Дело № 2-4712/2019

УИД 22RS0013-01-2019-006043-82

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

25 декабря 2019 Бийский городской суд Алтайского края в составе судьи Елясовой А.Г., при секретаре Пашковой А.А.,

с участием представителя истца ФИО1 ФИО8 – ФИО2 ФИО9, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика администрации города Бийска ФИО3 ФИО10, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, представителя ответчика МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» ФИО4 ФИО11, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО12 к администрации города Бийска, МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» о признании договора аренды недействующим, возложении обязанности произвести межевание земельного участка, взыскании уплаченной по договору суммы,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Бийский городской суд Алтайского края с иском к администрации города Бийска, МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска», попросив суд (с учетом уточнений): 

- признать недействующим с 01.03.2005 года договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 191,38 кв.м, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между МУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом города Бийска» и ФИО1 ФИО13;

- обязать администрацию города Бийска осуществить межевание земельного участка с установлением границ земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, по адресу: 

<

адрес>;

- взыскать с МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» в пользу ФИО1 ФИО14 10 000,00 руб..

В обоснование заявленных требований истец указал, что он является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>. 01.11.2004 истец заключил с ответчиком договор аренды № земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 191,38 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для эксплуатации указанного нежилого помещения. Вместе с тем земельный участок, предоставленный истцу в аренду, является частью земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом и принадлежащего собственникам помещений в данном жилом доме, в том числе истцу. 13.12.2017 истец обратился в МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» с заявлением о расторжении договора аренды земли. 21.02.2018 истцом получен ответ с проектом соглашения о расторжении договора. Однако впоследствии при обращении истца с подписанным соглашением о расторжении договора аренды, истцу было отказано в этом по причине имеющейся задолженности по арендной плате. На последующие обращения истца с заявлением о расторжении договора аренды ответчик МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» отказывал истцу в расторжении договора по различным причинам. Данные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с вышеуказанными требованиями.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности от 13.03.2017, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, подтвердив в их обоснование доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации города Бийска ФИО3, представитель ответчика МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» ФИО4, исковые требования не признали, указав, что межевание земельного участка не производилось, поскольку у органов местного самоуправления отсутствовала финансовая возможность для проведения работ. Земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, но поставлен на кадастровый учет. Основания для взыскания уплаченной арендной платы также отсутствуют, так как арендная плата внесена истцом в связи с исполнением обязательств по договору аренды. Кроме того, просили применить срок исковой давности к заявленным истцом требованиям.

Представитель третьего лица Управления Росреестра в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение (пристрой к крупнопанельному пятиэтажному жилому дому), общей площадью 75,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Право собственности истца на данное нежилое помещение возникло на основании договора купли-продажи от 25.11.2003, заключенного между ФИО5 (продавец) и ФИО1 (покупатель).

Право собственности ФИО5 на указанное нежилое помещение, в свою очередь, возникло на основании договора купли-продажи в порядке приватизации, заключенного 20.05.1998 между Комитетом по управлению имуществом г. Бийска и ФИО5.

Как следует из материалов инвентарного дела, нежилое помещение, принадлежащее истцу, расположено во встроенно-пристроенной части пятиэтажного крупнопанельного жилого дома, в подвальном помещении. В экспликации к плану данного жилого дома и в самом плане подвала указанное помещение обозначено под № (Лит.а). 

ДД.ММ.ГГГГ между МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» и истцом заключен договор аренды земли №, в соответствии с которым истцу на условиях аренды предоставлен земельный участок, кадастровый №, площадью 191,38 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для эксплуатации вышеуказанного нежилого помещения. 

Однако согласно плану земельного участка (чертежу), имеющемуся в материалах инвентарного дела, изготовленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок, предоставленный для эксплуатации всего жилого пятиэтажного дома, включает также и земельный участок, предоставленный истцу в аренду для эксплуатации принадлежащего ему нежилого помещения.

Таким образом, на основании вышеуказанных документов установлено, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение, находящееся в здании пятиэтажного многоквартирного жилого дома и являющееся его частью, а также то, что земельный участок, расположенный под нежилым помещением, принадлежащим истцу, является частью земельного участка, предоставленного для эксплуатации всего жилого многоквартирного дома со встроенно-пристроенной частью.

Доказательства, опровергающие указанные обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства, ответчиками суду не представлены. 

В ходе судебного разбирательства также установлено, что 13.12.2017 истец обратился в МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 191,38 кв.м, заключенный 01.11.2004 между МУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом города Бийска» и ФИО1 

На данное обращение истца ответчиком МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» был подготовлен проект соглашения о расторжении указанного договора, и письмом от 22.12.2017 № 9334-01 предложено истцу прибыть в Управление для подписания соглашения о расторжении договора аренды земли.

Однако впоследствии истцу было отказано в заключение соглашения о расторжении договора аренды земли, что подтверждается его последующим обращением в МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» с заявлением от 05.06.2018, в котором он просит расторгнуть договор аренды земли, снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером №, площадью 191,38 кв.м, и поставить на кадастровый учет земельный участок, предоставленный для эксплуатации всего многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>.

Письмом МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» от 05.07.2018 № истцу было отказано в расторжении договора аренды земли и разъяснено, что расторжение договора аренды будет возможно только после проведения кадастровых работ и объединения вышеуказанных земельных участков.

Вместе с тем земельный участок, площадью 3891 кв.м, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес>, поставлен на кадастровый учет 03.06.2003 с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, но формирование земельного участка не проводилось, границы земельного участка не определены.

В силу п.4 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч.1 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п.2).

В соответствии с ч.5 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений ст. 304 - 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 4 ст. 37 ЖК РФ запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Соответственно, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома.

При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

Статьей 413 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В данном случае, в силу прямого указания закона (п.5 ч.5 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") с учетом того, что земельный участок, предоставленный для эксплуатации многоквартирного жилого дома, поставлен на кадастровый учет 03.06.2003, данный земельный участок, включая часть земельного участка, находящегося под помещением истца, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть с 1 марта 2005 года, поступил в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 191,38 кв.м, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между МУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом города Бийска» и ФИО1 прекращен на основании ст. 413 ГК РФ в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице. 

Таким образом, требование истца о признании указанного договора недействующим с 01.03.2005 является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно ч.3 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. 

Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проекта межевания территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета (п.4).

Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления также при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ (п.4.1.).

Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. N 12-П).

Проект межевания относится к документации по планировке территории, решение о подготовке которой по общим правилам принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 2 части 4 статьи 41, статья 43, часть 1 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 6 ст.43 Устава муниципального образования город Бийск к полномочиям администрации города Бийска относится организация в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" выполнения комплексных кадастровых работ и утверждение карты-плана территории.

Результатом кадастровых работ согласно ст.37 указанного Федерального закона является межевой план, технический план или акт обследования.

Следовательно, именно на администрации города Бийска лежит обязанность сформировать земельный участок под многоквартирным жилым домом, при этом отсутствие финансовой возможности не является основанием для отказа в реализации права заинтересованных лиц на формирование земельного участка, а потому, требование истца о возложении на администрацию обязанности по проведению межевания земельного участка с установлением его границ также подлежит удовлетворению.

Согласно п.п.1,2 ст. 1102 ГК РФ, под.1 ч.1 ст.1103 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

В соответствии с актом сверки по внесению истцом арендной платы истец 12.01.2017 внес арендную плату 10 000,00 руб..

Учитывая, что действие договора аренды земельного участка прекращено с 01.03.2005, получение ответчиком арендной платы за земельный участок является необоснованным обогащением ответчика, которое подлежит возвращению истцу как неосновательно приобретенное имущество.

Давая оценку доводам ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, суд исходит из положений, предусмотренных ст.208 ГК РФ, согласно которой исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Принимая во внимание, что истцом заявлены требования об устранении нарушений его прав в отношении земельного участка, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, суд не находит оснований для применения срока исковой давности к требованиям о признании договора аренды недействующим и о возложении обязанности на администрацию города Бийска осуществить образование земельного участка. При этом трехлетний срок исковой давности, предусмотренный ст.196 ГК РФ, по требованию истца о взыскании неосновательного обогащения, на момент его предъявления не истек.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействующим с 01.03.2005 года договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 191,38 кв.м, заключенный 01.11.2004 между МУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом города Бийска» и ФИО1 ФИО15.

Обязать администрацию города Бийска осуществить межевание земельного участка (с установлением границ земельного участка), на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» в пользу ФИО1 ФИО16 10 000,00 руб..

Решение суда может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.Г.Елясова