РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 3а-460/2016

10 января 2017 года

г. Екатеринбург

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Полевщиковой С.Н., 

при секретаре Драгановой Л.А, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-460/2016 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «УралСтройСервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

к административным ответчикам: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, с участием заинтересованных лиц: ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области; администрации Арамильского городского округа, 

об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101002:393, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, 

при участии в судебном заседании:

- от административного истца ООО «УралСтройСервис»: представитель ФИО1, действующая на основании доверенности от 01.11.2016;

- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области: представитель не явился;

- от Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области: представитель не явился; 

- от ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области: представитель не явился;

- от администрации Арамильского городского округа: представитель ФИО2, действующий на основании доверенности от 11.01.2016;

- свидетеля ФИО3, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «УралСтройСервис» (далее – административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101002:393, равной его рыночной стоимости в размере 19016556 руб. по состоянию на 01 января 2015 года, определенной независимым оценщиком ООО «Областной центр оценки» ФИО3

В обоснование заявленных требований административный истец указал о том, что является собственником земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101002:393.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области от 26 октября 2016 года заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101002:393 от 05 октября 2016 года было отклонено.

С учетом изложенного, административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В направленном в адрес суда отзыве представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области указал о том, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101002:393 утверждена Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29.09.2015 № 2588 по состоянию на 01 января 2015 года.

Возражений относительно установления кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости не заявлено.

От администрации Арамильского городского округа поступил отзыв, в котором заинтересованное лицо вопрос о проверке представленного административным истцом Отчета об оценке оставляет на усмотрение суда.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал; заявил в суде ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика ФИО3, явка которого обеспечена.

Представитель администрации Арамильского городского округа поддержал доводы отзыва; не возражал против допроса в судебном заседании в качестве свидетеля оценщика ФИО3.

Иные лица, участвующие в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области представителей в настоящее судебное заседание не направили, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, и заблаговременно.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц, участвующих в деле. 

Заслушав объяснения представителей административного истца, а также заинтересованного лица, показания свидетеля ФИО3, исследовав и оценив представленные сторонами письменные доказательства, отзывы лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно пункту 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде в случае, если он затрагивает права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении дела судом установлено следующее: административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101002:393; общей площадью 9377 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, который относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование: под объект торговли (городской рынок).

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в рамках проведения государственной кадастровой оценки, является дата, по состоянию на которую сформирован Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абз. 2 статьи 24.15 Федерального закона № 135-ФЗ).

В рассматриваемом случае, Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области сформирован по состоянию на 01 января 2015 года и утвержден Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29.09.2015 № 2588.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером определена по состоянию на 01 января 2015 года в размере 33848907,06 руб.

Поскольку административный истец на дату обращения в суд являлся собственником указанного выше объекта недвижимости, соответственно размер кадастровой стоимости влияет на величину налоговых платежей, подлежащих уплате в бюджет.

Следовательно, результат определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101002:393 напрямую затрагивает права административного истца, который в силу вышеприведенных положений Федерального закона № 135-ФЗ вправе оспорить эти результаты в суде.

Для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в Комиссию является обязательным.

В подтверждение факта обращения в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области, административный истец представил заявление от 05 октября 2016 года и решение Комиссии от 26 октября 2016 года об отклонении его заявления.

В соответствии с частью 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 66:33:0101002:393, административным истцом представлен Отчет об оценке от 20 мая 2016 года № 253-16/З, составленный оценщиком ООО «Областной центр оценки» ФИО3, подтвержденный экспертным заключением от 03 июня 2016 года Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, согласно которому, по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена Оценщиком в размере 19016556 руб.

Административными ответчиками по существу не оспаривается рыночная стоимость земельного участка.

Возражая против удовлетворения заявленных административных требований, представитель администрации Арамильского городского округа представил письменный отзыв, из которого следует, что признание кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости приведет к уменьшению стоимости земельного участка, и как следствие к сокращению размера земельного налога.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (ст. 1, 20 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, данным в п. 22 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 в целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет.

В связи с возникшими у суда вопросами о соответствии представленного Отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка, судом по настоящему делу был допрошен в качестве свидетеля оценщик ООО «Областной центр оценки» ФИО3.

Как пояснил оценщик ФИО3, он провел оценку указанного выше земельного участка в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ, Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (далее - Минэкономразвития) от 20.05.2015 № 297; Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 № 298; Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 № 299; Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4), утвержденным приказом Минэкономразвития от 22.10.2010 № 508; Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденным приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611.

Из содержания Отчета следует, что оценщик ФИО3 обладает специальным образованием, является членом Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, в установленном законом порядке застрахована его ответственность и ответственность юридического лица.

В соответствии с требованиями п. 6 ФСО № 3, названный Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, а также директором юридического лица и скреплен печатью этого юридического лица. 

Одним из основных требований к отчету об оценке является положение п/п «и» п. 8 ФСО № 3: описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. 

В Отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов; приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объектам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Согласно п. 4 ФСО № 3 Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

При составлении Отчета об оценке Оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из пояснений свидетеля, судом установлено, что выводы, изложенные в Отчете, соответствуют предмету исследования: в Отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения объекта оценки.

Представленный в материалы дела Отчет составлен на дату оценки – 01 января 2015 года.

В соответствии с п. 18 ФСО № 1 оценщиком исследовано социально-географическое положение Свердловской области и произведен анализ рынка земельных участков в Свердловской области на дату оценки. 

Как пояснил ФИО3, оцениваемый объект оценки имеет категорию земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под объект торговли (городской рынок), на участке расположены строения, имеются газопровод и электрические сети, расположен по адресу: 

<

...>.

Приняв во внимание количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также его текущее использование, совпадающее с разрешенным использованием, Оценщиком сделан вывод о том, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка земель предназначенных под коммерческую застройку.

На дату оценки – 01 января 2015 года, исходя из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в Свердловской области было выявлено 95 предложений по продаже земли.

Применяя сравнительный подход к оценке, и соответствующий ему метод оценки - сравнения продаж, Оценщик придерживался следующих правил отбора аналогов: земли населенных пунктов; земельные участки без улучшений; возможность установления местонахождения земельного участка; возможность застройки участков объектами торгового назначения; площадь до 30000 кв.м. 

Оценщиком обоснован отказ от использования рыночных данных о 92 объектах, которые были выявлены на рынке на дату оценки.

В рамках сравнительного подхода с применением метода продаж Оценщик выбрал три объекта-аналога, предложенных к продаже.

Из пояснения свидетеля следует, что все три объекта-аналога были им идентифицированы по публичной кадастровой карте; все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки; Оценщиком точно установлено местоположение земельных участков, и их площадь, кадастровые номера.

Таким образом, Оценщиком в отчете приведена максимально полная информация об объектах-аналогах, которая была доступна ему при оценке на дату в прошлом.

Исходя из ретроспективности оценки, Оценщиком применены корректировки.

Применение корректировок обуславливается необходимостью нивелировать те или иные отклоняющиеся признаки объектов-аналогов, как между собой, так и с объектом оценки.

При внесении корректировок Оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. 

ФИО3 пояснил, что им введены корректировки на торг, на площадь, на местоположение, на коммуникации, на передаваемые права.

Отказ от проведения корректировок по другим аспектам в отчете аргументирован и сомнений не вызывает; в Отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые Оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.

Кроме того, в Отчете приведены пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой рыночной стоимости спорного земельного участка, суд не нашел математических ошибок. 

Доводов о том, что Отчет составлен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при его составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики и некорректно производилась рыночная оценка спорного земельного участка, ни одним из лиц участвующих в деле, в отзыве на иск не заявлено.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. 

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. 

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. 

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. 

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, а другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценив представленный в дело Отчет, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Приведенные в Отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

К Отчету приложены копии необходимых материалов и распечаток.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля оценщик ФИО3 дал дополнительные пояснения по существу проведенных исследований и высказанных в отчете профессиональных суждений, подтвердив свои выводы, изложенные в отчете.

Данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность имеющегося в деле Отчета об оценке, вопреки положениям части 1 ст. 62, части 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, административными ответчиками не представлено.

Таким образом, ставить указанный Отчет под сомнение у суда оснований не имеется; в связи с чем, суд расценивает представленный административным истцом Отчет об оценке как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

С учетом изложенного, суд признает достоверной по состоянию на 01 января 2015 года величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101002:393 в размере 19016556 руб.

Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 части 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора. 

Правила статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ предписывают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, является 24 октября 2015 года.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка, является дата обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области от 05 октября 2016 года.

С учетом изложенного, установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101002:393 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2016 года.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является в силу ч.2 п. 5 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, дату внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН, дату начала применения кадастровой стоимости, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943.

Обратившись в суд с настоящим административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков, поэтому все судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Поскольку при подаче административного иска административным истцом была уплачена государственная пошлина в размере 4500 руб., из бюджета в порядке ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации административному истцу подлежит возврату излишне уплаченная государственная пошлина в размере 2500 руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «УралСтройСервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101002:393, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, удовлетворить.

Установить на период с 01 января 2016 года и до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101002:393; общей площадью 9377 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в размере рыночной стоимости 19016556 (девятнадцать миллионов шестнадцать тысяч пятьсот пятьдесят шесть) рублей 00 (ноль) копеек по состоянию на 01 января 2015 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 05 октября 2016 года.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «УралСтройСервис» (ИНН 

<

***>) из местного бюджета ошибочно уплаченную платежным поручением № 114 от 25.11.2016 государственную пошлину в размере 2500 (две тысячи пятьсот) руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 16 января 2017 года

Председательствующий судья С.Н. Полевщикова