УИД 58OS0000-01-2024-000129-64 Дело № 3а-46/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июля 2024 года г. Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Шелахаевой Е.М.,

при секретаре Тарасове А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») об оспаривании решения указанного учреждения от 8 мая 2024 года № (далее также – решение об отказе в установлении рыночной стоимости, оспариваемое решение) и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчёта об оценке от 8 апреля 2024 года № (далее – отчёт об оценке), подготовленного оценщиком ООО "РЭ" (далее также – ООО "РЭ") Б, а именно: земельного участка с кадастровым №, общей площадью 24 896 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Требование мотивировано тем, что необоснованный отказ административного ответчика в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, содержащийся в решении от 8 мая 2024 года №, затрагивает права административного истца, как арендатора, поскольку размер арендной платы зависит от его кадастровой стоимости.

Определением Пензенского областного суда от 14 июня 2024 года производство по настоящему делу приостановлено в связи назначением судебной экспертизы для решения вопроса о соответствии отчёта оценщика Б требованиям действующего законодательства, федеральным стандартам оценки, а также определении рыночной стоимости названного земельного участка по состоянию на 7 февраля 2024 года. 

Определением Пензенского областного суда от 10 июля 2024 года производство по делу возобновлено. 

После проведения судебной экспертизы от административного истца ФИО1 поступило заявление об уточнении требований в части устанавливаемого размера кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере равном рыночной стоимости 997 000 рублей по состоянию на 7 февраля 2024 года. В остальной части заявленные требования оставлены без изменения. 

В судебное заседание стороны, будучи надлежаще и своевременно извещёнными о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей не обеспечили.

От административного истца ФИО1 поступило заявление о рассмотрении административного дела в его отсутствие.

Представитель административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» ФИО2 в заявлении возражала против удовлетворения требования о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 8 мая 2024 года №, при вынесении решения в части определения кадастровой стоимости спорного земельного участка полагалась на усмотрение суда, просила о рассмотрении дела в своё отсутствие. 

Заинтересованные лица Министерство государственного имущества Пензенской области, Правительство Пензенской области, Управление Росреестра по Пензенской области, ППК «Роскадастр», администрация Пензенского района Пензенской области, администрация Алферьевского сельсовета Пензенского района Пензенской области, будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в предварительное судебное заседание не обеспечили. От представителей Правительства Пензенской области ФИО3, Министерства государственного имущества Пензенской области ФИО4, Управления Росреестра по Пензенской области ФИО5, ППК «Роскадастр» ФИО6, администрации Пензенского района Пензенской области ФИО7, администрации Алферьевского сельсовета Пензенского района Пензенской области ФИО8 поступили отзывы на административное исковое заявление, содержащие просьбу о рассмотрении дела в отсутствие представителей. 

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Государственная кадастровая оценка представляет совокупность установленных частью 3 статьи 6 Закона о государственной кадастровой оценке процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом (пункт 1 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

При этом кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

С 1 января 2017 года в Пензенской области осуществлён переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке (пункт 1 постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года № 602-пП).

В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Пензенской области постановлением Правительства Пензенской области от 23 января 2017 года № 16-пП создано ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», которое наделено полномочиями бюджетного учреждения, перечисленными в статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, в числе прочих на него возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (том 1 л.д. 179-194).

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена на основании акта ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 ноября 2023 года № и составила по состоянию на 1 января 2022 года 1 929 440 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 5 июня 2024 года № (том 1 л.д. 158).

Сведения об указанной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ЕГРН 29 ноября 2023 года.

Федеральным законом Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) Закон о государственной кадастровой оценке был дополнен статьёй 22.1, которая предусматривает внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделёнными полномочиями по определению кадастровой стоимости. 

Решение вопроса о начале применения этой правовой нормы отнесено к компетенции исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации (пункт 1 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ). 

Постановлением Правительства Пензенской области от 24 декабря 2020 года № 917-пП установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 февраля 2021 года.

С 1 февраля 2021 года на территории Пензенской области заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости рассматриваются ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй).

ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым №, общей площадью 24 896 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка от 11 декабря 2023 года №, актом приёма-передачи земельного участка от 11 декабря 2023 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 6 июня 2024 года № (том 1 л.д. 91-92, 93, 160-161).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Поскольку ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым №, размер арендной платы за пользование которым зависит от его кадастровой стоимости, то административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного участка в размере равном его рыночной стоимости, в связи с чем вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении названного земельного участка.

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Как следует из обстоятельств дела, 11 апреля 2024 года административный истец обратился в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, представив отчёт от апреля 2024 года №, выполненный оценщиком ООО "РЭ" Б, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 7 февраля 2024 года составила 499 000 рублей (том 1 л.д. 52-77).

Решением ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 8 мая 2024 года № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано в связи с использованием в отчёте об оценке объекта недвижимости недостоверных сведений, наличием расчётных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 175-176).

Проанализировав действующее законодательство, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое административным истцом решение является законным и обоснованным.

Согласно подпункту 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству административного истца назначена судебная экспертиза для решения вопроса о том, являются ли использованные оценщиком Б сведения в отчёте об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № от 8 апреля 2024 года № полными и достоверными, допущены ли при составлении указанного отчёта нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, расчётные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведение данной экспертизы поручено эксперту ООО "М" В

По результатам проведённого исследования экспертом В представлено в суд заключение эксперта от 8 июля 2024 года № (далее – заключение эксперта), в котором он пришёл к выводу о том, что отчёт об оценке, подготовленный оценщиком Б, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, согласно заключению эксперта при составлении названного отчёта оценщиком допущено использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчётные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, нарушение законодательства об оценочной деятельности.

Суд, исследовав заключение эксперта применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведённого исследования, выводы эксперта согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, не оспаривая заключение эксперта, в том числе в названной части, каких-либо возражений суду не представили.

Заключение эксперта является полным и ясным, в нём отсутствуют противоречия. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем оснований для проведения повторной экспертизы суд не находит.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёт, выполненный оценщиком Б от 8 апреля 2024 года № о величине рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 7 февраля 2024 года подготовлен с использованием неполных сведений, содержит ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке является основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере указанной в нём рыночной стоимости.

Поскольку решение ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении рыночной стоимости от 8 мая 2024 года № принято уполномоченным органом в пределах его компетенции и соответствует положениям подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то административное исковое заявление ФИО1 о признании его незаконным в этой части не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

В целях установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, арендатором которого является административный истец, по состоянию на 7 февраля 2024 года (дата оценки объекта недвижимости, указанная в отчёте, в целях обращения в бюджетное учреждение для установления кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости) в рамках проведения назначенной на основании определения Пензенского областного суда от 14 июня 2024 года экспертизы перед экспертом был поставлен вопрос о соответствии стоимости земельного участка с кадастровым №, определённой оценщиком Б в отчёте об оценке от 18 апреля 2024 года №, рыночной стоимости и при не соответствии – определении действительной рыночной стоимости названного объекта недвижимости по состоянию на 7 февраля 2024 года.

По результатам проведённой судебной экспертизы из представленного в материалы дела заключения эксперта В следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 7 февраля 2024 года составляет 997 000 рублей. Стоимость спорного земельного участка, определённая оценщиком Б в отчёте об оценке, не соответствует рыночной стоимости названного объекта недвижимости (том 2 л.д. 3-54).

Административный истец, согласившись с выводами экспертного заключения в указанной выше части, уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в письменном заявлении просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 7 февраля 2024 в размере равном его рыночной стоимости 997 000 рублей. Сторона административного ответчика не представила возражений относительно экспертного заключения.

Суд, исследовав заключение эксперта от 8 июля 2024 года № в части определения рыночной стоимости земельного участка, принимает во внимание, что заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Экспертом обоснованно установлено, что объект оценки входит в зону СХ-1 – зона сельскохозяйственного использования, которая содержит вид разрешённого использования исследуемого объекта: ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках, в связи с чем анализ рынка проводился в отношении данной группы земельных участков.

В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка были отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости. В частности, были сделаны корректировки на площадь (для всех объектов-аналогов), на местоположение (для всех объектов-аналогов), на подъездные пути (для объекта аналога №, №, №), на наличие свободного подъезда (для объекта-аналога №), на совершённую сделку/предложение (для объектов-аналогов № и №), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайства о назначении повторной экспертизы по делу не заявлено, сторона административного истца уточнила требования с учётом заключения судебной экспертизы.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № в размере 997 000 рублей. 

Суд полагает, что рыночную стоимость спорного объекта недвижимости следует установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта В от 8 июля 2024 года № по состоянию на 7 февраля 2024 года в размере 977 000 рублей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости следует считать 11 апреля 2024 года – день обращения ФИО1 в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Административный истец ФИО1 не ставил перед судом вопрос о распределении судебных расходов, понесённых им, при этом при назначении по делу судебной экспертизы внёс на депозит Пензенского областного суда в счёт её оплаты денежную сумму в размере 29 000 рублей. В заявлении эксперт В просит возместить расходы на проведение экспертизы в указанном размере. При таких обстоятельствах внесённая административным истцом на депозит суда денежная сумма подлежит перечислению эксперту.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично. 

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 8 мая 2024 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №, общей площадью 24 896 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании отчёта об оценке от 8 апреля 2024 года №, выполненного оценщиком ООО "РЭ" Б, отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, общей площадью 24 896 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 7 февраля 2024 года в размере равном его рыночной стоимости – 997 000 (девятьсот девяносто семь тысяч) рублей.

Датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной считать 11 апреля 2024 года.

Перечислить с депозитного счёта Пензенского областного суда денежные средства в размере 29 000 (двадцать девять тысяч) рублей, поступившие от ФИО1 за проведение судебной экспертизы по следующим реквизитам: получатель: В ИНН №, расчётный счёт № в Пензенском отделении № 8624 ПАО Сбербанк, БИК №, ИНН/КПП №.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 23 июля 2024 года.

Судья Е.М. Шелахаева