Дело №3a-93/2020

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

г.Нижний Новгород 15 января 2020 года

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,

при секретаре судебного заседания Ларионовой Н.И., 

с участием представителя административного истца ФИО1 ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером [номер], площадь 83,9 кв.м, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 582005 (Пятьсот восемьдесят две тысячи пять) рублей по состоянию на [дата],

УСТАНОВИЛ:

административный истец ФИО1 [дата] обратилась в Нижегородский областной суд с указанным выше административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указала о том, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 83,9 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес], что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Согласно сведениям из государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером [номер] составляет 2189890,04 рублей. Кадастровая стоимость утверждена постановлением Правительства Нижегородской [адрес] от [дата] [номер] «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской [адрес]» и определена по состоянию на [дата].

С данной кадастровой стоимостью административный истец ФИО1 не согласна. По мнению административного истца, кадастровая стоимость помещения значительно превышает его рыночную стоимость. Поскольку ФИО1 является плательщиком налога на имущество физических лиц, то завышенная кадастровая стоимость объекта нарушает её права на справедливое налогообложение. 

В соответствии с отчетом ООО «Н.» от [дата] [номер]/2019, выполненным по инициативе административного истца, рыночная стоимость нежилого помещения составляет 582005 рублей.

Ссылаясь на положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положения Налогового кодекса РФ, административный истец ФИО1 просит установить кадастровую стоимость помещения в размере его рыночной стоимости.

При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца ФИО1 ФИО3 заявленные требования просила удовлетворить. Заявила ходатайство о восстановлении срока на подачу административного искового заявления.

Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

В письменном отзыве и представленной информации ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области указало о том, что нежилое помещение с кадастровым номером 52:36:0007005:615 внесено в реестр объектов недвижимости как ранее учтенное 16.10.2009 года и его кадастровая стоимость утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 2189890,04 рублей по состоянию на 05.06.2011 года. В последующем кадастровая стоимость данного нежилого помещения не изменялась. 

Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административному истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое помещение с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, площадью 83,9 кв.м., расположенное по адресу: [адрес]. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от [дата], представленной суду.

Таким образом, ФИО1, как плательщик налога на имущество физических лиц, размер которого зависит от размера кадастровой стоимости помещения, является лицом, чьи интересы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости такого помещения.

Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления ФИО1 по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное представителем административного истца ФИО3 ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество организаций (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости), сроками уплаты налога на имущество организаций, а также включение спорного объекта недвижимости в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 03 июля 2016 года №360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют, что и просит административный истец.

Судом также установлено, что кадастровая стоимость нежилого помещения утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» по состоянию на 05.06.2011 года. При таких обстоятельствах применению в отношении нежилого помещения подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и его кадастровая стоимость может быть установлена судом по состоянию на 05.06.2011 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец представил в суд отчет об определении рыночной стоимости нежилого встроенного помещения [номер]-ОКС/2019 от [дата], составленный оценщиком ООО «Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов» ФИО2 (л.д.18-112).

Согласно указанному отчету об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, площадью 83,9 кв.м., расположенного по адресу: [адрес]., составляет 582005 (Пятьсот восемьдесят две тысячи пять) рублей по состоянию на [дата].

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет об оценке от [дата] [номер]-ОКС/2019, составленный оценщиком ООО «Н.» ФИО2, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.

Из раздела 2 (задание на оценку) отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилого помещения для пересмотра его кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (раздел 6). Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы (раздел 8).

Оценщиком дано подробное описание объекта оценки – помещения с кадастровым номером [номер], в том числе его качественные и количественные характеристики, особенности месторасположения. 

Объект оценки расположен в [адрес] Объект оценки расположен на красной линии. В ближайшем окружении расположена среднеэтажная жилая застройка, административные здания и продуктовые магазины. В 300 м. располагаются отделения банков, здание администрации, церковь. Транспортная доступность удовлетворительная. К объекту оценки ведет дорога с твердым покрытием.

Общая площадь объекта 83,9 кв.м, назначение здания: нежилое, фактическое использование: магазин, год постройки 1974. Оценщиком приведены сведения о конструктивном решении объекта. Указано, что объект оценки имеет коммуникации, такие как электричество, канализация, водоснабжение, отопление. Оценщиком приведены сведения об износе и устареваниях, при этом отмечено, что функциональное устаревание оцениваемого объекта отсутствует.

Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки, – рынок торговой недвижимости (л.д.42). 

В отчете приведен анализ рынка объекта оценки, фактических данных о ценах и сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки и земельный участок, на котором расположено помещение. Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений объектов коммерческого назначения на дату оценки – [дата], а также цен арендных ставок и цен предложений земельных участков коммерческого назначения. Дано описание семи предложений продажи помещений из сегмента рынка, к которому относится объект оценки (л.д.44-45), а также предложений о передаче в аренду помещений коммерческого назначения (л.д.45-48). 

Определены ценообразующие факторы для объектов торговой недвижимости, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости и земельных участков под помещением (л.д.49-53). 

Наиболее эффективным использованием помещения признано его текущее использование в качестве торгового помещения.

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от [дата] [номер], объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного помещения, суду не представлено. 

Оценка нежилого помещения проведена с применением сравнительного подхода и доходного подходов. Оценщиком дано подробное описание мотивов отказа от применения затратного подхода и возможности и необходимости применения доходного и сравнительного подходов (л.д.54-55).

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Произведен сбор и обработка данных о предложениях к продаже аналогичных нежилых зданий. Подобрано 3 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам (л.д.55-64).

При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик применил метод капитализации дохода, основанный на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации. Для расчета величины ставки арендной платы подобраны объекты-аналоги из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. С учетом размера чистого операционного дохода (108312 рублей) и ставки капитализации (13,68%) определена величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная доходным подходом (л.д.65-80). 

Оценщиком проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки. Итоговая рыночная стоимость составила 582005 рублей.

Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилого помещения, содержащиеся сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, обоснованно применены сравнительный и доходный подходы к оценке. Так как законодательство об оценочной деятельности не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей оспаривания кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором, определение рыночной стоимости нежилого помещения произведено без выделения в её составе налога на добавленную стоимость. 

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилого помещения участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости нежилого помещения, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Оценщик ФИО2 является членом саморегулируемой организации оценщиков «Союз» «Федерация Специалистов Оценщиков», регистрационный [номер]. Имеет высшее профессиональное образование, диплом НГУ им.Н.И. Лобачевского по программе «Оценка стоимости недвижимости», «Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств» от [дата] ПП [номер]. Оценщиком получен Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от [дата] [номер]. Стаж работы в оценочной деятельности – с 2013 года. Профессиональная деятельность оценщика застрахована САО «ВСК» (л.д.24, л.д.103-109).

Сведений о том, что оценщик ФИО2 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от [дата] №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО2 у суда не имеется. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного помещения, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости – помещения его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость помещения устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца об установлении кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости. 

Так как обращение ФИО1 с административным исковым заявлением в суд о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости имело место [дата], то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости необходимо считать [дата].

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 по настоящему административному делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером [номер], площадь 83,9 кв.м, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 582005 (Пятьсот восемьдесят две тысячи пять) рублей по состоянию на [дата].

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости считать [дата].

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Нижегородский областной суд.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено [дата].

Судья М.А. Кручинин