Дело № 2-1030/2020 

УИД 63RS0044-01-2019-004498-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 июля 2020 года г. Самара

Железнодорожный районный суд г. Самара в составе:

председательствующего судьи Галиуллиной Л.Г., 

при секретаре Лысенковой И.Е., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1030/2020 по исковому заявлению ПАО СБЕРБАНК в лице Самарского отделения № 6991 к ФИО1, ФИО3 с участием третьих лиц ФИО4, ФИО5, УФССП по Самарской области, ОСП Железнодорожного района г. Самары, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» об обязании зарегистрировать совершить действия по обращению в суд о признании права собственности на объект незавершенного строительства, 

УСТАНОВИЛ:

ПАО Сбербанк в лице Самарского отделения № 6991 обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО3 с учетом уточнения исковых требований об обязании совершить действия по обращению в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства. В обоснование заявленных требований истец указал, что между ПАО Сбербанк в лице Самарского отделения № 6991 и ФИО1 15.08.2008 г. заключен кредитный договор 

<

***>, по которому ФИО1 был предоставлен ипотечный кредит в сумме 3 750 000 руб. на срок по 15.08.2029г. под 13,50% годовых на приобретение двухкомнатной 

<

адрес> (строительный), расположенной на 

<

адрес> этаже в доме по адресу 

<

адрес>, секция «Ж», общей площадью 63,72 кв.м. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору ФИО1 предоставил Банку поручительство физических лиц и залог имущественных прав на объект недвижимости -квартиру, принадлежащую ответчику на основании Договора переуступки прав по договору № 58/4Ж-кв от 21.05.2004г. и договору о переуступке прав от 03.08.2006г. об инвестировании /долевом участии/ 

<

адрес>. На основании п.2 кредитного договора квартира находится в залоге у Банка с момента государственной регистрации прав собственности ответчика и Банк является залогодержателем. 

В связи с неисполнением обязательств по кредитному договору, Банк обратился с иском о взыскании в солидарном порядке задолженности по кредитному договору. 20.10.2011г. решением Советского районного суда г.Самары требования Банка были удовлетворены в полном объеме, с ФИО1, ФИО3, ФИО4 ФИО5 в пользу Банка взыскана солидарно задолженность по кредитному договору 

<

***> от 15.08.2008 г. в размере 4 173 555,76 руб., а так же государственная пошлина в размере 29 067,78 руб. 05.12.2011 г. решение суда вступило в законную силу, однако до настоящего времени не исполнено. 

Не исполняя своих обязательств по погашению кредитной задолженности, ответчик не осуществляет действий по регистрации права собственности на построенный объект недвижимости, чем препятствует Банку в обращении взыскания на залог в установленном порядке. ФИО1 пользуется объектом недвижимости, проживает в квартире, однако не предпринимает ни каких мер к регистрации права собственности на квартиру. 

В рамках исполнительного производства 26.04.2018г. судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление о регистрации права собственности, однако 20.06.2018 г. Управление Росреестра вернуло приставу документы.

Ссылаясь на изложенное истец, с учетом уточнения исковых требований, просит обязать ФИО1, ФИО3 в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу, совершить действия по обращению в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства, квартиру, площадью 62,3 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, находящуюся в залоге у банка; взыскать солидарно с ФИО1, ФИО3 в пользу ПАО СБЕРБАНК в лице Самарского отделения № 6991 уплаченную государственную пошлину в размере 6 000 руб.

В судебном заседании представитель истца - ФИО6, действующая на основании доверенности, заявленные уточненные требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнив, что банку было известно о том, что в производстве Арбитражного суда Самарской области находилось заявление ФИО1 о включении его в реестр требований кредиторов, в свою очередь Банк не обращался с заявлением о включении его в реестр кредиторов в качестве залогодержателя спорной квартиры.

В судебном заседании ответчик ФИО1 исковые требования не признал, пояснив, что дом, в котором находится квартира, является проблемным объектом и не введен в эксплуатацию. В настоящее время собственники жилых помещений в доме и члены ТСЖ «Киевское» приняли решение подготовить документы для ввода жилого дома в эксплуатацию, для чего также были собраны необходимые денежные средства. После ввода дома в эксплуатацию он намерен надлежащим образом оформить право собственности на квартиру и право залога Банка, чтобы можно было ее продать и рассчитаться с Банком. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, в материалах дела имеется заявление, в котором она просит о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д. 169). 

В судебном заседании третьи лица ФИО4, ФИО5 требования истца поддержали.

Представитель третьего лица УФССП по Самарской области в судебное заседание не явился, направил в адрес суда ходатайство, в котором просит о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.85).

Представитель третьего лица ТСЖ "Киевское" в судебное заседание не явился, в материалах дела имеется заявление, в котором просит о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.218).

В судебное заседание третьи лица судебный пристав-исполнитель ОСП Железнодорожного района г.Самары, Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» не явились, о дате судебного заседания были извещены надлежащим образом, сведений об уважительной причине неявки суду не сообщили.

В соответствии с требованиями ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц. 

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы гражданского, суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

В соответствии с п.2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 218 ч.1 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В судебном заседании установлено, что 15.08.2008 г. между АО Сбербанк и ФИО1 заключен кредитный договор 

<

***> от 15.08.2008 г. на выдачу ипотечного кредита в сумме 3 750 000 руб. на приобретение двухкомнатной 

<

адрес> (строительный), расположенной на 

<

адрес> этаже в доме по адресу 

<

адрес>, 

<

адрес> общей площадью 63,72 кв.м. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору ФИО1 предоставил Банку поручительство физических лиц и залог имущественных прав на объект недвижимости - квартиру, принадлежащую ему на основании Договора переуступки прав по договору № 58/4Ж-кв от 21.05.2004г. и договора о переуступке прав от 03.08.2006г. об инвестировании /долевом участии/ строительства жилого 

<

адрес> (по генплану) 

<

адрес> 

<

адрес>. На основании п.2 кредитного договора квартира находится в залоге у Банка с момента государственной регистрации прав собственности ответчика и Банк является залогодержателем (л.д.13-15).

Решением Советского районного суда г.Самары от 20.10.2011г. кредитный договор, заключенный между ПАО Сбербанк и ФИО1 расторгнут, с поручителей ФИО3, ФИО4, ФИО5 в солидарном порядке была взыскана кредитная задолженность в размере 4 173 555,76 руб. (л.д. 41-43), Апелляционным определением Самарского областного суда указанное решение суда оставлено без изменения (л.д.44-45). 

Как следует из сведений, представленных 12.05.2020г. из УФССП России по Самарской области остаток задолженности ФИО1 по исполнительному производству №-ИП составляет 4 202 623,54 руб. (л.д.119).

24.06.2018г. судебным приставом-исполнителем ОСП Железнодорожного района г. Самары в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании вышеприведенного судебного акта, было вынесено Постановление о проведении государственной регистрации права собственности должника на имущество – 

<

адрес> в 

<

адрес> и направлены документы в Управление Росреестра по Самарской области. 20.06.2018 г. документы были возвращены судебному приставу-исполнителю, поскольку отсутствовали правоустанавливающие документы, подтверждающие право ФИО1 на квартиру, а также отсутствовали сведения в кадастре недвижимости по данному объекту (л.д.48-49).

Согласно полученных судом выписок из ЕГРН сведения об объекте недвижимого имущества – 

<

адрес>, расположенной на 5 этаже в доме №» 59 по адресу 

<

адрес> отсутствуют. (л.д. 107,108).

В судебном заседании установлено, что на момент заключения кредитного договора договор о переуступке прав по договору долевого участия в строительстве, заключенном с ответчиками, как и предыдущие договоры долевого участия в установленном законом порядке зарегистрированы не были. Дом, в котором находится квартира ответчиков до настоящего времени не введен в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства. Ответчики проживают в квартире с 2010 года, квартира на кадастровый учет не поставлена, право собственности на квартиру ни за кем и никогда не регистрировалось. Кредитный договор расторгнут решением суда от 20.10.2011 года. 

В силу п.2 ст.20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. 

Обращаясь в суд с требованиями о возложении на ответчиков обязанности обратиться в суд с иском признании права собственности на объект незавершенного строительства с обременением в виде залога в пользу Банка, истец ссылается на уклонение ответчиков от исполнения условий кредитного договора о регистрации права собственности на приобретенный за счет кредитных средств объект недвижимости и регистрации права залога Банка на указанный объект, что лишает Банк права на обращение взыскания на заложенное имущество. 

Вместе с тем, абзацем вторым пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве). При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Поскольку из приведенной нормы, а также иных положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона об ипотеке, в том числе и положений статьи 77, распространяется на залог прав требования участника долевого строительства.

В настоящем случае, поскольку стороны не договорились об ином, права требования участника долевого строительства, вытекающие из заключенного в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик обязуется передать квартиру и по которому платежи осуществляются участником долевого строительства с использованием кредитных средств либо средств целевого займа, предоставленного на осуществление оплаты по договору участия в долевом строительстве, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации такого договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом. 

В то же время ч. 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект. 

В силу ч. 5 ст. 13 названного Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Из системного толкования ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 214-ФЗ) (с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 336 и п. 2 ст. 341 ГК РФ.

При банкротстве застройщика обращение взыскания на незавершенный строительством объект на основании ст. 13 Закона N 214-ФЗ не осуществляется, не происходит передача квартир в порядке ст. 8 указанного Закона. Удовлетворение требований названных участников строительства, в том числе бывших, производится в соответствии со специальными положениями ст. 201.10, 201.11, 201.14 и др. Федерального Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", для применения которых по общему правилу не требуется обращение в суд с самостоятельным заявлением об установлении статуса залогового кредитора.

Для этого достаточно, чтобы участник строительства (действующий либо бывший), заключивший договор по правилам Закона об участии в долевом строительстве, предъявил застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (ст. 201.4 Закона о банкротстве) и соответствующее требование было признано судом обоснованным.

В судебном заседании установлено, что определением Арбитражного суда Самарской области от 20.08.2012 г. в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Монтэк» включены требования ФИО1 о передаче жилого помещения - двухкомнатной 

<

адрес> (строительный), расположенной на 5 этаже в доме по адресу 

<

адрес> общей площадью 63,72 кв.м (л.д.195-199).

Таким образом, ФИО1 реализовал свое право залогового кредитора по отношению к застройщику, своевременно обратившись с соответствующими требованиями в рамках дела о банкротстве в предусмотренном законом порядке. 

Определением Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2018 г. конкурсное производство в отношении ООО «Монтэк» завершено (л.д.200-202).

В силу ст. 2 ГК РФ целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

Конкретизируя закрепленную в ст. 46 Конституции РФ гарантию на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина положения ч. 1 ст. 3 ГПК РФ устанавливают, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Тем самым гражданское процессуальное законодательство исходит, по общему правилу, из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат, и при этом указанные права и свободы были нарушены или существует реальная угроза их нарушения.

С 14.12.2007 года в Закон РФ "Об участии в долевом строительстве" внесены изменения, уточнения, согласно которым подлежит также обязательной государственной регистрации договор залога имущественных прав участника долевого строительства. Абзац 2 пункта 5 ст. 5 Закона об ипотеке устанавливает, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, учитывая, что кредитный договор с ответчиками был заключен 15.08.2008г., истец мог обратиться за регистрацией договора залога имущественных прав, что позволило бы регистрирующему органу впоследствии выдать свидетельство на право собственности с указанием, что имущество находится в ипотеке в силу закона.

Поскольку договор залога имущественных прав не был зарегистрирован, то ипотека в силу закона не возникла.

Кроме того, ПАО «Сбербанк России» при обращении в 2011г. в суд с требованием о расторжении кредитного договора и досрочном взыскании задолженности по нему, не воспользовался правом обращения взыскания на заложенное имущество (обращения взыскания на право требования участника долевого строительства), как и не воспользовался правом заявить требование об установлении статуса залогового кредитора в рамках дела о банкротстве застройщика ООО «Монтэк», несмотря на то обстоятельство, что ПАО «Сбербанк России» был привлечен к участию в деле о банкротстве ООО «Монтэк», возбужденном 28.08.2009г. (л.д. 217). 

Принимая во внимание, что в силу ст. 11 ГК РФ защите подлежит нарушенное право, учитывая отсутствие доказательств нарушения прав и законных интересов ПАО «Сбербанк» действиями ответчиков, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания к удовлетворению исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ПАО СБЕРБАНК в лице Самарского отделения № 6991 к ФИО1, ФИО3 об обязании зарегистрировать совершить действия по обращению в суд о признании права собственности на объект незавершенного строительства оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Самары в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение суда в окончательной форме составлено 16 июля 2020 года.

Судья Л.Г. Галиуллина