дело № 2-3324/2020

УИД 76RS0013-02-2020-002234-37

Решение

 в мотивированном виде составлено 2 ноября 2020 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Рыбинский городской суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Леоновой Е.С.,

при секретаре Огурцовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 октября 2020 г. в городе Рыбинске Ярославской области гражданское дело по иску ФИО3 к администрации городского округа город Рыбинск о признании права собственности на объект недвижимости, 

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к администрации городского округа город Рыбинск, в котором просит признать за ним право собственности на двухэтажное каркасное здание склада промышленных товаров, кадастровый №, с координатами, указанными в техническом плане здания от 04.03.2019, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

В обоснование требований указано, что на основании договора купли-продажи от 20.05.2013 истец является собственником незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 19.06.2013 между ФИО3, департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск, прежним арендатором земельного участка ФИО1 заключено соглашение о замене стороны в договоре аренды земельного участка №. Разрешение на строительство, выданное ФИО1 19.09.2008, предусматривало строительство на земельном участке, по адресу: 

<

адрес>, двухэтажного каркасного здания склада промышленных товаров общей площадью 522.7 кв.м., строительным объемом 2230 куб. м. На основании заявления истца срок действия разрешения на строительство продлен. В начале 2014 г. здание склада промышленных товаров полностью построено, что подтверждается технической документацией для ввода объекта в эксплуатацию от 06.03.2014 договором снабжения электрической энергией № от 01.12.2013. 19.10.2015 ФИО3 с департаментом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск заключен договор № аренды земельного участка сроком до 15.10.2018 для завершения строительства склада промышленных товаров. Необходимость заключения данного договора вызвана принятием Федерального законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившим в силу 01.03.2015, которым ограничивался срок аренды для завершения строительства капитальных объектов. В период действия договора № аренды земельного участка ФИО3 строительство здания завершено, однако ввиду сложностей, связанных с оформлением документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истец до 15.10.2018 не зарегистрировал право собственности на склад промышленных товаров. 29.03.2019 ФИО3 в департамент строительства Ярославской области подано заявление с пакетом документов, перечисленных в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) для ввода в эксплуатацию спорного здания. 09.04.2019 ФИО3 получил отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку не представленным документ о праве истца на земельный участок и разрешение на строительство. 04.04.2019 департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск обратился с иском в арбитражный суд Ярославской области об изъятии у истца объекта незавершенного строительства. Решением арбитражного суда от 09.10.2019 в иске отказано. Отказ департамента строительства Ярославской области в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обжалован в судебном порядке в арбитражном суде Ярославской области. Решением арбитражного суда от 13.12.2019 данный отказ признан незаконным. 20.12.2019 департамента строительства Ярославской области вновь отказал в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и обжаловал решение арбитражного суда от 13.12.2019. Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 26.05.2020 решение арбитражного суда от 13.12.2019 отменено, в иске отказано. Как указано в данном судебном акте, отказ департамента строительства Ярославской области в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является законным ввиду истечениясрока действия договора аренды земельного участка. Заключить новый договор аренды земельного участка истец не имеет возможности, поскольку согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ), предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, направил представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 по доверенности исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении. 

Представитель ответчика Администрации городского округа город Рыбинск в судебное заседание не явился, надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства извещен. 

Представители третьих лиц Департамента имущественных и земельный отношений администрации городского округа город Рыбинск, Департамент архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск, Департамента строительства Ярославской области в судебное заседание не явились, надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства извещены.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно статьи 218 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 09.10.2018 по делу №, установлено, что между администрацией Рыбинского муниципального округа и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка от 17.11.05 №, государственная собственность на который не разграничена, согласно п. 1.1 которого арендодатель представляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок площадью 682 кв.м,. с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для проектирования склада оконного стекла.

Согласно п. 4.1 договора от 17.11.05 №, срок аренды земельного участка устанавливается до 16.11.06. Дополнительным соглашением стороны установили срок действия договора до 31.12.07.

05.06.07 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 17.11.05 №.

Между администрацией Рыбинского муниципального округа и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 13.03.13 №, государственная собственность на который не разграничена, согласно п. 1.1 которого арендодатель представляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок площадью 759 кв.м,. с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для строительства склада промышленных товаров.

Согласно п. 4.1 договора от 13.03.13 № срок аренды земельного участка устанавливается до 30.09.13.

20.03.13 за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки 343,6 кв.м., степенью готовности 28% (запись регистрации №).

Между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи от 20.05.13 объекта незавершенного строительства (склад промышленных товаров), назначение: нежилое, площадью 343,6 кв.м., степень готовности 28 %, инвентарный №, лит. А, адрес объекта: 

<

адрес>.

04.06.13 за ФИО3 зарегистрировано право собственности па указанный объект незавершенного строительства (запись регистрации №).

Соглашением от 19.06.13 № ФИО3 принял права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 13.03.13 №.

Соглашением от 19.10.15 г. администрация Рыбинского муниципального округа и ФИО3 расторгли договор аренды земельного участка от 13.03.13 №.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 19.10.15 № на земельный участок площадью 759 кв.м,. с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для завершения строительства склада промышленных товаров.

Согласно п. 4.1 договора от 19.10.2015 № срок аренды земельного участка устанавливается до 15.10.18.

Вместе с тем, учитывая, что предметом арендных правоотношений по договорам аренды от 17.11.05 №, 13.03.13 №, 19.10.15 №, являлся один и тот же земельный участок площадью 759 кв.м,. с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, возврат арендуемого земельного участка истцу после окончания первого договора в 2013 и второго договора в 2015 году не оформлялся, арбитражный суд пришел к выводу, что фактически спорный земельный участок перешел во владение по акту приема-передачи от 17.11.05 и из владения не выбывал.

Так же, в период действия договора аренды от 17.11.05 № заключенного без проведения торгов, соглашением от 05.06.07, обязанности по договору были переданы ФИО1, впоследствии со ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка от 13.03.13 №, для завершения строительства здания, объект незавершенного строительства ФИО1 был продан ФИО3 по договору купли-продажи от 20.05.13. Таким образом, преследуемая законодателем цель по смене землепользователя, длительное время не осуществляющего завершение строительства объекта, уже достигнута. Новый собственник, приобретая у ФИО1 объект незавершенного строительства, знал о сроке действия договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства и о его цели использования. Указание на срок аренды имеется в договоре купли-продажи.

По данному делу, судом установлено, что строительство объекта недвижимости - здания склада промышленных товаров, 

<

адрес>, истцом завершено.

02.03.2018 составлен акт о соответствии параметров построенного объекта проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборам учета, используемых энергетических ресурсов, подписанный застройщиком ФИО3, представителем ООО «

<

данные изъяты>» (лицо, осуществляющее строительный контроль, лицо, осуществляющее строительство).

03.03.2018 подписан акт приемки объекта капитального строительства – двухэтажного каркасного здания склада промышленных товаров, по адресу: 

<

адрес>, застройщиков ФИО3, представителем ООО «

<

данные изъяты>» - лицом, осуществляющим строительство.

Согласно заключению 

<

данные изъяты> №, в результате проведения строительно-технического обследования склада, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по результатам визуального осмотра от 14.08.2020, специалистами установлено, что обследуемое здание склада выполнено в соответствии с проектом, разработанным МУП «

<

данные изъяты>» г. Рыбинск, в 2008 г. и завершено строительством полностью в 2013 г. Выполненные строительно-монтажные работы по возведению здания склада соответствуют требованиям строительных норм и правил, а также законодательных актов, действующих на территории РФ. Выполненные несущие и ограждающие строительные конструкции и инженерно-технические коммуникации находятся в исправном работоспособном состоянии, обеспечивают надежность и пространственную жесткость здания, не угрожают жизни, здоровью и имуществу граждан.

Оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется. Специалист выполнил непосредственное обследование спорного объекта недвижимости. Ответчиками каких-либо доказательств в опровержение заключения не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению, поскольку земельный участок находился во владении истца в период строительства на законных основаниях, здание построено с соблюдением строительных норм и правил, не влечет угрозу для жизни, здоровья, имущества других лиц.

Истец после завершения строительства объекта и подготовки пакета документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, обратился с соответствующим заявлением в уполномоченный орган, а именно в Департамент строительства Ярославской области.

Уполномоченный орган, рассмотрев заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания склада промышленных товаров, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 09.04.2019 отказал истцу в выдаче разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию, на основании пункта 1 части 6 статьи 55 ГрК РФ, в связи с отсутствием документов, указанных в части 3 указанной статьи.

На основании решения Арбитражного суда Ярославской области от 13.12.2019 по делу № Департамент строительства Ярославской области повторно рассмотрел заявление ФИО3 от 29.03.2019 и отказал в выдаче разрешения на ввод спорного объекта недвижимости в эксплуатацию на основании пункта 1 части 6 статьи 55 ГрК РФ, в связи с отсутствием документов, указанных в части 3 указанной статьи, а именно – разрешения на строительство, правоустанавливающих документов на земельный участок. 

Вместе с тем, поскольку действующее законодательство не предусматривает возможность повторного предоставления земельного участка для строительства, договор аренды не был продлен администрацией городского округа город Рыбинск.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Подпунктом пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ, введенной в действие с 01.03.15 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. Таким образом, в силу статьи 239.1 ГК РФ земельной участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должны быть выполнено одно из условий:

земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

При этом, условия, предусмотренные в пункте 6 статьи 239.1 ГК РФ должны применяться в совокупности с пунктом 1 указанной статьи. В силу пункта 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ положения стать 239.1 Гражданского кодекса РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.15, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.15.

Как следует из материалов дела, земельный участок, предоставленный лицам для строительства, с 2013 года занят объектом незавершенного строительства в неизменном состоянии готовности 28%, что очевидно не отвечает публичным интересам. В настоящее время строительство объекта недвижимости завершено. Соответственно, к рассматриваемым отношениям положения ст. 239.1 ГК РФ применению не подлежат.

Кроме того, согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей. 

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

В силу статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Согласно пунктов 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды на тех же условиях, что и продавец недвижимости, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, требования ст. 222 ГК РФ, истцом соблюдены: истец приступил к строительству здания склада промышленных товаров на земельном участке, выделенном специально для указанных целей; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании изложенного, суд удовлетворяет исковые требования ФИО3 в полном объеме. 

Руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать за ФИО3 право собственности на завершенный строительством объект – двухэтажное каркасное здание склада промышленных товаров, возведенное на земельном участке, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме. 

Судья Е.С. Леонова