Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 декабря 2017 года г. Десногорск

Десногорский городской суд Смоленской области в составе:

председательствующего (федерального судьи) Михаленкова Д.А.,

с участием истца ФИО1,

её представителя по доверенности ФИО2,

при секретаре Терзи Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Саб-Урбан» о взыскании неустойки за нарушение застройщиком срока передачи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Саб-Урбан» о взыскании неустойки за нарушение застройщиком срока передачи квартиры, указав в обоснование заявленного требования, что 18.12.2014г. между ФИО1 (далее - истец) и Закрытым акционерным обществом «Саб-Урбан» (с 13.10.2017г. - ООО «Саб-Урбан») (далее - ответчик) был заключен Договор № № участия в долевом строительстве, зарегистрированный 25.12.2014 г. в Управлении Федеральной службы государственном регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - договор).

В соответствии с п. 2.1 ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой 

<

адрес>, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес> (далее жилой дом), и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства, а истец обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект по акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Предметом договора, согласно п. 2.2, стала квартира со строительным номером по проекту № 17-328, площадью по проекту 32,5 кв.м., типом по проекту 1, расположенная на 6-м этаже в 10-м подъезде жилого дома (далее – квартира, объект долевого строительства).

Согласно п. 3.1 договора цена Квартиры составила 2755000 руб. 30 коп. Обязательство по оплате объекта долевого строительства исполнено истцом своевременно и в полном объеме.

В соответствии с п. 2.3 Договора ввод жилого дома в эксплуатацию должен был быть осуществлен ответчиком в срок до 19.03.2016г., при этом квартира должна была быть передана истцу в течение 6 месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, но не позднее 19.09.2016г. Вместе с тем, ответчик допускает просрочку - на момент подачи настоящего искового заявления в суд, квартира истцу не передана.

О невозможности завершения строительства жилого дома и, как следствие, передачи квартиры в сроки, установленные договором, ответчик сообщил истцу в уведомлении от 14.01.2016г., направленном в его адрес 20.01.2016г. и полученном истцом 30.01.2016г. В указанном уведомлении ответчик предложил заключить дополнительное соглашение к договору на условиях передачи объекта долевого строительства в срок до 31.12.2016г. Вместе с тем, подписание такого соглашения абсолютно не удовлетворяло интересам истца, так как при этом он не имел бы возможности на протяжении длительного времени распоряжаться квартирой, на что не рассчитывал при заключении договора.

Следующие уведомление от 19.07.2017г. о невозможности завершения строительства жилого дома и, как следствие, передачи квартиры в сроки, установленные договором, ответчик направил истцу 03.08.2017г, которое истцом получено 11.08.2017г. В указанном уведомлении ответчик указал сроки по завершению работ и передаче объекта долевого строительства участнику не позднее окончания 3-го квартала 2017 г.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно только по соглашению сторон и, в связи с отсутствием встречных обязательств, компенсирующих истцу его материальные потери вследствие срыва срока передачи квартиры, дополнительное соглашение сторонами так и не было заключено.

Необходимо отметить, что в этот односторонне установленный срок ответчиком не было получено даже разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, не говоря уже о передаче истцу квартиры.

Ввиду наступления предусмотренного договором срока передачи квартиры и отсутствия от ответчика какой-либо информации о том, 01.10.2016г. истец передал в распоряжение ответчика уведомление о готовности принять объект долевого строительства (вх. № 3749, приняла менеджер ФИО7 потребовав, в том числе, предоставить информацию о предполагаемой дате подписания акта о передаче объекта недвижимости и сообщить о причинах задержки передачи.

В ответе от 04.10.2016г., направленном в адрес истца посредством ФГУП «Почта России» 11.10.2016г. и полученном им 20.10.2016г. ответчик сообщил о проведении усиленных работ по завершению строительства (создания) жилого дома, не упоминая при этом о причинах допускаемого им нарушения обязательств по договору. Кроме того, ответчик предлагал истцу ознакомиться с разработанным пакетом компенсационных мер, в рамках которого он мог рассчитывать на возмещение причиненного просрочкой ущерба. Вместе с тем, предложенные ответчиком скидки и компенсации были абсолютно несоразмерны допущенному нарушению, а полагающаяся к выплате в пользу истца неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства (в соответствии с предписаниями Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ) уже на момент получения ответа превышала размер предлагаемых ответчиком мероприятий, в связи с чем, истец отказался от использования какого-либо из видов компенсаций.

13.12.2016г. истец доставил в офис ответчика еще одно уведомление о готовности принять объект долевого строительства вх. № 3995 (приняла менеджер ОРК ФИО3), в котором снова потребовал предоставить ему информацию о сроке получения квартиры и причинах задержки ее передачи. В ответе исх. № 4445 от 30.01.2017г., направленном истцу только 22.02.2017г. и полученном им 04.03.2017г., ответчик снова сообщил о проведении усиленных работ по завершению строительства жилого дома, а также обозначил срок ввода его в эксплуатацию до 31.03.2017г., однако по-прежнему какой-либо информации о причинах срыва договорного срока передачи объекта долевого строительства ответчик не сообщал.

Кроме того, в указанном письме ответчик повторно предложил истцу ознакомиться с пакетом компенсационных мер в качестве возмещения причиненного задержкой ущерба. Вместе с тем, ни одна из содержащихся в пакете компенсаций не могла в полной мере возместить понесенные истцом убытки, в связи с чем, и в этот раз ни к какому-либо из мер он также не прибегнул.

Длительное время принять квартиру не представляется возможным, так как, в нарушение ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, в которой говорится, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, о завершении строительства, вводе жилого дома в эксплуатацию и готовности квартиры к передаче ответчик истца до настоящего момента не уведомил.

01.03.2017г. истцом в адрес ответчика, посредством ФГУП «Почта России», было направлено Претензионное письмо с требованиями в кратчайшие сроки передать квартиру и произвести оплату неустойки в течение 10 календарных дней с момента получения претензии. Вместе с тем, в ответе на законные требования истца было сообщено о разработке компенсационных мероприятий ответчиком, которые не отвечают требованиям, предусмотренным Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ. Акт приема-передачи квартиры сторонами не подписан, денежные средства в счет оплаты неустойки на указанные в претензии реквизиты не зачислены.

11.04.2017г. истец подал исковое заявление о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов за просрочку по передаче квартиры приобретенной по договору № № участия в долевом строительстве от 18.12.2014 в Красногорский городской суд Московской области. Цена иска 372154 руб. 62 коп. - сумма неустойки за 203 дня просрочки (с 20.09.2016-10.04.2017). 26.05.2017 Красногорский городской суд вынес решение с частичным удовлетворением заявленных требований.

21.06.2017г. истец доставил в офис ответчика еще одно уведомление о готовности принять объект долевого строительства вх. № 4794 от 21.06.2017 (приняла менеджер ФИО4 К.), в котором снова потребовал предоставить ему информацию о сроке получения квартиры и причинах задержки ее передачи. В ответе исх. № 5604 от 07.07.2017, направленном истцу только 15.08.2017г. и полученном им 26.08.2017г., ответчик снова сообщил о проведении усиленных работ по завершению строительства жилого дома, а также обозначил срок ввода его в эксплуатацию 3 квартал 2017г., однако по-прежнему какой-либо информации о причинах срыва договорного срока передачи объекта долевого строительства ответчик не сообщал.

02.10.2017г. истцом в адрес ответчика, посредством ФГУП «Почта России», было направлено претензионное письмо с требованиями в кратчайшие сроки передать квартиру и на основании Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ произвести оплату неустойки в течение 10 календарных дней с момента получения претензии. Вместе с тем, до настоящего времени ответа на законные требования истца не поступило. Акт приема-передачи квартиры сторонами не подписан, денежные средства в счет оплаты неустойки на указанные в претензии реквизиты не зачислены.

П. 8.1 Договора между истцом и ответчиком была установлена договорная подсудность, в соответствии с которой споры по договору подлежат рассмотрению в Красногорском городском суде Московской области. Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1, п. 7 ст. 29 ГПК РФ подсудность исков о защите прав потребителей устанавливается по выбору истца. Данные нормы носят императивный характер, и их нарушение не допускается. Следовательно, устанавливая в договоре с физическим лицом-потребителем условие о том, что споры между сторонами рассматривает Красногорский городской суд Московской области, ответчик нарушает п. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты нрав потребителей, признаются недействительными. Следовательно, иск о защите прав потребителей может быть предъявлен в суд по месту регистрации истца, т.е. в Десногорский городской суд Смоленской области.

Сумма неустойки, подлежащая взысканию рассчитывается по формуле: Е = А х В х 2/300 х 10,00/100, где Е - общая сумма неустойки за просрочку по передаче квартиры; А - стоимость квартиры по договору; В - количество дней просрочки; 2/300 - размер ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены Договора за каждый день просрочки; 10,00/100 ставка рефинансирования ЦБ РФ, подлежащая применению к расчетам по настоящему исковому заявлению.

Стоимость Квартиры в соответствии с условиями Договора - 2755000 руб. 30 коп., количество дней просрочки всего: 407 дней (с 20.09.2016 г. по 31.10.2017 г.), количество дней просрочки предъявленных по претензии: 204 дня (11.04.2017 по 31.10.2017). Ставка рефинансирования, согласно информации Банка с 10.04.2017г. по 01.05.2017г. составляет 9,75%, с 02.05.2017г. по 18.06.2017г. - 9,25%, с 19.06.2017г. по 17.09.2017г. – 9%, с 18.09.2017г. по 29.10.2017г. – 8,50%, с 30.10.2017г. по 30.10.2017г. – 8,25%. Таким образом, сумма неустойки составила 336110,05 руб. исходя из расчета: 

2755000,30 х 21 х 2/300 х 9,75/100 = 37605 руб. 76 коп.,

2755000,30 х 48 х 2/300 х 9,25/100 = 81548руб. 01 коп.,

2755000,30 х 91 х 2/300 х 9,00/100 = 150423 руб. 02 коп.,

2755000.30 х 42 х 2/300 х 8,50/100-65569 руб. 01 коп.,

2755000,30 х 1 х 2/300 х 8,25/100 = 964 руб. 25коп.

Таким образом, Истец добросовестно выполнил все свои финансовые обязательства по договору, однако фактически получить приобретенное им жилье длительное время не может вследствие грубого нарушения ответчиком принятых па себя обязательств.

Также обращает внимание на то, что в соответствии с Кредитным договором № от 18.12.2014г., заключенным с ОАО «Сбербанк России», квартира была приобретена истцом с использованием кредитных средств в размере 2155000 руб. 00 коп. По условиям кредитного договора истец обязался вносить в счет погашения кредита ежемесячные равные платежи в размере 31544 руб. 06 коп. на протяжении 120 месяцев с даты его фактическою предоставления (в соответствии с примерным графиком платежей к кредитному договору). Вносимые ежемесячно в счет погашения кредита денежные средства составляют значительную часть дохода истца. Исходя из изложенного получается, что истец надлежащим образом исполняет все свои финансовые обязательства, своевременно и в полном объеме, оплатив цену договора и до настоящего момента добросовестно выплачивая взятый с целью приобретения квартиры кредит, однако до настоящего времени так и не получил возможности переехать в новое жилье вследствие грубого нарушения ответчиком своих договорных обязательств.

Ответчик, затягивая срок передачи квартиры, причинил своим бездействием истцу моральный вред, выразившийся в нравственных страданиях, переживаниях относительно невозможности переехать в собственное жилье в установленный договором срок, в опасении, что квартира так и не будет ему передана в состоянии, пригодном для проживания. Допускаемый ответчиком срыв договорных сроков не позволил истцу вовремя реализовать план по улучшению социально-бытовых условий проживания, что спровоцировало у него и членов его семьи дополнительный стресс. Заключая договор, истец надеялся на добросовестное исполнение ответчиком обязательства по передаче квартиры, рассчитывал, что в срок до 19.09.2016г. сможет получить ключи от жилья, сделать ремонт с тем, чтобы привести квартиру в состояние, пригодное для проживания в ней, и уже перед новым 2017 годом готовиться к переезду. Однако по факту к этому сроку истец не смог даже подучить ключи от квартиры, что абсолютно шло в разрез с его планами.

Таким образом, на момент подачи настоящего искового заявления в суд общий срок допущенной ответчиком просрочки составил почти 14 месяцев, при этом никаких соразмерных допущенному нарушению гарантий и компенсаций истцу так и не было предоставлено. Срыв личных планов спровоцировал у истца длительные душевные волнения и переживания, в связи с чем, считает обоснованным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 50000 руб. 00 коп.

Просит суд оспорить условие п. 8.1 Договора № № участия в долевом строительстве, взыскать с ООО «Саб-Урбан» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 336110 руб. 05 коп., компенсацию морального вреда в размере 50000 руб. 00 коп., сумму в размере 1700 руб. 00 коп. за оформление нотариальной доверенности на представителей, а также штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в ее пользу в силу п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей»..

Истец ФИО1 в судебном заседании уточнила заявленные требования, просила признать недействительным абз. 2 п. 8.1 Договора № № участия в долевом строительстве в части определения подсудности споров, взыскать с ООО «Саб-Урбан» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 336110 руб. 05 коп. за период с 11.04.2017г. по 31.10.2017г, компенсацию морального вреда в размере 50000 руб. 00 коп., сумму в размере 1700 руб. 00 коп. за оформление нотариальной доверенности на представителей, а также штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в ее пользу по основаниям, изложенным в иске. При этом пояснила, что до настоящего момента ситуация не изменилась, ответчиком не исполнены требования, содержащиеся в её последней претензии.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 уточненные исковые требования поддержала и просила их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Саб-Урбан», будучи надлежащим образом извещённым о месте и времени судебного заседания, в суд не явился. Сведений об уважительных причинах неявки в судебное заседание не представил, заявлений с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие не направлял.

В силу ст. 167 ГПК РФ судом вынесено определение о рассмотрении данного дела в отсутствие не явившегося представителя ответчика.

Выслушав объяснения истца и его представителя, исследовав письменные доказательства, оценив их во всей совокупности, суд находит иск ФИО1 подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям:

В судебном заседании установлено, что 18 декабря 2014г. между ЗАО «Саб-Урбан» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве № № (л.д. 19-33), в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренный настоящим договором срок построить многоквартирный жилой 

<

адрес>, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать истцу квартиру со строительным номером №, расположенную в данном доме, а истец в свою очередь обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять квартиру по акту приема-передачи квартиры при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. В соответствии с п. 2.3 указанного договора срок ввода в эксплуатацию жилого дома 19.03.2016г., а срок передачи квартиры истцу в течение 6 месяцев с момента ввода в эксплуатацию, но не позднее 19.09.2016г., при условии полного и надлежащего исполнения участником финансовых обязательств по договору. 

Согласно п. 3.1 и п. 3.4 договора участия в долевом строительстве стоимость квартиры составила 2755000,30 рублей. Оплата производится участником долевого строительства за счет собственных денежных средств в размере 600000,30 руб. и за счет кредитных средств в размере 2155000,00 руб., предоставляемых участнику ОАО «Сбербанк России». Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет застройщика. Истец надлежащим образом и в полном объеме исполнила обязательства по оплате стоимости указанной квартиры в рамках настоящего договора, что подтверждается банковским ордером № 64-1 от 26.12.2014г. списания со вклада ФИО1 суммы в размере 2755000,30 руб. (л.д. 18), кредитным договором № от 18.12.2014г. на сумму 2155000,00 руб. (л.д. 45-53), поручением о перечислении денежных средств ЗАО «Саб-Урбан» (л.д. 63).

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>.

В связи с неисполнением ответчиком условий договора по передаче квартиры в установленные сроки истцом неоднократно, а именно 01.10.2016г., 13.12.2016г., 21.06.2017г. в адрес застройщика направлялись уведомления о готовности принять объект долевого строительства с просьбой о предоставлении информации по срокам сдачи объекта долевого строительства (л.д. 76-77, 78-79, 80). Также в адрес ответчика истцом неоднократно направлялись претензии, а именно 01.03.2017г., 02.10.2017г. с требованием передачи квартиры и выплате неустойки за допущенную просрочку сдачи объекта в течение 10 дней с момента получения настоящей претензии (л.д. 42-44, 64-66). В своих ответах ответчик ссылался на вынужденную необходимость смены сроков сдачи объекта, сообщал о ведении усиленных работ по завершению строительства и предлагал пакет компенсационных мероприятий, а также сообщал, что в адрес истца были направлены уведомления о смене срока; согласно первого уведомления объект долевого строительства будет передан в срок до 31.12.2016г., а согласно второго сообщения уже не позднее 3-го квартала 2017г. (л.д. 60, 61, 62, 81, 82, 83). Наличие данной переписки подтверждается также конвертами с почтовыми штемпелями (л.д. 36-41), описями почтовых вложений (л.д.54-59), отчетами об отслеживании отправления (л.д. 68-75).

Ранее ФИО1 обращалась с исковым заявлением к АО «Саб-Урбан» о защите прав потребителей и решением Красногорского районного суда Московской области от 26.05.2017г. исковые требования частично удовлетворены: взыскана с АО «Саб-Урбан» в пользу ФИО1 неустойка за период с 20.09.2016г. по 10.04.2017г. в сумме 100000 руб., компенсация морального вреда в сумме 3000 руб. и штраф в сумме 51500 руб. Данное решение вступило в законную силу (л.д. 85); определением Красногорского городского суда Московской области от 04.09.2017г. произведена замена в решении суда от 26.05.2017г. ответчика АО «Саб-Урбан» его правопреемником ООО «Саб-Урбан», с учетом замены ответчика выдан исполнительный лист (л.д. 86, 87-89).

До настоящего времени обязательство по передаче квартиры не исполнено – спорная квартира по акту приема-передачи истцу не передана, т.е. срок передачи объекта долевого участия, установленный условиями договора, ответчиком нарушен. Дополнительных соглашений в части изменения сроков передачи объекта долевого строительства, между сторонами не заключались. Доказательств уведомления истца о готовности объекта долевого строительства к передаче ответчиком в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ суду не представлено. Претензии истца ответчиком не исполнены.

Согласно абз. 2 п. 8.1 договора участия в долевом строительстве стороны договорились, что любые иски по спорам из настоящего договора или в связи с ним подлежат рассмотрению в Красногорском городском суде Московской области. Данное соглашение является соглашением об изменении территориальной подсудности дел (соглашением о договорной подсудности), предусмотренным ст. 32 ГПК РФ. Отказ от договорной подсудности возможен лишь путем заключения нового соглашения сторон об изменении договорной подсудности.

Истец ФИО1 оспаривает условие об установлении договорной подсудности.

По общему правилу территориальной подсудности дел, установленному ст. 28 ГПК РФ, иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Согласно ст. 32 ГПК РФ стороны могут по соглашению между собой изменить подсудность данного дела до принятия его судом к своему производству. Подсудность, установленная статьями 26, 27, 30 настоящего Кодекса, не может быть изменена соглашением сторон.

В соответствии с ч. 7 ст. 29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту исполнения договора.

Таким образом, законодателем в целях защиты прав потребителей, в частности (по данному делу) граждан - участников долевого строительства как экономически слабой стороны в договоре, введены дополнительные механизмы правовой защиты, в том числе и в вопросе определения подсудности гражданских дел с их участием.

Согласно абз. 2 п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" судья не вправе, ссылаясь на ст. 32, п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, возвратить исковое заявление потребителя, оспаривающего условие договора о территориальной подсудности спора, так как в силу ч.ч. 7, 10 ст. 29 ГПК РФ и п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что включение ответчиком в договор участия в долевом строительстве условия о подсудности спора в Красногорском городском суде Московской области является нарушением Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку ущемляет установленные этим законом права потребителя, в связи с чем, действия ЗАО "Саб-Урбан" по включению данного пункта в договор являются незаконными, поэтому суд приходит к выводу об удовлетворении заявленного истцом требования о признании абз. 2 п. 8.1 договора участия в долевом строительстве № ДУ-17-328 от 18.12.2014г. недействительным.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости урегулированы Законом РФ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее по тексту ФЗ № 214).

Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 12 ФЗ № 214, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 ст. 314 ГК РФ предусмотрено, что если обязательство усматривает или позволяет определить день его исполнения, обязательство подлежит исполнению в этот день. 

Согласно статей 330 и 332 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

При таких обстоятельствах, когда судом достоверно установлено нарушение ответчиком договорных обязательств по передаче объекта долевого строительства, то с ответчика подлежит взысканию неустойка, рассчитанная на основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

При этом суд не может согласиться с представленным истцом расчетом неустойки исходя из ставок рефинансирования, действовавших в соответствующие периоды просрочки исполнения обязательства ответчиком.

По смыслу положений ч. 2 ст. 6 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при определении размера неустойки необходимо исходить из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (с 01 января 2016 года - из ключевой ставки Банка России), действующей на день фактического исполнения обязательства.

При этом законодателем не ограничена возможность обращения гражданина с требованием о взыскании предусмотренной данной нормой неустойки до передачи ему объекта долевого строительства.

Соответственно, при определении размера неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если на день рассмотрения спора обязательство не исполнено и объект долевого строительства участнику долевого строительства не передан, суд удовлетворяет требования кредитора исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (с 01 января 2016 года - исходя из ключевой ставки Банка России), действующей на день вынесения решения, которая с 30.10.2017г. составляет 8,25% (информация Банка России от 27.10.2017г.).

Расчет неустойки производится следующим образом 2755000,30 руб. (стоимость квартиры) х 204 дня (период с 11.04.2017г. по 31.10.2017г.) : 100% х 8,25% (ключевая ставка): 150, следовательно, требование о взыскании неустойки подлежит частичному удовлетворению в сумме 309111,03 руб.

Ходатайство о снижении размера неустойки ответчиком не заявлялось, тогда как, согласно разъяснениям в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012г. № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. 

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" указано, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Ответчиком таких доказательств не представлено. 

В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012г. № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Согласно ст. 151 ГК РФ под моральным вредом понимаются физические или нравственные страдания, причиненные гражданину действиями, нарушающими его личные неимущественные права и блага.

В силу ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-I "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Учитывая характер причиненных истцу нравственных страданий, вызванных нарушением её прав как потребителя в связи с несвоевременным исполнением обязательств по передаче квартиры, степень вины причинителя вреда, а также требования разумности и справедливости, суд считает требования о компенсации морального вреда подлежащими частичному удовлетворению в размере 5000 рублей.

Кроме того, в соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая, что при рассмотрении настоящего дела судом установлено нарушение прав потребителя со стороны ответчика, то с ООО «Саб-Урбан» в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от сумм, взысканных в пользу потребителя, размер которого составит: (309111,03 руб. + 5000руб.) х 50% = 157055,52 руб.

За оформление нотариальной доверенности на представление интересов истца в суде, ФИО1 была уплачена сумма в размере 1700 руб. (л.д. 34-35), которая в силу ст. 98 ГПК РФ также подлежат взысканию с ответчика.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден в силу п. 4 ч. 1 ст. 333.36 НК РФ, в сумме 600,00 рублей по требованиям неимущественного характера и в размере 7861,67 рублей по требованиям имущественного характера.

Руководствуясь статьями 194-198, 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным абз. 2 п. 8.1 Договора № участия в долевом строительстве, заключенный 18.12.2014г. между ФИО1 и Закрытым акционерным обществом «Саб-Урбан» (с 13.10.2017г. - ООО «Саб-Урбан»).

Взыскать с ООО «Саб-Урбан» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 11.04.2017г. по 31.10.2017г. в размере 309111 (триста девять тысяч сто одиннадцать) рублей 03 копейки, в счет компенсации морального вреда сумму 5000 (пять тысяч) рублей 00 копеек, штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 157055 (сто пятьдесят семь тысяч пятьдесят пять) рублей 52 копейки, а также судебные расходы в размере 1700 (одна тысяча семьсот) рублей 00 копеек.

В остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ООО «Саб-Урбан» госпошлину в доход государства в размере 8461(восемь тысяч четыреста шестьдесят один) рубль 67 копеек.

Решение в апелляционном порядке может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Десногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Михаленков Д.А.

Мотивированное решение суда изготовлено 08.12.2017 года.