УИД №59RS0022-01-2021-000226-61

Дело №2-92/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 марта 2021 года город Кизел

Кизеловский городской суд Пермского края в составе председательствующего судьи Коваль А.А.,

при секретаре судебного заседания Горн Н.Л.,

с участием представителя Администрации городского округа "Город Кизел" ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-92/2021 по иску ФИО2 к Администрации городского округа "Город Кизел" о взыскании выкупной цены за трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> в размере 620 739 рублей, а также расходов по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к Администрации городского округа "Город Кизел" о взыскании выкупной цены за трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> в размере 620 739 рублей, а также расходов по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей. 

Требование мотивировано тем, что истец по договору дарения от 22.01.2021 года является собственником трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Дом разрушен, в связи с ветхостью и аварийным состоянием в результате ведения под ним горных работ на угольной шахте. В 2016 году дом был признан аварийным и подлежащим сносу. Все жильцы дома расселены, но ответчик не принимает мер по защите ее нарушенных прав. Кроме того, дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края. Согласно оценке, размер выкупной цены составляет 620 739 рублей, включая рыночную стоимость по состоянию на 15.02.2021 года - 576 704 рубля, стоимость переезда - 4 035 рубля, стоимость услуг риэлтора - 40 000 рублей.

Истец в судебное заседание не явилась. В письменном заявлении просит о рассмотрении дела в ее отсутствие. На удовлетворении иска настаивает.

Представитель ответчика в судебном заседании иск признала частично, указав, что 25.04.2016 года многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес>, был признан аварийным для проживания и подлежащим сносу, и принято решение о сносе дома и расселении оставшихся жильцов, в том числе проживающих в 

<

адрес>. С 2018 года в доме никто не проживает, поскольку дом разрушен. Все коммунальные услуги отключены. Постановлением администрации от 25.12.2020 года изъяты для муниципальных нужд многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес>, расположенные в нем 

<

адрес> земельный участок расположенный под домом. Данный дом, включая спорную квартиру, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края. В настоящее время администрацией поводятся процедуры по реализации данной программы. Так по заданию администрации, ООО ЦГК «Азира» подготовила отчет об оценке размера выкупной цены спорной квартиры, размер которой составил 350 145 рублей. Считает, что представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного имущества, произведен с не соблюдением требований ч.7 ст.32 ЖК РФ поэтому он не верен. При сравнительном расчете рыночной стоимости спорной квартиры, были учтены квартиры, находящиеся за пределами пос. Шахата, но и г.Кизела. Считает, что имеется спор о выкупной цены спорного имущества, то его размер, подлежащий к взысканию должен составлять 350 145 рублей. 

Суд, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие не явившегося в судебное заседание истца, признав возможным рассмотрение дела в его отсутствие в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, выслушав сторону ответчика, проанализировав представленные сторонами доказательства, пришел к следующему решению. 

Согласно ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Согласно статье 45 Конституции Российской Федерации государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

В силу положений ч.1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

В соответствии с ч.6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

На основании ч.7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В силу ч.9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно ч.10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу ч.10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч.10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1-3, 5-9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения ч.4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат. 

На основании договора дарения от 22.01.2021 года истец ФИО2 является собственником трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

25.04. 2016 года многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес>, был признан аварийным для проживания и подлежащим сносу. 

Постановлением администрации Шахтинского сельского поседения 26.04.2016 года многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес> признан аварийным для проживания и подлежащим сносу. Определен срок отселения граждан из указанного дома, до 31.08.2016 года. Собственникам жилых помещений в доме в срок до конца 2016 года предложено принять меры по сносу дома.

Распоряжением администрации Шахтинского сельского поседения 23.05.2016 г. организованы работы по демонтажу систем отопления, водопроводных и канализационных сетей, дверных блоков, полов в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>.

Письмом главы Шахтинского сельского поселения от 30.06.2016 г. ресурсоснабжающие организации уведомлены о расселении жильцов дома по адресу: 

<

адрес>, и необходимости производства отключения дома от центрального отопления.

Постановлением администрации городского округа «город Кизел» № 501 от 25.12.2020 года принято решение об изъятии для муниципальных нужд, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу, земельного участка расположенного под спорным домом, жилые помещения в 

<

адрес>.

25.12.2020 года администрация г. Кизела направила собственнику жилого помещения по адресу: 

<

адрес> уведомление об изъятии для муниципальных нужд, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу, земельного участка расположенного под спорным домом, жилое помещение в 

<

адрес>. 

Уведомление было направлено по адресу места расположения спорного жилого помещения.

Вместе с тем, доказательств направления такого уведомления по месту жительства собственника 

<

адрес>, суду не представлено.

Уведомлений с предложением заключить соглашение о возмещении за жилое помещение, ответчик истцу также не направлял.

В связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 12, 56 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Соглашение об установлении выкупной стоимости между сторонами не достигнуто.

Стоимость возмещения за изымаемое жилое недвижимое имущество, предлагаемая истцом составляет 620 739 рублей, в подтверждение чего представлен отчет № 6н/02/2021 произведенный оценщиком ООО «Региональная оценочная компания».

Стороной ответчика представлен отчет № 174/01 об оценке объекта оценки произведенной оценщиком ООО «Группа компаний «АЗИРА», согласно которому размер возмещения за изымаемое у истца имущества составляет 350 145 рублей, включая 266 442 рубля - стоимость жилого помещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения суд учитывает стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, поскольку положениями ст. ст. 36-38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок).

При этом суд учитывает, что собственником спорного жилого помещения (истцом) требования о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, по делу не заявлен.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу ст. 12 данного Федерального закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая решение о взыскании с ответчика выкупной цены изымаемого жилого помещения, суд отдает предпочтение отчету № 174/01 об оценке объекта оценки произведенной оценщиком ООО «Группа компаний «АЗИРА», как отвечающий выше приведенным требованиям закона.

Оценщиком при расчете рыночной стоимости недвижимого имущества применен сравнительный подход недвижимого имуществ находящегося на территории г. Кизела. Отчет содержит описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, влияющих на вопрос цены недвижимого имущества. Отчет является последовательным, полным и обоснованным, не допускает неоднозначного толкования. Оценщик, составивший данный отчет, обладает необходимым уровнем специальных познаний и квалификацией. Выводы, содержащиеся в отчете, не вызывают у суда сомнений в их правильности и объективности. 

Суд отклоняет представленный истцом отчет № 6н/02/2021 произведенный оценщиком ООО «Региональная оценочная компания», поскольку его расчет не отвечает требованиям ч.7 ст.32 ЖК РФ, поскольку произведен без соблюдения требований ч.7 ст.32 ЖК РФ. 

Кроме того, в сравнительном расчете рыночной стоимости спорной квартиры, учтены сведения о квартирах, находящиеся в городах Александровск и Губаха, расположенными за пределами не только пос. Шахта, но и г. Кизела. 

Также в техническом описании объекта указан процент износа дома - 50%. При этом оценщиком использовался технический паспорт жилого помещения по состоянию на 17.03.2003 года. 

Между тем согласно акту обследования жилого дома от 25.04.2016 года по техническому заключению БТИ на 09.07.2009 года износ дома составлял 70%. 

Согласно техническому заключению БТИ от 2016 года (дата осмотра 31.03.2016 г.), содержащемуся в отчете № 174/01 об оценке объекта оценки произведенной оценщиком ООО «Группа компаний «АЗИРА», износ дома составляет 71%.

Доказательств, указывающих на недостоверность отчета № 174/01 об оценке объекта оценки произведенной оценщиком ООО «Группа компаний «АЗИРА», либо ставящих под сомнение его выводы, истцом не представлено. 

Суд признает установленным и исходит из того, что изъятие жилого помещения для муниципальных нужд влечет возникновение у органа местного самоуправления обязанности по осуществлению мероприятий по определению размера возмещения за объекты недвижимого имущества, подлежащие изъятию. 

При определении размера возмещения, суд применяет положения ч.8.2 ст.32 ЖК РФ, ввиду следующего.

Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Данная норма вступила в силу 28.12.2019 года. Федеральный закон N 473-ФЗ не содержит особенностей применения данной нормы в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, поскольку под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным.

Таким образом, при изъятии жилого помещения (заключения с конкретным собственником соглашения об изъятии), осуществляемом после 28.12.2019, размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется в соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ, с учетом положений части 8.2 статьи 32 ЖК РФ.

Вместе с тем, спорное жилое помещение истцом приобретено на основании договора дарения, по которому отчуждение имущества производилось бесплатно.

Согласно письму Минстроя России, в этих случаях размер возмещения может быть определен исходя из рыночной стоимости приобретенного имущества, что следует из совокупного толкования норм ЖК РФ и Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ). Согласно статье 7 Федерального закона N 135-ФЗ если в нормативном правовом акте отсутствует указание на вид стоимости, то исходя из норм указанной статьи используется рыночная стоимость.

Учитывая, что спорная квартира истцом приобретена по договору дарения в январе 2021 года, а также принимая во внимание, что жилое помещение разрушено по причине его аварийного состояния, суд приходит к выводу, что истец вправе требовать выплаты выкупной цены за принадлежащее ей жилое помещение исходя из рыночной стоимости приобретенного имущества, и об отсутствии оснований для выкупной цены в большем размере.

Согласно отчету № 174/01 об оценке объекта оценки произведенной оценщиком ООО «Группа компаний «АЗИРА», рыночная стоимость жилого помещения составляет 266 442 рубля, поэтому указанный размер и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В соответствии с п.1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к Администрации городского округа "Город Кизел" удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации городского округа "Город Кизел" в пользу ФИО2 в качестве выкупной цены за принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> в размере 266 442 рублей, и расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 к Администрации городского округа "Город Кизел", отказать.

С даты выплаты ФИО2 выкупной цены за изымаемое жилое помещение, прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кизеловский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме 19 марта 2021 года. 

Судья: