дело №2-670/2020

03RS0044-01-2020-000643-95 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

03 ноября 2020 года село Иглино

Иглинский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Сафиной Р.Р.,

с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2,

ответчика ФИО3, его представителя ФИО4, 

при секретаре Вагизовой А.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 об обязании изменить условия договора купли-продажи в части цены товара, об обязании возвратить излишне уплаченную сумму, судебных расходов, компенсации морального вреда, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 об обязании изменить условия договора купли-продажи в части цены товара, об обязании возвратить излишне уплаченную сумму, судебных расходов, компенсации морального вреда, указывая в обоснование, что в апреле 2019 года между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> После заселения в дом при сезонных изменениях погоды были выявлены недостатки в строительстве дома, в частности, при сильных ветрах дом продувало. Были выявлены дефекты стен здания, из которых можно выделить следующее: деформация стен, повреждение верхних венцов гнилью и трещин прихожей, наличие следов увлажнения и гнили на уровне нижнего оклада венца у карниза и под конными проемами, до 50% площади отслоения и наличия поражения древесины насекомыми под обшивкой сруба. Для определения технического состояния жилого дома он был вынужден обратиться в специализированное учреждение, которые выявили ряд недостатков в техническом состоянии квартиры. Данные обстоятельства дают основания, по мнению истца, для предъявления требования об уменьшении стоимости квартиры в силу положений ст. 557 ГК РФ. Согласно акту обследования от 01 ноября 2019 года ООО «Профэкспертоценка» дальнейшая эксплуатация обследуемого жилого дома допустима только после проведения полного комплекса усилительно-восстановительных мероприятий всех его конструкций, требующих значительных капитальных вложений. Данные дефекты являются неустранимыми без полной разборки конструкции стены. Согласно произведенной оценке стоимость устранения недостатков составляет 1 350 000 руб. Согласно рекомендации межведомственной комиссии МР Иглинский район РБ для обеспечения безопасности или создания нормальных условий для постоянного проживания необходимо проведение полного комплекса усилительно-восстановительных мероприятий всех его конструкций. В связи с холодом в доме и неблагоприятным экологическим фоном в доме, вызванным гнилыми пиломатериалами и сквозняком, несовершеннолетние дети истца ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, начали часто болеть, что причинило им нравственные страдания и нанесло моральный вред. Принимая во внимание изложенное, истец просит обязать ответчика изменить условия договора купли-продажи с ипотекой в силу закона от 19 апреля 2019 года о цене и уменьшить цену товара с 2 500 000 руб. до 1 150 000 руб., обязать ответчика возвратить истцу излишне уплаченную сумму в размере 1 350 000 руб., составляющую разницу между первоначальной и измененной ценой товара, взыскать с ответчика в пользу истца расходы по проведению экспертизы в размере 15 000 руб., расходы по проведению оценки в размере 8 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 250 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 950 руб. 

В ходе судебного заседания истец ФИО1, его представитель ФИО2 исковые требования поддержали, просили их удовлетворить. 

Ответчик ФИО3, его представитель ФИО4 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, просили в их удовлетворении отказать. 

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» на судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил и не просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Выслушав объяснения сторон, их представителей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу. 

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Исходя из положений ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 477 ГК РФ если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. 

Как установлено судом, 19 апреля 2019 года между ФИО3 (продавцом), с одной стороны, и ФИО7, ФИО8 (покупатели), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатели купили в совместную собственность жилой дом, площадью 74 кв.м., с кадастровым номером № и земельный участок, площадью 807 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

Согласно условиям договора купли-продажи жилой дом и земельный участок проданы за 2 500 000 руб., из них жилой дом за 1 500 000 руб., земельный участок – за 1 000 000 руб. 

Денежная сумма в размере 2 500 000 руб. выплачивается покупателями за счет собственных денежных средств и средств, предоставляемых заемщику ипотечного кредита по кредитному договору (п. 3.1.1).

Аванс в размере 187 000 руб. уплачивается покупателями продавцу в день подписания настоящего договора за счет собственных средств наличными денежными средствами (п. 3.2.1).

Расчет покупателя с продавцом в размере 2 313 000 руб. производится за счет кредитных средств кредитора (п.3.2.2). 

Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ 23 апреля 2019 года, право совместной собственности за истцом зарегистрировано 23 апреля 2019 года.

Из акта приема-передачи от 30 июня 2015 года следует, что жилой дом передан покупателям 19 апреля 2019 года. 

В ходе эксплуатации дома истцом были выявлены недостатки жилого дома в виде деформаций стен, повреждений верхних венцов гнилью и трещин прихожей, наличие следов увлажнения и гнили на уровне нижнего оклада венца у карниза и под конными проемами, до 50% площади отслоения и наличия поражения древесины насекомыми под обшивкой сруба.

По мнению истца, указанные недостатки являются скрытыми и не могли быть обнаружены при покупки жилого дома. 

Разрешая спорные правоотношения, суд исходит из того, что баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием для изменения или расторжения договора. Оно считается таковым в силу предписаний п. 1 ст. ГК РФ только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, т.е. настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как следует из технического паспорта жилого дома, составленного Иглинским участком ГБУ РБ «государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» по состоянию на 10 апреля 2019 года фундамент жилого дома бетонный ленточный, стены – сип панели, перекрытия – деревянные, крыша – стальной профилированный лист, полы- дощатые, проемы – пластиковые.

Из акта обследования помещения от 01 ноября 2019 года, выполненного межведомственной комиссией, назначенной постановлением администрации МР Иглинский район РБ от 07 мая 2008 года, следует, что жилое помещение признано пригодным для проживания, дальнейшая его эксплуатация возможна. 

При этом комиссией рекомендовано принять меры для обеспечения безопасности или создания нормальных условий для постоянного проживания: необходимо проведение полного комплекса усилительно-восстановительных мероприятий всех его конструкций, данные дефекты являются неустранимыми без полной разборки конструкции стены, а также обработка древесины антисептиком.

Истцом суду представлено техническое заключение, выполненное ООО «Профэкспертоценка», №2019.09/169, согласно которому техническое состояние конструкций фундаментов обследуемого здания, ввиду наличия признаков снижения их несущей способности и эксплуатационной надежности, классифицируется как ограниченно работоспособное. Техническое состояние конструкций стен здания в виду наличия дефектов снижающих несущую способность и эксплуатационную пригодность данных конструкций, классифицируется как ограниченно работоспособное. С учетом результатов визуально-инструментального обследования, техническое состояние наружных стен в уровне этажа здания жилого дома классифицируется как недопустимое. Техническое состояние деревянных перекрытий обследуемого здания классифицируется как ограниченно работоспособное. Техническое состояние конструкций крыши обследуемого здания, ввиду отсутствия каких-либо признаков снижения их несущей способности и эксплуатационной надежности, классифицируется как работоспособное. Причиной возникновения и развития выявленных дефектов послужило значительный срок эксплуатации здания, отсутствие обработки древесины антисептиком. 

Из экспертного исследования №27/19/12/243 от 20 декабря 2019 года, подготовленного ООО «Профэкспертоценка», следует, что стоимость восстановительного ремонта жилого дома при выявленных, скрытых недостатков с учетом округления составляет 1 350 000 руб. 

Не соглашаясь с заявленными требованиями, ответчик в ходе рассмотрения дела просил назначить по делу строительно-техническую экспертизу. 

Согласно заключению эксперта №34-05/2020 от 05 октября 2020 года, представленного ООО НПО «Судебный эксперт» в жилом доме, площадью 74 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> имеются недостатки, которые являются недостатками производственного характера и находятся в прямой причинно-следственной связи с нарушением технологии проведения строительных работ и несоблюдением строительных норм и правил. Периодом образования является период строительства жилого дома. 

На момент покупки жилого дома – 19 апреля 2019 года, имелись следующие скрытые недостатки: доска для обрешетки использована с обзолом, недостаточная прочность фундамента; загнивание венцов сруба со стороны жилого помещения. 

Вышеперечисленные недостатки не могли быть выявлены на момент покупки жилого дома.

На момент покупки жилого дома – 19 апреля 2019 года имелись видимые недостатки: отсутствие продухи техподполья; отсутствие отмостки с 3-х сторон дома; отсутствуют деформационные швы между домом и пристроем по цоколю, недостаточная толщина утеплителя. 

Вышеперечисленные недостатки могли быть выявлены на момент покупки жилого дома.

Стоимость устранения видимых недостатков составляет 22 050 руб., стоимость устранения скрытых недостатков составляет 357 685 руб., общая стоимость устранения выявленных недостатков составляет 379 735 руб. 

Данное заключение эксперта суд принимает как надлежащее доказательство по делу, поскольку оно является полным, обоснованным и содержит исчерпывающие выводы, основанные на специальной нормативной, справочной и технической литературе и проведенных исследованиях. Заключение судебной экспертизы отвечает требованиями ст. 86 ГПК РФ, сторонами не представлено доказательств, подтверждающих недостоверность выводов проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы.

Оценив представленные в суд доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что на момент совершения договора купли-продажи жилого дома истец не мог знать о наличии скрытых дефектов жилого дома, а именно о том, что доска для обрешетки использована с обзолом, что имеется недостаточная прочность фундамента, о наличии загнивания венцов сруба со стороны жилого помещения.

Ответчик каких-либо допустимых доказательств того, что на момент приобретения жилого дома уведомлял истца об указанных недостатках, в суд в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представила. 

Указанное, по мнению суда в силу ст. ст. 450, 476 ГК РФ является основанием для уменьшения покупной стоимости объекта недвижимого имущества с 2 500 000 руб. до 2 142 315 руб. (2 500 000 руб. - 357 685 руб.).

В этой связи разница стоимости приобретенного жилого дома в размере 357 685 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. 

Далее. По требованиям истца о возложении на ответчика обязанности изменить условия договора купли-продажи от 19 апреля 2019 года в части цены товара, то суд полагает, что в данном случае истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку требования основаны на выявленных истцом в ходе эксплуатации жилого дома скрытых дефектов, что предполагает собой обращение в суд с требованиями в порядке ст. ст. 450, 476 ГК РФ об уменьшении покупной цены и взыскании уплаченной по договору излишне уплаченной суммы. 

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Как усматривается, истец при обращении в суд понес следующие расходы: оплата за составление технического заключения в размере 15 000 руб. и расходы за составление экспертного исследования в размере 8 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 950 руб. 

Принимая во внимание, что исковые требования истца ФИО1 удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца следует взыскать понесенные судебные расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере 3 900 руб., 2 080 руб., 3 887 руб. соответственно. 

В силу ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

Принимая во внимание, что право на компенсацию морального вреда возникает при наличии предусмотренных законом условий или оснований ответственности за причинение морального вреда, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания заявленной истцом компенсации морального вреда, поскольку им не представлены доказательства, подтверждающие факт причинения ему нравственных или физических страданий, наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и заявленными последствиями в виде заболевания детей, а также нарушения личных неимущественных прав.

Принимая во внимание, в удовлетворении исковых требований истца в указанной части следует отказать. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 излишне уплаченную по договору купли-продажи от 19 апреля 2019 года стоимость жилого дома, площадью 74 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 357 685 руб., а также расходы за составление экспертного исследования в размере 2 080 руб., расходы по оставлению технического заключения в размере 3 900 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 887 руб. 

В удовлетворении исковых требований ФИО1 в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан через Иглинский межрайонный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Р.Р.Сафина