РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 15 сентября 2020 г. по делу № 3а-45/2020 

Севастопольский городской суд в составе:

председательствующего судьи – Дудкиной Т.Н.

секретаре – Михайловой В.Г. 

при участии: 

представителя административного истца – ФИО3,

представителей ГБУ «Центр государственной 

кадастровой оценки» – ФИО4, ФИО5, ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО7 к Правительству Севастополя, Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя, заинтересованные лица - Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Государственное бюджетное учреждение г. Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению равной его рыночной стоимости, - 

установил:

05 июня 2020 года ФИО7 обратился в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением к Правительству Севастополя, Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя, заинтересованные лица - Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Государственное бюджетное учреждение г. Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению равной его рыночной стоимости. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 0,1000 га, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018 г., в размере – 5 172 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что утвержденная Правительством Севастополя 01 января 2018 года кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 9 446 250 рублей является завышенной, поскольку согласно отчету об определении рыночной стоимости земельного участка его рыночная стоимость составляет 5 172 000 руб. 

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. 

Представители заинтересованного лица возражали в удовлетворении заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в устных и письменных возражениях. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав материалы административного дела, заключение судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что в соответствии с договором аренды земельного участка от 24.10.2008 г., заключенным между Севастопольским городским Советом и предпринимателем ФИО7, административному истцу передан в срочное платное пользование для реконструкции торгового павильона с навесом ожидания в магазин и кафе, земельный участок общей площадью 0,1000 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, в районе бухты Омега, кадастровый номер №.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, утверждены постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 г. № 716-ПП по состоянию на 01 января 2018 года, кадастровая стоимость земельного участка составляет 9 446 250 рублей и внесена 09.01.2019 г. в государственный кадастр. Постановление вступило в силу с 01.01.2019 г.

Следовательно, утвержденные постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 г. № 716-ПП результаты определения кадастровой стоимости земельных участков Севастополя затрагивают права и обязанности административного истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В обоснование требований ФИО7 представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № № от 16.02.2020 г., изготовленный Индивидуальным предпринимателем ФИО1, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2018 г. определена в размере 5 172 000 рублей (т. 1 л.д. 34-109).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости выше указанного земельного участка и для проверки Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № № от 16.02.2020 г., изготовленного Индивидуальным предпринимателем ФИО1, на предмет его соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно заключению эксперта № от 27.08.2020 г. рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №, площадью 0,1000 га, по состоянию на 01 января 2018 года составляет 5 890 000 (пять миллионов восемьсот девяносто тысяч) рублей. 

В Отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка № от 16.02.2020 г., изготовленном Индивидуальным предпринимателем ФИО1, документы, представленные заказчиком, не заверены в установленном порядке (требование п. 12 ФСО №3). В остальном Отчет об оценке полностью соответствует требованиям Федерального закона от 29.07. 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Данное нарушение не могло повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, поскольку не относится непосредственно к выбору методологии и проведению расчетных процедур. 

Относительно экспертного заключения составленного судебным экспертом ООО «Даинна-Крым-Консалтинг», представителем заинтересованного лица выражено несогласие с заключением эксперта, полагая, что стоимость земельного участка необоснованно занижена, а само заключение эксперта не может являться достоверным доказательством, так как выполнено с нарушением требований законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО2 относительно высказанных замечаний дала пояснения, что для определения рыночной стоимости объекта оценки эксперт использовала два подхода оценки- сравнительный и доходный, погрешность между этими подходами составила лишь 2,5%. Для сравнительного подхода использовались земельные участки с торговыми объектами на дату проведения массовой кадастровой оценки. При исследовании эксперт учла место нахождения земельного участка - вблизи пляжа Омега, не пользующегося популярностью у местного населения, активность на которую приходится с июня по август, что сказывается на интенсивности пешеходных потоков, а также тот факт, что остановка транспорта, на которой ранее находился объект недвижимости, перенесена на расстояние около 100 м. по ходу транспорта, отсутствие парковки для автотранспорта, что привело к снижению проходимости и отразилось на деловой активности. По состоянию на дату проведения судебной экспертизы, поток увеличился на 52% по отношению к дате определения кадастровой стоимости в силу объективных причин, связанных с посещением Севастополя гостями города, которые в большинстве случаев являлись туристами одного дня. Экспертом учтено развитие инфраструктуры города, которая приходится на его центральную часть, а также на рекреационные учреждения, открывшиеся на берегу моря и более посещаемые. Коэффициент сейсмичности 10 баллов взят в пределах допустимого диапазона в соответствии с рекомендациями по использованию карт ОРС-97. При оценке эксперт использовала объекты коммерческого назначения, ИЖС для сравнения не применяется. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что возражения, заявленные ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» на заключение судебного эксперта при проведении судебной экспертизы не состоятельны, нарушений, которые повлияли или могли повлиять на итоговые выводы заключения - не установлены, доказательства обратного - не представлены, при том, что обязанность по доказыванию несоответствия заявленной ФИО7 рыночной стоимости земельного участка лежит на ответчике и заинтересованных лицах.

Суд считает, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы об определении рыночной стоимости объекта исследования.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к заключению судебной экспертизы, содержит все необходимые сведения, имеющие доказательственное значение, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка.

Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости.

Более того, судебный эксперт ФИО2 выводы, к которым она пришла в результате проведенной по делу судебной экспертизы, логично и последовательно подтвердила в судебном заседании в своих пояснениях в связи с поступившими возражениями на заключение.

Эксперт предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, квалификационные сертификаты.

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

В свою очередь, суд признает заключение эксперта № от 27.08.2020 г. надлежащим доказательством, подтверждающим содержащуюся в нем рыночную стоимость земельного участка. Эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, как об итоговой рыночной стоимости земельного участка, так и нарушениях, допущенных в отчете, изготовленном Индивидуальным предпринимателем ФИО1 

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости, а также к заключению судебной экспертизы. Возражений относительно отчета от сторон по делу не заявлено.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ прихожу к выводу, что указанная в заключении судебного эксперта итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м.

В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Учитывая, что постановление Правительства Севастополя от 25.10.2018 г. № 716-ПП об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, вступило в законную силу с 01.01.2019 г., сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в ЕГРН 09.01.2019 г., установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 09.01.2019 г. и до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Суд не усматривает оснований для возложения судебных расходов на административного ответчика, поскольку погрешность размера кадастровой стоимости является допустимой, так как кадастровая стоимость определялась путем массовой оценки земельных участков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 0,1000 га, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере – 5 890 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. 

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

В окончательной форме решение изготовлено 18 сентября 2020 г.

Судья Севастопольского 

городского суда Дудкина Т.Н.