УИД № 77RS0001-02-2025-008033-15

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 октября 2025 года г. Москва

Бабушкинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Фомичевой О.В., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6205/25 по иску ФИО2 к ЖСК «Медведково-1» об обязании заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику, в котором просит обязать ЖСК «Медведково-1» заключить с ней, как с собственником нежилого помещения № хх, договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: хх, на условиях в соответствии с представленным проектом договора, взыскать с ЖСК «Медведково-1» в свою пользу расходы по оплате госпошлины в размере 3000 рублей. В обоснование требований указано, что ею как собственником вышеуказанного нежилого помещения неоднократно направлялось ответчику заявление о заключении договора на содержание общего имущества многоквартирного дома, которое оставлено без ответа. 24.01.2025 ответчик направил истцу уведомление о необходимости заключения договора на содержание общего имущества многоквартирного дома с приложением проекта договора. В результате переписки сторон по поводу согласования условий договора, 06.05.2025 ЖСК «Медведково-1» направил ей уведомление об отказе внесения изменений в проект договора на содержание общего имущества многоквартирного дома. Таким образом, в настоящее время условия договора на содержание общего имущества многоквартирного дома между собственником и ЖСК «Медведково-1» не урегулированы, в связи с чем данный спор, как полагает истец, подлежит передаче на рассмотрение в суд.

Представитель истца ФИО3 в судебное заседание явился, доводы иска поддержал.

Представитель ответчика ФИО4 в судебное заседание явилась, иск не признала по доводам письменных возражений.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Согласно части 1 и пункта 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ, граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. В силу части 2 статьи 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе, плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги. капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

Из положений ч. 6 ст. 155 ЖК РФ следует, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

В силу ст. 158 ЖК РФ собственник помещений в многоквартирном доме обязан нести исходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на удержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт итого помещения.

В соответствии с п. 23 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, собственник помещения в многоквартирном доме и собственник жилого дома (домовладения) вправе инициировать заключение в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, из числа договоров, указанных в подпунктах "а" и "б" пункта 9 и подпункте "б" пункта 10 настоящих Правил, в письменной форме путем подачи исполнителю по месту его нахождения, по почте или иным согласованным с исполнителем способом подписанного собственником (одним из сособственников) заявления о заключении договора в 2 экземплярах, содержащего информацию, указанную-в подпунктах "в", "г", "д", "л" и "с" пункта 19 и пункте 20 настоящих Правил, и копий документов, указанных в подпункте 22 настоящих Правил. Исполнитель, получивший заявление и прилагаемые к нему документы, обязан их зарегистрировать в день поступления, сделать на втором экземпляре отметку о дате принятия заявления и прилагаемых к нему документов и передать к заявителю.

Исполнитель не позднее 10 рабочих дней со дня принятия заявления и прилагаемых к нему документов обязан выдать заявителю в месте нахождения исполнителя, по почте или иным согласованным с заявителем способом подписанный исполнителем проект договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, в 2 экземплярах.

Согласно п. 9 вышеуказанных Правил предоставления коммунальных услуг, собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом определяются: в договоре о предоставлении коммунальных услуг, заключаемом с товариществом или кооперативом с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество или кооператив. При этом товарищество или кооператив не вправе отказать собственнику помещения в многоквартирном доме как являющемуся, так и не являющемуся его членом в заключении договора о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг.

Согласно п.п. 1, 4 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте на иных условиях (протокол согласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

По смыслу приведенной нормы обратиться за понуждением к заключению договора по решению суда может только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу ГК РФ ли другого закона.

В силу ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.

В силу ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса (ч. 9 ст. 162 ЖК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 110 ЖК РФ члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации жилищного кооператива органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ч. 6 ст. 110 ЖК РФ). 

В случае заключения жилищным кооперативом договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня заключения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении указанного договора в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ч. 6.1 ст. 110 ЖК РФ).

Из системного анализа приведенных правовых норм следует, что договор управления многоквартирным домом может быть заключен от имени управляющей организации, которая выбрана общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, при этом каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме, в тоже время законодательством предусмотрена возможность управления многоквартирным домом собственниками самостоятельно через их добровольное объединение, что не наделяет автоматически кооператив статусом управляющей организацией, чей вид деятельности подлежит обязательному лицензированию.

Судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение №хх в жилом доме, расположенном по адресу: хх.

В указанном жилом доме образован потребительский кооператив ЖСК «Медведково-1», членом которого истец не является.

Доказательств того, что собственниками помещений в лице ЖСК заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, не имеется.

17.05.2024 истец направил в ЖСК «Медведково-1» заявление о заключении договора на содержание общего имущества многоквартирного дома.

18.06.2024 истец повторно направил в ЖСК «Медведково-1» заявление о заключении договора на содержание общего имущества многоквартирного дома.

26.06.2024 ЖСК «Медведково-1» направил собственнику уведомление, в котором сообщил о необходимости заключения договоров на поставку коммунальных ресурсов напрямую с ресурсоснабжающими организациями.

22.08.2024 истец направил в ЖСК «Медведково-1» сообщение с просьбой заключить договор на содержание общего имущества многоквартирного дома.

24.01.2025 ЖСК «Медведково-1» направил собственнику уведомление о необходимости заключения договора на содержание общего имущества многоквартирного дома с приложением проекта договора.

17.02.2025 истец направил в ЖСК «Медведково-1» протокол разногласий к проекту договора на содержание общего имущества многоквартирного дома.

24.03.2025 ЖСК «Медведково-1» направил собственнику письмо к протоколу урегулирования разногласий о внесении изменений в проект договора на содержание общего имущества многоквартирного дома.

16.04.2025 истец направил в ЖСК «Медведково-1» протокол разногласий к проекту договора на содержание общего имущества многоквартирного дома.

06.05.2025 ЖСК «Медведково-1» направил собственнику уведомление об отказе о внесении изменений в проект договора на содержание общего имущества многоквартирного дома.

Как следует из материалов дела и возражений, ответчик не является специальным субъектом – управляющей компанией, на стороне которой лежит обязанность по заключению с собственником помещения договора на управление общим имуществом многоквартирного дома. 

Исходя из вышеприведенных норм, установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств, оценка которых произведена судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца об обязании ответчика заключить с ней договор на содержание и ремонте общего имущества многоквартирного дома в предложенном ею варианте.

При этом суд также учитывает, что общим собранием членов ЖСК решения о заключении с собственниками помещений договоров на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома ни в предложенном истцом, ни в каком-либо ином варианте не принималось.

Также суд отклоняет ссылку истца на п. 6 ст. 155 ЖК РФ, поскольку указанная норма права не обязывает гражданина, не являющегося членом ЖСК, и ЖСК заключить договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. При этом само по себе отсутствие заключенного между сторонами договора, не освобождает истца, как собственника нежилого помещения в многоквартирном доме, от несения бремени содержания имущества и оплаты коммунальных услуг.

Кроме того, не заключение с истцом договора на предложенных ею условиях, ее прав как потребителя коммунальных услуг не нарушает, поскольку п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством РФ Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Поскольку в удовлетворении основного требования отказано, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца расходов по оплате госпошлины также не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ЖСК «Медведково-1» об обязании заключить договор - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 17 ноября 2025 года.

Судья О.В. Фомичева