Гражданское дело №

РЕШЕНИЕ

 СУДА 

Именем Российской Федерации

03 июля 2017 года

Ногинский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи: Чекаловой Н.В.,

с участием адвоката: Елиян Н.В.,

при секретаре: Лисине Д.А., Баньщиковой А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Лупу Ю. Н. о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка расторгнутым, о взыскании суммы задатка в двойном размере, неотделимых улучшений, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к Лупу Ю.Н. и с учетом уточнений по иску просила суд:

- предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Лупу Ю.Н. и ФИО2 признать расторгнутым;

- взыскать с ответчика Лупу Ю.Н. в пользу истца ФИО1 оплаченный задаток по договору в двойном размере 

<

данные изъяты> рублей и стоимость произведенных за счет истца неотделимых улучшений на сумму 

<

данные изъяты>., а всего взыскать сумму в размере 

<

данные изъяты>

- взыскать с ответчика Лупу Ю.Н. в пользу истца ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами по задатку в размере 

<

данные изъяты>. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований истец ФИО1 ссылалась на то, что ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО3 и Лупу Ю. Н., был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которого, стороны, приняли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи жилого 1-этажного дома, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, и земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>), расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п.5 Предварительного договора, сумма в размере 

<

данные изъяты>., в качестве задатка была оплачена покупателем при подписании договора, что подтверждается распиской продавца.

Пунктом 6 Предварительного договора, стороны определили, что основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГг. включительно.

Согласно п.12-13 Предварительного договора, покупатель ознакомлен с техническим состоянием объектов недвижимости и претензий не имеет. Стороны установили, что видимые недостатки объектов недвижимости не могут являться основанием для применения в последствии ст. 475 ГК РФ. Продавец обязуется передать указанный объект недвижимости Покупателю в пригодном для проживания состоянии.

В ходе эксплуатации объекта недвижимости (жилого дома) были обнаружены ряд скрытых дефектов, наличие которых не позволяет использовать дом для проживания. Устранить данные дефекты не представляется возможным без несоразмерных затрат, несение которых покупатель не планировал.

Кроме этого, ДД.ММ.ГГГГг. истец направила ответчику электронное письмо в котором указала перечень недостатков дома и попросила их устранить до заключения основного договора (скриншот письма пршагается, данный факт ответчиком не оспаривается).

В этот же день, ДД.ММ.ГГГГг. истец с супругом и ответчик Лупу Ю.Н вместе со своим супругом, встретились в спорном домовладении, где в ходе разговора (зафиксированного на аудионоситель) ответчик и ее муж признали все факты выявленных дефектов и предложили их устранить истцу своими силами и средствами. Истец категорически отказалась это делать, так как указанные недостатки выявились в ходе эксплуатации дома и не возникли по вине истца, были скрытыми и, если бы о них было известно на день заключения договора, он никогда не был бы подписан.

В ходе разговора, муж истца Лупу Ю.Н., дважды, требовал от истицы покинуть занимаемое помещение и выехать, ответчик не опровергала слова мужа, одобрительно кивала. Истец воспринял это как отказ от заключения основного договора, так как продавец в разговоре подтвердила наличие существенных недостатков дома, отказалась их устранять, что по условиям договора ведет к его расторжению и возврату денежных средств, также она одобряла требование своего мужа о возврате ключей и освобождения домовладения. (флэш- карта с записью данного договора имеется для приобщения к материалам дела).

Для фиксации выявленных недостатков истцом был вызван специалист, которому было предложено осмотреть дом и дать свое заключения по поставленным вопросам.

ДД.ММ.ГГГГг. ответчик, посредствам почтовой связи и смс-уведомления приглашалась на осмотр домовладения специалистом, перед которым были поставлены следующие вопросы: пригоден ли для постоянного проживания жилой дом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> Если жилой дом не пригоден для постоянного проживания, то определить недостатки, не позволяющие использовать его для постоянного проживания. Являются ли выявленные недостатки скрытыми?

В ходе проведенного исследования, было подготовлено заключение специалиста №, согласно которого: жилой дом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> не пригоден для постоянного проживания. Недостатками (дефектами) не позволяющими использовать его для постоянного проживания являются наличие в несупцих стенах, конструкции пола и потолка жилого дома дефектов (недостатков) в виде отверстий через которые холодный воздух окружающей среды проникает в помещения жилого дома. Выявленные недостатки (дефекты) являются скрытыми.

Кроме этого, за счет покупателя, в доме были произведены неотделимые улучшения, стоимость которых, согласно Заключения специалиста с даты ДД.ММ.ГГГГ составляет: 

<

данные изъяты>. Стоимость отделимых улучшений, выполненных в помещениях жилого дома с даты ДД.ММ.ГГГГ составляет: 

<

данные изъяты>

На основании изложенного истец полагает невозможным заключение основного договора купли-продажи объектов недвижимости, так как в доме обнаружены скрытые дефекты, не позволяющие использовать его для постоянного проживания.

Также, ответчик, подтвердив эти недостатки, отказалась их устранять, подтвердив требование супруга об освобождении домовладения, что влечет отказ от дальнейших договорных отношений - подписания основного договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГг. истец направила в адрес ответчика, ценным письмом, уведомление о расторжении предварительного договора, заключение специалиста и реквизиты счета, так же уведомление было продублировано по электронной почте.

Согласно данных почтового идентификатора ДД.ММ.ГГГГг. ответчик получила уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи, в котором истец просила вернуть оплаченный задаток по договору в размере 

<

данные изъяты>, в течение 10 (десяти) дней с момента получения данного уведомления, а также, выплатить стоимость, произведенных неотделимых улучшений на сумму 

<

данные изъяты>, в течение 

<

данные изъяты> дней с момента получения данного уведомления.

ДД.ММ.ГГГГг., получив письмо по электронной почте, ответчик в письменном виде отказалась расторгать предварительный договор. После этого истец обратилась к ответчику с требованием устранить недостатки имущества (произвести утепление дома), однако получила новый отказ.

Более того, ДД.ММ.ГГГГг., в последний день, отведенный предварительным договором для подписания основного, ответчик, заставила истца и членов ее семьи освободить вышеуказанный дом и вывезти свои вещи, поменяла замки в доме и в калитке, по факту противоправных действий ответчика и ее супруга было написано заявление в полицию.

Ответчик получила по договору крупную денежную сумму, имущество, которое должно было перейти по сделке было возвращено покупателем себе, то есть передача имущества по договору не состоялась. 

Основной договор ни подписан, ни расторгнут не был, ответчик своими действиями отказалась от приведения имущества в надлежащее состояние до заключения договора и незаконно удерживает у себя денежные средства истца, при этом истец внесла задаток, обратилась к ответчику с просьбой устранить скрытые недостатки дома, сама затратила свои денежные средства на благоустройство домовладения и в итоге была поставлена перед необходимостью выехать из дома, в связи с угрозами со стороны ответчика.

Согласно п. 10 Договора, в случае неисполнения настоящего договора по вине Продавца, он обязан в течении 5 рабочих дней со дня истечения срока, указанного в п. 6 уплатить Покупателю, двойную сумму задатка т.е. 

<

данные изъяты>

Согласно условий предварительного договора, (п. 13) - продавец по нему обязуется передать объект недвижимости в пригодном для проживания состоянии и (п. 1) продавец обязуется продать, а покупатель купить.

Однако, дом передан в непригодном для проживания состоянии и до подписания основного договора Продавец предложила освободить помещение, что было расценено истцом как отказ от заключения договора со своей стороны.

Таким образом, истец считает, что поскольку, основной договор купли-продажи заключен не был, предварительный договор расторгнут, то с ответчика в ее пользу в соответствии с условиями договора и требованиями ст. 429, ст. 452, ст. 475 ГК РФ, ГК РФ, подлежит к взысканию задаток в двойном размере в размере 

<

данные изъяты>, стоимость произведенных за счет истца неотделимых в размере 

<

данные изъяты>., а также проценты за пользование чужими денежными средствами по задатку в размере 

<

данные изъяты>

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель – адвокат Елиян Н.В., исковые требования поддержала полностью, приведя суду доводы, аналогичные тем, что изложены выше. Дополнительно, на вопросы суда пояснила, что при решении вопроса о приобретении жилого дома и земельного участка, ею и ее супругом дом осматривался визуально, однако этот осмотр был поверхностным, несущие конструкции жилого дома, наличие или отсутствие утепления жилого помещения, не осматривались. При передаче задатка, между ею – истцом и ответчиком было достигнуто соглашение, что ее – истца семья с ДД.ММ.ГГГГ года будет фактически проживать в спорном доме, производить в нем ремонтные работы. Таким образом, при вселении в жилое помещение между ею – истцом и ответчиком был фактически заключен договор безвозмездного пользования жилым помещением, по условиям которого, истец оплачивает все коммунальные платежи, но собственнику Лупу Ю.Н. плату за проживание не вносит.

В период проживания в доме и его технической эксплуатации, стали постепенно выявляться существенные недостатки, которые ранее не были известны, а именно: недостаточное количество электромощности, в связи с чем все электрические приборы выключались, пробки выбивало, неприятный стойкий запах канализации и постоянные засоры системы канализации, ненадлежащая работа котла, основной функцией которого является обогрев жилого дома, однако при его использовании батареи не нагревались. Начиная с октября в доме было очень холодно, ходили в верхней одежде. Изначально, имея намерение в ДД.ММ.ГГГГ года приобрести жилой дом в собственность, она – истец регулярно несла расходы по содержанию имущества, обставила дом приобретенной ею мебелью, установила новую сантехнику, кухню, поменяла частично напольное покрытие, постелив ламинат, заменила всю систему радиаторов. В ноябре 2016 года, когда все указанные выше существенные недостатки жилого дома были обнаружены в процессе его эксплуатации, истец поставила ответчика в известность, что спорный жилой дом не является пригодным для круглогодичного проживания, поскольку не сохраняется комфортный температурный режим, системы отопления и канализации дома неисправны, электромощности в доме не хватает, в связи с чем, просила Лупу Ю.Н. как титульного собственника жилого помещения принять меры и устранить выявленные недостатки. Однако, ответчик отказалась производить какие либо действия, и нести расходы по устранению недостатков, ссылаясь на то, что при заключении предварительного договора и система отопления, и система канализации были в исправном состоянии, после приобретения в собственность жилого дома новые собственники не будут лишены возможности обратиться в эксплуатирующую организацию и поручить технические условия на увеличение мощности электроснабжения. При этом, со стороны ответчика было выставлено требование о выселении из жилого дома, что истцом и членам ее семьи было исполнено, что по мнению истца влечет отказ от дальнейших договорных отношений – подписания основного договора.

В этой связи, ДД.ММ.ГГГГ года истец отправила ответчику уведомление о расторжении договора, которое Лупу Ю.Н. было получено, однако ДД.ММ.ГГГГ года ответчик сообщила что отказывается расторгать предварительный договор. ДД.ММ.ГГГГ года в день, когда предполагалось заключение основного договора, ответчик заставила истца и членов ее семьи освободить жилой дом, в том числе и от имеющихся в нем вещей, поменяла замки в доме и в калитке, о чем по факту противоправных действий ответчика и ее супруга было написано заявление в органы полиции.

Ответчик Лупу Ю.Н. в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, пояснив суду, что истцом и членами ее семьи при решении вопроса о приобретении жилого дома и земельного участка в собственность и перед заключением предварительного договора весь жилой дом ими трижды осматривался, претензий к качеству дома не имелось, на момент вселения ФИО1 в дом, система отопления, канализации находились в рабочем состоянии, никакого стойкого неприятного запаха в доме не было. Изначально, истец ФИО1 изъявила желание сразу же с августа 2016 года начать проживать в доме, она – ответчик не возражала против этого. После вселения в жилой дом истец стала производить в нем ремонт, поменяла часть полов с линолиума на ламинат, заменила часть системы отопления в виде радиаторов, заменила ванну на душевую кабину, поменяла двери, обставила дом, принадлежащей ей мебелью. Она – ответчик, как собственник жилого помещения возражала против проведения работ, однако запретов на проведение работ не выставляла. После того, как истцом ей были предъявлены требования о необходимости устранить имеющиеся в жилом доме недостатки, в том числе увеличить мощность электроснабжения, утеплить жилой дом, исправить систему отопления и канализации, она попросила истца съехать из жилого дома и уже после заключения основного договора купли-продажи, став собственниками, самостоятельно нести расходы и проводить ремонтные работы, которые считают необходимыми. Истец вместе с семьей фактически выехала из дома, оставив открытыми ворота и калитку, в связи с чем она – ответчик была вынуждена с целью сохранности имущества поменять замки на воротах и калитки. Окончательно, истец переехала из дома только в ДД.ММ.ГГГГ года, планомерно забирая принадлежащие ей вещи. При этом, она – ответчик не отказывалась от заключения договора, а напротив писала истцу письмо о заключении основного договора в назначенную дату – ДД.ММ.ГГГГ года. Таким образом, считает, что с ее стороны не было допущено никаких нарушений взятых на себя ранее обязательств, доводы истца о том, что жилой дом не пригоден для постоянного проживания считает явно надуманными и необоснованными, а исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, в том числе прослушав аудиозапись, содержащую в себе переговоры стороны истца и стороны ответчика при решении вопросов об устранении недостатков, имеющихся в жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ года, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно положений ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу ст. 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

В силу чего предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. п. 3, 5 ст. 429 ГК РФ).

Согласно положений ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу положений ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

3. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

4. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

5. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.

Согласно положений ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

2. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Согласно ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ч.2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГг. между истцом ФИО2 и ответчиком Лупу Ю. Н. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (

<

данные изъяты>

Согласно п. 1 договора, продавец Лупу Ю.Н. обязалась продать, а покупатель ФИО2 обязалась купить следующее недвижимое имущество: жилой дом, 1-этажный, общей площадью 

<

данные изъяты>, и земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>), расположенные по адресу: 

<

адрес> (

<

данные изъяты>

Согласно п. 4 договора, стороны пришли к соглашению, что окончательная цена объектов недвижимости составляет 

<

данные изъяты> руб.

Согласно п. 5 предварительного договора, стороны договорились, что покупатель оплачивает продавцу стоимость объектов недвижимости следующим образом:

Сумма в размере 

<

данные изъяты>. в качестве задатка оплачивается при подписании настоящего договора;

- сумма в размере 

<

данные изъяты> оплачивается при подписании основного договора.

Основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Согласно п. 10 предварительного договора, в случае неисполнения настоящего договора по вине «Продавца», он обязан в течении 5 рабочих дней со дня истечения срока, указанного в п. 6 уплатить покупателю двойную сумму задатка, т.е. 

<

данные изъяты> 

Согласно п. 11 договора, в случае неисполнении настоящего договора по вине «Покупателя», полученный задаток в качестве компенсации остается у «Продавца».

Согласно п. 12 предварительного договора, «покупатель» ознакомлен с техническим состоянием объектов недвижимости и претензий не имеет. Стороны установили, что видимые недостатки объектов недвижимости не могут являться основанием для применения впоследствии ст. 475 ГК РФ.

Согласно п. 13 предварительного договора «продавец» обязуется передать указанный объект недвижимости «покупателю» в пригодном для проживания состоянии, не обремененный задолженностями по коммунальным платежам (

<

данные изъяты>).

В день заключения предварительного договора, истцом ФИО2 ответчику Лупу Ю.Н. был передан задаток по договору в размере 

<

данные изъяты>

Как следует из объяснений истца ответчик разрешила ей вселиться в приобретаемый дом на условиях безвозмездного проживания с обязанностью несения расходов по оплате коммунальных услуг по дому. Наличие данной договоренности ответчик подтвердила.

Таким образом, суд пришел к выводу, что между истцом и ответчиком возникли два самостоятельных правоотношения: одно, основано на предварительном договоре о заключении договора купли-продажи жилого 

<

адрес> д. 

<

адрес>, другое - по договору безвозмездного пользования тем же жилым домом.

Истец уже в ДД.ММ.ГГГГ г. вместе с членами своей семьи фактически вселилась в спорный жилой дом, и, начала в нем проживать.

ДД.ММ.ГГГГг. истец сообщила ответчику о том, что в жилом доме имеется ряд недостатков, а именно: после начала осеннего сезона в доме не поддерживалась комфортная температура, было холодно, котел в доме, предназначенный для обогрева жилого помещения, должным образом не работал, требовалось постоянное поддержание его топки с помощью угля, батареи, являющиеся частью системы отопления не нагревались, через отверстия в жилом доме в несущих стенах, поле и потолке выходил теплый воздух, система канализации постоянно засорялась, нечистоты скапливались под домом, из-за чего в доме стоял стойкий неприятный запах, мощности электроэнергии не хватало, выбивало пробки.

Ответчик от выполнения каких-либо работ в доме и несения по ним расходов отказалась. При этом истцу было предложено освободить жилое помещение, выехать из него с вещами, и только после подписания основного договора – ДД.ММ.ГГГГ года вселиться в дом и на правах нового собственника проводить дальнейшие работы по ремонту и усовершенствованию жилого дома, в том числе получения технической документации по увеличению электромощностей.

Таким образом, судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ ответчиком Лупу Ю.Н. истцу ФИО1 было предложено расторгнуть договор безвозмездного пользования жилым домом и освободить его, с чем ФИО1 согласилась, приступив к освобождению данного дома от своих личных вещей. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются, а соответственно в силу положений ст. 68 ГПК РФ освобождаются от доказывания. 

Истец ФИО1 предложение ответчика Лупу Ю.Н. об освобождении дома ошибочно приняла за отказ Лупу Ю.Н. от заключения основного договора купли-продажи спорного дома. 

Неверное установление юридически значимых обстоятельств сторонами сделки само по себе не может повлечь юридических последствий, о которых сторона ошибочно предполагала. 

В связи с указанным, суд приходит к выводу, что как по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, так и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. (дата выезда) были прекращены только правоотношения по безвозмездному пользованию ФИО1 спорным жилым домом. При этом правоотношения, вытекающие из предварительного договора о заключении основного договора купли-продажи этого же жилого дома и земельного участка при нем, не изменились.

Считая, что указанные недостатки лишают истца возможности проживать в жилом доме круглогодично, а устранить данные дефекты без несоразмерных затрат не представляется возможным, ДД.ММ.ГГГГ истец письменно уведомила ответчика о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и возврате задатка, указав основанием расторжения договора наличие указанных выше недостатков со ссылкой на заключение специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ.

Данное уведомление ответчиком было получено (

<

данные изъяты>).

В тот же день, а именно ДД.ММ.ГГГГ года, ответчиком в адрес истца была направлена телеграмма, согласно которой ответчик Лупу Ю.Н. просила истца ФИО1 явится ДД.ММ.ГГГГ для заключения основного договора купли-продажи (

<

данные изъяты> ).

ДД.ММ.ГГГГ ответчик в письменном виде отказалась расторгать предварительный договор и сообщила истцу о намерении согласно достигнутого ранее соглашения обратиться в суд с требованиями о понуждении в заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка (

<

данные изъяты>).

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка заключен не был, соответствующий акт приемки-передачи не подписывался. Указанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что фактической передачи ФИО1, жилого дома и земельного участка ни по условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, ни по договору купли-продажи не производилось.

Из смысла ст. 475, 476 ГК РФ следует, что продавец отвечает за недостатки товара, которые возникли до передачи его продавцу по сделке. Учитывая, что сделка так и не состоялась, то ссылка на данные основания безосновательна.

Вместе с тем, в силу положений ст. 381 ГК РФ суду следует установить, по чьей вине, обеспеченная задатком сделка, не состоялась.

Доводы истца ФИО4 о наличии недостатков дома, которые делают его непригодным для круглогодичного проживания, имеют правовое значение для разрешения вопроса об определении судьбы полученного Лупу Ю.Н. задатка.

Для проверки данных доводов судом определением Ногинского городского суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года по данному делу была назначена судебная оценочная и строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Автономной некоммерческой организации «

<

адрес> центр судебных экспертиз» (

<

данные изъяты>).

Согласно представленного в суд Автономной некоммерческой организации «

<

адрес> центр судебных экспертиз» экспертного заключения (

<

данные изъяты>), экспертом было установлено следующее.

Несущие стены дома выполнены из бруса, фундамент под несущими стенами кирпичные столбы. Стены первого этажа из бруса облицованы кирпичной кладкой в один кирпич, фундамент под кирпичной кладкой бетонный ленточный. Перегородки в доме выполнены из бревен с меж бревенчатым утеплением паклей. Стены второго этажа каркасно - обшивные. Оконные проемы деревянные. Кровли ломанная двухскатная, обшивка кровли шиферная, стропильная система крыши деревянная. По периметру кровли выполнена система водоотведения с кровли жилого дома. Газоснабжение отсутствует. Входные двери - металлические усиленной конструкции. Межкомнатные двери деревянные филенчатые. В доме установлен камин. Крыша утепленная. 

Отопление жилого дома осуществляется при помощи автономного твердотопливного котла КС-Т-16р (установленный котел является твердотопливным, максимальная отапливаемая площадь 160 кв.м., коэффициент полезно действия 80%). 

По периметру дома выполнена бетонная монолитная отмостка. Радиаторы отопления биметаллические, частично чугунные.

Электропроводка дома выполнена наружным методом прокладки

Электроснабжение от центральных сетей.

Канализация - выгребная яма. 

Водоснабжение автономное из скважины при помощи станции автоматического водоснабжения.

В ходе проведения экспертного осмотра установлено, что дом в настоящее время не эксплуатируется, система водоснабжения отключена, частично в туалетной комнате демонтирована, температурно-влажностный режим не поддерживается, система отопления не функционирует. Температура в помещениях дома составляет в среднем значении 16 градусов.

В соответствии с пунктом 33 Постановления Правительства Российской Федерации № «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Следовательно, в целях ответа на поставленный судом вопрос необходимо провести исследование по двум основаниям признания жилого помещения непригодным для проживания.

Первоначально, эксперт определялся коэффициент физического износа дома расположенного по адресу: 

<

адрес>. Коэффициент физического износа определяется в соответствии с ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

Исходя из визуально-инструментального осмотра и выявленных повреждений, а также основываясь на признаках износа: физический износ фундамента составляет 40%; физический износ стен составляет 40%, физический износ обшивки стен составляет 40%.

физический износ перегородок – 30,5 %;, физический износ перекрытий – 40%, физический износ лестницы 30,5 %, физический износ оконных блоков составляет 80%, физический износ крыши- 50,5 %, кровли – 50,5 %, физический износ пола – 10 %, износ деревянных дверей и металлических дверей не рассчитывался, поскольку двери были изменены и к осмотру были заявлены в качестве неотделимых улучшений, выполненных истцом.

Исходя из визуально - инструментального осмотра и выявленных повреждений, а также основываясь на признаках износа - физический износ СГВ (системы горячего водоснабжения) составляет 31%; физический износ СЦО – 30,5 %, физический износ СХВ – 30,5 %, физический износ системы канализации и водостоков (СКВ) – 30,5 %, физический износ системы электроснабжения составляет 30,5%. 

Таким образом, общий физический износ жилого дома составил с учетом округления 36,0 % 

Исходя из рассчитанного износа эксперт приходит к выводу, что категория технического состояния дома расположенного по адресу: 

<

адрес> - признается как работоспособное, т.е. категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

На основании проведенного исследования установлено, что признание жилого помещения непригодным для постоянного проживания по основанию: «ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований», невозможно, поскольку процент физического износа дома составляет 36.

В разделе 2 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 47 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" определены требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Жилой 

<

адрес>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, соответствует предъявляемым к нему требованиям, поскольку располагаться в жилой зоне, несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, находятся в работоспособном состоянии, и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования, основания и несущие конструкции жилого дома, обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения, обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, инженерные системы соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности, размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума, жилое помещение, защищено от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем, соблюдены противопожарные нормы и правила, соблюден режим инсоляции жилых помещений, в спорном доме выдержана нормированная высота от пола до потолка, соблюдены требования размещения уборной, ванной (душевой) и кухни и жилыми комнатами, соблюдены требования по организации естественного освещения в жилом доме, соблюдены требования допустимости уровня звукового давления и шума, вибрации от внутренних и внешних источников, инфразвука, электромагнитного излучения и переменного электрического поля, вредных веществ в воздухе жилого помещения.

Осмотром установлено, что отопление жилого дома осуществляется при помощи автономного твердотопливного котла КС-Т-16р (установленный котел является твердотопливным, максимальная отапливаемая площадь 160 кв.м., коэффициент полезно действия 80%, что соответствует 128 кв.м., при имеющихся 147,3 кв.м.).

По результатам экспертного осмотра, установлено, что оконные проемы и примыкание оконных проемов к откосам дома не соответствует требованиям ГОСТ "ГОСТ 23166-99. Межгосударственный стандарт. Блоки оконные. Общие технические условия" по признакам отсутствия тепло-ветро- влагозащиты между оконными рамами и откосами строения, вследствие естественного физического износа и устаревания, деревянных светопрозрачных конструкций.

На дату экспертного осмотра температура в 

<

адрес> градусов. При этом экспертом отмечается, что строение не эксплуатируется длительное время, температурно - влажностный режим не поддерживается.

На основании вышеизложенного, эксперт пришел к выводу, что оснований для признания жилого помещения не пригодным для проживания не установлено, жилой 

<

адрес>, общей площадью 147,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, соответствует требованиям предъявляемым к жилому помещению в соответствии с Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Также экспертами было установлено, что к значительным дефектам стоит отнести несоответствие оконных блоков требованиям "ГОСТ 23166-99. Межгосударственный стандарт. Блоки оконные. Общие технические условия" по признакам отсутствия тепло-ветро-влагозащиты между оконными рамами и откосами строения, вследствие естественного физического износа и устаревания деревянных светопрозрачных конструкций.

Установленный дефект оконных блоков в соответствии с "ГОСТ 15467-79 (СТ СЭВ 3519-81). Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения" является явным, т.е. дефект, для выявления которого в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, предусмотрены соответствующие правила, методы и средства, устранимый, т.е. дефект, устранение которого экономически целесообразно и технически возможно.

Рыночная стоимость замены 5 (пяти) оконных светопрозрачных деревянных конструкций с учетом стоимости работ и материалов представлена в таблице №и составляет 

<

данные изъяты>

На два других вопроса суда о том, какие виды работ в период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года были проведены в спорном доме и являются ли эти работы неотделимыми улучшениями, эксперт ответить не смог по причине отсутствия в материалах дела достоверных сведений о характеристиках отделки исследуемого дома в виду отсутствия соответствующей методики проведения исследований давности выполненных строительных работ (

<

данные изъяты>).

В судебном заседании эксперт ФИО5, данное ранее заключение поддержал полностью. Дополнительно, на вопросы суда и сторон пояснил, что единственным недостатком, который имеется в жилом доме, являются оконные проемы, которые требуют замены с соблюдением правил установки. Данный дефект является явным, а не скрытым дефектом. Кроме того, индивидуальный жилой требует несения собственником постоянных материальных вложений (в том числе ремонта), что естественно в процессе его эксплуатации.

У суда нет оснований не доверять заключению эксперта ФИО5, поскольку данное заключение сделано экспертом, имеющими соответствующую квалификацию экспертов в области строительства, оценочной деятельности и длительный стаж работы, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем дал свою подписку.

Доводы возражений ответчика сводятся к несогласию с выводами эксперта, поскольку он противоречит представленному в суд стороной истца заключению другого специалиста АНО «Центральный институт экспертизы стандартизации и сертификации»

Данные возражения суд считает необоснованными, поскольку согласно действующему законодательству, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд в соответствии со ст. 79 ГПК РФ, назначает экспертизу.

Вопросы об определении наличия или отсутствия в спорном жилом доме скрытых неустранимых дефектов - не является вопросом права и правовых последствий оценки доказательств, а требует специальных познаний в области строительства, оценочной деятельности, в связи с чем, судом по данному делу и назначалась экспертиза.

Кроме того, стороной истца в обоснование представленных ими возражений относительно несогласия с выводами эксперта, не было представлено суду никаких достоверных и бесспорных доказательств, что представленное экспертом заключение не соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам в соответствии со ст. 86 ГПК РФ, о назначении повторной или дополнительной экспертизы, сторона истца ходатайств не заявляла.

Кроме того, суд учитывает и тот факт, что представленное стороной истца заключение специалиста, было им изготовлено на возмездной основе, при проведении обследования жилого дома и подготовки заключения, специалист об уголовной ответственности не предупреждался.

Применительно к правовому характеру настоящего спора, истец должен доказать наличие оснований для расторжения предварительного договора, однако стороной истца не было представлено суду никаких достоверных и бесспорных доказательств в нарушений требований ст. 56 ГПК РФ о том, что в доме имеются скрытые неустранимые дефекты (недостатки), которые препятствуют круглогодичному проживанию истца в жилом доме.

Таким образом, судом установлено, что основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, который должен быть заключен в срок не позднее 16.12. 2016 года между ФИО1 и Лупу Ю.Н. не был заключен в виду отказа от заключения договора самим истцом – ФИО1, когда как собственник недвижимого имущества Лупу Ю.Н. во исполнение взятых на себя по предварительному договору обязательств направляла истцу уведомление о явке на заключение основного договора.

Анализируя исследованные по делу письменные доказательства, и установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства, суд приходит к выводу, что поскольку основной договор купли-продажи недвижимого имущества между ФИО1 и Лупу Ю.Н. не был заключен по вине самого покупателя ФИО1, то уплаченный ею ранее задаток, в том числе и в двойном размере, возврату не подлежит.

Не подлежащими удовлетворению считает суд и требования истца ФИО1 о взыскании расходов по неотделимым улучшениям, поскольку истцом не было представлено суду никаких доказательств в обоснование заявленной суммы, по представленным чекам и квитанциям определить понесенные истцом вложения именно в спорный жилом дом не представляется возможным.

Кроме того, часть имущества, истцом при выселении из жилого дома была демонтирована и перевезена.

Поскольку требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов, являются производными от основных требований о признании договора расторгнутым, о взыскании суммы задатка в двойном размере, и неотделимых улучшений, в удовлетворении которых отказано, суд приходит к выводу, что в удовлетворении производных требований также надлежит отказать.

Что касается требования истца о признании ранее заключенного предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, расторгнутым, то данные требования не подлежат удовлетворению, поскольку данный договор прекратил свое действие ранее заявленного истцом иска.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Определением Ногинского городского суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года, по делу была назначена строительно-техническая и оценочная экспертиза, расходы по ее проведению были возложены на ответчика Лупу Ю.Н., и данные расходы фактически стороной ответчика были понесены.

Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

По данному делу, была проведена экспертиза, заключение соответствует требованиям, предъявляемым к данному письменному доказательству, установленным в ст. 86 ГПК РФ.

Учитывая, что суд при вынесении решения, ссылался на данное заключение в качестве доказательства, а также учитывая, что в удовлетворении иска ФИО1 к Лупу Ю.Н. было отказано, а ответчиком указанные выше расходы по оплате услуг эксперта в размере 

<

данные изъяты>.были понесены реально, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы подлежит к взысканию с истца в пользу ответчика в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к Лупу Ю. Н. о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка расторгнутым, о взыскании суммы задатка в двойном размере, неотделимых улучшений, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов, отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу Лупу Ю. Н. расходы по оплате услуг эксперта в размере 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>).

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Московский областной суд через Ногинский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года.

Судья: