Дело № 2-1258/2017

Поступило в суд 23.01.2017 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 марта 2017 года г. Новосибирск

Дзержинский районный суд г. Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи Черкасовой О.В.,

при секретаре Старовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К. к С., Ш. о признании недействительным договора купли-продажи, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец К. обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование своих требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и С. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .... Однако указанный договор заключен с целью прикрыть другую сделку, а именно – договор залога квартиры. В связи с тяжелым финансовым положением ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в ООО для получения займа. В офисе у нее спросили, есть ли у нее недвижимость, и сказали, что при его отсутствии займ не выдадут. После чего оформили заявку и сказали ждать звонка. Спустя два дня с ней связались по телефону и сообщили, что одобрили займ на сумму 200.000 рублей. Далее по всем вопросам получения займа она общалась с директором ООО Ш.., который сказал, что выдаст займ. Если она привезет ему оригинал свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, а также выписку из домовой книги, объяснив, что указанные документы пока побудут у него, так как это его залог. Также последний заверил ее, что это обычная практика, и поводов для беспокойства нет. После того, как она передала документы, ей сообщили дату встречи в Управлении Росреестра по Новосибирской области, которая состоялась ДД.ММ.ГГГГ, где Ш. познакомил ее со С. и сообщил, что тот является сотрудником и инвестором ООО в связи с чем залог недвижимого имущества необходимо оформить на него. После чего Ш. попросил ее подписать договор займа от ДД.ММ.ГГГГ на 175.000 рублей, и договор залога ее недвижимого имущества – квартиры по .... Позже она составила расписку на получение суммы займа в 175.000 рублей, а затем получила от Ш. расписку в получении документов на государственную регистрацию, также Ш. пояснил, что договор залога ее квартиры подлежит обязательной государственной регистрации. После ей были выданы деньги 175.000 рублей, из которых 25.000 рублей Ш. удержал за свои услуги. На протяжении января, февраля, марта 2016 года она надлежащим образом исполняла условия договора займа, в апреле 2016 года обратилась к Ш. с просьбой об отсрочке очередного платежа, в чем ей было отказано, также Ш. сообщил, что в случае нарушения условий договора он продаст ее квартиру. Она обратилась за юридической консультацией, где ей разъяснили, что квартира находится не в залоге, а продана. Считает договор купли-продажи заключен с целю прикрыть другую сделку, а именно – договор залога квартиры. Сторонами договор не исполнен. В действительности между ней и С. заключен договор займа с залогом недвижимого имущества в виде квартиры. Сделка по отчуждению ею квартиры является притворной, поскольку она получила от ответчика в займ деньги, действия по получению займа, сдача сторонами документов на регистрацию перехода права собственности на квартиру произведены одновременно, в день заключения договора она написала расписку о получении от ответчика денежных средств, цена квартиры 1.000.000 рублей явно не соответствует ее рыночной стоимости, она фактически не передала квартиру ответчику, о чем свидетельствует отсутствие акта приема-передачи жилого помещения. 

На основании изложенного, истец К. просила признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ, государственную регистрацию права собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ на имя ответчика, а также аннулировать запись о регистрации права собственности на имя ответчика в ЕГРП, обязать ответчика возвратить в ее собственность квартиру и признать за ней право собственности. 

Истец К. в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, доводы, изложенные в исковом заявлении, подтвердила, просила иск удовлетворить. Дополнительно суду пояснила, что во время подачи документов в Управлении Росреестра Ш. попросил ее сказать государственному регистратору, что она продает квартиру С. На вопрос государственного регистратора, действительно ли она продает квартиру, она ответила утвердительно. Подпись в договоре купли-продажи ее, но она не могла подписать договор с такими условиями, так как продавать квартиру не собиралась, она хотела отдать ее в залог. 

Ответчик С. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причине неявки не сообщил. Обеспечил явку представителя. 

Представитель ответчика С. – Я., действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования не признала по тем основаниям, что договор содержит все существенные условия, исполнен сторонами, имеется вступившее в законную силу решение суда о выселении К. из спорного жилого помещения. 

Ответчик Ш. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил. 

Суд, выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, которые стороны посчитали достаточными, приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона, участвующая в деле, должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований либо возражений. 

Из копии договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что К. продала, а С. принял и оплатил в соответствии с условиями договора принадлежащую К. на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: ... (л.д. 12).

В соответствии с п. 4 договора, стоимость квартиры составляет 1000000 рублей, которые продавец получил полностью до подписания настоящего договора.

В соответствии с п. 6 договора, участники договора подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях. 

Из пункта 7 договора следует, что на момент его заключения в вышеуказанной квартире зарегистрирована К., которая обязуется освободить указанное помещение и сняться с регистрационного учета в течение месяца с момента подписания настоящего договора. 

В соответствии с п. 8 договора Продавец и покупатель решили считать настоящий договор одновременно актом приема-передачи. Продавец передал, а покупатель принял вышеуказанную квартиру.

Государственная регистрация права собственности на основании указанного договора произведена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области. 

Из представленных материалов регистрационного дела следует, что К. и С. ДД.ММ.ГГГГ совместно обратились в регистрирующий орган, предоставив необходимые документы для регистрации перехода права собственности, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию (л.д. 37), заявлением о регистрации перехода права собственности К. (л.д. 38),в котором указано, что она просит зарегистрировать переход права собственности на спорную квартиру, заявлением о регистрации права собственности С. (л.д. 39).

Сторонами на государственную регистрацию представлены договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 40), выписка из домовой книги от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42).

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида, и сделку, в действительности совершаемую сторонами. По основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон. 

Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ, должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Анализ представленного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ позволяет суду прийти к выводу о том, что сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи.

Кроме того, в договоре указано, что оплата стоимости квартиры получена продавцом полностью до подписания договора, договор подписан продавцом К. без каких-либо оговорок. 

Также суд считает необходимым указать, что сторонами в договоре согласовано, что указанный договор имеет силу акта приема-передачи, что не противоречит требованиям ст. 556 п. 1 ГК РФ.

Об исполнении сделки купли-продажи свидетельствует подача документов на регистрацию, регистрация права собственности С. на спорную квартиру, последующее обращение С. с иском в суд о выселении К. в связи с неисполнением ею условий договора, предусматривающих освобождение последней жилого помещения в течение месяца с момента подписания договора, что подтверждается копией решения Дзержинского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ. 

Таким образом, все соответствующие сделке купли-продажи правовые последствия наступили.

Истец К. пояснила, что она не имела намерения продать квартиру, она хотела получить заем под залог квартиры, в связи с чем и обратилась к Ш., с которым заключила договор займа, получила заемные денежные средства в размере 175.000 рублей. 

Истец К. считает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прикрывает собой договор залога, так как она пыталась получить кредит под залог недвижимого имущества, а не продавать его. Утверждала, что оформление квартиры на С. являлось условием предоставления ей займа по договору, заключенному с Ш. 

В обоснование своих доводов о притворности сделки К. предоставила копию договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ш. и К., по условиям которого истец получила заем 175.000 рублей (л.д. 8).

В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

В силу ст. 808 Гражданского кодекса РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 ст. 339.1 ГК РФ, с учетом положений статей 8.1, 131 ГК РФ залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Исследовав представленные истцом К. доказательства, суд отклоняет её доводы, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам. 

Доказательств, свидетельствующих о том, что договор займа и договор купли-продажи взаимосвязаны между собой, а также, что стороны имели единую цель – прикрыть договором купли-продажи сделку залога, истцом не представлено. 

Таким образом, допустимых доказательств, подтверждающих заключение К. и Ш. договора займа денежных средств под залог недвижимого имущества, суду не представлено.

Кроме того, при рассмотрении дела суд исходит из того, что фактические обстоятельства дела - собственноручное подписание истицей договора купли-продажи квартиры, заголовок и текст которого являются однозначными для понимания, с осуществлением последующих действий по государственной регистрации договора, утвердительного ответа на вопрос государственного регистратора о продаже квартиры, о чем пояснила сама истец, - свидетельствуют о совершении истцом именно сделки купли-продажи.

Учитывая, что допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой, а волеизъявление истицы и ответчика, выраженное в договоре купли-продажи, не соответствовало их действительным намерениям, суду не представлено, напротив, судом установлено фактическое исполнение сторонами условий договора купли-продажи, оснований для признания ничтожным договора купли-продажи квартиры по адресу: ... от ДД.ММ.ГГГГ не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования К. оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня, следующего за днем изготовления решения в окончательной форме, через Дзержинский районный суд г. Новосибирска.

Председательствующий: подпись

Решение в окончательной форме изготовлено 03 апреля 2017 года.

Судья: подпись

Копия верна:

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-1258/2017 Дзержинского районного суда г. Новосибирска. 

На 03.04.2017 решение в законную силу не вступило. 

Судья О.В.Черкасова 

Секретарь А.В.Старова