3а-74/2025 УИД 62OS0000-01-2025-000015-31 

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 апреля 2025 года 

г. Рязань 

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Никишиной Н.В.,

при секретаре Линьковой К.С.,

с участием представителей административных ответчиков: государственного бюджетного учреждения Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску ФИО2 к государственному бюджетному учреждению Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением к ГБУ РО "Центр государственной кадастровой оценки", Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимсти и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, в котором с учетом уточнения указал, что он является собственником нежилого здания с кадастровым номером № количество этажей – 2, в том числе подземных – 0, общей площадью 783,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2021 составляет 8 563 582, 22 руб., согласно отчету оценщика 

<

скрыто>» ФИО4 № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимости данного объекта составляет 4 625 000 руб. 28.11.2024 административный истец обратился в адрес административного ответчика ГБУ РО "Центр государственной кадастровой оценки" с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на которое получил решение об отказе № № от ДД.ММ.ГГГГ, с которым не согласен. Установленная кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера его налоговых обязательств. Просил суд признать незаконным и отменить решение ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» № № от ДД.ММ.ГГГГ, и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, количество этажей – 2, в том числе подземных – 0, общей площадью 783,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости – 4 625 000 руб. по состоянию на 27.11.2024.

Административный истец ФИО2 и его представитель ФИО3 заинтересованное лицо - администрация муниципального образования - Елатомское городское поселение Касимовского муниципального района Рязанской области в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения были извещены надлежащим образом, сторона административного истца просила рассмотреть дело в её отсутствие, о причинах неявки заинтересованного лица – администрации муниципального образования - Елатомское городское поселение Касимовского муниципального района Рязанской области суду не известно.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО1 административные исковые требования с учетом их уточнения не признала, считая оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» законным и обоснованным, указанную в экспертном заключении рыночную стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости не оспаривала.

Суд, выслушав объяснения представителя административных ответчиков ФИО1, исследовав материалы дела, находит административный иск ФИО2 подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

В частности, Федеральным законом от 31.07.2020 года N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ от 03.07.2016 года введена статья 22.1, устанавливающая новый порядок пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения её в размере рыночной стоимости.

В соответствии с положениями данной статьи, вступившей в законную силу 11 августа 2020 года, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (часть 1); решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

При этом частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 года (в ред. Федерального Закона от 19.12.2022 № 546-ФЗ) устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ - до 1 января 2026 года.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 года в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 года с даты, указанной в решении (в случае отсутствия решения - с 1 января 2026 года), в субъекте Российской Федерации применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016 года в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН, не применяются положения статьи 22 того же Федерального закона, предусматривающие порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, и не осуществляется рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года. 

На основании распоряжения Правительства Рязанской области от 13.11.2020 № 534-р на территории Рязанской области с 1 января 2021 года применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ, разъяснений, приведенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости вправе обратиться юридические лица и граждане, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если кадастровой стоимостью затронуты их права и обязанности.

Согласно положениям статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Из материалов дела следует и судом установлено, что ФИО2 является собственником объекта недвижимости - нежилого здания, назначение: нежилое, с кадастровым номером №, количество этажей – 2, в том числе подземных – 0, общей площадью 783,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.112024.

Постановлением Минимущества Рязанской области от 02.10.2023 № 28-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Рязанской области" утверждена кадастровая стоимость данного объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 563 582, 22 руб., подлежащая применению с 01.01.2024, 09.11.2023 указанные сведения внесены в ЕГРН (приложение к Постановлению Минимущества Рязанской области от ДД.ММ.ГГГГ №-П, выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ).

Законом Рязанской области № 65-ОЗ от 30 октября 2014 года «Об установлении единой даты начала применения на территории Рязанской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2015 года сумма налога на имущество физических лиц, подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В силу положений главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец ФИО2 является плательщиком налога на имущество, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости спорного имущества.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

ФИО2, полагая кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № завышенной, влияющей на его права и обязанности по уплате налога на имущество, ДД.ММ.ГГГГ обратился с заявлением в ГБУ РО «Центр ГКО» об установлении кадастровой стоимости данного объекта, в размере его рыночной стоимости – 4 625 000 руб., определенной на основании отчета, подготовленного оценщиком АО 

<

скрыто>» ФИО4 № от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ (отчет приложил к заявлению). Заявление поступило в ГБУ РО «Центр ГКО» ДД.ММ.ГГГГ.

Решением ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 отказано в установлении кадастровой стоимости спорного объекта с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенной на основании вышеуказанного отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ.

Проверяя законность и обоснованность вынесенного ГБУ РО «Центр ГКО» решения, оспоренного административным истцом в установленный частью 1 статьи 219 КАС РФ трехмесячный срок, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016, бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1), об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).

Согласно разделу V решения ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ, причинами, послужившими основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

адрес> в размере рыночной, явились: использование неполных и (или) недостоверных сведений (в отчете об оценке оценщик использует неактуальные справочные данные на 2021 год, не обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов, в расчете рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж использованы недостоверные сведения относительно объекта-аналога № 5 по ценообразующему фактору «тип объекта»); расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости (при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода для выделения стоимости объекта оценки (здания) из стоимости единого объекта недвижимости оценщик необоснованно использует кадастровую стоимость земельного участка, в границах которого расположен объект оценки, определенную на 01.01.2022, без проверки на ее соответствие рыночным данным); нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (в отчете использованы несопоставимые с объектом оценки по функциональному назначению (магазин) объекты-аналоги № 3 (гостиница) и № 5 (под размещение пищевого производства), отсутствуют расчеты корректировки на «месторасположение», «этажность», «масштаб», расчет весовых коэффициентов скорректированных цен объектов-аналогов и пр.), что является нарушением требований Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО VI)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (ФСО № 7).

В отзыве ГБУ РО «Центр ГКО» на административный иск, поддержанном в судебном заседании представителем административных ответчиков ФИО1 также указано на несоответствие отчета, представленного административным истцом ФИО2, требованиям действующего законодательства, в связи с чем для проверки доводов административных ответчиков в указанной части, а также для определения рыночной стоимости спорного объекта в случае несоответствия отчета судом в соответствии со статьей 77 КАС РФ и разъяснениями Верховного Суда РФ, приведенными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту 

<

скрыто>» ФИО7

В соответствии с заключением эксперта 

<

скрыто>» ФИО7 № от ДД.ММ.ГГГГ, отчет 

<

скрыто>» № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки в частности, п.п.1.3 ФСО III, п.2 ФСО V, п.5 ФСО V, п.7 ФСО V, п.п. 9, 10 ФСО V, п.п.2.1, 2.2, 2.3 ФСО VI, п.7.13 ФСО VI, п.8 ФСО VI, п. 22е ФСО №, содержит ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, в том числе указанные в решении ГБУ РО «Центр ГКО» от ДД.ММ.ГГГГ№ №

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, приведенная в отчете об оценке 

<

скрыто>» № от ДД.ММ.ГГГГ, экспертом не подтверждена и по состоянию на дату проведения оценки ДД.ММ.ГГГГ им определена в размере 7 284 000,00 руб.

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы, подготовленное экспертом 

<

скрыто> ФИО7, полностью отвечает требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку является мотивированным и научно обоснованным, содержит подробное описание проведенных исследований и его результаты со ссылкой на использованные нормативные правовые акты, федеральные стандарты оценки и методическую литературу, экспертом даны конкретные ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперт ФИО7 имеет необходимую квалификацию, длительный стаж экспертной работы по специальности, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований сомневаться в компетентности и незаинтересованности эксперта, подготовившего экспертное заключение, у суда не имеется.

Поэтому суд признает заключение судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, равно как и последующие письменные пояснения эксперта, сопровождающиеся подпиской о предупреждении эксперта об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, надлежащими доказательствами по делу, в полной мере отвечающими требованиям относимости и допустимости.

При таком положении суд, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, полагает, что у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке АО «Консультант-Сервис» № 61031124 от 27.11.2024.

Исходя из содержания статьи 227 КАС РФ, для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, принято уполномоченным на то органом, с соблюдением порядка и срока его принятия.

В связи с чем административный иск в части признания незаконным и отмене решения ГБУ РО «Центр ГКО» от ДД.ММ.ГГГГ № № является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

Таким образом, положенный в основу административного искового требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной отчет 

<

скрыто>» № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 4 625 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не может быть принят во внимание судом как доказательство, подтверждающее обоснованность заявленных административным истцом требований.

В то же время суд считает возможным установить кадастровую стоимость принадлежащего административному истцу ФИО2 объекта недвижимости с кадастровым номером 62:04:0020103:996 в размере рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы, в размере 7 284 000 руб., определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, которая не превышает оспариваемую кадастровую стоимость, по следующим основаниям.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № эксперт ФИО7 руководствовался принципами, предусмотренными федеральными стандартами оценки, в заключении эксперта дана подробная характеристика объекту оценки с учетом локальных особенностей расположения, учтены факторы и характеристики, влияющие на их стоимость; при проведении оценки экспертом были подобраны сопоставимые объекты-аналоги; корректировки экспертом приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта. 

Экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода к оценке, в том числе в части применения к аналогам необходимых корректировок с приведением необходимых расчетов. В заключениях приведены скриншоты объявлений, размещенных в сети "Интернет", имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений. В заключении приведены таблицы, описание расчетов и сами расчеты, ошибок в расчетах не допущено.

Определенная в экспертном заключении рыночная стоимость объекта оценки рассчитана при соблюдении требований законодательства об оценочной деятельности.

На замечания административного истца по проведённой судебной экспертизе в части определения рыночной стоимости объекта (относительно использования недостоверной и устаревшей информации при определении стоимости объекта экспертизы в нарушение пункта 10 ФСО III, наличия ошибок в определении корректировочных коэффициентов (например, на местоположение) в связи с использованием устаревшей информации; отсутствия анализа достоверности информации при определении различных корректировок) экспертом даны подробные исчерпывающие ответы, содержащиеся в письменных пояснениях от 15.04.2025, сопровождающиеся подпиской о предупреждении об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ.

В частности, экспертом указано, что им использовались справочные данные 2024 года, актуальные на дату оценки, приведенные на стр.12 заключения и подтвержденные скриншотами в расчетной части заключения (Справочник оценщика недвижимости-2024 под ред.ФИО5, 2024 года, данные Ассоциации развития рынка недвижимости НКО «СтатРиэлт» по состоянию на 01.10.2024 и пр.), применение корректировок, предназначенных для городов с численностью населения менее 500 000 человек эксперт посчитал некорректным исходя из численности 

<

адрес> 3 193 человек, полагая обоснованным применение усредненных данных, указанных в таблице № 13 на странице 31 заключения (а не таблицы 12, как указано административным истцом), в процессе оценки использовал справочную информацию и ценовые предложения, доступные участникам рынка на дату оценки, в том числе размещенные на сайтах https://statrieit.ru, avito.ru/, https://cian.ru и других.

По мнению суда, выбор аналогов и применение к ним соответствующих корректировок экспертом произведено корректно, выводы сделаны исходя из особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Согласно пункту 25 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (ФСО N 7), оценщик вправе использовать любую методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Таким образом, выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов является исключительной прерогативой эксперта-оценщика, который в данном случае посчитал достаточным применение сравнительного подхода к оценке, признав в экспертном заключении с учетом явной технической описки обоснованным отказ оценщика от затратного и доходного подходов. 

Согласно письменным пояснениям эксперта от 15.04.2025, замечания административного истца не влияют на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Оснований полагать приведенные в экспертном заключении и письменных пояснениях эксперта выводы ошибочными не имеется, поскольку данные выводы основаны на правильном применении нормативных правовых актов в области оценочной деятельности, в том числе стандартов по проведению оценки, сделаны с учетом имеющейся в распоряжении эксперта информации, обладающей принципами относимости, допустимости, достоверности, достаточности и отвечающей критериям проверяемости. 

После направления экспертом письменных пояснений каких-либо возражений от административного истца относительно качества проведенной экспертизы не поступило; достоверность полученных на её основе результатов участниками процесса в установленном порядке не оспорена.

При таких обстоятельствах, оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. 

Таким образом, оценивая заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что оно достоверно отражает итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № и может быть положено в основу решения суда.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона N 135-ФЗ). При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)).

Согласно статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой в числе прочего вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Датой подачи в ГБУ Рязанской области «Центр ГКО» ФИО2 заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 28.11.2024.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 КАС РФ одной из задач административного судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений.

Согласно части 1 статьи 178 КАС РФ, суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям.

Учитывая изложенное и поскольку разрешение судом заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, срок обращения с заявлениям об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленный частью 7 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016, административным истцом не пропущен, а имеющееся расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости, определенной в заключении судебной экспертизы, нарушает права административного истца, как налогоплательщика на справедливое налогообложение (пункт 3 статьи 3 НК РФ), суд полагает возможным частичное удовлетворение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в ином размере, чем указано в отчете об оценке, а именно установить кадастровую стоимость объекта недвижимости на основании экспертного заключения.

Оснований для установления кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 4 625 000 руб., определенной в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленном оценщиком 

<

скрыто> ФИО4, как просит сторона административного истца, не имеется.

В связи с чем суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости – 7 284 000, 00 руб., определенной заключением судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на дату проведения оценки - 27.11. 2024, указанную в отчете 

<

скрыто>» № от ДД.ММ.ГГГГ. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования ФИО2 к государственному бюджетному учреждению Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания, с кадастровым номером №, назначение - нежилое, наименование – нежилое здание, количество этажей – 2, в том числе подземных – 0, общей площадью 783,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 7 284 000 рублей по состоянию на 27 ноября 2024 года.

Считать датой подачи заявления ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № 28.11.2024 года.

В удовлетворении административных исковых требований ФИО2 к государственному бюджетному учреждению Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» № № от 25.12.2024 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в ином размере рыночной стоимости - отказать.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья - Н.В.Никишина

Мотивированное решение изготовлено 25 апреля 2025 года.