Дело № 3а-39/2022 

УИД 76OS 0000-01-2021-000617-42 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 21 января 2022 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Публичного акционерного общества «Ярославский судостроительный завод» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

Публичное акционерное общество «Ярославский судостроительный завод» (ПАО «Ярославский судостроительный завод») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения, просит:

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 24 024 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации стапельного цеха, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.01.2019 в размере рыночной стоимости 10 474 500 рублей; 

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 35 145 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации главного корпуса, лентокровельной, станции нейтрализации, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.01.2019 в размере рыночной стоимости 15 850 400 рублей.

В обоснование требований ссылается на то, что ПАО «Ярославский судостроительный завод» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами № и № и плательщиком земельного налога. 

Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составляет для земельного участка с кадастровым номером № – 18 836 257 рублей, а для земельного участка с кадастровым номером № – 27 555 788 рублей.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно отчету № 0106-21-3-2 от 19.01.2022, выполненному ООО СБК «Партнер», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составляет 10 474 500 руб. В отчете № 0106-21-2-2 от 19.01.2022, выполненному тем же лицом, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 определена - 15 850 400 руб.

Пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержала. Пояснила, что изначально требования были заявлены на основании отчета №0106-21-2 от 05.09.2021 и отчета № 0106-21-3 от 08.09.2021; в результате ознакомления с возражениями административного ответчика оценщик согласился с некоторыми замечаниями и устранил их, в результате были подготовлены новые отчеты № 0106-21-3-2 и № 0106-21-2-2 от 19.01.2022. 

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, является недопустимым оказательством по делу, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Заинтересованным лицом ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ярославской области представлены письменные пояснения по административному иску, из которых следует, что филиал не наделен полномочиями по определению достоверности кадастровой стоимости объектов недвижимости, разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлены письменные объяснения по административному иску, согласно которым Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов, разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили. 

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца по доверенности ФИО1, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы административного дела, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ПАО «Ярославский судостроительный завод» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами № и №, расположенными по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) земельный налог (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 391 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах суд полагает, что ПАО «Ярославский судостроительный завод» в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами № и № вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01.01.2019 – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составила 18 836 257 руб., а земельного участка с кадастровым номером № – 27 555 788 руб.

Административным истцом представлены Отчеты № 0106-21-3-2 от 19.01.2022 и № 0106-21-2-2 от 19.01.2022, составленные оценщиками ФИО5, ФИО4 (ООО СБК «Партнер»). Согласно Отчету № 0106-21-3-2 от 19.01.2022 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составляет 10 474 500 руб. 

В Отчете № 0106-21-2-2 от 19.01.2022 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 определена 15 850 400 руб.

Оценивая представленные административным истцом доказательства об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчеты соответствуют требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отчеты выполнены лицом, имеющим правом на проведение подобного рода исследований, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Отчеты содержат точные описания объектов исследования с указанием их количественных, качественных характеристик с учетом их индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость.

Согласно Отчетам рыночная стоимость земельных участков рассчитана сравнительным подходом, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. 

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчетах и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 ФСО Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. В Отчетах приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок. 

Замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неверном применении корректировок к аналогу № 2 ввиду отсутствия подъездного пути, оценщиком учтено, внесены изменения в Отчет и расчет рыночной стоимости.

В Отчетах оценщиком приведены мотивы, по которым отсутствует необходимость применения корректировок на наличие/отсутствие газоснабжения и водоснабжения по данному объекту-аналогу. С выводами оценщика в указанной части суд соглашается. В судебном заседании оценщиком ФИО4 дополнительно указано о том, что при определении кадастровой стоимости земельных участков оценщик также учитывает только возможность подключения к коммуникациям на основе картографических данных об обеспеченности инженерной инфраструктурой района расположения конкретного объекта оценки (не конкретного участка, а района его расположения). Наличие или отсутствие газоснабжения на участке – аналоге № 2 не требует применения корректировки, поскольку участок расположен в черте города, где имеется возможность подведения сетей газоснабжения ко всем районам города.

Доводы административного ответчика о том, что при расчете рыночной стоимости объектов оценки отсутствует сравнение по такому ценообразующему фактору, как местоположение в пределах города, судом отклоняются. Как следует из Отчетов оценщиком проанализированы фактические данные об объектах оценки и объектах-аналогах, в том числе и их местоположение. Согласно пояснениям оценщика ФИО4, объекты оценки и объекты-аналоги расположены в «промзонах», в связи с чем, отсутствует необходимость применения корректировки на расположение участков в пределах города.

Замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области об использовании в расчете рыночной стоимости недостоверных данных об объекте – аналоге с кадастровым номером №, а именно: оценщиком указывается, что данный аналог предлагается на праве собственности, оценщик отказывается от корректировки на передаваемые права, - оценщиком устранено, что подтверждается содержанием отчетов № 0106-21-3-2 от 19.01.2022 и № 0106-21-2-2 от 19.01.2022. Также оценщиком учтены замечания о наличии здания на земельном участке, применена корректировка к данному аналогу на наличие объекта под снос.

Замечания административного ответчика со ссылками о неполноте проведенного исследования и неиспользованию иных аналогов не обоснованы и судом отклоняются.

В соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Указанный принцип при составлении отчета соблюден. 

В обоснование приведенных замечаний административным ответчиком указывается, что имелось предложение о продаже объекта недвижимости по адресу: 1) 

<

адрес>, - которое не было использовано в расчетах. Вместе с тем, как было указано свидетелем ФИО4, данный объект не был выбран в качестве аналога, так как вид разрешенного использования указанного участка «для иных видов жилой застройки» не совпадает с разрешенным использованием объектов оценки «для эксплуатации стапельного цеха, для эксплуатации главного корпуса, лентокровельной, станции нейтрализации». Кроме этого, по данным спутниковой карты, на дату оценки на участке имелась застройка. 

В связи с этим, выявленный департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области объект недвижимости не мог быть использован в качестве аналога применительно к объекту оценки. 

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетами № 0106-21-3-2 и № 0106-21-2-2 не представлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчетов следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленные административным истцом отчеты № 0106-21-3-2 и № 0106-21-2-2 оценки рыночной стоимости земельных участков соответствуют закону, не вводят в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускают неоднозначного толкования полученных результатов. 

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленных отчетов № 0106-21-3-2 и № 0106-21-2-2, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в них рыночной стоимости объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 16.12.2021

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 24 024 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации стапельного цеха, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 10 474 500 (десять миллионов четыреста семьдесят четыре тысячи пятьсот) рублей.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 35 145 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации главного корпуса, лентокровельной, станции нейтрализации, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 15 850 400 (пятнадцать миллионов восемьсот пятьдесят тысяч четыреста) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 16 декабря 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 07 февраля 2022 года