Судья Данильченко А.Ю. дело № 33-2320/2026

УИД 61RS0009-01-2025-002991-35

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 февраля 2026 г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Татуриной С.В.,

судей Максимова Е.А., Бородинова В.В.,

при помощнике судьи Орнацкой Я.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2899/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Азовского городского суда Ростовской области от 13 ноября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Максимова Е.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, указав в обоснование иска, что 13.06.2024 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого истец продал, а ответчик купила жилой дом и земельный участок по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, за 7550000 рублей.

30.04.2025 г. ответчик направила истцу претензию, в которой указала, что обнаружила недостатки в купленном доме и просит снизить цену договора на 2865091 рубль, что составляет 40% стоимости жилого дома.

Истец указывает, что он был введен в существенное заблуждение, не предполагал о требованиях покупателя относительно качества дома, для него требование ответчика о снижении цены является существенным заблуждением относительно предмета, природы сделки и обстоятельствах заключения сделки.

На таких условиях истец не заключил бы сделку с ответчиком, истцу не было известно о том, что дом не соответствует строительным нормам и правилам.

С учетом уточнений истец просил суд признать данный договор недействительным, применив последствия недействительности сделки вернуть в собственность истца дом и земельный участок, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, отменить регистрацию перехода права собственности в пользу ответчика на указанное недвижимое имущество, произвести возврат денежных средств в размере 7 550 000 рублей ответчиком истцу.

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 13 ноября 2025 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

ФИО1 с решением суда первой инстанции не согласился, подав апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что действия покупателя направлены на пересмотр цены договора, а именно пересмотр цены жилого дома на 2 865 091 руб., что составляет 40% от цены жилого дома.

Продавец не был обязан продавать жилой дом качество, которого соответствует заявленным 30.04.2025 г. требованиям, так как СП 70.13330.2012, СП 71.13330.2017, СП 50.13330.2012, СП 20.13330.2016 носят добровольный характер и в договоре купли-продажи отсутствуют условия о соответствии жилого дома указанным СП. В договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от 13.06.2024 г. требования приведённых СП, указанных в экспертном заключении к качеству жилого дома покупателем не предъявлены.

В претензии ответчик заявляет не об устранении недостатков, ни о возмещении понесенных расходов по устранению недостатков своими силами или третьими лицами, ответчик заявляет о пересмотре цены договора. Также у ответчика имеется право расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно ст.ст.450, 451 ГК Российской Федерации, но данным правом ответчик не намерен воспользоваться, так как намерен получить необоснованную выгоду, из чего усматривается злоупотребление правом со стороны ответчика и его недобросовестности, что противоречит положениям ст.10 ГК Российской Федерации.

Ссылаясь на положения ст. ст. 167, 168, 178, 179 ГК Российской Федерации, апеллянт указывает на то, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 13.06.2024 г. является недействительным. Для истца добровольные требования покупателя о качестве жилого дома и снижение цены на 40% являются существенным заблуждением относительно предмета, природы сделки и обстоятельствах заключения сделки, на таких условиях истец не заключил бы с ответчиком договор купли-продажи от 13.06.2024 г., если бы знал о действительном намерении ответчика и о том, что жилой дом не соответствует добровольным стандартам и правилам.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО2 и ее представитель ФИО3 возражали относительно доводов апелляционной жалобы, поддержав свои письменные возражения, находя решение суда законным и обоснованным. Пояснили, что истец является застройщиком, реализует построенные им дома, с целью получения коммерческой выгоды. После приобретения ответчиком жилого дома у истца, были выявлены недостатки допущенные при строительстве дома. В настоящее время ответчиком предъявлен в суд иск к истцу не о снижении цены по договору купли-продажи, а взыскании убытков, которые понесет ФИО2 для устранения допущенных недостатков при строительстве дома.

Истцом заявлено ходатайство о рассмотрении его апелляционной жалобы в его отсутствие.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 167, 327 ГПК РФ в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив доводы возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда в соответствии со ст.330 ГПК Российской Федерации.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 13.06.2024 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого истец продал, а ответчик купила жилой дом и земельный участок по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, за 7550000 рублей.

В данном случае истец продал принадлежавшее ему имущество, установление той или иной цены является правом продавца, его собственной оценкой, выражением его воли и все риски, связанные с этим лежат на нем, приведенные в иске основания не свидетельствуют о том, что истец при продаже дома действовал под влиянием достаточно существенного заблуждения, более того представитель истца в судебном заседании пояснила, что истец спешил с продажей, допускал, что в доме есть какие-либо недостатки и поэтому снизил цену.

Истец указывает, что заявление ответчика о снижении цены на 40% является существенным нарушением условий договор купли-продажи, однако указанное не может свидетельствовать о каких-либо нарушениях с его стороны.

Руководствуясь положениями ст.ст.8, 12, 168, 166, 178, 421, 431, 432 ГК Российской Федерации, оценив представленные доказательства в соответствии со ст.67 ГПК Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что цена как существенное условие в договоре сторонами определена, а то обстоятельство, что ответчик предъявляет истцу претензии относительно качества дома и соответственно о снижении цены, не может свидетельствовать о каким-либо заблуждении истца и соответственно о признании сделки недействительной по основаниям, указанным им в иске, в связи с чем пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с приведёнными выводами суда первой инстанции, полагая их основанными на правильном применении норм материального и процессуального права, а также на правильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1).

Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Как следует из пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу положений подпункта 2 пункта 2 этой же статьи при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

В соответствии со ст.56 ГПК Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Из оспариваемого договора купли-продажи следует, что при его заключении сторонами определена цена договора – 7 550 000 руб. Таким образом, сторонами договора определены существенные условия договора, в том числе в части цены договора.

После заключения договора и принятия спорного жилого дома ответчик предъявила истцу требования о снижении цены, ввиду неудовлетворительного качества купленного у истца жилого дома.

Однако данные обстоятельства не свидетельствуют о каком-либо заблуждении истца, и соответственно о признании сделки недействительной по основаниям, указанным им в иске

Доводы апелляционной жалобы о том, что если бы истцу было известно о том, что проданный им ответчику жилой дом не соответствует требованиям СП 70.13330.2012, СП 71.13330.2017, СП 50.13330.2012, СП 20.13330.2016, которые носят добровольный характер, он бы не заключил сделку с ФИО2, не свидетельствуют о нахождении истца под влиянием заблуждения в момент заключения договора купли-продажи от 13.06.2024 г.

Из представленных суду доказательств следует, что купля-продажа жилого дома произошла с согласия истца, ФИО1 понимал суть сделки.

Само по себе обстоятельство предъявления ответчиком истцу претензий относительно качества проданного им жилого дома и требования о снижении цены, не влечет недействительности сделки, поскольку в момент заключения сделки стороны договора определили все существенные условия договора и осознавали её последствия.

Свои доводы относительно того, что проданный истцом жилой дом соответствует предъявляемым к нему требованиям, либо ему, на момент заключения сделки, не было известно о не соответствующем качестве спорного жилого дома, истец может выразить при рассмотрении гражданского дела по иску ФИО2 к ФИО1

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу, что доказательств того, что истец заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные, суду не представлено, и правомерно пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию истца, изложенную при рассмотрении дела судом первой инстанции, им была дана надлежащая правовая оценка, с которой судебная коллегия соглашается и оснований для переоценки не усматривает.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, поэтому решение суда соответствует требованиям ст.195 ГПК РФ, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы ФИО1 не имеется.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Азовского городского суда Ростовской области от 13 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17.02.2026.