дело № 2-474/2024 года

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

06 ноября 2024 года г. Кашин Тверская область

ФИО1 межрайонный суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Воробьевой И.А., 

при секретаре судебного заседания Виноградовой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебных заседаний Кашинского межрайонного суда Тверской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации Кашинского городского округа Тверской области, ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на квартиру и на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации Кашинского городского округа Тверской области, в котором просил признать за ним право собственности на квартиру № и на 150/976 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>. 

В обоснование искового заявления указал, что он приобрел у С.В.Н. квартиру № и земельный участок по указанному адресу на основании соглашения о задатке от 08 июля 2008 года за 250 000 рублей. По условиям соглашения истец передал С.В.Н. денежные средства в размере 200 000 рублей в счет исполнения обязательства. После этого С.В.Н. передал ФИО2 ключи от квартиры и документацию на жилое помещение и земельный участок. Оставшиеся 50 000 рублей были переданы продавцу в течение недели. С.В.Н. пообещал переоформить документы на проданные объекты недвижимого имущества в органах Росреестра для последующего заключения договора купли-продажи. Поскольку соглашение заключалось на основании данных о продаваемых объектах, которые сообщил продавец, то фактически истец стал обладателем квартиры площадью 36,2 кв. метров вместо 45.5 кв. метров по соглашению, и земельного участка площадью 150 кв. метров вместо 331 кв. метров по соглашению. По причине расхождения сведений о предоставленном С.В.Н. земельном участке в органах Росреестра отказали в регистрации права собственности продавца. С.В.Н. умер, не успев зарегистрировать за собой право собственности на указанные объекты недвижимого имущества для последующей государственной регистрации перехода права собственности на истца. Таким образом договор купли-продажи не был заключен по независящим от ФИО2 обстоятельствам. Квартира № по адресу: 

<

адрес>, была передана в собственность С.В.Н. от Кашинского зоотехническо-ветеринарного техникума в порядке приватизации. Договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от 14 апреля 1992 года удостоверен нотариусом и зарегистрирован в БТИ. Указанная квартира расположена в многоквартирном доме с кадастровым номером №. Состоящем из трех квартир. На основании свидетельства о праве собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей от 21 июля 1993 года С.В.Н. предоставлен земельный участок площадью 150 кв. метров, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Согласно сведениям из ЕГРН в государственном реестре имеются сведения о земельном участке площадью 976 кв. метров по указанному адресу с кадастровым номером №, на котором расположен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №. Поскольку земельный участок предназначен для обслуживания всего многоквартирного дома, то С.В.Н. принадлежала доля 150/976, эквивалентная площади предоставленного ему земельного участка. При заключении соглашения о задатке С.В.Н. и ФИО2 договорились обо все существенных условиях, относящихся к договору купли-продажи недвижимого имущества. Денежные средства переданы покупателем продавцу в полном объеме. Истец после приобретения квартиры и земельного участка сделал полный ремонт квартиры, установил газовый котел, оплачивает потребленные коммунальные услуги, пользуется земельным участком. По причине невозможности зарегистрировать свое право собственности на приобретенные объекты недвижимого имущества истец вынужден обратиться с иском в суд. 

Протокольным определением Кашинского межрайонного суда Тверской области от 30 сентября 2024 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО3, ФИО4.

Определением Кашинского межрайонного суда Тверской области от 12 сентября 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Тверской области, ГКУ ТО «Центр управления земельными ресурсами Тверской области».

Истец ФИО2, его представитель ФИО5, будучи заранее и надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представили заявления о поддержании исковых требований и рассмотрении дела в их отсутствие. 

Соответчики Администрация Кашинского городского округа Тверской области, ФИО3, ФИО4, будучи заранее и надлежащим образом извещенной о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили.

Третьи лица Управление Росреестра по Тверской области, ГКУ ТО «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», будучи заранее и надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили.

На основании ч.3 ст.167 ГПК РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Исследовав письменные материалы дела, оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Как следует из ст.128 ГК РФ, к объектам гражданских прав относятся в частности вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, имущественные права.

Согласно ч. 1, 2 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).

В соответствии с ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно ст. 2 Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом.

В силу ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 

На основании ст. 251 ГК РФ доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). 

Из материалов дела следует, что объектами недвижимого имущества, на которые претендует истец, являются: квартира и 150/976 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно выпискам их ЕГРН от 27 сентября 2024 года квартира является жилым помещением под № площадью 36,2 кв. метров с кадастровым номером № и расположена в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером №. Сведения о собственнике указанной квартиры в ЕГРН отсутствуют.

Земельный участок имеет площадь 976 кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для огородничества. Земельному участку присвоен кадастровый номер №. В разделе сведений о вещных правах на объект недвижимости, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества в качестве собственника указан С.В.Н. по документу-основанию свидетельству о праве собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей от 21 июля 1993 года б/н.

Согласно указанному свидетельству от 21 июля 1993 года в собственность С.В.Н передан земельный участок площадью 150 кв. метров для огородничества по адресу: 

<

адрес>.

Следовательно, С.В.Н. принадлежит на праве собственности земельный участок, который является частью земельного участка с кадастровым номером №. 

Суд соглашается с размером доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, определенной истцом и равной 150/976.

Право собственности С.В.Н. на квартиру № в жилом доме 

<

адрес> подтверждается договором на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от 14 апреля 1992 года, который удостоверен нотариусом Кашинской государственной нотариальной конторы Тверской области. Указанный договор зарегистрирован в БТИ под номером 63, инвентарное дело 2102, так как на основании инструкции о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21 февраля 1968 года № 83, регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляли бюро технической инвентаризации.

Таким образом С.В.Н. являлся собственником квартиры № и 150/976 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенных по адресу: 

<

адрес>

С.В.Н. умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью акта о смерти № 193 от 14 апреля 2009 года.

При жизни С.В.Н. распорядился своим правом собственности на спорные объекты недвижимого имущества путем продажи истцу ФИО2

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. 

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 26 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ, исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Между тем в силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 данной статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п. 2 ст. 421 ГК РФ).

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ч. 1 ст. 556 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Между ФИО2 и С.В.Н. заключено соглашение о задатке от 08 июля 2008 года, которое содержит признаки предварительного договора. В данном соглашении указаны объекты, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (площадь, адрес), цена указанных объектов, порядок расчетов.

После подписания соглашения ФИО2 С.В.Н. была выплачена часть стоимости квартиры и земельного участка в размере 200 000 рублей, что подтверждается выписками по счетам С.В.Н., предоставленными ПАО Сбербанк в ответе на запрос от 02 октября 2024 года.

После получения указанной суммы С.В.Н. ФИО2 были переданы ключи от квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, документы на проданные объекты недвижимого имущества, продавец освободил квартиру. Далее в течение недели был совершен окончательный расчет путем передачи ФИО2 С.В.Н. оставшейся денежной суммы 50 000 рублей. 

Со дня заключения соглашения истец владеет, пользуется указанными объектами недвижимого имущества. Фактически проживает там вместе со своей супругой ФИО3, являющейся собственником соседней квартиры. Они сделали ремонт, установили газовый котел, оплачивают коммунальные услуги.

Заключить основной договор купли-продажи с С.В.Н. истец не смог по объективным причинам, так как С.В.Н. умер через девять месяцев после заключения соглашения. 

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Анализ соглашения, являющегося предварительным договором купли-продажи, приводит к выводу о том, что его условия содержат данные о стоимости объекта, месте расположения, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое существо, и объект купли-продажи, подлежащий передаче при заключении основного договора, его стоимость, порядок оплаты, заключение предварительного договора было направлено на приобретение истцом спорного имущества в собственность.

При таких обстоятельствах с учетом правил, установленных ст. 431 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что по своей правовой природе данный договор является договором купли-продажи будущих недвижимых вещей с условием о предварительной оплате, государственная регистрация которого в установленном законом порядке не произведена. Расчет по договору произведен в полном объеме, истцу переданы проданные объекты недвижимого имущества, которыми он владеет и пользуется.

Учитывая вышеизложенное, а также тот факт, что осуществить государственную регистрацию указанной сделки на сегодняшний день не представляется возможным в связи со смертью продавца, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194 -199 ГПК РФ, суд 

р е ш и л :

исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру общей площадью 36,2 кв. метров, инвентарный номер 1-2102, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Признать за ФИО2 право собственности на 150/976 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 976 кв. метров с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для огородничества, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца в Судебную коллегию по гражданским делам Тверского областного суда, с подачей жалобы через ФИО1 межрайонный суд со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 20 ноября 2024 года.

Председательствующий: