Дело № 3а-64/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

25 марта 2019 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО2 об установлении кадастровой стоимости жилого помещения равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО2 26 декабря 2018 года обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: ..., собственником которой он являлся до ноября 2018 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что нарушает его права как налогоплательщика. ФИО2 просит суд установить кадастровую стоимость объекта равной рыночной стоимости в сумме 1 128 000 рублей (согласно отчету об оценке).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация г. Волгодонска, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, ФИО3

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал указанные требования.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Правительство Ростовской области представило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, указав при этом, что не возражает против установления кадастровой стоимости объекта в размере, определенном по результатам судебной оценочной экспертизы. 

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

От других неявившихся заявления, ходатайства не поступали. 

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на жилой дом, являются плательщиками налога на имущество физических лиц. 

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение

В соответствии с Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года № 1174-ЗС «Об установлении единой даты применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» единая дата начала применения кадастровой стоимости для исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц – 1 января 2018 года.

Судом установлено, что ФИО2 являлся собственником жилого помещения - квартиры с кадастровым номером ... площадью 42,9 кв.метров, расположенного по адресу: .... По договору купли-продажи от 7 ноября 2018 года квартира приобретена ФИО3, право собственности которой зарегистрировано 9 ноября 2018 года. 

Кадастровая стоимость жилого помещения, применяемая с 1 января 2018 года, утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года № 881 по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 2 017 218,92 рублей. 

Являясь плательщиком налога на имущество физических лиц, ФИО2 имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с его рыночной стоимостью (применительно к периоду с 1 января 2018 года до 9 ноября 2018 года), в связи с чем вправе ставить вопрос о пересмотре кадастровой стоимости в судебном порядке.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 25 декабря 2018 года № 31/11/2018, составленный оценщиком .... (индивидуальным предпринимателем). Оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость квартиры на дату оценки составляла 1 128 000 рублей.

Правительством Ростовской области в предварительном судебном заседании поданы возражения, в которых подвергнута сомнению обоснованность выводов оценщика.

В целях проверки сведений о кадастровой стоимости объекта по ходатайству Правительства Ростовской области судом назначена судебная оценочная экспертиза.

По заключению судебной экспертизы от 25 февраля 2019 года № 13-2019, выполненной экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ...., на 1 января 2016 года рыночная стоимость жилого помещения с учетом его индивидуальных особенностей и технического состояния составляла 1 137 000 рублей.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными.

Суд отмечает, что в отчете об оценке от 25 декабря 2018 года оценщик не привел информацию о доступном объеме проанализированной им рыночной информации и её источниках. Выборка имевшихся на рынке предложений о продаже сопоставимых объектов, из числа которых выбраны объекты, использованные в расчетах в качестве аналогов, отсутствует, что не позволяет оценить объективность проведенного оценщиком анализа рынка, корректность подбора аналогов, типичность цен отобранных аналогов для рыночной ситуации. 

Наряду с этим, отказавшись в описательной части отчета от применения доходного подхода, и изложив расчет рыночной стоимости сравнительным подходом, в итоговом заключении (том 1 л.д. 153, страница 46 отчета) в таблице 13 оценщик указал противоречащую остальному содержанию отчета информацию о том, что стоимость 1 128 000 рублей получена им при доходном подходе.

В заключении судебной экспертизы от 25 февраля 2019 года экспертом проведен достаточно полный анализ рынка недвижимости, сделана объемная выборка предложений о продаже сопоставимых объектов. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от их применения по отдельным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Возражения, замечания на заключение эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступили.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости жилого помещения, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость объекта равной этому размеру. 

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости здания в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом его индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости установлены не были. 

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, заявленная административным истцом при уточнении требований, административными ответчиками не оспаривалось. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью (43,6%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными особенностями объекта оценки, его техническим состоянием на дату оценки, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере.

При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца, его требование о возмещении понесенных в связи с рассмотрением дела издержек удовлетворению не подлежит.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 35 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость жилого помещения – квартиры с кадастровым номером ... площадью 42,9 кв.метров, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 1 137 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости жилого помещения считать 26 декабря 2018 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 35 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 25 марта 2019 года

Судья О.А.Руднева