объект не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям по минимальной высоте помещений и санитарно-гигиеническим требованиям к ограждающим конструкциям, системам отопления и вентиляции: помещение ванной комнаты не отделено, стены и перекрытия не утеплены, вентканалы не обустроены, в оконных заполнениях отсутствуют стеклопакеты и другие, что нарушает требования СП 55.13330.2011 "Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001", Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания. Данные выводы не только не опровергаются, но и напротив подтверждаются выводами специалиста ФИО4, который в своем заключении указал на несоответствие параметров конструкции строения отдельным требованиям СП 55.13330.2011 (отсутствие каналов естественной вентиляции, недостаточное утепление наружных ограждающих конструкции, необходимых для постоянного проживания в доме, высота помещения – менее 2,5 м.). При этом суд не согласен с его выводом о том, что указанное несоответствие не является препятствием для признания спорного объекта жилым домом, поскольку в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 г. № 1521 применение указанных строительных правил не является обязательным для обеспечения соблюдения требований ФЗ от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Помимо несоответствия спорного объекта указанным строительным правилам, данный объект нельзя отнести к жилому, поскольку архитектурно-планировочное решение спорного объекта не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, предусмотренным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. 

При этом суд не может не учитывать, что на момент проверки, а значит и на момент оформления ФИО1 декларации, на момент составления кадастровым инженером ФИО2 технического плана и на момент государственной регистрации всех перегородок внутри здания не было (не было даже перегородки, отделяющей санузел), коммуникаций (электро-, водоснабжения, канализации – "септика") к зданию также подключено не было. То есть ФИО12 Е,Н. задекларировала спорный объект без инженерных коммуникаций, минимально необходимых для использования помещения в качестве жилого, не обеспечила необходимый состав помещений для использования помещения в качестве жилого, не оборудовала вентиляцию, систему утепления стен и отопления для жизнедеятельности с учетом погодных условий в регионе. 

Отсутствие указанных коммуникаций на момент государственной регистрации было отмечено в ходе проверки от 06.04.2017 г., проведенной сотрудниками Администрации (л.д. 72-77) и в ходе проверки, проведенной Угличским межрайонным прокурором 14.04.2017 г. совместно с сотрудниками Администрации с выходом на земельный участок с кадастровым номером № и с составлением акта о результатах проверки (л.д. 95-96, 97-108). Как при первой, так и при второй проверки указанными лицами осматривался спорный объект, производилась фотофиксация. Причем, эти обстоятельства представителем ФИО1 в суде не оспаривались. 

В совокупности конструктивные особенности спорного объекта не позволяют прийти к выводу о том, что он был возведен на земельном участке как индивидуальный жилой дом и находится на своем месте, чтобы там оставаться и эксплуатироваться как объект недвижимости. С учетом того, что спорный объект жилым домом не является, прочно с землей не связан, он не может быть признан объектом недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 29.1 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" кадастровый инженер наделен не только достаточно широким объемом прав, но и обязанностями, в соответствии с которыми он обязан отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В нарушение указанных выше требований ООО "Угличский землеустроитель" заключило с ФИО1 договор подряда по оформлению и выдаче технического плана на здание на земельном участке с кадастровым номером № в то время как обязано было от этого отказаться, поэтому такие действия ООО "Угличский землеустроитель" являются не законными. 

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 52, п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Как пояснила представитель процессуального истца ФИО7 исковые требования о признании недействительными государственной регистрации права собственности на жилой дом и внесенной в ЕГРН соответствующей записи об этом основаны на том, что государственная регистрация права собственности ФИО1 на жилой дом состоялась на основании документов, часть которых (технический план, декларация об объекте недвижимости) отражала возведение на арендуемом земельном участке индивидуального жилого дома, что не соответствовало действительности, поскольку было установлено, что возведенный ФИО1 объект недвижимым имуществом не является. В упрощенном порядке на здание как на индивидуальный жилой дом Управлением Росреестра по Ярославской области была осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО1 Действия государственного регистратора по осуществлению государственной регистрации прав ФИО1 на индивидуальный жилой дом на предмет соблюдения требований закона истцом не оспаривалась и предметом оценки не является. Соответственно требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности как юридического акта признания возникновения у ФИО1 права собственности удовлетворению не подлежат. Но оспаривать недействительность записи о государственной регистрации истец вправе и суд эти требования удовлетворяет. В таком случае такая запись подлежит исключению из ЕГРН. 

Суд также учитывает, что в силу п. 3 ч. 1 ст. 2 Закона Ярославской области "О бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного, дачного или гаражного строительства на праве аренды, может быть приобретен в собственность бесплатно не ранее представления документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимого имущества, созданный на таком земельном участке в соответствии с целями его предоставления. Право на бесплатное предоставление в собственность такого земельного участка в соответствии с настоящим Законом не может быть реализовано в случае предоставления документов, подтверждающих право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на данном земельном участке.

Поскольку установлено, что спорный объект не является объектом индивидуального жилищного строительства, у ФИО1 отсутствуют основания для приобретения его в собственность бесплано в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 2 указанного выше Закона субъекта. Поэтому в удовлетворении исковых требований ФИО1 судом отказывается. 

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1). 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

В пункте 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора. 

В пункте 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрены специальные основания для расторжения договора аренды на срок свыше пяти лет, согласно которым досрочное расторжение указанного договора по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

То есть обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Пунктом 2.1.4 договора аренды № 3508 от 17.02.2017 г. предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по виду разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении или неполном внесении арендной платы по истечении установленного договором срока платежа и нарушении других условий договора. 

Использование арендатором земельного участка не по целевому назначению, невнесение и (или) неполного внесения арендной платы в сроки, установленные договором, признаются существенными нарушениями условий договора, в соответствии с которыми договор может быть досрочно расторгнут (пункты 4.3 договора аренды). 

Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате (п. 4.6 договора). 

Согласно п. 2.4.2, п. 3.1. договора арендатор обязан своевременно, без получения счета и в соответствии с графиком внесения арендных платежей производить оплату за пользование земельным участком, пользование земельным участком является платным. Согласно Графику (л.д. 28) ФИО1 обязалась произвести на оговоренный в договоре счет Администрации городского поселения Углич первый платеж в сумме 486 400 руб. в срок до 19.03.2017 г., с учетом ранее внесенного задатка для участия в аукционе – 121 600, то есть обязалась перечислить годовую арендную плату в течение 30 дней со дня заключения договора аренды. 

В указанный срок – до 19.03.2017 г., так и после этого, ФИО1 обязательство по оплате арендодателю 486 400 руб. не исполнила, тем самым существенно нарушила условия договора. При этом суд не соглашается с возражениями представителя ФИО1 о том, что истец не вправе требовать взыскания всей годовой арендной платы, то есть не вправе требовать взыскания 486 400 руб., т.к. именно на таких условиях с ФИО1 был заключен договор аренды, предоставив земельный участок арендодатель рассчитывал получить от арендатора арендную плату в срок до 19.03.2017 г., чего однако был лишен ввиду неисполнения арендатором ФИО1 этой обязанности. 

Поэтому исковые требования прокурора о расторжении договора аренды № 3508 от 17.02.2017 г., взыскании в пользу бюджета городского поселения Углич задолженности по арендной плате в сумме 486 400 руб. являются законными и подлежат удовлетворению. 

Вопреки возражениям представителя ФИО1 разъяснения п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017) о невозможности лишения ФИО1 земельного участка, поскольку возведенный ею спорный объект может рассматриваться как объект незавершенного строительства изложенных выше мотивов суда не отменяет. 

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, отмечено, что в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящимся в публичной собственности, расположен незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды. Спорный объект не признан объектом недвижимости, истец вправе требовать освобождение земельного участка (объект аренды). Более того, ФИО1 регистрировала права собственности не на объект незавершенный строительством. Для приобретения ФИО1 права собственности на спорный объект он должен был быть завершен строительством, возведение жилого дома не оконченного строительством не предоставляло ей такого права. 

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

С расторжением договора аренды земельный участок подлежит возвращению в муниципальную собственность городского поселения Углич с освобождением от находящихся на нем здания и коммуникаций: энергоснабжения, водоснабжения и водоотведения.

Поэтому суд удовлетворяет исковые требования прокурора об обязании ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по 

<

адрес>, от находящегося на нем здания и коммуникаций: энергоснабжения, водоснабжения и водотведения и возвратить этот участок в муниципальную собственность городского поселения Углич.

По изложенным мотивам в удовлетворении остальных исковых требований судом отказывается. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований отказать.

Исковые требования Угличского межрайонного прокурора в защиту муниципального образования Администрации городского поселения Углич удовлетворить частично.

Признать действия ООО "Угличский землеустроитель" по оформлению и выдаче технического плана на здание на земельном участке с кадастровым номером № незаконными. 

Взыскать со ФИО1 в пользу бюджета городского поселения Углич задолженность по арендной плате по договору аренды от 17.02.2017 г. в сумме 486 400 руб.

Расторгнуть договор аренды № 3508 земельного участка, заключенный 17.02.2017 г. между ФИО1 и Администрацией городского поселения Углич.

Признать запись в Едином государственном реестре недвижимости от 15.03.2017 г. № № о государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по 

<

адрес>, не действительной и исключить указанную запись из Единого государственного реестра недвижимости.

Обязать ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по 

<

адрес>, от находящихся на нем здания и коммуникаций: энергоснабжения, водоснабжения и водотведения и возвратить этот участок в муниципальную собственность городского поселения Углич.

В остальной части в удовлетворении исковых требований Угличского межрайонного прокурора отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Угличский районный суд в течение месяца со дня его вынесения. 

Председательствующий Н.А. Грачева