Дело № 2-130/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Осинники 20 февраля 2018 года

Осинниковский городской суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Решетняка А.М.,

при секретаре Иващенко Г.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Осиниковского городского округа, ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение по договору, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Осинниковского городского округа о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома от ххх, заключенного между ним и ххх, ххх (действующей в лице представителя ххх), удостоверенного нотариусом ххх ххх, инв. ххх от ххх; государственной регистрации перехода права собственности на жилой бревенчатый дом площадью 35 кв.м., в том числе жилой 24 кв.м., находящийся по адресу ххх от ххх, ххх к ххх, на основании договора купли-продажи жилого дома от ххх, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.

Требования мотивирует тем, что ххх он заключил с ххх, ххх (действующей в лице представителя ххх) договор купли- продажи жилого дома. По условиям договора он приобрел у продавцов жилой бревенчатый дом площадью 35 кв. м., в том числе жилой 24, кв.м., находящийся по адресу: ххх. 

Указанный объект принадлежал продавцам на праве собственности на основании свидетельств о праве на наследство по закону от ххх по реестру за ххх и от ххх по реестру за ххх, выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ххх и ххх. 

Стороны достигли соглашения о цене отчуждаемого жилого дома, составляющей 10 000 рублей. 

Указанная денежная сумма была выплачена продавцу единовременным платежом в момент подписания договора купли-продажи. 

Продавец обязался передать спорный жилой дом покупателю, то есть ему, с ххх. Во исполнение договора, продавец передал ему жилой дом, а он его принял. 

Договор был удостоверен нотариусом г. Осинники ххх, а также поставлен на учет в Бюро технической инвентаризации ххх, инв. ххх. 

Однако договор, равно как и переход права собственности на жилой дом от продавца к покупателю, в надлежащем порядке в учреждении юстиции, полномочном в тот период производить регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрирован не был. 

О такой необходимости он не знал, продавец по своей инициативе также не предложил пройти государственную регистрацию перехода права собственности. 

ххх он обратился в МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом» Осинниковского городского округа с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов для размещения жилого дома в аренду сроком на 49 лет по адресу ххх. Однако в предоставлении земельного участка в аренду ему было отказано, поскольку им не подтверждено зарегистрированное в надлежащем порядке право собственности на расположенный на этом участке жилой дом. В этот момент он узнал о необходимости государственной регистрации права собственности на жилой дом по ххх.

В Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированных правах на жилой дом по адресу: ххх, согласно которым правообладателями жилого дома являются ххх и ххх (общая долевая собственность, по ? доли в праве за каждым).

Тогда он предпринял попытки к поискам продавцов, однако это не удалось.

По прежнему адресу они не проживают, их настоящее место жительства ему не было известно.

Определением Осинниковского городского суда ххх от ххх (вх. 772 от ххх) ему было отказано в принятии искового заявления к ххх, ххх о государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилое помещение по договору по той причине, что они умерли до предъявления им иска в суд.

На запросы поступили ответы Кемеровской областной нотариальной палаты, согласно которым сведений о заведении наследственных дел после смерти ххх, ххх р., и ххх, ххх р., не имеется.

Таким образом, сейчас он лишен возможности во внесудебном порядке зарегистрировать право собственности на жилой дом, приобретенный им в 1999 году по договору купли-продажи.

Спорным жилым домом он фактически начал пользоваться сразу после заключения договора купли-продажи, вселился в дом с семьей, проживает в доме и пользуется им до настоящего времени. В спорном доме по месту жительства зарегистрирован он и его дети - ххх, ххх р., ххх, ххх г.р.

Жилым домом пользуется как собственным, несет бремя его содержания, обеспечивает его сохранность.

Договор купли-продажи никто не оспаривал, претензий, требований о выселении к нему также никто не предъявлял. Существенные условия при заключении договора были оговорены сторонами, договор был подписан сторонами, обязательства по договору исполнены: состоялась фактическая передача жилого дома (договор согласно п. 5 имеет силу акта приема-передачи) и денег за него. Ему были переданы правоустанавливающая и техническая документация на дом. До 2017 года он владел расположенным под домом земельным участком на праве аренды. Действующим законодательством не предусмотрен срок, в течение которого стороны договора должны зарегистрировать переход права собственности. Действительная инвентаризационная стоимость жилого дома согласно справке БТИ ххх составляет 80 548 руб.

В связи с тем, что договор купли-продажи жилого дома заключен им до ххх, он подлежит государственной регистрации.

Просит произвести государственную регистрацию договора купли-продажи жилого дома от ххх, заключенного между ним и ххх, ххх (действующей в лице представителя ххх), удостоверенного нотариусом ххх ххх, инв. ххх от ххх; государственную регистрацию перехода права собственности на жилой бревенчатый дом площадью 35 кв.м., в том числе жилой 24 кв.м., находящийся по адресу ххх от ххх, ххх к ххх, на основании договора купли-продажи жилого дома от ххх, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ххх.

Определением суда от ххх к участию в деле в качестве соответчика привлечен наследник ххх - ххх

В судебном заседании истец поддержал исковые требования. Дал пояснения, аналогичные иску, указав, что ххх купил дом по ххх в ххх, заключил с ххх, ххх (действующей в лице представителя ххх) договор купли- продажи жилого дома. Договор купли-продажи был удостоверен у нотариуса и в БТИ ххх. Он оформил аренду земельного участка под домом сроком на 50 лет. На дом у него имеется технический паспорт, справка БТИ. В настоящее время договор аренды земельного участка расторгнут КУМИ. Пояснил, что договор купли-продажи не мог зарегистрировать, т.к. как не мог найти продавцов ххх и ххх Пояснил, что в доме он произвел перепланировку, расширил спальню, с веранды забрал часть площади и пристроил к спальне. Поменял крышу на доме, поменял забор. Построил гараж, баню.

Представитель ответчика Администрации Осинниковского городского округа не явился, извещены судом надлежащим образом.

Ответчик ххх в судебное заседание не явился, из материалов дела, копии решения Новокузнецкого районного суда ххх от ххх, вступившего ххх в законную силу, ххх выселен из жилого дома по адресу: ххх, без предоставления другого жилого помещения. В связи с тем, что место жительства ххх неизвестно, судом в соответствии со ст.50 ГРК РФ ему назначен в качестве представителя адвокат.

Представитель ххх - адвокат ххх, действующая на основании ордера ххх от ххх, в судебном заседании, просила вынести решение в соответствии с законом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра, в судебное заседание не явился, извещен.

Суд, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания и распорядившихся правом на участие в нем.

В соответствии с ч.2 ст.35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с пп.1 п.1 ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.2 ст.223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п.2 ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу требований ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п.2 ст.558 и п.3 ст.433 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения спорного договора купли-продажи в 1999 году) договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статьей 165 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения спорного договора купли-продажи в 2001 году) предусмотрено, что несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Анализируя вышеуказанные нормы законодательства, при разрешении спора следует исходить из того, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, содержит все существенные условия, предусмотренные законом, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи жилого дома от ххх ххх приобрел у ххх, ххх, в лице ххх, жилой дом, расположенный по адресу ххх, общеполезной площадью 35 кв.м., в том числе жилой площадью 24 кв.м. (л.д.8). 

При этом п.4 вышеуказанного договора установлено, что стороны достигли соглашения о цене отчуждаемого жилого дома, составляющей 10 000 рублей, уплачиваемых покупателем продавцу при подписании настоящего договора полностью единовременным платежом. 

Согласно п.5 договора, продавец обязуется передать покупателю вышеуказанный жилой дом с ххх, договор одновременно может являться и приемо – передаточным актом.

Указанный договор подписан сторонами, удостоверен нотариусом ххх, зарегистрирован в реестре ххх, что подтверждается отметкой нотариуса (л.д.8 - договор). 

Также указанный договор поставлен на учет в БТИ ххх ххх за ххх. Указанное обстоятельство подтверждается справкой ГП КО «Центр технической инвентаризации ххх» Филиал ххх БТИ ххх ххх от ххх (л.д.24). 

Из примечания к справке: отсутствует регистрация правоустанавливающих документов. Площади изменились за счет возведения пристройки А1, разрешение не предъявлено. В общую площадь дома включена площадь жилой застройки. Строения самовольно возведенные: Г1-Г3. Сооружения не указаны.

Указанные сведения подтверждаются данными технического паспорта на жилой дом по ххх (л.д.25-31).

ххх умерла ххх (л.д.73- копия актовой записи о смерти ххх от ххх), ххх умер ххх (л.д.71- копия актовой записи о смерти ххх от ххх), в свою очередь, переход права собственности на проданный истцу жилой дом не был зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ххх в качестве собственников жилого дома, расположенного по адресу ххх значатся: ххх, общая долевая собственность, ххх от ххх, доля в праве ?, ххх, общая долевая собственность, ххх от ххх, доля в праве ? (л.д.21).

ххх между Администрацией ххх (арендодатель) и ххх (арендатор), был заключен Договор аренды земельного участка ххх, согласно п.1.1 которого, арендодатель сдает, а арендодатель принимает в аренду земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, находящийся по адресу: ххх, общей площадью 0,0786 кв.м., сроком на 50 лет (л.д.35). 

Согласно кадастрового паспорта ххх от ххх на земельный участок по адресу ххх, указанный земельный участок предназначен под жилую застройку, площадь участка 786 кв.м., кадастровый ххх, находится под обременением: аренда земли ххх (л.д.18-19).

Согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ххх, земельный участок по адресу ххх, имеет кадастровый ххх, земли населенных пунктов- под жилую застройку (л.д.22, л.д.23- описание местоположения земельного участка). 

Из письма МКУ «КУМИ» Осинниковского городского округа от ххх в ответ на обращение ххх от ххх «О предоставлении земельного участка без проведения торгов для размещения жилого дома в аренду сроком на 49 лет, расположенного по адресу: ххх», следует, что Комитет расторг в ххх договор аренды земельного участка ххх от ххх, поскольку согласно представленного им договора купли-продажи жилого дома от ххх он приобрел жилой дом у ххх и ххх На основании выписки из ЕГРП от ххх правообладателями являются ххх и ххх общедолевой собственности в праве доли ? от ххх. Право на объект недвижимости не зарегистрированы в БТИ, в связи с этим ему рекомендовано зарегистрировать право собственности на объект недвижимости (жилой дом), в Управлении Росреестра по ххх (юстиции) – л.д.32, л.д.33- соглашение от ххх о расторжении договора аренды земельного участка (доли) ххх от ххх.

По сведениям из домовой книги в отношении жилого дома по адресу ххх, в указанном жилом доме зарегистрированы: истец ххх с ххх по настоящее время, его дочь ххх с ххх по настоящее время (л.д.38).

Истец ххх просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ххх, ххх к себе по договору купли-продажи на спорный жилой дом.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что на основании ст.ст.58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При наследовании имущество умершего, в состав которого входят не только принадлежавшие наследодателю вещи, но и иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент (п.1 ст.1110 и ст.1112 ГК РФ).

В силу ч.2 ст.1112 ГК РФ не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.

Права и обязанности, связанные с совершением сделки купли-продажи нежилого помещения и его государственной регистрацией, не обладают признаками, указанными в ч.2 ст.1112 ГК РФ, а потому входят в состав наследства.

При этом в данном случае со стороны продавцов ххх, ххх не имело места каких-либо действий, направленных на отказ от намерения зарегистрировать переход права собственности зарегистрировать договор.

Судом установлено, что жилой дом по адресу ххх, ххх, фактически переданы при жизни ххх, ххх во владение и пользование ххх, с момента подписания договора в 1999 году, и с указанного времени, ххх постоянно пользовался спорным жилым домом, земельным участком.

Единственным препятствием для регистрации договора и перехода права собственности во внесудебном порядке является смерть продавцов, с учетом вышеизложенного права ответчика ххх основаны на правопреемстве, т.е. совершенная сделка связывает их в такой же степени, как и наследодателя.

Из приведенных разъяснений следует, что обстоятельства, связанные с передачей объекта недвижимости во владение покупателя, имеют правовое значение при рассмотрении требования последнего о государственной регистрации перехода права собственности.

Как установлено в судебном заседании и следует из договора купли – продажи, имущество было передано продавцами покупателю.

Из справки ххх ГП КО «Центр технической инвентаризации Кемеровской области» филиал № 14 БТИ г.Осинники, правообладателем жилого дома по адресу: ххх, является истец ххх на основании договора купли-продажи жилого дома реестровый ххх от ххх, удостоверенного ххх нотариусом ххх. 

В примечании: отсутствует регистрация (л.д.24, л.д.25-31 технический паспорт на дом).

Истец не может осуществить регистрацию перехода права собственности, поскольку продавцы ххх и ххх умерли. 

По сведениям нотариуса Калтанского нотариального округа ххх ххх, с заявлением о принятии наследства после смерти ххх, последовавшей ххх с заявлением о принятии наследства и выдаче свидетельства о праве на наследство по закону в нотариальную контору никто не обращался. Наследственное дело не заведено (л.д.100).

Нотариус Новокузнецкого нотариального округа ххх ххх сообщила, что наследственное дело после смерти ххх ххх, ххх г.р., проживавшей по адресу: ххх, по данным архива нотариуса Новокузнецкого нотариального округа ххх ххх, который был передан ей на основании приказа ххх от ххх Управлением министерства юстиции РФ по ххх, не заведено. В Реестре наследственных дел ЕИС нотариата РФ на ххх, сведений о наличии наследственного дела после смерти ххх нет (л.д.107).

Как следует из ксерокопии поквартирной карточки на квартиру по адресу ххх, на момент смерти ххх – ххх, в жилом помещении по ххх, в ххх, вместе с ххх значился зарегистрированным также ххх (л.д.104).

Таким образом, поскольку по условиям договора ответчики передали, а истец принял отчуждаемое имущество в виде жилого дома по адресу: ххх, передав за него денежные средства в момент подписания договора, спорный договор купли-продажи соответствует требованиям закона, в отсутствие доказательств обратного, суд полагает, что заявленные требования, подлежат удовлетворению, так как сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, исполнен сторонами, однако возможности зарегистрировать договор и переход права собственности на дом во внесудебном порядке истец не имеет, в связи со смертью продавцов ххх и ххх, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований в отношении государственной регистрации договора и перехода права собственности на дом.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи жилого дома от ххх, удостоверенного нотариусом ххх ххх, инв. ххх от ххх, заключенного между ххх с одной стороны и ххх и ххх в лице представителя ххх с другой в отношении жилого дома по адресу: Россия, ххх.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ххх, ххх к ххх по договору купли-продажи от ххх на жилой дом, расположенный по адресу: Россия, ххх.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 22.02.2018 года.

Судья: А.М.Решетняк