Председательствующий: Чегодаев С.С.

Дело № 33-7341/2025

№ 2-3194/2025

77RS0022-02-2023-013129-72

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

город Омск

03 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего судьи Осадчей Е.А.,

судей Кирилюк З.Л., Сафаралеева М.Р.,

при секретаре Аверкиной Д.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Кировского районного суда г. Омска от 28 августа 2025 года, которым с учетом определения об исправлении описки от 11 сентября 2025 года постановлено:

«Исковые требования акционерного общества «ДОМ.РФ» удовлетворить частично.

Обратить взыскание на заложенное имущество - 

<

...> расположенную по адресу: 

<

...>, кадастровый № 

<

...>, установив способ реализации путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость указанной квартиры в размере 3 688 000 рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ФИО1, 

<

...> года рождения (ИНН: № 

<

...>) в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» (ИНН: № 

<

...>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Взыскать с ФИО1, 

<

...> года рождения (ИНН: № 

<

...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Группа компаний «Интерправо» (ИНН № 

<

...>) расходы на оплату судебной экспертизы 22 000 рублей».

Заслушав доклад судьи Сафаралеева М.Р., судебная коллегия Омского областного суда

У С Т А Н О В И Л А :

Акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее – АО «ДОМ.РФ») в лице сервисного агента акционерного общества «Банк Жилищного Финансирования» (далее – АО «Банк ЖилФинанс») обратилось с иском к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что 

<

...> между АО «Банк ЖилФинанс», а также ФИО2 и ФИО1 заключен кредитный договор № 

<

...>, по условиям которого заемщикам был выдан кредит в сумме 999 000 руб. под 16,99 % годовых сроком на 194 месяца. Денежные средства предоставлены на цели капитального ремонта или иных неотделимых улучшений жилого помещения. Обязательства заемщиков по возврату кредита обеспечены ипотекой – залогом принадлежащей ответчику 

<

...> в г. Омске. Решением Арбитражного суда Омской области от 

<

...> ФИО1 признана несостоятельной (банкротом), процедура реализации имущества завершена 

<

...>, однако указанная выше квартира исключена из конкурсной массы должника с сохранением обязательств должника и созаёмщика по исполнению обязанностей перед залоговым кредитором за счет предмета залога, без освобождения от залоговых обязательств. В связи с ненадлежащим исполнением заемщиками обязательств решением Преображенского районного суда 

<

...> от 

<

...> с ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» взыскана задолженность по кредитному договору № 

<

...> в сумме 991777 руб. 60 коп., проценты за пользование кредитом в размере 16,99 % годовых с 

<

...> до фактического исполнения обязательств, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 13117 руб. 78 копеек. Названное решение не исполнено. На основании изложенного истец просил обратить взыскание на предмет залога – квартиру с кадастровым номером № 

<

...> расположенную по адресу: 

<

...>, определить способ реализации в виде продажи с публичных торгов и установить начальную продажную стоимость в размере 1888000 руб.

В судебном заседании представитель АО «ДОМ.РФ» в лице сервисного агента АО «Банк ЖилФинанс» участия не принимал, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще. В письменном отзыве иск не признала.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании пояснил, что остаток задолженности по договору составляет около 1400000 руб., в квартире проживают только он и ответчик, их дети являются совершеннолетними, зарегистрированы в жилом помещении, но фактически проживают в других городах.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права. Указывает на то, что судом не предпринимались меры по мирному урегулированию спора, ответчик от заключения мирового соглашения уклоняется. Полагает, что к участию в деле следовало привлечь детей ответчика, которые зарегистрированы в спорном жилом помещении. Ссылается на то, что данная квартира является для нее единственным жильем.

В возражениях на апелляционную жалобу АО «ДОМ.РФ» полагает решение законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

По смыслу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

По смыслу п. 5 ст. 54.1 названного закона, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

При этом в силу пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Частью 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Из материалов дела следует, что 

<

...> между АО «Банк ЖилФинанс», а также ФИО2 и ФИО1 заключен кредитный договор № 

<

...>, (далее – Кредитный договор), по условиям которого заёмщикам выдан кредит в сумме 999 000 руб. под 16,99 % годовых сроком на 194 месяца.

В свою очередь ФИО2 и ФИО1 обязались возвратить кредит и уплатить проценты за пользование денежными средствами в порядке и сроки, установленные договором.

Согласно п. 1.3 договора кредит предоставляется для капитального ремонта или иных неотделимых улучшений жилого помещения по адресу: 

<

...>.

Обязательства заемщиков по кредитному договору обеспечены залогом указанной квартиры (т. 1 л.д. 27-34).

Собственником данного жилого помещения и, соответственно, залогодателем является ФИО1

Обязательства по предоставлению кредитных средств исполнены банком надлежащим образом, права залогодержателя удостоверены закладной.

В настоящее время владельцем закладной является АО «ДОМ.РФ».

Заемщики не исполняют обязательства по Кредитному договору, в связи с чем решением Преображенского районного суда 

<

...> от 

<

...> по делу № 

<

...> с ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» взыскана задолженность по кредитному договору № 

<

...> в сумме 991777 руб. 60 коп., проценты за пользование кредитом в размере 16,99 % годовых с 

<

...> до фактического исполнения обязательств, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 13117 руб. 78 коп.

Указанное решение вступило в законную силу. К участию в деле № 

<

...> в качестве третьего лица была привлечена ФИО1

Следовательно, в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, выводы Преображенского районного суда 

<

...> о ненадлежащем исполнении обязательств по кредитному договору ФИО2 и ФИО1 не подлежат оспариванию и обязательны для суда при рассмотрении настоящего гражданского дела.

Из материалов дела также следует, что решением Арбитражного суда Омской области от 

<

...> ФИО1 признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества, которая завершена на основании определения Арбитражного суда Омской области от 

<

...>.

Между тем, определением Арбитражного суда Омской области от 

<

...> квартира с кадастровым номером № 

<

...>, расположенная по адресу: 

<

...>, исключена из конкурсной массы с сохранением обязательств должника и созаёмщика по исполнению обязанностей перед залоговым кредитором за счет предмета залога, без освобождения от залоговых обязательств.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего гражданского дела обязательства, связанные с ипотекой, не прекратились.

Исполнительное производство по взысканию с ФИО2 задолженности по кредитному договору не окончено.

Согласно расчету АО «ДОМ.РФ» по состоянию на 

<

...> (с учетом процентов, начисленных после вынесения решения) задолженность по кредитному договору составляет 1477640,58 руб. Также не погашен долг по судебным расходам в сумме 13117,78 руб.

В такой ситуации суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество – принадлежащую ответчику квартиру с кадастровым номером № 

<

...>, расположенную по адресу: 

<

...> 

<

...>.

Согласно заключению ООО Группа компаний «Интерправо» № 

<

...> от 

<

...>, составленному на основании определения Преображенского районного суда 

<

...> от 

<

...>, рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером № 

<

...>, расположенной по адресу: 

<

...>, на день оценки (

<

...>) составляет 3786 000 руб. (том 1 л.д. 142-167).

По ходатайству ФИО2 определением Кировского районного суда г. Омска назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения, подготовленного ООО «ГЮЦН «Эталон» № 

<

...> от 

<

...>, следует, что рыночная стоимость предмета залога – квартиры с кадастровым номером № 

<

...> расположенной по адресу: 

<

...>, на дату проведения экспертного исследования (

<

...>) составляет 4610000 руб. (том 3 л.д. 2-73).

Поскольку данное заключение содержит более актуальную информацию о стоимости предмета ипотеки, в установленном законом порядке не оспорено, оно принято во внимание судом.

Соответственно, в решении правомерно определен способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, а также его начальная продажная цена в размере 3688 000 руб. (4610 000 руб. х 80 % = 3688 000).

В соответствии со ст. 94, ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ФИО1 также взысканы судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 22 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Проверяя выводы районного суда в пределах доводов апелляционной жалобы ответчика, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения.

Ссылки ответчика на нарушения ее жилищных прав и на то, что жилое помещение, на которое обращено взыскание решением суда, является единственным жильем для ФИО1 и членов ее семьи, несостоятельны.

Частью 1 ст. 446 ГПК РФ предусмотрено, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Таким образом, действующее законодательство, в том числе и Закон об ипотеке допускает обращение взыскания на заложенное жилое помещение, если ипотека обеспечивает исполнение обязательств по кредитному договору, заключенному на цели капитального ремонта или иное неотделимых улучшений такого жилого помещения, даже в случае, если названное жилое помещение является для должника и членов его семьи единственным пригодным для проживания помещением.

Доводы апелляционной жалобы об обратном на нормах права не основаны.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что допущенное должниками нарушение кредитных обязательств не является существенным, не принимаются во внимание.

Согласно п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Между тем, указанные основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в настоящем деле отсутствуют.

Более того, существенность нарушения обязательств по кредитному договору подтверждается указанным выше решением Преображенского районного суда 

<

...> от 

<

...> по делу № 

<

...> о взыскании задолженности, которое до настоящего времени не исполнено, а также расчетом задолженности АО «ДОМ.РФ» по состоянию на 

<

...>, который ответчиком не оспорен.

Доводы ответчика о том, что судом не предложено вариантов примирения сторон и заключения мирового соглашения, отклоняются.

Вопреки ссылкам апелляционной жалобы при подготовке дела к судебному разбирательству суд разъяснял сторонам право на проведение примирительных процедур, на окончание дела мировым соглашением (т. 1 л.д. 1).

Однако стороны, в том числе ФИО1, не реализовали названные права, к мировому соглашению не пришли.

Оснований для принуждения сторон к примирению у суда не имелось, поскольку заключение мирового соглашения является правом истца и ответчика.

Доводы жалобы о том, что ФИО1 является ненадлежащим ответчиком, несостоятельны.

Факт заключения кредитного договора и возникновения ипотеки ответчик не оспаривает.

При этом, как установлено выше, обязательства по залогу спорной квартиры на момент рассмотрения спора не прекратились, поскольку квартира была исключена из конкурсной массы в деле о банкротстве ответчика с сохранением всех обязательств ФИО1 как залогодателя.

Ссылки ответчика на необходимость привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц ее детей – ФИО3 и ФИО4 – зарегистрированных по месту жительства в заложенной квартире, не принимаются во внимание.

Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что указанные лица в настоящее время являются совершеннолетними.

Кроме того, согласно пояснениям ФИО2, в настоящее время они фактически в спорной квартире не проживают. Доказательств обратного ФИО1 не представила.

В такой ситуации в обжалуемом решении правомерно указано на отсутствие законных оснований для привлечения названных лиц к участию в деле с учетом заявленных в настоящем деле исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

Следовательно, выводы районного суда по существу спора являются правильными, постановлены при надлежащей оценке доказательств, при верном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем решение не подлежит отмене или изменению по доводам апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Кировского районного суда г. Омска от 28 августа 2025 года с учетом определения об исправлении описки от 11 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Кировский районный суд г. Омска в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16.12.2025.