ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июля 2020 года г. Самара 

Октябрьский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Поляковой Н. В., при секретаре судебного заседания Химюк А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №... по исковому заявлению Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе к ФИО1 о расторжении договора целевого ипотечного займа, взыскании заложенности по договору целевого ипотечного займа, обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

Самарский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства на селе обратился в Октябрьский районный суд г. Самары с указанным иском, указав в обоснование заявленных требований, что 26 октября 2005 г. между истцом и ФИО1 был заключен договор № 1011-П ипотечного займа. В соответствии с п. 1.1 договора займа Фонд принял на себя обязательства предоставить целевой заем на возвратной и платной основе в сумме 330 000 руб. для приобретения жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу: адрес. Заем был предоставлен ФИО1, что подтверждается платежным поручением № 3090 от 13.12.2005 г. Фонд исполнил свои договорные обязательства надлежащим образом, в соответствии с вышеуказанным договором. Заем был предоставлен под обеспечение по договору залога от 22.11.2005 г. жилого дома с земельным участком, площадью 81,3 кв.м., расположенных по адресу: адрес. Пунктом 1.4 договора залога от 22.11.2005 г. предусмотрено, что право залога по настоящему договору распространяется на объект в процессе строительства, а также после его завершения. Стороны договорились, что жилой дом на земельном участке, будет обременен ипотекой в пользу залогодержателя до полного исполнения залогодателем всех обязательств по договору займа. Рыночная оценка заложенного имущества по состоянию на 20 мая 2020 года согласно отчету № 141/20 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества составляет *** рублей, где: стоимость земельного участка по адресу: : адрес – 113 046 рублей, стоимость жилого дома *** руб. Таким образом, начальная продажная цена имущества устанавливается в размере *** рублей, где: стоимость земельного участка по адресу: : адрес – *** руб.; стоимость жилого дома по вышеуказанному адресу *** руб. В соответствии с пунктами 2.2.1, 2.2.4договора займа ФИО1 принял на себя следующие обязательства: погашать полученный заем в течение 20 (двадцати) лет, начиная погашение через один год со дня начала финансирования, с периодичностью внесения платежей ежемесячно, не позднее дня, соответствующего дате начала финансирования; платить 10 % годовых от полученных средств за пользование займом. На момент подачи искового заявления сроки внесения периодических платежей в счет погашения займа и платы за пользование займом ответчиком неоднократно пропущены, чем нарушены условия договора займа. Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ и п. 2.3.3 договора займа в случае нарушения сроков погашения займа Фонд вправе расторгнуть договор и потребовать досрочного погашения займа вместе с причитающимися процентами. Несмотря на неоднократное уведомление ответчика о необходимости погашения задолженности, внесении платежей за пользование займом, обязательства по погашению и внесению платежей ответчиком надлежащим образом не исполняются. 16 октября 2019 года ответчику была направлена претензия с требованием о расторжении договора и досрочном погашении займа. До настоящего времени письменного ответа на претензию не получено, задолженность не погашена, в связи с чем истец обратился в суд, где просит суд расторгнуть договор № 1011-П ипотечного целевого займа от 26.10.2005 г.; взыскать с ФИО1 в пользу Фонда непогашенную сумму основного долга по займу – ***., задолженность по оплате за пользование займом – *** руб., неустойку за нарушение сроков внесения платежей – *** руб.; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: жилой дом с кадастровым номером №... и земельный участок с кадастровым номером №..., расположенные по адресу: адрес, принадлежащие на праве собственности ФИО1, путем продажи с публичных торгов, с определением начальной продажной стоимости жилого дома в размере *** руб., земельного участка в размере *** руб.; взыскать с ответчика понесенные истцом судебные расходы - государственную пошлину в размере *** руб., расходы по оплате отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества в размере *** рублей, почтовые расходы по отправке ответчикам претензий в сумме *** рублей.

В судебное заседание представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддерживает, не возражает против вынесения по делу заочного решения.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, однако конверт вернулся с отметкой «Истек срок хранения», причин уважительности не явки не представил, об отложении дела не просил.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 извещение будет считаться доставленным адресату, если он не получил его по своей вине в связи с уклонением адресата от получения корреспонденции, в частности если оно было возвращено по истечении срока хранения в отделении связи. Применительно к п. 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от 31 июля 2014 года N 234, и ч. 2 ст. 117 ГПК РФ, отказ в получении почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует их возврат по истечении срока хранения, следует считать надлежащим извещением о слушании дела. При возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой "за истечением срока хранения", следует признать, что в силу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, неявка лица в суд по указанным основаниям есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела.

В силу ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства. Суд определил рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 819 ГК РФ устанавливает, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее, к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 и не вытекает из существа кредитного договора.

Часть 1 статьи 810 ГК РФ определяет, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Судом установлено, что 26 октября 2005 г. между Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе (Фонд) и ФИО1 был заключен договор № 1011-П ипотечного целевого займа. 

В соответствии с п. 1.1 договора займа Фонд принял на себя обязательства предоставить целевой заем на возвратной и платной основе в сумме 330 000 руб. на строительство жилого дома, расположенного по адресу: адрес, на срок 20 лет, процентной ставкой в размере 10% годовых. 

Факт предоставления займа ФИО1 подтверждается платежным поручением № 3090 от 13.12.2005 г. 

Таким образом, Фонд исполнил свои договорные обязательства надлежащим образом в соответствии с вышеуказанным договором. 

Установлено, что целевой заем был предоставлен под обеспечение на основании договора залога жилого дома и земельного участка от 22.11.2005г., заключенного с ФИО1, предметом залога по которому выступают: жилой дом, площадью 81,3 кв.м и земельный участок, площадью 1362 кв.м., расположенный по адресу: адрес.

В соответствии п.1 ст. 65 ФЗ «Об ипотеке» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Пунктом 1.4 договора залога от 22.11.2005 г. предусмотрено, что право залога по настоящему договору распространяется на объект. Стороны договорились, что жилой дом, будет обременен ипотекой в пользу Залогодержателя до полного исполнения Залогодателем всех обязательств по Договору займа. 

Кроме того, согласно п.1 ст.77 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Установлено, что на заложенном земельном участке по адресу: адрес, расположен жилой дом, что подтверждается сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости. Согласно сведениям ЕГРН на указанном выше земельном участке объекты находятся в залоге у Фонда. 

Кроме того, установлено, что обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору займа является договор купли – продажи и ипотеки жилого дома с земельным участком от 22.11.2005 г., заключенный между Фондом и ФИО1

Согласно ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. 

Согласно пунктам 2.4.1, 2.4.3, 2.4.6 договора займа ФИО1 принял на себя следующие обязательства: погашать полученный заем в течение 20 (двадцати) лет, начиная погашение через один год со дня начала финансирования, с периодичностью внесения платежей ежемесячно, не позднее дня, соответствующего дате начала финансирования; оплачивать 10 % годовых от полученных средств за пользование займом.

Установлено, что на момент подачи искового заявления сроки внесения периодических платежей в счет погашения займа и платы за пользование займом заемщиками были неоднократно нарушены, что явилось основанием обращения истца с иском в суд.

В соответствии с ч.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

Согласно п. 2.1.4 договора займа в случае нарушения сроков погашения займа Фонд вправе расторгнуть договор и потребовать досрочного погашения займа вместе с причитающимися процентами. 

Из материалов дела следует, что 16 октября 2019 года заемщику была направлена претензия с требованием о расторжении договора и досрочном погашении займа.

Судом установлено, что после обращения в суд ответчиком не было произведено погашение задолженности по займу.

Согласно ч.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст. 332 ГК РФ, кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Согласно п.3.3 договора № 1011-П ипотечного целевого займа от 26.10.2005 г. предусмотрено, что в случае просрочки очередного платежа заемщик уплачивает фонду неустойку в размере 0,5 % от невнесенной суммы за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца сумма задолженности по договору № 1011-П от 26.10.2005 г. составляет *** руб., из которой непогашенная сумма основного долга по займу – *** руб., задолженность по плате за пользование займом в размере *** руб.

Статьей 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Расчет задолженности по договору ответчиком не оспорен, доказательства иного размера задолженности либо ее отсутствия суду не предоставлены.

Суд принимает во внимание расчет истца, поскольку он основан на условиях договора, является арифметически верным, в связи с чем, исковые требования истца о взыскании с ответчика ФИО1 суммы задолженности в размере *** руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Из расчета задолженности усматривается, что истцом заявлена ко взысканию неустойка за за нарушение сроков внесения платежей в размере 200 000 руб. 

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Предусмотренная кредитным договором неустойка имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм, применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно при определении размера неустойки.

Предоставленная суду возможность снизить размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств, является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, направленных на реализацию требований статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Применительно к положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Наличие оснований для снижения неустойки и критерии ее соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Исходя из изложенного, принимая во внимание соотношение суммы неустойки к размеру взысканной судом суммы основного долга и процентов по договору, характер обязательства и последствия его неисполнения, суд, с учетом ч. 6 ст. 395 ГК РФ, полагает возможным снизить неустойку до *** руб., полагая указанную сумму достаточной и соразмерной нарушенному праву.

Таким образом, суд считает обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика суммы задолженности по договору № 1011-П ипотечного целевого займа от 26.10.2005г. в размере 373 034 руб., которая состоит из: непогашенной суммы основного долга по займу – *** руб., задолженности по плате за пользование займом в размере *** руб., неустойки за нарушение сроков внесения платежей в размере *** руб.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд полагает, что нарушение ответчиком на протяжении длительного времени сроков погашения суммы основного долга и процентов за пользование займом является существенным нарушением условий договора № 1011-П ипотечного целевого займа от 26.10.2005 г. и в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ является основанием для расторжения указанного договора.

Таким образом, требования истца о расторжении договора № 1011-П ипотечного целевого займа от 26.10.2005 г. подлежат удовлетворению. 

В соответствии с ч.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Поскольку заемщик не исполнил обязательства по договору надлежащим образом, а также оставил без удовлетворения требования кредитора о возврате суммы займа и процентов, истец вправе требовать обращения взыскания на заложенное имущество.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Закона об ипотеке.

Согласно п. п. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. 

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Рыночная оценка заложенного имущества по состоянию на 13 мая 2020 года согласно представленному истцом отчету ООО «АМД Консалтинг» № 141/20 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества составляет *** рублей, где:

- стоимость земельного участка по адресу: адрес – *** рубля; 

- стоимость жилого дома по адресу: адрес – *** рублей.

Суд принимает во внимание, что начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, в связи с чем, полагает необходимым определить начальную продажную цену имущества в размере 80% от его рыночной стоимости, что составит *** рубля, где: 

- стоимость земельного участка по адресу: адрес – *** руб.;

- стоимость жилого дома по адресу: адрес – *** руб. 

Согласно ст.56 Федерального закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Оценивая изложенные обстоятельства и учитывая, что ответчиком не исполнены основные обязательства, обеспеченные залогом, суд приходит к выводу о том, что требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество путем его реализации с публичных торгов являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Расходы, понесенные истцом в связи с обращением в оценочную компанию в размере 7 500 руб., подтверждены договором на оказание услуги по оценке имущества, платежным поручением, в связи с чем, подлежат возмещению ответчиками. 

Истцом также заявлено о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 8 830 руб. и почтовых расходов в размере 55 руб.

Оплата государственной пошлины подтверждается платежным поручением № 522 от 26.05.2020 года.

Оплата почтовых расходов подтверждается чеками ФГУП «Почта России» на общую сумму 55 руб.

Таким образом, данные судебные расходы подлежат возмещению истцу ответчиком. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе удовлетворить частично.

Расторгнуть договор № 1011-П ипотечного целевого займа от 26.10.2005 г., заключенный между Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе задолженность по договору № 1011-П ипотечного целевого займа от 26.10.2005г. в размере 373 034 руб., судебные расходы на оплату услуг оценки в размере 7 500 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 8 830 руб., почтовые расходы в сумме 55 руб., а всего 389 419 рублей 00 копеек.

В счет погашения указанных требований обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество путем его продажи с публичных торгов: 

- жилой дом с кадастровым номером №... с кадастровым номером №... расположенные по адресу: адрес, принадлежащие на праве собственности ФИО1, установив начальную продажную стоимость жилого дома – 605 491, 20 рублей; 

- земельный участок с кадастровым номером №..., расположенные по адресу: адрес, принадлежащие на праве собственности ФИО1, установив начальную продажную стоимость – 90 438, 80 рублей.

В остальной части иска отказать.

Ответчик вправе подать заявление об отмене решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

В окончательной форме решение суда изготовлено 31 июля 2020 года.

Судья подпись Н. В. Полякова

Копия верна

Судья:

Секретарь: