К делу №2-185/2017 

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

25 января 2017 года город Сочи 

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Крижановской О.А.,

при секретаре Квачевой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Сочи к ФИО1 о расторжении договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г. Сочи обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды от 14.02.2006 № земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 4737 кв. м., расположенного по 

<

адрес> г. Сочи с видом разрешенного использования – «фактически занимаемый бальнеокомплексом». В обоснование требований истец указал, что на основании постановлений Главы г. Сочи от 13.03.2000 № и от 14.05.2002 № администрация города Сочи распоряжается муниципальным имуществом и 14.02.2006, как арендодатель, заключила договор аренды № с арендатором ООО «Фирма «Серафима».В последствии, договором о передаче прав и обязанностей от 03.03.2013 права и обязанности по договору от 14.02.2006 перешли к ФИО1 

Пунктом 5.2.9 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок строго по назначению и в целях, предусмотренных пунктами 1.1 и 1.3 договора, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу. На основании п. 5.2.11 договора аренды арендатор обязан не допускать действий, которые могут привести к ухудшению состояния земли, экологической и санитарной обстановки города.

Вместе с тем, в ходе осмотра земельного участка установлено, что он не огорожен, на нем расположены полуразрушенные и заброшенные объекты недвижимости. На участке образована свалка строительного и бытового мусора. 

Учитывая, что ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, истец 06.04.2015г. направил в адрес ФИО1 претензию об устранении выявленных нарушений, а 21.04.2015 года направил претензию, в которой предложил ФИО1 расторгнуть договор аренды. Однако, ответчик нарушения не устранил, для подписания соглашения о расторжении договора не явился.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности, заявила ходатайство оставить исковое заявление Администрации города Сочи без рассмотрения, в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора предусмотренного законом. При этом пояснила, что Ответчиком не была получена претензия об устранении нарушений, выявленных в ходе обследования земельного участка, в связи с чем он не был согласен с расторжением договора аренды. Кроме того, в настоящее время земельный участок приведен в надлежащее состояние, все нарушения устранены. 

Представитель истца настаивала на заявленных исковых требованиях, считает, что заявленное ходатайство удовлетворению не подлежит, так как Администрация города Сочи дважды направляла ответчику досудебную претензии, в том числе о расторжении договора аренды земельного участка.

Суд, выслушав доводы сторон, проверив материалы дела приходит к следующим выводам. 

В силу абз.2 ст.222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора.

Из материалов дела следует, что14 февраля 2006 г. между администрацией г. Сочи и ООО 

<

данные изъяты> заключен договор аренды № о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 4737 кв.м, расположенного по адресу: г

<

адрес>, вид разрешенного использования - «фактически занимаемый бальнеокомплексом».

По договору от 03 марта 2013 г. права и обязанности по данному договору перешли к ФИО1 на срок до 01 июня 2049 г.

03 апреля 2015 г. Управлением муниципального земельного контроля администрации г. Сочи произведен осмотр вышеуказанного земельного участка. Согласно акту осмотра земельного участка специалистом отдела земельного контроля установлено, что на участке расположены два полуразрушенных заброшенных объекта капитального строительства, участок не огорожен. Кроме того, земельный участок находится в ненадлежащем санитарном состоянии, на нем образована свалка строительного и бытового мусора.

Как следует из договора аренды земельного участка от 14.02.2006 г. №, расторжение договора по инициативе арендодателя допускается в случаях, предусмотренных действующим законодательством ( п.8.2 Договора).

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу требований действующего законодательства на истце лежит обязанность соблюдения определенной последовательности обращения за защитой, нарушение которой исключает в данный момент реализацию его права на судебную защиту вследствие несоблюдения условия о порядке рассмотрения спора.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Под досудебным порядком урегулирования спора принято понимать закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.

Вместе с тем, в части 3 статьи 619 ГК РФ указано, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Тем самым, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель, до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно материалам дела, истцом до предъявления иска была подготовлена претензия от 06 апреля 2015 г., в которой администрация г. Сочи просила арендатора ФИО1 в 15-дневный срок устранить выявленные администрацией г. Сочи нарушения. Указанная претензия, согласно реестра почтовых отправлений (л.д.33) принята почтой к пересылке 08.04.2015 года. Однако досудебная претензия не была доставлена арендатору и 02 марта 2016 г. была уничтожена сотрудниками почты в связи с истечением срока хранения. 

Доводы истца о том, что ответчик несет бремя ответственности за неполучение или отказ от получения корреспонденции, и ссылка на имеющиеся доказательства – отслеживание почтовой корреспонденции не могут быть приняты судом, поскольку приложенное к иску доказательство вручения претензии - реестр отслеживания почтовых отправлений ( л.д. 39-40), не может являться относимым и допустимым доказательством, так как составлен в отношении получателя ООО 

<

данные изъяты>, в то время как место жительства ответчика ФИО1 согласно договору аренды 

<

адрес> 

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ правовые последствия любого юридически значимого сообщения, к которому могут быть отнесены, в том числе претензия и предложение о расторжении договора аренды, по общему правилу наступают для его получателя с момента доставки такого сообщения ему или его представителю. При этом сообщение считается доставленным и в том случае, если адресат не получил его или не ознакомился с ним по зависящим от него обстоятельствам. Иные правила могут быть предусмотрены законом или условиями сделки либо следовать из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Доказательств, подтверждающих получение или отказ от получения претензии ответчиком, по настоящему делу истцом суду не представлено. 

Кроме того, суд считает, что установление арендодателем Администрацией города Сочи арендатору пятнадцатидневного срока для устранения нарушений, выявленных в ходе осмотра земельного участка, учитывая дальность проживания арендатора, а также действий, необходимых для выполнения претензии, носит формальный характер и не направленно на урегулирования спора в соответствии с принципом разумности и добросовестности.

Так же, из материалов дела следует, что претензия от 21 апреля 2015 г. содержит только требование о явке арендатора в течение пятнадцати дней с момента получения претензии для подписания соглашения о расторжении договора аренды №, то есть фактически является требованием о расторжении договора, и требований, об устранении нарушений условий аренды, не содержит. Претензия от 21 апреля 2015 г. принята почтой к пересылке 08 мая 2015г., о чем свидетельствует реестр заказных писем и квитанция об оплате отправления (л.д. 34-37). Требование о расторжении договора аренды было вручено арендатору исходя из приложенного к иску реестра почтовых отправлений 22 мая 2015 г.

Учитывая, что доказательства получения арендатором ФИО1 письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства в материалах дела отсутствуют, а так же, что истец не предоставил ответчику разумный срок для исполнения им обязательств из договора аренды, которые Администрации города Сочи считает нарушенными, суд приходит к выводу, что истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя, установленные федеральным законом, а именно частью 2 статьи 452, статьей 619 ГК РФ, в силу чего иск подлежит оставлению без рассмотрения.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 222 ГПК РФ, суд 

О П Р Е Д Е Л И Л :

Иск администрации города Сочи к ФИО1 о расторжении договора аренды - оставить без рассмотрения в связи с не соблюдением установленного федеральным законом для данной категории дел досудебного порядка урегулирования спора.

Разъяснить истцу право на обращение в суд в случае устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления иска без рассмотрения.

Определение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г. Сочи в течение 15 дней.

Председательствующий судья: О.А.Крижановская 

На момент опубликования не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО

Судья Крижановская О.А.