РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 мая 2020 года г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Быковой Н.Н., 

с участием:

представителя административного истца ФИО1 - ФИО2,

представителя административного ответчика областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-115/2020 по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Иркутской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", расположенного на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения по адресу: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 7 июня 2019 года. 

Земельный участок площадью 666 168 кв.м. находится в собственности административного истца, предназначен под недропользование, расположен на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения по адресу: "адрес изъят".

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" определена по состоянию на 7 июня 2019 года в размере 74 237 761,92 рублей актом органа кадастрового учета на основании постановления Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года № 808-пп. 

Рыночная стоимость участка по состоянию на 7 июня 2019 года определена оценщиком ООО «Оценка» в сумме 2 465 000 рублей, что следует из отчета оценщика ФИО4 от 9 декабря 2019 года № 19/О-131. 

Административный истец считает, что установленная по результатам государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка необоснованно завышена, что нарушает его право на уплату арендной платы в экономически обоснованном размере. 

По делу проведена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка. Согласно поступившему в суд экспертному заключению, рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 7 июня 2019 года определена в размере 9 626 128 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 - ФИО2 административные исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом по состоянию на 7 июня 2019 года в сумме 9 626 128 рублей. 

В судебном заседании представитель административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» ФИО3 требования иска не признала, поддержала правовую позицию, изложенную в письменных возражениях на иск и основанную на критике отчета о рыночной стоимости участка.

Административный ответчик Правительство Иркутской области в судебное заседание представителя не направил, в письменном отзыве возражал против административных исковых требований, полагая, что истцом не представлено достоверных доказательств о рыночной стоимости участка, экспертное заключение не оспорил, просил о рассмотрении дела без его участия.

Заинтересованные лица - Управление Росреестра в Иркутской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области в письменных отзывах возражений против требования иска не высказали, сведений об иной рыночной стоимости не представили, заключение экспертизы не оспорили.

Представитель заинтересованного лица администрации МО «Аларский район» в судебном заседании не участвовал, ранее в судебном заседании иск не признал, ссылаясь на снижение налоговых поступлений в местный бюджет при уменьшении размера кадастровой стоимости, заключение экспертизы не оспорил.

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания. 

Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 666 168 кв.м., с разрешенным видом использования: недропользование, расположенного по адресу: Иркутская область, Аларский район. 

Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 7 марта 2018 года, что подтверждает выписка из ЕГРН от 3 февраля 2020 года № КУВИ-001/2020-2037524.

Результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года № 808-пп. 

Земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на государственный кадастровый учет 7 марта 2018 года, в ЕГРН внесены сведения о его кадастровой стоимости по состоянию на 7 июня 2019 года в размере 74 237 761,92 рублей. 

Рыночная стоимость земельного участка, определенная по заданию арендатора оценщиком ООО «Оценка» ФИО4, согласно Отчету от 9 декабря 2019 года № 19/О-131 по состоянию на 7 июня 2019 года составляет 2 465 000 рублей.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде правообладателем земельного участка, если они затрагивают его права и обязанности.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Поскольку кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком, ФИО1 является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости участка и правомерно обратился в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной к ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», проводившему государственную кадастровую оценку земель промышленности, и Правительству Иркутской области, утвердившему результаты этой оценки. 

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 248 которой в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости также предусматривает установление в отношении объекта его рыночной стоимости. 

Разрешая требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка – на 7 июня 2019 года, соответственно, на эту дату должна быть определена достоверная рыночная стоимость участка. 

В силу части 5 статьи 247, статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, следовательно, обязанность доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка лежит на административном истце.

Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения относительно достоверности представленного административным истцом отчета о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена экспертиза для проверки отчета и определения рыночной стоимости участка, производство которой было поручено эксперту ФИО5 (ООО «Русская провинция»).

Эксперт ФИО5 имеет высшее профильное образование, обладает необходимой квалификацией для проведения оценки объектов недвижимости, стаж работы в оценочной деятельности – 22 года, является членом Ассоциации СРО «НКСО», предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Исследуя заключение, суд отмечает, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральными законами № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Федеральными стандартами оценки – ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, методическими рекомендациями, справочными материалами, что отражено во вводной части. 

При проверке Отчета ООО «Оценка» от 9 декабря 2019 года № 19/О-131 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности судебный эксперт установил нарушения требований федеральных стандартов оценки, неправильное определение факторов, влияющих на стоимость объекта. Так, сделка по купли-продажи земельного участка, взятого в качестве аналога № 5 на странице 29 отчета, совершена заинтересованными сторонами и не отвечает условиям открытости рынка и конкурентности. Также оценщик не изучил фактор «местоположение» объекта на предмет взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов; на страницах 38-45 оценщик приводит договора купли-продажи, однако представленные договора не заверены и источник получения приведенных документов не установлен.

При таких обстоятельствах отчет ООО «Оценка» от 9 декабря 2019 года № 19/О-131 в силу статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости. 

Определяя рыночную стоимость земельного участка, эксперт использовал сравнительный подход, метод сравнения продаж, мотивировав отказ от иных подходов и методов оценки. В заключении проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим характеристикам объекта оценки и объектов аналогов. Экспертом проанализирован рынок сопоставимых объектов, произведен отбор объектов-аналогов, выбраны единицы сравнения, сделан сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения. Последовательность проведения экспертной оценки логична и понятна, приведенные расчеты проверяемы. 

Заключение соответствует законодательству об экспертизе и федеральным стандартам оценки, недостоверности содержащихся в нем сведений судом не установлено. 

Административный истец с заключением эксперта согласился. От административных ответчиков, заинтересованных лиц возражений против экспертного заключения по его форме, содержанию, а также относительно величины установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка не поступило.

При таких обстоятельствах, оценивая в совокупности по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации письменные доказательства о величине рыночной стоимости земельного участка с учетом пояснений сторон, суд признает заключение судебной оценочной экспертизы № 165/20 от 31 марта 2020 года надлежащим доказательством, отвечающим требованиям статей 59-61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а определенную экспертом рыночную стоимость земельного участка достоверной. 

Установив обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, оценив представленные в дело доказательства, пояснения административного истца и административных ответчиков, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований ФИО1 и установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" равной рыночной стоимости в размере 9 626 128 рублей, рассчитанной экспертом. 

В соответствии со статьями 17, 18 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в частности, для целей налогообложения в порядке, установленном положениями пункта 15 статьи 378.2, пункта 1.1 статьи 391, пункта 2 статьи 403 с учетом пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Иркутский областной суд 26 декабря 2019 года. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 666 168 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, разрешенное использование: недропользование, определенную по состоянию на 7 июня 2019 года, равной рыночной стоимости в размере 9 626 128 (девять миллионов шестьсот двадцать шесть тысяч сто двадцать восемь) рублей. 

Дата обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка – 26 декабря 2019 года. 

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Судья Л.Л. Каракич

Мотивированное решение изготовлено 27 мая 2020 года.