Дело № 3а-175/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 мая 2019 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Третьякове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником двух земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Волгодонске. Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка, которая значительно выше рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объектов недвижимости административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванных земельных участков по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 – ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

Представитель административного истца – ФИО2, действующая по доверенности, в суд явилась, административный иск уточнила в соответствии с заключением эксперта.

Представитель Правительства Ростовской области – ФИО3 в суд явилась, не возражала против заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объектов. 

Представители Администрации г.Волгодонска, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие. 

Выслушав объяснения представителей административного истца, ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является собственником следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:

1) площадью 3 873 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – магазины площадью торгового зала до 5 000 кв.м, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года - 13 374 514,71 рублей;

2) площадью 2668 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: Ростовская АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), кадастровая стоимость участка по состоянию на 24 июля 2017 года – 12 308 070,96 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». 

Земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, а земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не был включен в такой перечень. 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. 

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости каждого земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административный истец представил отчеты оценщика, согласно которым рыночная стоимость земельных участков с по состоянию на 1 января 2014 года и на 24 июля 2017 года составляет 4 910 964 рубля и 3 316 324 рубля, против отчетов представлены возражения административным ответчиком. 

Заявления правообладателя участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, основанные на отчетах оценщика, были отклонены решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 24 декабря 2018 года, дата обращения в комиссию – 13 декабря 2018 года, в отчетах отмечено наличие нарушений ФСО 3,7. 

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. 

Суд, учитывая наличие ходатайства административного истца и возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчетов, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости каждого земельного участка. 

Экспертиза проведена экспертом ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» (заключение от 6 мая 2019 года №0005/19). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 6 592 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 24 июля 2017 года составляет 5 926 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (участки под офисно-торговую застройку). 

В качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости каждого исследуемого объекта экспертом использованы земельные участки, расположенные в городах Ростовской области, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.

Расчет рыночной стоимости приведен в таблицах №12 и №20. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объектов.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта. 

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, разница между двумя видами стоимости укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3 873 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование – магазины площадью торгового зала до 5 000 кв.м в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 6 592 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 2668 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) в размере его рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2017 года в сумме 5 926 000 рублей. 

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 13 декабря 2018 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ФИО1 60 000 рублей в пользу ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» за проведенную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов