РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 апреля 2017 года 

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания Шабер И.С. 

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-361/2017 по административному иску ОАО «Уют» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Уют» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013г. в размере 1 562 000 рублей.

Свои требования административный истец обосновал тем, что ему на праве собственности принадлежит указанный земельный участок.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в соответствии с Приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и составляет на 01.01.2013 года в размере 5 559 659,64 рублей.

Согласно отчету ООО «Агентство оценки «

<

данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, рыночная стоимость составила 1 562 000 рублей.

На отчет № от ДД.ММ.ГГ. об оценке рыночной стоимости земельного участка получено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ.., выполненное НП СРО «

<

данные изъяты>». Истец полагает, что установленная величина кадастровой стоимости указанного земельного участка нарушает его права как собственника земельного участка и плательщика земельного налога.

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка завышена, чем нарушаются его права, так как это ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей. 

При этом, заявление ОАО «Уют» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. отклонено. 

На основании изложенного, истец считает, что в соответствии со статьями 24.18 и 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГ., доводы административного иска поддержал в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица Администрации г.п. Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области ФИО3, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ. в судебном заседании полагала, что стоимость земельного участка, установленная Постановлением Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013г. является обоснованной и уменьшению не подлежит.

Представители ФГБУ «ФКП по Самарской области», Министерство имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежаще. В письменном отзыве ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда, Министерство имущественных отношений Самарской области в письменном возражении просило в удовлетворении требований отказать.

Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, не направили своих представителей в судебное заседание, отзывы по делу не представили, о дате слушания дела извещены надлежаще.

Суд полагает возможным рассматривать дело в их отсутствие.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ОАО «Уют» в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела усматривается, что ОАО «Уют» на основании договора создания ОАО «Уют», заключенного в г. Нефтегорске Самарской области ДД.ММ.ГГ.., акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГ., является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ..

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГ., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка (л.д. №).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена приложением №1 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в составе земель населенных пунктов Самарской области» и составляет 5 559 659,64 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости указанного земельного участка является 01.01.2013 года.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права как плательщиков налога на имущество, 01.12.2016 года ОАО «Уют» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого земельного участка. Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление ОАО «Уют» отклонено.

Таким образом, досудебный порядок истцом соблюден.

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 70 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете. 

Согласно статье 12 вышеупомянутого закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

В соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. 

Истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке земельного участка, выполненного ООО «Агентство оценки «

<

данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составила 1 562 000 рублей.

Согласно положительному экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГ., выполненному экспертом НП СРО «

<

данные изъяты>» - ФИО1 регистрационный номер в реестре членов саморегулируемой организации №, экспертируемый отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Определенная в отчете стоимость объекта оценки подтверждена.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В представленном отчете, имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с указанием перечня использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, проанализирован рынок объекта оценки, сделан вывод, что оцениваемый объект принадлежит к сегменту рынка недвижимости – земельные участки Самарской области для строительства коммерческих объектов (общественно-делового значения).

Из представленного заявителем отчета об оценке видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, отказ от применения других методов и подходов обоснован на стр. № отчета.

Оценщиком проведен анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, исходя из которого он сделал вывод о том, что наиболее эффективным вариантом использования земельного участка является продолжение фактического его использования – для эксплуатации нежилого здания и территории обслуживания (страница № отчета).

В качестве единицы сравнения оценщиком выбрана цена за 1 кв.м. площади участка (страница № отчета).

Использованные в отчете объекты аналоги (таблица № страница № отчета) имеют сходные с объектом оценки характеристики, в частности: условия продажи, вид использования, транспортная доступность, наличие коммуникаций. Введена скидка на торг 10,00%. Принята корректировка изменение цен между датами сделки и оценки, поскольку дата оценки 01.01.2013г. (4 квартал 2012г.), объекты-аналоги №№1-2, выставлены на продажу во 2 квартале 2012г., корректировка составила 1,10 %, объект-аналог № 4, выставлен на продажу в 3 квартале 2012г., корректировка составила 2,22 %, объект-аналог № 3 также выставлен на продажу в 4 квартале 2012г. Внесена поправка на местоположение — населенный пункт., объект оценки расположен в г. Нефтегорск, аналоги №№1-2 – в Новокуйбышевске, корректировка составила -31,47%, аналоги №№ 3-4 – находятся в г. Чапаевск, корректировка составила 25,01%. Также применена корректировка на площадь участка.

В таблице № на странице №, приведены примененные корректировки.

Рыночная стоимость земельного участка, определенная методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, составила 1 562 000 рублей.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о соответствии отчета основным требованиям федерального стандарта оценки №1 и требованиям Федерального закона № 135-ФЗ.

Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом рыночной стоимости. Ходатайство о назначении и проведении по делу экспертизы не заявили.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Суд пришел к выводу, что требования ОАО «Уют» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в суд является 09.03.2017 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 01.12.2016г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда. 

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ,

РЕШИЛ:

Административный иск ОАО «Уют» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013г. в размере 1 562 000 рублей.

Дата подачи ОАО «Уют» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 01.12.2016 года, в суд – 09.03.2017г.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 20.04.2017г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь