РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 сентября 2017 года г. Усть-Илимск 

Усть-Илимский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Афанасьевой Т.В.,

при секретаре судебного заседания Зарубиной Ю.В.,

в присутствии представителя истца Аман Н.А., ответчика ИП ФИО1,

в отсутствие истца ФИО2, представителя ответчика Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1783/2017 по иску Усть-Илимского межрайонного прокурора в защиту прав, законных интересов ФИО2, к Департаменту недвижимости администрации города Усть-Илимска, Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о прекращении права муниципальной собственности, признании нежилых помещений объектом права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, признании договоров аренды недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Усть-Илимский межрайонный прокурор обратился в Усть-Илимский городской суд в интересах ФИО2 с иском. В обоснование заявленных требований указал, что в связи с обращением ФИО2 Усть-Илимской межрайонной прокуратурой проведена проверка исполнения жилищного законодательства МО город Усть-Илимск в лице Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска. В ходе проверки установлено, что МО город Усть-Илимск является собственником нежилого помещения общей площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ****. В состав муниципальной казны МО город Усть-Илимск спорное нежилое помещение включено постановлением Администрации города Усть-Илимска от 30.12.2011 № 1085 «О внесении в состав муниципальной казны муниципального образования город Усть-Илимск нежилых помещений». На дату издания указанного постановления спорное нежилое помещение не имело присвоенного в установленном порядке адреса, отсутствовали технический и кадастровый паспорт, то есть спорное нежилое помещение не было самостоятельным объектом гражданских прав, не стояло на балансе в качестве муниципального имущества, а являлось общедомовым имуществом собственников многоквартирного дома. Спорное нежилое помещение не было обособленным помещением, не предназначалось для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома, использовалось фактически в качестве общего имущества, следовательно, является общедомовым имуществом и право образования спорного нежилого помещения, присвоения ему адреса, регистрации права муниципальной собственности у ответчика не было. В связи с тем, что у ответчика не имелось законного права на оформление муниципальной собственности на спорное помещение, то есть на момент заключения договора аренды Департамент недвижимости администрации города Усть-Илимска не был наделен полномочиями на распоряжение спорным нежилым помещением, в том числе путем его передачи в аренду по договору аренды ***-а от **.**.****. Таким образом, ответчик незаконно распорядился не принадлежащим ему имуществом, нарушив жилищные права собственников жилым помещений в многоквартирном доме. Просит признать нежилое помещение общей площадью *** кв.м объектом права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ****, кадастровый ***, прекратить право муниципальной собственности на указанное нежилое помещение, прекратить записи в едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности муниципального образования город Усть-Илимск на указанное нежилое помещение, признать недействительным договор аренды нежилого помещения ***-а, заключенный между Департаментом недвижимости города Усть-Илимска и ИП ФИО1, прекратить запись в ЕГРН о регистрации указанного договора аренды.

Представитель ответчика Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска ФИО3, действующая на основании доверенности № 41-Дн от 21.08.2017 года, сроком действия до 31.12.2017 года в представленных письменных возражениях исковые требования не признали, в обоснование указала, что согласно постановлению Администрации города Усть-Илимска от 30.12.2011 № 1085 «О внесении в состав муниципальной казны муниципального образования город Усть-Илимск нежилых помещений» в составе муниципальной казны находится нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме № *** по ул. ****. Право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за муниципальным образованием город Усть-Илимск в установленном порядке, о чем в ЕГРН сделана запись *** от **.**.****. Следовательно, спорное нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости, не входящим в состав общего имущества, и не предназначен для обслуживания каких-либо иных помещений в многоквартирном доме № *** по пр. ****. В соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» объекты жилого фонда относятся к муниципальной собственности и предаются в муниципальную собственность городов и районов. Таким образом, спорное нежилое помещение передано в муниципальную собственность в силу прямого указания закона и на основании постановления Администрации города Усть-Илимска от 30.12.2011 № 1085 «О внесении в состав муниципальной казны муниципального образования город Усть-Илимск нежилых помещений» Просят в иске отказать в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца помощник Усть-Илимского межрайонного прокурора Аман Н.А. исковые требования поддержала в полном объеме, подтвердив доводы, изложенные в исковом заявлении. 

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, причины неявки суду неизвестны, о времени и месте судебного разбирательства извещена.

Представитель ответчика Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Согласно заявлению просила дело рассмотреть в отсутствие их представителя. 

Ответчик ИП ФИО1 в судебном заседании с иском не согласилась, поскольку это повлечет прекращение с нею договорных отношений по аренде нежилого помещения. Пояснила, что является индивидуальным предпринимателем и работает в спорном нежилом помещении уже 10 лет, всегда вносила арендные платежи в доход казны муниципального образования, которая шла на благо города. 

Выслушав пояснения, исследовав и оценив их в совокупности и взаимосвязи с представленными суду письменными доказательствами, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Согласно пункту 2 постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и абзацу 2 пункта 1 приложения N 3 к указанному постановлению объекты государственной собственности - жилой и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местной администрации, расположенный на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского Совета народных депутатов, передаются в муниципальную собственность городов.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в адрес", которая с 01.03.2005 утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Таким образом, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Следовательно, правовой режим спорных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на **.**.**** нежилому помещению, расположенному по адресу: ****, присвоен кадастровый номер ***.

Правообладателем указанного нежилого помещения является муниципальное образование город Усть-Илимск, дата государственной регистрации права **.**.**** за ***.

В отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: ****, зарегистрировано обременение в виде аренды на срок с **.**.**** по **.**.**** в пользу ФИО1, на основании договора аренды от **.**.****, запись о государственной регистрации в ЕГРН **.**.**** ***.

Согласно договору аренды от **.**.****, заключенному Департаментом недвижимости Администрации города Усть-Илимска (Арендодатель) с ИП ФИО1 (Арендатор), Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное пользования нежилое помещение площадью *** кв.м., расположенное по адресу: **** сроком на *** лет. Договор зарегистрирован в Департаменте недвижимости Администрации города Усть-Илимска **.**.**** за ***-а.

Как видно из плана расположения спорного нежилого помещения, оно представляет собой часть проходного подъезда.

Доказательств, свидетельствующих о том, что на момент первой приватизации в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: ****, спорное нежилое помещение было выделено в самостоятельное помещение ответчику суду не представлено. 

Таким образом, судом установлено, что изначальное целевое назначение спорного помещения было предусмотрено в качестве проходного подъезда, то есть как место общего пользования, и на момент первой приватизации жилого помещения, не было выделено в самостоятельное нежилое помещение, данный факт сторонами не оспорен. Согласно выписке из ЕГРН муниципальная собственность на спорное нежилое помещение была зарегистрирована **.**.**** года.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме.

Договор аренды нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном доме *** по **** в г. ****. 

Поскольку спорное нежилое помещение не являлось исключительно муниципальной собственностью муниципального образования город Усть-Илимск, Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска не имел законных оснований без согласия собственников помещений в многоквартирном доме сдавать общее имущество в аренду. Поскольку при заключении договора аренды нарушены положения статей 36, 44 ЖК РФ, оспариваемый договор аренды является ничтожным, как несоответствующий требованиям закона и нарушающий охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников многоквартирного доме)

Государственная регистрация права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение нарушает права других собственников жилых помещений в данном доме, а потому является незаконной. Соответственно не может признаваться действительной государственная регистрация и договора аренды в отношении указанного нежилого помещения.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Усть-Илимского межрайонного прокурора удовлетворить.

Признать объектом права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ****:

- нежилое помещение ***, общей площадью *** кв.м., кадастровый ***.

Прекратить право собственности муниципального образования город Усть-Илимск в отношении нежилого помещения расположенного по адресу: ****:

- нежилое помещение ***, общей площадью *** кв.м., кадастровый ***.

Прекратить записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности муниципального образования город Усть-Илимск в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: ****:

- нежилое помещение *** общей площадью *** кв.м., кадастровый ***, запись о регистрации права *** от **.**.****.

Признать договор аренды ***-а от **.**.****, заключенный между Департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и Индивидуальным предпринимателем ФИО1, зарегистрированный в ЕГРН **.**.**** за ***, недействительным. 

Прекратить запись *** от **.**.**** в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации договора аренды нежилого помещения ***, расположенного по адресу: ****. 

Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Усть-Илимский городской суд путем подачи апелляционных жалобы, представления в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Т.В. Афанасьева