Дело № 2-788/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 мая 2019года г. Тамбов

Советский районный суд города Тамбова в составе:

председательствующего судьи Елоховой М.В.,

при секретаре Трункиной М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЖСК «ФИО2 9А», ООО «АИЖК-Строй» о признании права собственности на долю в объекте недвижимости незавершенного строительства, признании договора участия в строительстве недействительным (ничтожным), взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ЖСК «ФИО2 9А» о признании права собственности на долю в объекте недвижимости незавершенного строительства, взыскании судебных расходов.

В обоснование требований указала, что между ФИО1 (далее истец) и ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора М.С.В. был заключен Договор участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: .

В соответствии с пунктом 2.2 Договора результатом участия (участника долевого строительства) является приобретение права и передача в собственность квартиры, расположенной на этажах в осях , общей проектной площадью кв.м., в том числе площадь балкона и лоджии, и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по адресу: с помещениями фитнес-центра в цокольном этаже и помещениями парикмахерской, салона косметических услуг, аптечного пункта на первом этаже.

Договор участия в долевом строительстве прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию. Запись о регистрации .

В соответствии с пунктом 3.1 Договорастоимость объекта долевого строительства с учетом балконов и лоджий составляла рублей.

Истец, являясь участником долевого строительства, свои обязательства о перечислении суммы указанной в пункте 3.1 Договора в кассу ООО фирма «Юкон», исполнил в полном объеме. Данный факт подтвержден квитанцией к приходному кассовому ордеру от . Внесение данной суммы является основанием приобретения Истцом прав на указанную в Договоре квартиру.

В соответствии с пунктом 4.3.2 Договора ООО фирма «Юкон» (застройщик) обязан был ввести в эксплуатацию многоквартирный дом по адресу: в и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее .

Застройщик свои обязательства по передаче жилого помещения Истцу в собственность не исполнил.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от ООО фирма «Юкон» признано несостоятельным (банкротом) в отношении него открыто конкурсное производство, утвержден конкурсный управляющий.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от требование ФИО1 о передаче жилого помещения квартиры, расположенной на этажах в осях , общей проектной площадью кв.м., в том числе площадь балкона и лоджии, и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по адресу: с помещениями фитнес-центра в цокольном этаже и помещениями парикмахерской, салона косметических услуг, аптечного пункта на первом этаже, признаны обоснованными.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от Жилищно-строительному кооперативу «ФИО2 9 «А» переданы права застройщика, принадлежащие ООО фирма «Юкон» на объект незавершенного строительства, общей проектной площадью застройки кв.м., адрес (местонахождения) объекта: и земельный участок под ним.

На основании данного судебного акта ЖСК «ФИО2 9 «А» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства и право аренды на земельный участок под ним. Запись о регистрации права , что подтверждается выпиской из ЕГРН, подтверждая тем самым приобретение жилищно-строительным кооперативом право застройщика.

При этом, определением Арбитражного суда Тамбовской области от за ЖСК не признавалось ранее возникшее вещное право на спорное жилое помещение, так как с момента принятия такого судебного акта и вступления его в силу началась процедура достройки жилого многоквартирного дома, которая в силу специфики отношений предполагает регистрацию права собственности кооператива на незавершенный строительством объект, поскольку именно кооперативу переданы права застройщика, право собственности которого на данный объект было зарегистрировано в силу закона на стадии банкротства.

При заключении договора участия в долевом строительстве Истица имела намерение приобрести в собственность жилое помещение, в связи с чем, в рамках дела о банкротстве ООО фирма «Юкон», могла претендовать на погашение своих требований как кредитор в порядке, предусмотренном статьей 201.10 Закона о банкротстве.

Истец обратилась в ЖСК «ФИО2 9 «А» с заявлением принятии ее в члены ЖСК на тех же условиях, на которых статус члена ЖСК «ФИО2 9 «А» был приобретен иными гражданами - участниками строительства, чтобы установить объем обязательств, связывающих его и застройщика, касающихся завершения строительства, выражая тем самым свою волю на получение в натуре жилого помещения в жилом многоквартирном доме по адресу: .

Однако, в принятии Истца в члены ЖСК «ФИО2 9 «А» было отказано, несмотря на то, что Истцом, наряду с другими членами ЖСК были вложены денежные средства в строительство жилого дома.

В связи с чем, просила признать за ней право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости - многоквартирном жилом доме по адресу: , в виде квартиры, расположенной на этажах в осях , общей проектной площадью кв.м., в том числе площадь балкона и лоджии, и права общей долевой собственности на общее имущество.

Взыскать с ответчика в ее пользу судебные расходы по уплате госпошлины в размере 32 487 рублей.

Впоследствии истцом, в лице его представителя, исковые требования были дополнены, истица просит признать договор участия в строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: , заключенный между ЖСК «ФИО2 9А» и ООО «АИЖК Строй» недействительным (ничтожным).

Свои требования мотивирует тем, что предметом данного договора явился размер и порядок участия Члена кооператива, которым согласно Договора выступает ООО «АИЖК Строй» в ЖСК.

Пунктом 1.3 указанного Договора установлено, что ЖСК принимает на себя обязательство по участию в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома с магазинами по адресу: .

При этом, в пункте 1.4 указано, что член кооператива после завершения строительства многоквартирного жилого дома приобретет право на оформление в собственность квартиру, расположенную в доме по адресу: и имеющую проектные характеристики: квартира расположена в подъезде , на этаже, в осях , общей проектной площадью кв.м., в том числе жилой площади кв.м., площади лоджии и/или балкона кв.м.

В свою очередь истица претендует на признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости -многоквартирном жилом доме по адресу: , в виде квартиры, расположенной на этажах в осях , общей проектной площадью кв.м., в том числе площадь балкона и/или лоджии (согласно п.2.2 Договора участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: .

Таким образом, в отношении спорного недвижимого имущества заключено два Договора.

Истец считает, что заключение Договора участия в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: от между ЖСК «ФИО2 9 А» и ООО «АИЖК Строй» является недействительной (ничтожной) сделкой.

Указывает, что Договор участия в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: , заключенный между ЖСК «ФИО2 9 А» и ООО «АИЖК Строй», в установленном законом порядке не регистрировался.

На момент заключения Договора стороны знали, что в ЕГРП зарегистрирован Договор участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: от - участника долевого строительства ФИО1, денежные средства которой были привлечены ООО фирма «Юкон» для строительства указанного дома, то есть спорная недвижимость находилась в залоге.

Заключение Договора повлекло для ФИО1 неблагоприятные последствия, в связи с чем, она является заинтересованным лицом в признании сделки недействительной (ничтожной).

В судебное заседание истица и ее представитель не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Ранее в судебном заседании представитель истца требования поддержал по тем же основаниям, дополнив, что определением Арбитражного суда Тамбовской области требования ФИО1 о включении в реестр требований по передаче жилых помещений были признаны обоснованными, однако в реестр требований она не была включена из-за пропуска срока предъявления данных требований по объективным причинам (болезнь супруга).

Ответчики - представители ООО «ЖСК ФИО2 9 А», ООО «АИЖК-Строй» в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Ранее в судебном заседании заявленные исковые требования не признали.

Представитель ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего ФИО3 в судебное заседание не явился, возражений на иск не представил, о дне и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что между ФИО1 (далее истец) и ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО4 был заключен Договор участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: .

В соответствии с пунктом 2.2 Договора результатом участия (участника долевого строительства) является приобретение права и передача в собственность квартиры, расположенной на этажах в осях , общей проектной площадью кв.м., в том числе площадь балкона и лоджии, и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по адресу: с помещениями фитнес-центра в цокольном этаже и помещениями парикмахерской, салона косметических услуг, аптечного пункта на первом этаже.

Договор участия в долевом строительстве прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию. Запись о регистрации .

В соответствии с пунктом 3.1 Договорастоимость объекта долевого строительства с учетом балконов и лоджий составляла рублей.

Истец, являясь участником долевого строительства, свои обязательства о перечислении суммы указанной в пункте 3.1 Договора в кассу ООО фирма «Юкон», исполнил в полном объеме. Данный факт подтвержден квитанцией к приходному кассовому ордеру от . По мнению истца, внесение данной суммы является основанием приобретения ею прав на указанную в Договоре квартиру.

В соответствии с пунктом 4.3.2 Договора ООО фирма «Юкон» (застройщик) обязан был ввести в эксплуатацию многоквартирный дом по адресу: в и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее .

Застройщик свои обязательства по передаче жилого помещения Истцу в собственность не исполнил.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от (резолютивная часть определения объявлена ) в отношении должника - ООО фирма «Юкон» введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО3.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от к процедуре банкротства ООО фирма «Юкон» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - закон о банкротстве).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от ООО фирма «Юкон» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

Правила параграфа 7 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве) устанавливают последовательную процедуру и условия предъявления требований участниками строительства к должнику и порядок их погашения в зависимости от выбранного участниками строительства способа удовлетворения их требований.

(протокол ) состоялось собрание участников строительства ООО фирма «Юкон» по площадкам , на котором было принято решение о передаче незавершенного строительства во вновь созданные ЖСК. На собрании присутствовало 51,2 % участников строительства, требования которых включены Арбитражным судом Тамбовской области в реестр передачи жилых помещений и реестр требований кредиторов ООО фирма «Юкон».

Указанным собранием приняты решения об обращении конкурсного управляющего в Арбитражный суд Тамбовской области с ходатайством о погашении требований участников строительства по площадкам путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства по указанным выше площадкам и земельным участкам по в созданные жилищно-строительные кооперативы.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от (резолютивная часть объявлена ) удовлетворено заявление конкурсного управляющего ООО фирма «Юкон» о погашении требований участников строительства жилых домов ООО фирма «Юкон» путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок под ним, расположенные по адресу: , - созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу «ФИО2 9А».

В ЖСК «ФИО2 9А» переданы права застройщика, принадлежащие ООО фирма «Юкон», на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки кв.м., инв. , адрес (местонахождения) объекта: и земельный участок под ним. Право собственности ЖСК «ФИО2 9А» на объект незавершенного строительства, а также право аренды на земельный участок зарегистрированы в ЕГРН в установленном порядке и соответственно.

Специальные правила погашения требований участников строительства установлены в статье 201.10 Закона о банкротстве, согласно которой предусматривается передача имущественных прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок под ним по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям жилищно-строительному кооперативу.

Пунктом 14 ст. 201.10 Закона о банкротстве предусмотрено, что права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений.

В определении арбитражного суда от указано, что требования, включенные в реестр передачи жилых помещений, составили руб., а стоимость прав застройщика руб., т.е. уменьшение требований, включенных в реестр передачи жилых помещений составил 33%.

Согласно подп. 3 п. 8 ст. 201.10 Закона о банкротстве в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

ЖСК «ФИО2 9А» было создано в целях завершения строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: и удовлетворения потребностей граждан в жилых помещениях. Поскольку завершение строительства многоквартирного дома осуществляется в условиях передачи объекта на достройку от прежнего застройщика ООО фирма «Юкон», признанного банкротом, то вопросы деятельности ЖСК «ФИО2 9А», членства в ЖСК регулируются нормами как законодательства о банкротстве, так и нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации жилищно-строительные кооперативы осуществляют свою деятельность на основании настоящего кодекса и в соответствии с уставом такого кооператива.

Согласно п.1 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

В силу подп.2 пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве членами жилищно-строительного кооперативаили иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства).

При передаче объекта на достройку в ЖСК у участников строительства, включенных в реестр на передачу жилых помещений, образован паевой взнос в размере 33 % от общей суммы договора участия в долевом строительстве, на который у такого участника возникает право требования к ЖСК по возврату данного паевого взноса либо право на получение в будущем жилого помещения.

С передачей объекта и земельного участка на достройку в ЖСК арбитражным управляющим фактически передан в ЖСК и объем обязательств перед конкретными участниками строительства, к числу которых требования ФИО1 не относились, что подтверждается заключением арбитражного управляющего о возможности передачи объекта, реестром на передачу жилых помещений.

Принимая решение от , участники строительства исходили из того объема требований, которые были включены в реестр на передачу жилых помещений на дату принятия данного решения, а также решались вопросы об источниках функционирования ЖСК и достижения уставной цели, о размере денежных средств, подлежащих внесению каждым участником строительства на достройку объекта (подп. 3 п. 8 ст. 201.10), участники строительства, включенные в реестр передачи жилых помещений, учитывали экономику строительства, в том числе за счет средств от продажи свободных площадей: жилых помещений (при отсутствии требований на них, при отказе участников строительства от передачи объекта и переводе их требований в денежные - п. 13 ст. 201.10 закона о банкротстве) и нежилых помещений.

На момент передачи прав застройщика на объект в ЖСК «ФИО2 9А» (определение арбитражного суда от ) требования ФИО1 не были включены в реестр на передачу жилого помещения ООО фирма «Юкон», в соотношение передаваемых прав (33 % - руб./ руб.).

Действительно, ФИО1 обращалась в Арбитражный суд Тамбовской области с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО фирма «Юкон» требования о передаче спорного жилого помещения.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от по делу признано обоснованным требование ФИО1 о передаче жилого помещения, однако во включении в реестр требований ООО фирма «Юкон» о передаче жилых помещений требования о передаче жилого помещения - квартиры, расположенной на этажам, в осях , общей проектной площадью кв.м., в том числе площадь балкона и лоджии согласно Приложению и Приложению , находящейся в жилом доме по адресу: , стоимостью рублей было отказано.

Определение Арбитражного суда Тамбовской области от истицей не обжаловалось и вступило в законную силу.

В соответствии со ст. 201.10 Закона о банкротстве в связи с передачей незавершенного строительства в ЖСК погашаются требования лишь тех участников строительства, требования которых были включены в реестр на передачу жилых помещений. Согласно п. 8 ст. 201.10 Закона о банкротстве членами ЖСК являются все участники строительства, требования которых также включены в реестр на передачу жилых помещений.

Поскольку определением арбитражного суда от ФИО1 отказано во включении в реестр на передачу жилых помещений, то у арбитражного управляющего отсутствовали основания учесть ее требования в Заключении о возможности передачи объекта и частично их погасить.

Как ранее указывалось, определением Арбитражного суда Тамбовской области от было удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ООО фирма «Юкон» о погашении требований участников строительства путем передачи прав на объект незавершенного строительства и земельный участок в созданный ЖСК «ФИО2 9А», при этом объем требований ФИО1 не учитывался. Данное определение истцом не обжаловалось.

Также, истица не принимала участие в собрании участников строительства от протокол , не голосовала по вопросу передачи объекта в ЖСК, первоначальный паевой взнос у нее не образован. С передачей объекта в ЖСК у нее не выделена погашаемая часть требований в размере 33 % и в качестве паевого взноса она не внесена в ЖСК.

ФИО1 не является членом ЖСК в настоящее время. Протоколом общего собрания членов ЖСК «ФИО2 9А» от ФИО1 отказано в принятии в члены ЖСК.

С целью привлечения денежных средств на достройку объекта, общим собранием членов ЖСК «ФИО2 9А» от было принято решение о принятии в качестве члена ЖСК ООО «АИЖК Строй» с правом на приобретение жилых помещений, право на одно из них фактически заявляет истица. Таким образом, квартира, право на приобретение которой фактически заявляет ФИО1 фактически реализована.

Учитывая, что в силу п. 17 ст. 201.10 Закона о банкротстве залог прав участников долевого строительства на объект незавершенного строительства и земельный участок прекратился с передачей объекта в ЖСК (прекращение залога в силу закона), то ЖСК «ФИО2 9 А» было свободно в заключении договора на приобретение спорной квартиры с новым участником строительства. При этом ни права иных лиц, ни требования действующего законодательства нарушены не были.

ФИО1 не является членом ЖСК в настоящее время. Протоколом общего собрания членов ЖСК «ФИО2 9 А» от ФИО1 отказано в принятии в члены ЖСК, данный протокол истцом не оспаривался.

В рамках сложившегося правового поля закона о банкротстве право собственности участников строительства возникает не в связи с заключенными договорами участия в долевом строительстве, а в связи с включением участников строительства в реестр на передачу жилых помещений, признании их членами ЖСК, внесении дополнительных членских взносов в ЖСК.

Приняв объект незавершенного строительства в свою собственность в том объеме и с теми требованиями участников строительства, которые передавались конкурсным управляющим без учета требования ФИО1, ЖСК «Сенко 9 А» не нарушило прав истца, и следовательно, не должно нести негативные последствия в виде отчуждения спорной квартиры

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает основания признания сделок ничтожными и оспоримыми.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По общему правилу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона оспорима.

Однако, истцом сделан вывод о ничтожности договора , заключенного между ООО «АИЖК Строй» и ЖСК «ФИО2 9А». При этом в качестве обоснования заявленного требования истец в лице своего представителя ссылается на то обстоятельство, что на момент заключения оспариваемого договора стороны знали о том, что спорная недвижимость находилась в залоге, договор участия в долевом строительстве жилого дома от был зарегистрирован в ЕГРН.

Суд полагает, что данные доводы истца основаны на неверном толковании норм материального права и оснований для признания договора, заключенного между ЖСК «Сенко 9А» и ООО «АИЖК-Строй» ничтожной сделкой не имеется. 

Кроме того, в силу п. 1 ст. 110, пп. 2 п. 1 ст. 111, п. 1 ст. 121 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 201.10 Закона о банкротстве, членами ЖСК могут быть, в том числе, юридические лица.

В соответствии с оспариваемым договором ООО «АИЖК Строй» является членом кооператива, который принял на себя обязательство по оплате взносов, а после завершения строительства приобретает право на оформление в собственность вышеуказанной квартиры. Свои обязательства по договору ООО «АИЖК Строй» выполнило. Из содержания договора следует, что он не противоречит закону, не нарушает прав истца, поскольку ее требования не являются реестровыми, которые погашается путем отступного, членом кооператива ФИО1 не является, оплата членского взноса ею не произведена, имущественные права на указанную квартиру у нее не возникли, поскольку они возникают не с момента начала строительства объекта незавершенного строительства, а после государственной регистрации права.

Поэтому оснований, которые могли бы повлечь признание оспариваемого договора недействительным, в иске не приведено.

В силу ст. 88, 98 ГПК РФ, с учетом отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд не находит оснований и для взыскания расходов по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ЖСК «ФИО2 9А», ООО «АИЖК-Строй» о признании права собственности на долю в объекте недвижимости незавершенного строительства, признании договора участия в строительстве недействительным (ничтожным), взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Советский районный суд г. Тамбова в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья: М.В. Елохова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 31 мая 2019 г.

Судья: М.В. Елохова