Дело № 2-124/2020 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Лахденпохья Республика Карелия 27 июля 2020 года 

Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе судьи Жданкиной И.В., при секретаре Кузьминовой Н.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Лофт.Сервис» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате за услугу по содержанию общего имущества, 

у с т а н о в и л:

ООО «Лофт.Сервис» обратилось в суд с вышеназванным исковым заявлением.

Заявленные требования мотивированы тем, что 19.01.2018 согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию в эксплуатацию введен гостинично-офисный комплекс «Докландс 1», расположенный по адресу: Санкт

<

адрес>. Все помещения в здании нежилые. До принятия собственниками помещений в здании решения об избрании формы управления зданием, обслуживание, технический ремонт общего имущества и предоставление коммунальных услуг осуществлялось застройщиком силами истца по договору от 01.10.2018 № ЛС/К19-ЭО. В целях предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в здании, застройщик заключил договоры с ресурсоснабжающими организациями. Возмещение затрат застройщика по указанным договорам осуществляется за счет денежных средств собственников помещений в здании, сбор которых осуществляет истец по платежным документам (квитанциям). В соответствии с п. 4.1 Договора, услуги (работы) истца обеспечиваются за счет платы, вносимой собственниками помещений в здании за содержание и ремонт общего имущества здания и коммунальные услуги. С собственниками помещений в здании заключаются договоры на обслуживание, технический ремонт общего имущества и предоставление коммунальных услуг по типовой форме в порядке присоединения. Согласно приложению № 1 к указанному договору стоимость услуг истца для всех собственников здания рассчитана за кв.м. в месяц и составляет 113,50 рублей. Стоимость коммунальных услуг определяется на основании выставленных счетов от ресурсоснабжающих организаций за фактическое потребление согласно показаниям узлов учета здания и индивидуальных приборов учета. На дату подачи иска членами ТСН «Докландс 1» утвержден аналогичный тариф стоимости услуг (работ) за кв.м. в месяц и заключен договор с истцом на идентичных условиях. Услуги по обеспечению здания коммунальными ресурсами и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества здания выполняются истцом в сроки и в объеме, предусмотренные договором. Ответчик является владельцем нежилого помещения №Н в здании, договор с ним не заключен. За период с 01.11.2018 по 30.04.2019 у ответчика образовалась задолженность перед истцом в сумме 64 046,23 рублей. Никаких претензий по качеству услуг и работ от ответчика в адрес застройщика или истца не поступало. Ссылаясь на положения ст.ст. 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец указал, что отсутствие договора не влияет на отношения собственника помещения в здании и не может служить основанием для освобождения собственника от установленной законом обязанности участвовать в содержании имущества общего пользования путем внесения соответствующих платежей. Истцом в адрес ответчика направлялась претензия с требованием об оплате образовавшейся задолженности, которая была оставлена без удовлетворения. Ранее истец обращался к мировому судье с заявлением о вынесении судебного приказа о взыскании с ответчика образовавшейся задолженности. Судебный приказ был отменен в связи с несогласием ответчика. 

На основании вышеизложенного, истец просил взыскать с ответчика задолженность в размере 64 046,23 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 122 рубля. 

В судебное заседание представитель истца ООО «Лофт.Сервис», извещенный надлежащим образом, не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии их представителя.

Ответчик ФИО1, извещенный надлежащим образом, в судебном заседании отсутствовал. 

Ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства оставлено без удовлетворения. 

В возражениях на исковое заявление ответчик указал, что договор на оказание услуг по эксплуатации его нежилого помещения истец с ним не заключал. Основание, на котором ООО «Лофт.Сервис» имело право осуществлять эксплуатацию общего имущества, отсутствует. Предложение о согласовании тарифов было отклонено истцом. Обязанность по оплате услуг водоотведения, водоснабжения, отопления и электроснабжения ответчиком исполняется. Прочие услуги, за которые истец просит взыскать задолженность, ответчику либо не были оказаны, либо ответчик не потреблял их, так как стоимость таких услуг не была с ним согласована, и ответчик в них не нуждался. 

Представители третьих лиц ООО «Проспект КИМа,19», ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», АО «Петербургская сбытовая компания», ПАО «Территориальная генерирующая компания №», извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что 12.09.2017 между ООО «Проспект КИМа, 19» и ФИО1 был заключен договор № Д-ОС-09/17-3/2-21 участия в долевом строительстве (Т. 2 л.д. 59-72). 

На основании разрешения от 19.01.2018 № 78-02-02-2018 введен в эксплуатацию гостинично-офисный комплекс «Докландс» (апартотель со встроенными помещениями и подземной стоянкой), расположенный по адресу: 

<

адрес>, в котором расположено нежилое помещение, в отношении которого с ФИО1 был заключен вышеназванный договор участия долевого строительства (Т. 1 л.д. 12-13).

30.03.2018 объект долевого строительства был передан участнику долевого строительства ФИО1, что подтверждается актом приема-передачи № 21 (Т. 1 л.д. 78-79).

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости 01.06.2018 за ФИО1 зарегистрировано право собственности с ограничением в виде ипотеки на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 52,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, на основании вышеуказанных договора участия в долевом строительстве и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (Т. 1 л.д. 189-190). 

01.10.2018 между ООО «Проспект КИМа, 19» и ООО «Лофт.Сервис» был заключен договор № ЛС/К19-ЭО, по условиям которого застройщик поручает, а эксплуатирующая компания принимает на себя обязательство своими и/или привлеченными силами оказывать услуги по управлению и выполнять работы/оказывать услуги по содержанию, обслуживанию, эксплуатации и ремонту общего имущества собственников помещений вышеуказанного здания на условиях данного договора, а застройщик обязуется принимать выполненные работы/оказанные услуги и оплачивать их на условиях данного договора (п. 1.1). Размер стоимости услуг и работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений, расположенных в здании и придомовой территории, указан в приложении № 2 к договору и составляет 113,50 рублей (апартаменты) и 99,70 рублей (паркинг) за один кв.м. (Т. 1 л.д. 58-64). 

В соответствии с п. 4.1 договора от 01.10.2018 №ЛС/К19-ЭО услуги/работы истца обеспечиваются за счет платы, вносимой собственниками помещений в здании за содержание и ремонт общего имущества здания и коммунальные услуги.

В целях предоставления собственникам помещений вышеуказанного здания коммунальных услуг, застройщик заключил договоры с ресурсоснабжающими организациями (Т. 1 л.д. 15-56).

10.05.2019 на общем собрании членов Товарищества собственников недвижимости (далее ТСН) «Докландс 1» было принято решение о заключении с ООО «Лофт.Сервис» договора по содержанию, обслуживанию и эксплуатации общего имущества собственников помещений здания (Т. 1 л.д. 73-76).

10.05.2019 между ТСН «Докландс 1» и ООО «Лофт.Сервис» был заключен договор № ЛС/ТСН-ЭО, по условиям которого ТСН поручает, а эксплуатирующая компания принимает на себя обязательство своими и/или привлеченными силами оказывать услуги/выполнять работы в отношении общего имущества собственников нежилых помещений, расположенных в вышеуказанном здании (п.1.1). Размер стоимости работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества здания и прилегающей территории определен сторонами в приложении № 2 к указанному договору (Т. 1 л.д. 149-158). 

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В судебном заседании установлено, что заявленные требования основаны на том, что ответчик в период с 01.11.2018 по 30.04.2019 не вносил оплату за техническое обслуживание и эксплуатацию общего имущества вышеуказанного здания, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 64 046,23 рублей. Направленная истцом в адрес ФИО1 претензия об оплате задолженности оставлена последним без удовлетворения (Т. 1 л.д. 81-84). 

Указанная задолженность образовалась после передачи (30.03.2018) объекта долевого строительства ответчику, но до заключения (10.05.2019) товариществом собственников недвижимости «Докландс 1» договора с эксплуатирующей компанией ООО «Лофт.Сервис». 

Возражения ответчика относительно заявленных требований связаны с тем, что он не заключал договор на оказание услуг по эксплуатации его нежилого помещения, следовательно, ООО «Лофт.Сервис» не имело право осуществлять эксплуатацию общего имущества. Истец отклонил предложение о согласовании тарифов. Услуги, за которые истец просит взыскать задолженность, ответчику либо не были оказаны, либо ответчик не потреблял их, так как ответчик в них не нуждался. 

Анализируя доводы сторон и представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам. 

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. 

По мнению суда, при разрешении заявленного спора, в том числе, следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Изложенные выше нормы свидетельствуют, что с момента подписания передаточного акта, ответчик является пользователем коммунальных услуг и на него действующим законом возлагается бремя расходов по содержанию общего имущества. Следовательно, собственник нежилого помещения, расположенного в здании, обязан вносить плату (соразмерную площади помещения), за содержание общего имущества. 

При таких обстоятельствах, довод ответчика об отсутствии нуждаемости в услуге по содержанию общего имущества подлежит отклонению, как не соответствующий закону. 

Кроме того, как указано выше, между застройщиком и ответчиком был заключен договора участия в долевом строительстве от 12.09.2017 № Д-ОС-09/17-3/2-21, где в п. 3.4 стороны согласовали условие о том, что участник долевого строительства поручает застройщику передать построенные с использование средств участника долевого строительства внешние инженерные сети и иные объекты внешней инженерной инфраструктуры для обеспечения их надлежащей эксплуатации в собственность специализированных организаций (АО «Ленэнерго», ГУП «Водоканал СПб», АО «Теплосеть СПб» и др.), внешние инженерные сети объекта строительства поступают в общую долевую собственность всех участников долевого строительства здания, как общее имущество, и передаются застройщиком по акту приема-передачи для учета и эксплуатации эксплуатирующей организации. 

В силу п. 5.1.3 указанного договора участия в долевом строительстве у участника долевого строительства в целях оплаты расходов на содержание возникает обязанность или подать заявление о вступлении в члены кооператива/товарищества, созданного в целях управления и обслуживания общего имущества объекта строительства или заключить договор с управляющей компанией.

Согласно п. 5.1.9 договора участия в долевом строительстве от 12.09.2017 № Д-ОС-09/17-3/2-21 участник долевого строительства с момента подписания акта приема-передачи апартамента несет расходы по оплате содержания общего имущества объекта строительства, а также расходы по оплате коммунальных услуг.

Следовательно, согласно условиям договора участия в долевом строительстве ответчик взял на себя обязательство нести расходы по оплате содержания общего имущества объекта строительства, для чего ответчик обязался подать заявление о вступлении в члены кооператива/товарищества, созданного в целях управления и обслуживания общего имущества объекта строительства или заключить договор с управляющей компанией. 

Вместе с тем, указанные обязательства вплоть до 10.05.2019, то есть более года, ответчиком исполнены не были. 

Вопреки позиции ответчика об отсутствии оснований для оказании истцом спорной услуги, суд приходит к выводу о том, что именно в целях содержания общего имущества здания, в котором расположено нежилое помещение ответчика, а также во исполнение договора участия в долевом строительстве, застройщиком был заключен договор с эксплуатирующей компанией, которая в свою очередь в спорный период осуществляла содержание общего имущества. 

Таким образом в судебном заседании установлено, что в спорный период услугу по содержанию общего имущества ответчику оказывал истец, с которым договорные отношения собственники недвижимости оформили 10.05.2019. Доказательств обратному в материалы дела не представлены. Также в материалах дела отсутствуют доказательства ненадлежащего исполнения оказанной истцом услуги. 

Суд приходит к выводу, что, несмотря на заключение договора ТСН с эксплуатирующей организацией лишь 10.05.2019, собственники недвижимости не освобождаются от внесения платы за содержание общего имущества после передачи им объектов долевого строительства. Основания для освобождения ответчика от оплаты услуг по содержанию общего имущества не усматриваются. 

Возражения ответчика о том, что между ним и истцом в спорный период отсутствовали договорные отношения, подлежат отклонению, поскольку длительность незаключения договора связана исключительно с волеизъявлением собственников недвижимости, в том числе ответчика, на которых законом возложена обязанность по внесению платы за содержание общего имущества. При этом суд учитывает, что само по себе отсутствие заключенного между сторонами договора по оказанию услуг по управлению и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в силу вышеприведенных положений законодательства и условий договора участия в долевом строительстве не может служить основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований. 

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования являются основанными на законе, поэтому подлежат удовлетворению.

Определяя размер задолженности, подлежащей взысканию с ответчика, суд исходит из условий договора от 01.10.2018 № ЛС/К19-ЭО, заключенного между ООО «Проспект КИМа,19» и ООО «Лофт.Сервис», согласно которому размер стоимости услуг и работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений, указанный в приложении № 2 к договору, составляет 113,50 рублей (апартаменты) за один кв.м. При это названный договор в установленном законом порядке ответчиком не оспорен, в том числе по мотивам несоразмерности установленного тарифа оказываемым эксплуатирующей компанией услугам и работам. Кроме того, в дальнейшем между членами ТСН «Докландс 1» и истцом был договор управления от 10.05.2019 с установлением аналогичного тарифа за оказываемые эксплуатирующей компанией услуги и работы.

Доказательств в опровержение расчета задолженности, произведенного истцом, ответчиком при рассмотрении дела не представлено.

Расчет взыскиваемых сумм судом проверен и является верным. В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по оплате за услуги по управлению и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества за период с 01.11.2018 по 30.04.2019 в общем размере 64 046,23 рублей. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины. 

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Лофт.Сервис» задолженность по оплате услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества за период с 01.11.2018 по 30.04.2019 в размере 64 046 (шестьдесят четыре тысячи сорок шесть) рублей 23 копейки, 

а также судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины при подаче искового заявления, в размере 2 122 (две тысячи сто двадцать два) рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья И.В. Жданкина

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.