Дело № 2-580/2025 

УИД 58RS0009-01-2025-000895-93

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Заречный 

Пензенской области 25 августа 2025 года

Зареченский городской суд Пензенской области 

в составе председательствующего судьи Фомичевой С.В.,

при секретаре Абросимовой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора ЗАТО г. Заречный Пензенской области, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к ООО «Единая управляющая компания» о возложении обязанности совершить определенные действия,

У С Т А Н О В И Л:

прокурор ЗАТО г. Заречный Пензенской области, действующий в интересах неопределенного круга лиц, обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что прокуратурой города проведена проверка исполнения требований жилищного законодательства.

В ходе проведенной проверки установлено, что отделочные слои стен подъездов многоквартирных домов № 3 и № 7 по ул. Строителей, а также в подъезде № 3 многоквартирного дома № 3 по ул. Ахунская в г. Заречном Пензенской области (побелочный и покрасочный) имеют значительные местные дефекты в виде отслоения их от основания, что, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что периодичность ремонта в данных подъездах не соблюдается.

В ходе осмотра многоквартирного дома № 20 по ул. Зеленой в г. Заречном Пензенской области установлено, что кирпичная кладка фасада здания, в месте расположения кв. № № (Номер) (в месте расположения пилонов), имеет разрушение кирпичной кладки и следы намокания.

Управляющей организацией вышеперечисленных многоквартирных домах на основании лицензии, выданной Госжилстройтехинспекцией Пензенской области от 25 июня 2019 г. № 204 на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, а также договорами управления, заключенными с собственниками помещений, является ООО «Единая управляющая компания». 

По вышеуказанным фактам директору ООО «Единая управляющая компания» прокуратурой города внесены представления, которые рассмотрены и удовлетворены, однако согласно ответам на них, а также акту проверки от 22 апреля 2025 г. вышеперечисленные нарушения федерального законодательства так и не были устранены в рамках рассмотрения представлений.

В связи с изложенным прокурор ЗАТО г. Заречный Пензенской области, действующий в интересах неопределенного круга лиц, просит суд обязать ООО «Единая управляющая компания»:

провести ремонт в подъезде № 3 многоквартирного дома № 3 по ул. Ахунская в г. Заречном Пензенской области;

провести ремонт в подъезде многоквартирного дома № 3 по ул. Строителей в г. Заречном Пензенской области;

провести ремонт в подъезде многоквартирного дома № 7 по ул. Строителей в г. Заречном Пензенской области;

восстановить кирпичную кладку фасада здания в месте расположения квартир № № (Номер) многоквартирного дома № 20 по ул. Зеленая в г. Заречном Пензенской области.

В письменном заявлении от 24 июля 2025 г. прокурор ЗАТО г. Заречный Пензенской области, действующий в интересах неопределенного круга лиц, исковые требования увеличил просил суд обязать ООО «Единая управляющая компания» провести ремонт в подъезде многоквартирного дома № 7 по ул. Ахунская в г. Заречном Пензенской области.

В судебном заседании представитель прокуратуры ЗАТО г. Заречный Пензенской области – старший помощник прокурора ЗАТО г. Заречный Пензенской области ФИО1, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования с учетом заявления об увеличении поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, уточнив, что настоящее исковое заявление подано в интересах неопределенного круга лиц.

Представитель ответчика ООО «Единая управляющая компания» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Обязанность по содержанию связана с необходимостью несения расходов по поддержанию имущества в надлежащем состоянии (проведению текущего и капитального ремонта зданий, сооружений и т.п.), перенесение собственником бремени содержания имущества (полностью или частично) на других лиц возможно в случаях, указанных в законе или договоре.

На основании ст. ст. 161, 162 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Таким образом, бремя содержания имущества может быть возложено на лиц, не являющихся собственниками этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации (далее - лицензионная комиссия).

Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 192 ЖК РФ).

В соответствии с п. п. «а» и «б» п. 3 Положения о лицензировании лицензионными требованиями к лицензиату являются, в том числе, соблюдение требований, предусмотренных ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ; исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

На основании ч. 3 ст. 39 ЖК РФ постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее Правила № 491).

В соответствии с п. 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, обеспечивающими наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Согласно п. п. «з» п. 11 Правил № 491 под содержанием общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома понимается, в частности, текущий и капитальный ремонт.

Пунктами 16 и 17 Правил № 491 определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

По смыслу закона все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. То есть, управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности.

В соответствии с ч. 1.1 ст. 157 ЖК РФ правила предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, особенности предоставления отдельных видов коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, условия и порядок заключения соответствующих договоров устанавливаются Правительством Российской Федерации. 

Согласно ч. ч. 4, 5 ст. 5 ЖК РФ Правительство Российской Федерации, а также Федеральные органы исполнительной власти вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение настоящего Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации. 

Так, в соответствии с ч. 4 ст. 5 ЖК РФ, а также в целях регулирования деятельности управляющей организацией при осуществлении всех видов работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома в том объеме и с той периодичностью, которые позволят содержать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с требованиями вышеперечисленных норм ЖК РФ, а также иных норм действующего законодательства, постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и порядке их оказания и выполнения (далее Минимальный Перечень).

Кроме того, в соответствии с ч. 5 ст. 5 ЖК РФ в целях реализации вышеперечисленных норм жилищного законодательства постановлением Госстроя РФ от 17 декабря 2024 г. № 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее Правила № 170).

Так, в соответствии с Правилами № 170 вопросы содержания лестничных клеток регламентированы п. 3.2 данных правил.

В п. п. 3.2.8 Правил № 170 указано, что окраску лестничных клеток допускается производить улучшенными высококачественными, безводными составами, поверхности, окрашенные малярными, безводными составами, должны иметь однотонную глянцевую или матовую поверхность, также не допускается просвечивание нижележащих слоев краски, отслоения, пятна, потеки.

Также, согласно п. п. 3.2.9 Правил № 170 периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.

Кроме того, в п. 11 Минимального перечня отмечено, что в работы по надлежащему содержанию внутренней отделки многоквартирных домов входит проверка состояния внутренней отделки. 

При этом, в случае наличия угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию необходимо проводить работы по устранению выявленных нарушений.

В соответствии с п. 4.2.3.2 Правил № 170, с появлением на фасадах зданий отслоений и разрушений облицовочных слоев необходимо:

облицовочные плитки и архитектурные детали, потерявшие связь со стеной, немедленно снять;

отслоившуюся от поверхности стены штукатурку отбить сразу же после обнаружения отслоения;

поврежденные места на фасаде восстановить с заменой всех дефектных архитектурных деталей или их реставрацией.

Также, в соответствии с п. 9 Минимального перечня работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов – это выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков.

Кроме того, при выявлении повреждений и нарушений необходима разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что прокуратурой ЗАТО г. Заречный Пензенской области проведены проверки соблюдения ООО «Единая управляющая компания» требований законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства и лицензионных требований по управления многоквартирными домами № 3 и № 7 по ул. Ахунская в г. Заречном Пензенской области, № 3 и № 7 по ул. Строителей в г. Заречном Пензенской области и № 20 по ул. Зеленая в г. Заречном Пензенской области.

В ходе проведенной проверки установлено, что отделочные слои стен подъездов многоквартирных домов № 3 и 7 по ул. Строителей, а также в подъезде № 3 многоквартирного дома № 3 по ул. Ахунская в г. Заречном Пензенской области (побелочный и покрасочный) имеют значительные местные дефекты в виде отслоения их от основания, что, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что периодичность ремонта в данных подъездах не соблюдается.

В ходе осмотра многоквартирного дома № 20 по ул. Зеленой в г. Заречном Пензенской области установлено, что кирпичная кладка фасада здания, в месте расположения кв. № № (Номер) (в месте расположения пилонов), имеет разрушение кирпичной кладки и следы намокания.

В ходе осмотра многоквартирного дома № 7 по ул. Ахунская в г. Заречном Пензенской области установлено, что на потолке 9 этажа имеются трещины и отслоения штукатурки, кроме того, состояние стен в подъезде позволяет сделать вывод, что текущий ремонт не проводился более пяти лет.

Из материалов дела следует, что ООО «Единая управляющая компания» в рамках заключенных с собственниками помещений многоквартирных домов № 3 и № 7 по ул. Ахунская в г. Заречном Пензенской области, № 3 и № 7 по ул. Строителей в г. Заречном Пензенской области, № 20 по ул. Зеленая в г. Заречном Пензенской области приняло на себя обязательства за плату оказывать услуги и выполнять работы в целях управления данными многоквартирными домами. 

ООО «Единая управляющая компания» Госжилстройтехинспекцией Пензенской области 25 июня 2019 г. выдана лицензия № 204 на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Факт исполнения соответствующих обязанностей ответчик не оспаривает.

По вышеуказанным фактам генеральному директору ООО «Единая управляющая компания» прокуратурой города внесены представления, 18 декабря 2024 г. по домам № 20 по ул. Зеленая и № 3 по ул. Ахунская в г. Заречном Пензенской области, 23 января 2025 г. по дому № 3 по ул. Строителей в г. Заречном Пензенской области, 18 февраля 2025 г. по дому № 7 по ул. Строителей в г. Заречном Пензенской области и 16 июня 2025 г. по дому № 7 по ул. Ахунская в г. Заречном Пензенской области.

Однако, согласно акту проверки от 22 апреля 2025 г., перечисленные в представлениях нарушения федерального законодательства, не были устранены в рамках рассмотрения представлений.

Таким образом, надлежащее содержание спорных многоквартирных домов как часть отношений, возникающих при управлении многоквартирным домом, входит в число обязанностей управляющей организации. Следовательно, ответчик, осуществляя функции управления указанными выше многоквартирными домами и получая от жителей в соответствии с договором плату за услуги и работы по управлению данными многоквартирными домами, их содержанию и ремонту, обязан был соблюдать требования законодательства, определяющие порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда.

ООО «Единая управляющая компания» выявленные нарушения не устранены, ненадлежащее выполнение ответчиком возложенных законом обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных домов нарушает права и законные интересы граждан на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества собственников дома, в связи с чем суд полагает необходимым в судебном порядке обязать ООО «Единая управляющая компания» исполнить требования законодательства и выполнить работы по устранению выявленных нарушений. 

Устранение выявленных нарушений является составной частью содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирных домов, носит обязательный для ответчика характер в силу договоров управления многоквартирными домами и направлено на поддержание технического состояния домов в соответствии с обязательными требованиями и нормами действующего законодательства.

В соответствии с ч. 2 ст. 206 ГПК РФ в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. Решение суда, обязывающее организацию или коллегиальный орган совершить определенные действия (исполнить решение суда), не связанные с передачей имущества или денежных сумм, исполняется их руководителем в установленный срок. В случае неисполнения решения без уважительных причин суд, принявший решение, либо судебный пристав-исполнитель применяет в отношении руководителя организации или руководителя коллегиального органа меры, предусмотренные федеральным законом.

Суд считает необходимым предоставить ответчику ООО «Единая управляющая компания» срок для исполнения возложенных на него обязанностей до 31 декабря 2025 г. Данный срок, по мнению суда, является разумным, обоснованным и достаточным для исполнения судебного решения.

На основании изложенного, исковые требования прокурора ЗАТО г. Заречный Пензенской области подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление прокурора ЗАТО г. Заречный Пензенской области, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к ООО «Единая управляющая компания» о возложении обязанности совершить определенные действия удовлетворить.

Обязать ООО «Единая управляющая компания» в срок до 31 декабря 2025 г.:

провести ремонт в подъезде № 3 многоквартирного дома № 3 по ул. Ахунская в г. Заречном Пензенской области;

провести ремонт в подъезде многоквартирного дома № 3 по ул. Строителей в г. Заречном Пензенской области;

провести ремонт в подъезде многоквартирного дома № 7 по ул. Строителей в г. Заречном Пензенской области;

восстановить кирпичную кладку фасада здания в месте расположения квартир № № (Номер) многоквартирного дома № 20 по ул. Зеленая в г. Заречном Пензенской области;

провести ремонт в подъезде многоквартирного дома № 7 по ул. Ахунская в г. Заречном Пензенской области.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Зареченский городской суд Пензенской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 1 сентября 2025 года.

Судья С.В. Фомичева