Дело № 2-177/2021

УИД45RS0008-01-2020-002091-04 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

Кетовский районный суд Курганской области

в составе председательствующего судьи Тренихиной Т.В.,

при секретаре Чуевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Кетово Кетовского района Курганской области 17 июня 2021 года гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Лесниковского сельсовета Кетовского района Курганской области, Администрации Кетовского района Курганской области о признании права собственности на объект незавершённого строительства; встречному иску Администрации Кетовского района Курганской области к ФИО1 о сносе самовольной постройки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском (с учётом изменённых требований к администрации Лесниковского сельсовета Кетовского района Курганской области (далее – администрация Лесниковского сельсовета) о признании права собственности на самовольное строение. В обоснование иска указал, что 16.11.2017 между ФИО12. и ним заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.02.2015 № 23. В 2019 г. он начал возводить на указанном участке здание бани, которое на момент окончания действия договора аренды не было завершено. Возведённый объект соответствует требованиям технических регламентов, находится в границах отведённого земельного участка, назначение которого допускает строительство нежилого здания (бани), а также не создаёт угрозу жизни и здоровью застройщика и иных лиц. Просит признать за ним право собственности на объект незавершённого строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация Кетовского района Курганской области (далее – Администрация Кетовского района).

Администрация Кетовского района, возражая против иска, предъявила встречный иск о сносе самовольной постройки. В обоснование встречных исковых требований указано, что изначально земельный участок предоставлялся Администрацией Кетовского района ФИО13 по договору аренды земельного участка от 16.02.2015 № 23, сроком на 5 года, с 16.02.2015 по 15.02.2020. 18.11.2015 между ФИО14. и ФИО15. заключён договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности. 16.11.2017 между ФИО2 и ФИО1 заключено соглашение о прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Действующее законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков. В письме Министерства экономического развития от 29.01.2018 № Д23и-389 говорится о том, что договоры аренды земельных участков, в том числе, заключённые до 01.03.2015 и действующие на 01.03.2015, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации. Кроме того, на основании п. 2.3 Договора аренды земельного участка от 16.02.2015 № 23 Арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке Договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению Арендатора, переданному Арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока Договора. Такого заявления от ФИО1 в Администрацию Кетовского района не поступало. Согласно п. 2.4 Договора Арендатор обязан обеспечить освоение земельного участка в установленные договором сроки. Соответственно, при соблюдении условия Договора ФИО1 имел право обратиться в Администрацию Кетовского района с заявлением о продлении Договора аренды сроком на 49 лет за 60 календарных дней до истечения срока Договора. Арендная плата ФИО1 в установленном Договором порядке не вносилась. Возведённый объект является объектом незавершённого строительства, общей площадью 5,4 кв.м. Кроме того, он возведён без соответствующего разрешения. Администрация Кетовского района считает, что земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> подлежит освобождению от имеющихся на нём постройки, путём сноса и возврату земельного участка в неразграниченную собственность. Просят признать объект незавершённого строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 5,4 кв.м., самовольной постройкой, обязать ФИО1 осуществить его снос.

Истец (ответчик по встречному иску) в судебное заседание не явился, извещён о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил. Его интересы в судебном заседании представляла, действующая по доверенности представитель ФИО3, которая заявленные требования поддержала по доводам, указанным в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что строительство на земельном участке по адресу: 

<

адрес> было начато ФИО1 в 2019 г. В связи с финансовыми трудностями строительство не окончено до сих пор. В период владения земельным участком, в том числе, после истечения срока договора аренды, к ФИО1 Администрацией Кетовского района никаких претензий не предъявлялись. Против удовлетворения встречных исковых требований возражали.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) – Администрации Кетовского района, действующая по доверенности ФИО4, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, встречный иск поддержала по доводам, указанным в нём.

Представитель ответчика – администрации Лесниковского сельсовета в судебное заседание не явился, извещены о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом, в заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие, отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным Администрацией Кетовского района.

С учётом мнения лиц, участвующих в деле, суд определил, рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд находит следующее.

Из материалов дела установлено, что 16.02.2015 между Администрацией Кетовского района и ФИО17 заключён договор № аренды земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером №, площадью 1011 кв.м., расположенный на землях населённых пунктов в границах муниципального образования Лесниковский сельсовет, по адресу: 

<

адрес>

Согласно п. 1.2 данного Договора, он заключён сроком на 5 лет, считается заключённым с 15.02.2015, действует по 15.02.2020 и вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Росреестра по Курганской области.

В соответствии с п. 2.3 указанного Договора арендатор имеет право: - использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления; - на продление в преимущественном порядке Договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока договора.

Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что изменения, дополнения и поправки к условиям настоящего договора оформляются соглашением сторон в простой письменной форме, кроме случаев, упомянутых в договоре.

18.11.2015 между ФИО5 (далее – Арендатор) и ФИО16 заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым Арендатор передал новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка № 23 от 16.02.2015, зарегистрированным 17.06.2015 за № в Управлении Росреестра по Курганской области, предметом которого является земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером №, площадью 1011 кв.м., расположенный на землях населённых пунктов в границах муниципального образования Лесниковский сельсовет, по адресу: 

<

адрес>. 

16.11.2017 между ФИО19. и ФИО1 заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым ФИО20. передал новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка № 23 от 16.02.2015, зарегистрированным 17.06.2015 за № в Управлении Росреестра по Курганской области, предметом которого является земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером №, площадью 1011 кв.м., расположенный на землях населённых пунктов в границах муниципального образования Лесниковский сельсовет, по адресу: 

<

адрес>. 

Договоры аренды и переуступки права зарегистрированы в Управлении Росреестра по Курганской области с 17.07.2015 по настоящее время, о чём имеется выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 09.12.2020 №.

На указанном земельном участке возведено строение, о чём выдан 15.04.2020 технический план здания.

Из договора аренды земельного участка от 16.02.2015 № 23 следует, что он заключён сроком на 5 лет, действует с 16.02.2015 по 15.02.2020, категория арендуемого земельного участка – земли населённых пунктов, вид использования – для ведения личного подсобного хозяйства.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (ч. 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (ч. 2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч. 3).

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории) (ч. 3.1).

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору (ч. 3.2).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду с 1 марта 2015 г. регулируются гл. V.I Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 1 марта 2015 г., не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 1 марта 2015 г., распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.).

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции (действующей с 1 марта 2015 г.), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)", утверждён Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

Учитывая правовую позицию, изложенную в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, истец вправе обратиться за государственной регистрацией права собственности на такой объект.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации упразднен Законом РФ о поправке к Конституции РФ от 05.02.2014 N 2-ФКЗ. Разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов, данные Пленумом ВАС РФ, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда РФ (часть первая статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ).

Из показаний свидетелей ФИО6 и ФИО7 следует, что истцом на спорном земельном участке в 2019 г. начато строительство бани: был залит фундамент и на нём установлен сруб. 

Таким образом, спорное здание начало возводиться на земельном участке с соответствием разрешенного вида использования, в период действия договора аренды.

Из представленного заключения ООО «Протэкс» № 2103.117.11.1.265 ТД по результатам строительно-технической экспертизы объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес>, следует, что на момент обследования возведённый объект находится в границах отведённого земельного участка. Назначение земельного участка согласно выписке из ЕГРН – для ведения личного подсобного хозяйства. Данное назначение допускает строительство на участке нежилого здания – бани. Согласно правилам землепользования и застройки Лесниковского сельсовета земельный участок, на котором возведён объект находится в зоне Ж-1 (зона индивидуальной жилой застройки и личного подсобного хозяйства). Градостроительные регламенты, установленные ПЗЗ в части соответствия объекта функциональной зоне выдержаны. Правилами землепользования и застройки Лесниковского сельсовета на момент обследования предусмотрен отступ объекта капитального строительства от границ участка на 3 м. Данный отступ соблюдается. Сделан вывод о возможности сохранения объекта в существующих границах и введения в гражданский оборот на основании следующих факторов: требования пожарной безопасности обеспечиваются соблюдением противопожарных разрывов согласно СП 4.13130.2013 и обеспечением подъезда и проезда пожарной техники к объекту. Требования санитарных норм (непросматриваемость жилых помещений, инсоляция, звуковое воздействие и пр.) соблюдены, так как объекты капитального строительства на смежных земельных участках расположены на расстояниях, обеспечивающих соблюдение данных норм. На момент обследования возведённый объект соответствует требованиям технических регламентов. Существенных нарушений в ходе экспертизы не выявлено. Возведённый объект не создаёт угрозу жизни и здоровью застройщика или иным лицам.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО8 поддержал данное им заключение, дополнив тем, что возведённый объект представляет собой объект незавершённый строительством, который является недвижимым имуществом, поскольку возведён на фундаменте, в связи с чем его перемещение невозможно без несоразмерного причинения ущерба строению.

По заключению кадастрового инженера ИП ФИО9 от 11.05.2021, при обследовании объекта недвижимости (наименование – объект незавершённого строительства), расположенного по адресу: 

<

адрес>, установлена степень готовности объекта – 37%.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Курганской области от 09.12.2020 № № в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует запись о регистрации прав на здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Администрация Кетовского района 19.08.2020 (по окончанию срока действия договора аренды) предложила ФИО1 заплатить задолженность, образовавшуюся за период действия договора в размере 1 274 руб. 40 коп., которая им была уплачена 22.10.2020, о чём представлена соответствующая квитанция.

При таких обстоятельствах, учитывая, что спорный объект недвижимого имущества начал возводиться истцом (ответчиком по встречному иску) на публичном земельном участке, предоставленном ему до 01 марта 2015 года в аренду для целей, предполагающих возможность строительства и в отношении которого запись о прекращении права аренды по договору от 16 февраля 2015 года в ЕГРН не внесена, исходя из того, что данный объект недвижимости возведён истцом в период действия договора аренды земельного участка, а новый договор для завершения строительства по истечении срока аренды (15 февраля 2020 года) не заключён по независящим от него обстоятельствам, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования ФИО1 о признании за ним права собственности на возведённый объект, ввиду чего в удовлетворении встречных исковых требований Администрации Кетовского района о сносе самовольного строения - отказать, поскольку удовлетворение первоначального искового требования исключает удовлетворение встречного искового требования.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Лесниковского сельсовета Кетовского района Курганской области, Администрации Кетовского района Курганской области о признании права собственности на объект незавершённого строительства, удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объект самовольной постройки в виде неоконченного строительством здания бани, степенью готовности 37%, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес>.

В удовлетворении встречных исковых требований Администрации Кетовского района Курганской области к ФИО1 о сносе самовольной постройки, отказать.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в срок 1 месяц со дня вынесения мотивированного решения, путём подачи апелляционной жалобы через Кетовский районный суд.

Мотивированное решение составлено 24 июня 2021 г. 

Судья Т.В. Тренихина