Дело №2-56/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Георгиевск 11 января 2017 года

Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Ивашиной Т.С., 

при секретаре Барсегиян К.Г., 

с участием представителя истца ООО «...» – ФИО1 на основании доверенности,

представителей ответчика ФИО2 – ФИО3 на основании доверенности, адвоката Кононовой Н.В. на основании ордера №№ от ДД.ММ.ГГГГ.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «...» к ФИО2, ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя,

У С Т А Н О В И Л:

ДД.ММ.ГГГГ ООО «...» обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО4, ФИО5, в котором просит перевести права и обязанности покупателя:

по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО4 и ФИО2 о покупке ... доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: участок 

<

адрес>, с кадастровым номером ..., категория земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, площадью 9256900 кв.м; 

по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО5 и ФИО2 о покупке ... доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером ..., категория земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, площадью ... кв.м; 

и указать, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности за ООО «...». 

В обоснование исковых требований пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «...» (арендатор) и собственниками земельных долей земельного участка (арендодатели) с кадастровым номером ..., категория: земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, площадью ... кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключен договор аренды № земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей. 

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатели передают свои доли, принадлежащие им на праве общей долевой собственности, а арендатор принимает в аренду земельные доли, не выделенные каждая в натуре, находящиеся на земельном участке КН ....

Земельный участок предоставлен для целей производства сельскохозяйственной продукции и использования под объекты недвижимости сельскохозяйственного, жилищно-коммунального, социального назначения, которые расположенные на земельном участке.

Срок аренды определен в п. 1.3 договора и равен 10 годам. Форма, размер, сроки выплаты арендной платы определены разделом 2 договора и дополнительным соглашением к договору. Договор подписан сторонами, в том числе ответчиками по настоящему делу, зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством РФ.

Пунктом 3.1 указанного договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя установлено, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.

Пунктом 7.1 договора предусмотрена процедура реализации преимущественного права перед другими лицами, а именно в случае намерения продать долю в праве общей долевой собственности на земельный участок арендодатель обязан уведомить о своем намерении арендатора с указанием цены, размера и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. В случае, если арендатор откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца-арендодателя о намерении приобрести продаваемую долю в праве общей собственности на земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец-арендодатель в течение года вправе продать третьему лицу долю в праве общей собственности по цене, не ниже указанной в извещении.

При продаже доли с нарушение права преимущественной покупки, арендатор имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

О существовании договора аренды и его условиях ответчикам известно, поскольку ежегодно с 2008 года они получали арендные платежи по договору.

В соответствии с договором выплата арендной платы производится 2 раза в год, при подтверждении арендодателем права на земельную долю (свидетельство о государственной регистрации права собственности).

При выплате арендной платы по окончании работ за ДД.ММ.ГГГГ год, ДД.ММ.ГГГГ Г.Г. представлены выписка из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающая право собственности на земельную долю ... в праве общедолевой собственности на земельный участок, а также договор купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель). Из представленного договора купли-продажи недвижимости следует, что покупатель передал продавцу до подписания настоящего договора в качестве оплаты за долю в праве ... рублей. 

ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что ФИО2 приобретено право собственности на земельную долю ... в праве общедолевой собственности на основании договора купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 (продавец) и ФИО2 (покупатель), данный факт подтверждается выпиской из ЕГРП. Из договора следует, что покупатель передал продавцу до подписания настоящего договора в качестве оплаты за долю в праве ... рублей. 

Заключение указанных договоров купли - продажи нарушает права истца на преимущественное право покупки земельной доли, как в соответствии со ст. 250 ГК РФ, так и договором аренды с ООО «...».

Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены правила совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с п. 1 ст. 12 закона без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

На момент совершения данной сделки ООО «...» принадлежало право покупки земельной доли не только на основании договора аренды, но и на основании закона, так как предприятие является также совладельцем земельного участка. Поскольку стороны заключили договор аренды именно на таких условиях, то при его исполнении они обязаны руководствоваться достигнутыми соглашениями по всем пунктам договора, т.е. принятыми на себя обязательствами.

В судебном заседании представитель ООО «...» – ФИО1 на основании доверенности поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, направив суду возражение на иск.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 на основании доверенности возражала против иска, пояснив, что ее муж ФИО2 также является собственником доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., таким образом оспариваемые договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности соответствуют требованиям законодательства, зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением ФСГРКиК по 

<

адрес>. 

Представитель ответчика ФИО2 - адвокат Кононова Н.В. на основании ордера возражала против удовлетворения иска по следующим основаниям: земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м на основании договора аренды с собственниками земельных долей от ДД.ММ.ГГГГ был передан в аренду ООО "...» на ... лет. Пунктом 3.1 договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя установлено, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядка договора на новый срок или выкуп земельной доли при ее продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи ... долей в праве собственности на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи ... долей в праве собственности на земельный участок.

Договоры купли-продажи зарегистрированы в установленном законе порядке. ФИО2(покупатель), ФИО4, ФИО5 (продавцы) на момент купли-продажи являлись собственниками долей в праве собственности на земельный участок.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу п. 4 ч. 3 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

По смыслу пунктов 1-2 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ, в том числе с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять.

Участник общей долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению без выделения земельного участка в счет земельной доли следующими способами: завещать; отказаться от права собственности; внести в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности; передать в доверительное управление; продать или подарить другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности; в этом случае извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Из приведенных норм права следует, что преимущественного права по отношению к другим участникам долевой собственности ООО «...» как организация, использующая земельный участок, или как собственник земельных долей в праве общей долевой собственности, не имеет. Извещения арендатора, как и извещения других участников долевой собственности, о намерении собственника земельной доли продать ее другим участникам долевой собственности не требуется.

Ответчики ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание не явились, направили заявления о рассмотрении данного дела в их отсутствие, в иске просили отказать.

Представитель третьего лица - УФСГРКиК по Ставропольскому краю просил рассмотреть данное гражданское дело в их отсутствие в соответствии с действующим законодательством. 

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования ООО «Ульяновец» не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов гражданского дела и установлено судом, земельный участок с кадастровым номером №, категория: земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, площадью ... кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, передан в аренду ООО «...» на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с гражданами -собственниками долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сроком на ... лет.

ООО «...», ФИО2, ФИО4, ФИО5 являются собственниками долей в праве общей долевой собственности на денный земельный участок. 

Пунктом 3.1 указанного договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя установлено, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.

Пунктом 7.1 указанного договора аренды установлено, что в случае намерения продать долю в праве общей долевой собственности на земельный участок арендодатель обязан уведомить о своем намерении арендатора с указанием цены, размера и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. В случае, если арендатор откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца-арендодателя о намерении приобрести продаваемую долю в праве общей собственности на земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец-арендодатель в течение года вправе продать третьему лицу долю в праве общей собственности по цене, не ниже указанной в извещении.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи ... долей в праве собственности на указанный земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи ... долей в праве собственности на указанный земельный участок.

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке УФСГРКиК по СК.

В соответствии с п.1, 2 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении; продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, правила, установленные нормами Гражданского кодекса РФ и Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регулируют преимущественное право покупки доли недвижимого имущества сособственника перед иными лицами, в то время как в данном случае договоры купли-продажи доли земельного участка заключены ФИО4 и ФИО5 с ФИО2, также являющегося сособственником данного земельного участка, что освобождало продавцов от обязанности извещать остальных участников долевой собственности о своем намерении продать принадлежащую ему долю в праве собственности.

Ссылку истца на свое преимущественное право покупки земельной доли, установленное договором аренды, суд полагает несостоятельной, поскольку норма ст.250 ГК РФ носит императивный характер, и условия договора должны соответствовать требованиям как Гражданского кодекса РФ, так Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Таким образом, исходя из обстоятельств данного гражданского дела, учитывая законодательное регулирование спорных правоотношений, суд полагает, что фактические и правовые основания для удовлетворения исковых требований ООО «...» отсутствуют. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Общества с ограниченной ответственностью «...» к ФИО2, ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО4 и ФИО2 о покупке ... доли, и по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО5 и ФИО2 о покупке ... доли, в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, указав, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности за ООО «...» - отказать. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ставропольский краевой суд через Георгиевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Георгиевского городского суда

Ставропольского края Т.С.Ивашина