к делу № 2-1951/19

УИД: 23RS0003-01-2019-004336-82

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 июля 2019 года г. Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Кашкарова С.В.,

при секретаре Айвазян К.В., 

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи. В обоснование иска указала, что 04.08.2018 г. ФИО1 заключила предварительный договор купли-продажи недвижимости с ФИО3 Названным договором истец обязывалась приобрести, а ответчик продать земельный участок площадью 900 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для садоводства и огородничества, находящийся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, и находящийся на этом участке двухэтажный жилой дом общей площадью 180 кв.м. с кадастровым номером №. В соответствии с названным договором истец передала ответчику (через третье лицо - ФИО5) денежные средства в размере 150 000 руб., факт передачи денежных средств подтверждается распиской от 04.08.2018 г. о передаче истцом денежных средств ФИО5, а также распиской о передаче ФИО5 денежных средств ФИО3 07.08.2018 г. истец направила ответчику соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости. 09.08.2018 г. ответчик направила в адрес истца ответ на её предложение, в котором указывала, что договор расторгать отказывается, возвращать сумму задатка не желает и в срок не позднее 04.11.2018 г. сообщит ей о дате заключения основного договора. Ответчик подтвердила, что сумма задатка ей передана и находится у неё. Вместе с тем до настоящего времени основной договор купли-продажи между истцом и ответчиком не заключен, сумма двойного задатка ответчиком истцу не выплачена. Вина Истца в незаключении основного договора купли- продажи отсутствует в силу следующего. Истец добросовестно и в полном объёме выполнила свои обязательства по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 04.08.2018 г., в частности полностью оплатила предусмотренный договором задаток в размере 150 000 руб. В период с 09.08.2018 г. по 30.10.2018 г. Истец была готова заключить с ответчиком основной договор, указанный промежуток времени (почти три месяца) был достаточен для исполнения ответчиком всех предусмотренных предварительным договором обязательств. В срок с 30.10.2018 г. по 09.11.2018 г. истец находилась в нейрореанимационном и во 2 неврологическом отделении ГБУЗ «Городская клиническая больница имени М.Е. Жадкевича» с диагнозом: инфаркт головного мозга, синдром правой средней мозговой артерии, монопарез в левой верхней конечности (копия выписного эпикриза прилагается) и потому была не в состоянии присутствовать при заключении основного договора, заключаемого на территории города-курорта Анапы, при этом находясь территориально в городе Москве. Таким образом, у истца отсутствует вина в заключении основного договора купли-продажи, поскольку она осуществляла свои действия добросовестно, от заключения основного договора не уклонялась. В этой связи Ответчик, на основании пункта 11 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 04.08.2018 г., была обязана вернуть сумму задатка не позднее 06.11.2018 г., чего она не сделала. Вина Ответчика в незаключении основного договора купли- продажи подтверждается следующим. В настоящий момент в сведениях государственного реестра отсутствуют сведения о правообладателе земельного участка (выписка из ЕГРН прилагается). Значит, ответчик не подготовил должным образом объекты недвижимости к продаже. Следовательно, на 04.11.2018 г. был невозможен и переход права собственности на истца. Кроме того, ответчиком не представлено доказательств выполнения иных обязательств по предварительному договору купли-продажи: межеванию участка (пункт 6 договора), очищению земельного участка от мусора и заросшей травы (пункт 12 договора) и других обязательств. В силу положений пункта 11 предварительного договора купли- продажи, если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть полученные денежные средства в двойном размере в сумме 300 000 руб. в течение двух дней со дня истечения срока, указанного в пункте 9 настоящего договора. Истцом в адрес ответчика заказным письмом с уведомлением о вручении была направлена претензия, в которой истец, ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, просила ответчика вернуть ей денежные средства. Ответчик, в свою очередь, от получения претензии уклонилась и в срок, установленный законом, претензию не получила. В этой связи конверт с указанной претензией был возвращён истцу. Таким образом, в срок, установленный законом, ответчик требования истца не удовлетворил. Просит суд: взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 300 000 рублей, сумму судебных расходов в размере 6 200 рублей.

Истец ФИО1, и ее представитель по доверенности ФИО2, участвующие в судебном заседании посредством видеоконференц-связи, исковые требования поддержали, дали пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении. 

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в суд своего представителя, в связи с чем, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно ч. ч. 1 - 5 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 554 ч. 1 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует, что 04.08.2018 года между продавцом ФИО3 в лице ФИО4 и покупателем ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец намеревается продать, а покупатель намеревается купить следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 900 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для садоводства и огородничества, находящийся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № и находящийся на этом участке дом, назначение: жилое, общей площадью 180 кв.м., этажность:2, подземная этажность:0, кадастровый номер №.

Согласно п. 3 договора недвижимость будет продана продавцом покупателю за 2900000 рублей. 

По условиям предварительного договора денежный расчет между сторонами производится следующим образом: при подписании настоящего договора покупатель выплатил продавцу 150 000 рублей - предварительную оплату (задаток), оставшуюся часть – 2 750 000 рублей покупатель выплачивает при подписании основного договора. При заключении сторонами основного договора предварительная оплата, переданная покупателем продавцу, засчитывается в счет оплаты стоимости недвижимости.

В соответствии с п 6, п. 12 договора продавец обязан предоставить документы, подтверждающие право пользования электроэнергией, и отсутствие задолженности за электроэнергию, а также за взносы в СОТ «Черемушка». Продавец обязуется за свой счет осуществить межевание участка, он должен иметь установленные границы; в доме никто не должен быть зарегистрирован по месту жительства. Продавец обязуется освободить и передать по акту приемки-передачи недвижимость в день подписания основного договора. Участок должен быть передан очищенным свободным от мусора и заросшей травы.

Согласно п. 9 договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи недвижимости указанной в п.1 настоящего договора не позднее 4 ноября 2018 г. До наступления указанной даты.

Пунктом 11 договора предусмотрено, что денежная сумма в размере 150 000 рублей, внесенная при подписании настоящего договора, является задатком (обеспечительной мерой). Если основной договор не будет заключен по вине покупателя, то продавец не возвращает денежные средства, переданные при подписании данного договора. Если основной договор не будет заключен по вине продавца, в том числе в случае продажи недвижимости лицам, не указанным в настоящем договоре, он должен будет вернуть полученные денежные средства, являющиеся предварительной оплатой (задатком), в двойном размере, то есть всего 300 000 рублей, в течение двух дней со дня истечения срока, указанного в п. 9 договора.

Судом установлено, что 04.08.2018 года ФИО3 через третье лицо – ФИО5 получила от ФИО1 задаток за земельный участок с кадастровым номером № площадью 900 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>, и находящийся на этом участке дом, назначение: жилое, общей площадью 180 кв.м., этажность:2, подземная этажность:0, кадастровый номер №, в размере 150 000 рублей. Факт передачи денежных средств подтверждается распиской, подписанной ФИО5 В судебном заседании представитель ответчика подтвердил факт получения от ФИО1 задатка в размере 150 000 рублей.

Из пояснений сторон следует, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи от 04.08.2018 года право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 900 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>, не было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН № № от 04.06.2019 года.

По устной договоренности, продавец приняла на себя обязательство в срок до 04.11.2018 года зарегистрировать право собственности на земельный участок с кадастровым номером № для последующего заключения с ФИО1 в срок до 04.11.2018 года основного договора купли-продажи. Данное обстоятельство в судебном заседании подтверждено представителем ответчика.

Допрошенный в качестве свидетеля К.В.С. пояснил суду, что присутствовал при заключении 04.08.2018 года между ФИО1 и ФИО3 предварительного договора купли-продажи недвижимости. Также подтвердил, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи от 04.08.2018 года право собственности ФИО3 на земельный участок не было зарегистрировано, в связи с чем продавец ФИО3 приняла на себя обязательство в срок до 04.11.2018 года зарегистрировать право собственности на земельный участок с кадастровым номером № для последующего заключения с ФИО1 в срок до 04.11.2018 года основного договора купли-продажи.

Установлено, что 07.08.2018 г. истец направила ответчику соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости. 

Получив соглашение о расторжении предварительного договора, 09.08.2018 г. ФИО3 направила в адрес истца ответ на предложение, согласно которому она отказывается расторгать договор и возвращать сумму задатка, в связи с чем в срок не позднее 04.11.2018 г. сообщит о дате заключения основного договора.

Из дела следует и не оспаривается сторонами, что основной договор купли-продажи земельного участка и находящегося на этом участке жилого дома, по адресу: 

<

адрес>, между ФИО3 и ФИО1 не был заключен.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ стороны свободны в заключении договора и вправе определять его условия по своему усмотрению, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с п. 2. ст. 380 Гражданского кодекса РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В силу п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии с положениями ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из содержания приведенных норм следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток, также задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с п. 1. ст. 416 ГК оРФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно выписке из ЕГРН № № от 22.07.2019 года право собственности ФИО3 на земельный участок по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано 29.11.2018 года (запись регистрации №), то есть за пределами установленного п. 9 предварительного договора купли-продажи срока заключения основного договора. Кроме того, согласно выписке из ЕГРН № № от 22.07.2019 года в результате раздела земельного участка он имеет кадастровый номер № площадь 501 кв.м. При этом, по условиям предварительного договора купли-продажи ФИО3 приняла на себя обязательство продать земельный участок по адресу: 

<

адрес>, по адресу: 

<

адрес>, имеющий площадь 900 кв.м.

При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия государственной регистрации права собственности продавца ФИО3 на земельный участок на дату заключения основного договора, установленную п. 9 предварительного договора купли-продажи, а также ввиду раздела земельного участка и уменьшения его площади, суд приходит к выводу, что основной договор купли-продажи не мог быть заключен вследствие невозможности исполнения. В связи с указанным, доводы ответчика о том, что основной договор не был заключен по вине покупателя, и продавец вправе не возвращать денежные средства, переданные при подписании данного договора, судом не принимаются.

Также из представленных доказательств следует, что в период с 30.10.2018 г. по 09.11.2018 г. покупатель ФИО1 находилась в нейрореанимационном и во 2 неврологическом отделении ГБУЗ «Городская клиническая больница имени М.Е. Жадкевича» с диагнозом: инфаркт головного мозга, синдром правой средней мозговой артерии, монопарез в левой верхней конечности, что подтверждается выписным эпикризом, в связи с чем суд приходит к выводу, что она не имела возможность заключить основной договор. При таких обстоятельствах, учитывая невозможность заключения истцом основного договора купли-продажи по причине болезни, суд не может согласиться с доводами истца о том, что основной договор не был заключен по вине продавца, соответственно не может согласиться и с обязанностью вернуть задаток в двойном размере.

Проанализировав имеющиеся в материалах дела доказательства, на основании п. 1 ст. 381 ГК РФ суд приходит к выводу, что денежные средства, уплаченные ФИО1 по расписке от 04.08.2018 года являются уплаченными в качестве задатка, однако ввиду того, что обязательства были прекращены до начала исполнения вследствие невозможности исполнения, задаток должен быть возвращен, при этом оснований для взыскания с ответчика суммы задатка в двойном размере не имеется.

Поскольку судом установлено, что ответчиком денежные средства, полученные в качестве задатка в размере 150 000 рублей не возвращены, исковые требования ФИО1 о взыскании с ФИО3 данных денежных средств подлежат удовлетворению.

Так, в соответствии со ст. 88 ч.1 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ФИО3 в пользу ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 4 200 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 150 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 4 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий- .

.

.