Дело № 2-1355/2024

УИД 52RS0045-01-2024-001383-56

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

23 сентября 2024 г. г.Саров

Саровский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Бадояна С.А., при секретаре Забелиной Я.П., с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчиков ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Капитал-Недвижимость» к ФИО5 , ФИО3 , ФИО6 о взыскании стоимости услуг по договору на оказание услуг в сфере риэлтерской деятельности по продаже недвижимости, судебных расходов, по встречному иску ФИО5 , ФИО3 , ФИО6 к ООО «Капитал-Недвижимость» о признании недействительными условий договора, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Капитал-Недвижимость» обратилось в суд с иском к ответчикам ФИО5, ФИО3, ФИО6 с требованиями о взыскании стоимости услуг по договору на оказание услуг в сфере риэлтерской деятельности по продаже недвижимости, судебных расходов, которые мотивировало тем, что ****г. между ответчиками - ФИО5, ФИО3 и ФИО6 с одной стороны и ООО «Капитал-Недвижимость» с другой стороны, заключен договор на оказание услуг в сфере риэлтерской деятельности по продаже недвижимого имущества. В соответствии с условиями договора ООО «Капитал-Недвижимость» за вознаграждение обязалось оказать информационные услуги и услуги по консультированию при продаже объекта недвижимости, а именно ... в ....

Исполняя свои обязательства, ООО «Капитал-Недвижимость» **** подготовило и представило для подписания предварительный договор купли-продажи и другие необходимые документы, оказало консультирование и сопровождение сделки. Покупателем продавцу выплачен задаток в размере 50 000 рублей. Срок заключения основного договора был определен до ****, позднее дополнительным соглашением срок заключения основного договора перенесен до 01.05.2024г. Однако ответчик принял решение о расторжении предварительного договора купли-продажи от **** ООО «Капитал-Недвижимость» подготовило соглашение о расторжении предварительного договора от ****, согласно которому предварительный договор купли-продажи квартиры от **** расторгнут. Покупателю возвращен задаток в двойном размере в сумме 100 000 рублей.

В соответствии с п.4.1 договора на оказание услуг в сфере риэлтерской деятельности по продаже недвижимого имущества, стоимость информационно-справочных и консалтинговых услуг исполнителя по реализации указанного договора составляет 100 000 рублей, которые выплачиваются в день подписания основного договора купли - продажи.

Все условия, заявленные при заключении договора на оказание услуг в сфере риэлтерской деятельности по продаже недвижимого имущества, ООО «Капитал-Недвижимость» были соблюдены и выполнены, нашли свое отражение в составленных документах.

Учитывая, что свои обязательства ООО «Капитал-Недвижимость» выполнило в полном объеме, а именно была соблюдена конфиденциальность договора, а также конфиденциальность о собственнике квартиры, были даны консультации по текущим ценам на рынке недвижимости, был разъяснен механизм сделки, была разработана маркетинговая программа, организован показ объекта недвижимости покупателю, осуществлен сбор документов и подготовлен договор купли-продажи предварительный. Таким образом, ООО «Капитал-Недвижимость» свои обязательства по договору исполнило, однако ответчик свои обязательства по оплате услуг не исполнил.

В соответствии с п.6.4 договора в случае отказа продавца от продажи недвижимости, в соответствии с условиями настоящего договора (в том числе других условий, оформленных в письменной форме), когда исполнителем найден покупатель в сроки действия данного договора, или одностороннего расторжения настоящего договора со стороны продавца, работы считаются выполненными и оплачиваются продавцом в полном размере, согласно п.4 настоящего договора».

13.05.24г. ответчикам была направлена претензия с требованием об оплате услуг в сфере риэлтерской деятельности согласно п.4.1 и 6.4 договора от ****г. в сумме 100 000 рублей, однако ответчик указанную претензию оставил без внимания.

Для составления иска и ведения дела в суде истец вынужден был обратиться к адвокату и заплатил 10 000 рублей.

В соответствии с вышеизложенным, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ, истец просит взыскать солидарно с ФИО5, ФИО3 и ФИО6 в пользу ООО «Капитал - Недвижимость» 100 000 рублей в счет оплаты услуг по договору, а также судебные расходы по оплате услуг адвоката в сумме 10 000 рублей и гос. пошлины - 3 200 рублей.

Ответчики ФИО5, ФИО3 и ФИО6 обратились в суд со встречным исковым заявлением к ООО «Капитал - Недвижимость», в котором указали, что 11.01.2024г. между ними и ООО «Капитал-Недвижимость» был заключен договор на оказание услуг в сфере риэлтерской деятельности. В соответствии с условиями договора ООО «Капитал-Недвижимость» обязуется «оказать информационные услуги» в сфере риэлтерской деятельности по продаже объекта недвижимости, принадлежащего им на праве собственности, по адресу: ....

11.01.2024г. ООО «Капитал-Недвижимость» подготовлен предварительный договор купли-продажи вышеуказанной недвижимости со сроком заключения основного договора купли-продажи до 05.04.2024г., впоследствии срок заключения договора купли-продажи перенесен на 01.05.2024г.

Они приняли решение расторгнуть указанный предварительный договор от **** по причине невозможности своевременного освобождения недвижимости в связи с отсутствием у них в собственности иного жилого помещения, куда возможно было организовать переезд, либо предварительного договора на покупку такой недвижимости, то есть по независящим от них обстоятельствам.

В соответствии с п.7.1 договора на оказание услуг, договор действует с 11.01.2024г. по 05.04.2024г. включительно, что они воспринимают как условие о прекращении обязательств сторон вместе с окончанием срока договора.

Дополнительного соглашения о продлении срока действия договора на оказание услуг в сфере риэлтерской деятельности сторонами не заключалось, что, исходя из буквального толкования п.7.1. указанного договора, прекращает обязательства между сторонами договора, поскольку в установленный срок он исполнен не был.

В соответствии с п. 2.9. договора на оказание услуг услуги исполнителя считаются оказанными в полном объеме с момента подачи документов в Росреестр.

02.05.2024г. предварительный договор от 07.03.2024г. был расторгнут по соглашению сторон, следовательно, согласно п. 2.9. договора услуга оказана в полном объеме не была.

В соответствии со ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, то же условие содержится в п.6.4, 3.20 договора на оказание услуг в сфере риэлторской деятельности.

Вместе с направлением претензии о выплате денежных средств по договору, ООО «Капитал-Недвижимость» обязано представить письменные доказательства фактически понесенных расходов - их наличия и объема.

При этом фактически ООО «Капитал Недвижимость» в лице ФИО1 в устном порядке пообещали найти жилое помещения для покупки их семьей, однако по окончании действия условий предварительного договора жилое помещение для них подобрано не было.

ФИО1 не стала заключать с ними договор на поиск и подбор недвижимости на замену продаваемой, однако, доверяя специалистам, они не настаивали на заключении договора в письменном виде, полагая, что фактически для исполнения спорного договора необходимо заключить и предварительный договор купли-продажи на покупку недвижимости ими.

Иных жилых помещений, кроме квартиры по адресу: ..., у них не имеется, они не имеют возможности переехать в другое жилье, в связи с чем вынуждены были отказаться от сделки купли-продажи, предусмотренной спорным договором на оказание услуг.

Считают данное обстоятельство исключительным, поскольку не отказывались от дальнейшего поиска покупателей на их недвижимость, однако для реального исполнения договора имелась необходимость подобрать недвижимость для них.

Пункт 6.4 спорного договора предусматривает обязанность заказчика по оплате услуг исполнителя в полном объеме в случае отказа заказчика от проведения сделки. Указанное условие договора противоречит положениям ст. 32 Закона о защите прав потребителей, согласно которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора об оказании услуг в любое время при наличии одного условия - оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору, какие-либо иные последствия такого отказа, законом не предусмотрены.

С учетом изложенного, условие договора оказания услуг, закрепляющее обязанность заказчика по выплате исполнителю комиссионного вознаграждения при определенных условиях, в том числе после отказа от исполнения договора, ущемляет предусмотренное законом право потребителя в любое время отказаться от оказания услуги с возмещением исполнителю фактически понесенных расходов.

В связи с изложенным, руководствуясь ст. 16, 32 Закона о защите прав потребителей, ст. 782 ГК РФ, ответчики (истцы по встречному иску) просят признать недействительными пункты 4.1, 6.4. договора на оказание услуг в сфере риэлтерской деятельности по продаже недвижимого имущества от 11.01.2024г., заключенного между ООО «Капитал-Недвижимость» и ФИО5, ФИО3, ФИО6

В судебном заседании представители ООО «Капитал-Недвижимость» ФИО1, действующая на основании устава, ФИО2 по ордеру свои исковые требования поддержали, не признав требования встречного иска.

Ответчик ФИО3, представитель ответчиков ФИО4, действующая по доверенности, не признали исковые требования первоначального иска и поддержали встречные исковые требования.

Ответчики ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены в установленном порядке.

По правилам ст. 167 ГПК РФ судом дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Заслушав объяснения представителей истца, ответчика и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии с п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").

На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей (п. 11 названного постановления Пленума).

В силу ст. 782 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Аналогичные положения содержатся в ст. 32 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", в соответствии с которыми потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, п. п. 4 и 5 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В силу п. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Судом установлено, что **** между ООО «Капитал-Недвижимость» (исполнитель) и ФИО5, ФИО3, ФИО6 (продавец) заключен договор на оказание услуг в сфере риэлтерской деятельности по продаже недвижимости, в соответствии с которым продавец поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства по оказанию за вознаграждение информационных и консультационных услуг в сфере риэлтерской деятельности по продаже объекта недвижимости покупателю, предложенному исполнителем, находящегося по адресу ....

В соответствии с п.4.1 указанного договора стоимость информационно-справочных и консалтинговых услуг исполнителя по реализации настоящего договора составляет 100 000 рублей, которые выплачиваются в день подписания основного договора купли-продажи.

В соответствии с п.6.4 договора в случае отказа продавца от продажи недвижимости, в соответствии с условиями настоящего договора (в том числе других условий, оформленных в письменной форме), когда исполнителем найден покупатель в сроки действия данного договора, или расторжения настоящего договора со стороны продавца, работы считаются выполненными и оплачиваются продавцом в полном размере, согласно п.4 настоящего договора. В случае выполнения части услуг продавец оплачивает стоимость фактически понесенных расходов и оказанных на момент расторжения сделки услуг исполнителем (ч. 1 ст. 782 ГК РФ и ст. 32 ФЗ «О защите прав потребителей»).

**** между ФИО5, ФИО3, ФИО6, именуемыми «Продавец», с одной стороны и М.С. , М.З. , именуемыми «Покупатель», с другой стороны заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества – квартиры, находящейся по адресу ....

В этот же день О-вы получили от М-вых денежные средства в качестве задатка в размере 50 000 руб. за продаваемую квартиру согласно вышеуказанному предварительному договору.

В пункте 1.4 предварительного договора определен срок, до которого стороны обязаны подписать основной договор – до ****.

Дополнительным соглашением от **** срок заключения основного договора перенесен до 01.05.2024г.

**** О-вы и М-вы подписали соглашение о расторжении предварительного договора, при этом покупателю возвращен задаток в двойном размере в сумме 100 000 рублей.

Как следует из раздела 2 заключенного сторонами договора на оказание услуг в сфере риэлтерской деятельности по продаже недвижимости от ****, в обязанности исполнителя входило следующее:

оказать консультации по текущим ценам на рынке недвижимости и по вопросам технологии прохождения сделки по продаже объекта недвижимости;

разработка маркетинговой программы продвижения объекта недвижимости и размещение информации о нем на сайте www.capital-sarov.ru, в сообществе https://vk.com/capitalsarov в специализированных базах данных и рекламных изданиях «Новый город №», «Городской курьер», «Затоновости» для обеспечения разностороннего поиска потенциальных покупателей;

организация показа объекта недвижимости потенциальным покупателям;

сбор и подготовка документов для оформления договора продажи недвижимости, подготовка проекта договора продажи и осуществление регистрации перехода права собственности на покупателя в регистрирующем органе;

по желанию продавца исполнитель оказывает содействие в безопасном проведении взаиморасчетов между продавцом и покупателем через лицевые счета банка;

услуги исполнителя считаются оказанными в полном объеме с момента подачи документов в Росреестр.

В пункте 7.1 договора оказания услуг, стороны согласовали срок его действия с **** по ****, то есть услуги исполнителем должны были быть оказаны в данный период.

Поскольку ответчики отказались от продажи своей квартиры, не потребовалось оказания со стороны исполнителя части услуг, напрямую связанных с заключением основного договора купли-продажи, как то: сбор и подготовка документов для оформления договора продажи недвижимости, подготовка проекта договора продажи и осуществление регистрации перехода права собственности на покупателя в регистрирующем органе, оказание содействия в безопасном проведении взаиморасчетов между продавцом и покупателем, в связи с чем согласованная сторонами стоимость таких услуг не подлежит оплате в полном объеме, поскольку это противоречило бы вышеуказанным императивным нормам ст. 782 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 32 Закона «О защите прав потребителей», которые предписывают, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

В этой связи встречное исковое заявление подлежит удовлетворению в части признания недействительным условия п.6.4 договора на оказание услуг в сфере риэлтерской деятельности по продаже недвижимости от **** о том, что в случае отказа продавца от продажи недвижимости, в соответствии с условиями настоящего договора (в том числе других условий, оформленных в письменной форме), когда исполнителем найден покупатель в сроки действия данного договора, или расторжения настоящего договора со стороны продавца, работы считаются выполненными и оплачиваются продавцом в полном размере, согласно п. 4 настоящего договора, как несоответствующее положениям ст. 782 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» и ущемляющее предусмотренное законом право потребителя в любое время отказаться от оказания услуги и возместить ответчику (исполнителю) понесенные расходы.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, на ООО «Капитал-Недвижимость» законом возлагается обязанность доказать размер фактически понесенных расходов по договору от ****, которые должны быть оплачены ответчиками.

В обоснование таких расходов истцом предоставлены счета на оплату аренды помещения и вывоз мусора, счет на оплату услуг связи, за размещение объявлений на радиостанциях, сайтах в сети «Интернет» и газетах. Вместе с тем представленные доказательства не свидетельствуют о несении расходов в связи с оказанием услуг ответчикам, так как основным видом деятельности ООО «Капитал-Недвижимость» является предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества, в связи с чем нельзя исключать, что расходы понесены в связи с договорами, заключенными с иными потребителями. Кроме этого, как следует из объяснений представителей истца, к моменту заключения договора оказания услуг с ответчиками покупатель на их квартиру уже был найден, на что указывает также заключение в тот же день предварительного договора купли-продажи квартиры, и поиск иных покупателей на квартиру ответчиков истцом не производился.

Принимая во внимание распределение бремени доказывания, отсутствие достоверных доказательств фактически понесенных расходов в связи с оказанием услуг ответчикам, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении искового заявления ООО «Капитал-Недвижимость» о взыскании стоимости услуг по договору.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В соответствии с данной нормой по причине отказа в удовлетворении первоначального иска понесенные ООО «Капитал-Недвижимость» судебные расходы не подлежат возмещению за счет ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ООО «Капитал-Недвижимость» к ФИО5 , ФИО3 , ФИО6 о взыскании стоимости услуг по договору на оказание услуг в сфере риэлтерской деятельности по продаже недвижимости, судебных расходов отказать.

Встречное исковое заявление ФИО5 , ФИО3 , ФИО6 к ООО «Капитал-Недвижимость» о признании недействительными условий договора удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 6.4 договора на оказание услуг в сфере риэлтерской деятельности по продаже недвижимости от ****, заключенного между ФИО5 , ФИО3 , ФИО6 и ООО «Капитал-Недвижимость», в части условия о том, что в случае отказа продавца от продажи Недвижимости, в соответствии с условиями настоящего договора (в том числе других условий, оформленных в письменной форме), когда исполнителем найден покупатель в сроки действия данного договора, или расторжения настоящего договора со стороны продавца, работы считаются выполненными и оплачиваются продавцом в полном размере, согласно п. 4 настоящего договора.

В удовлетворении требований ФИО5 , ФИО3 , ФИО6 к ООО «Капитал-Недвижимость» о признании недействительными условий договора в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Саровский городской суд Нижегородской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда составлено в окончательной форме 07.10.2024 года.

Судья С.А. Бадоян