РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 ноября 2017 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи - Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания - Шабер И.С. 

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1002/2017 по административному иску ООО «Амонд» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной в размере их рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Амонд» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами:

- №, площадью 27 467 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для производственной базы (АБЗ), расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01.01.2009г. в размере 10 904 399 рублей;

- №, площадью 5 092 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для производственной базы, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01.01.2009г. в размере 2 561 276 рублей.

В обоснование иска указал, что является собственником вышеуказанных земельных участков. 

Постановлением Правительства Самарской области от 26.12.2012 года № 815 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения в самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеназванных.

Дата определения кадастровой стоимости спорных земельных участков 01.01.2009г.

Согласно выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11.07.2017г. кадастровая стоимость спорных земельных участков составляет с кадастровым номером № в размере 17 303 385,99 рублей, с кадастровым номером № в размере 3 207 807,24 рублей.

Из отчета об оценке № от 24.08.2017 года, выполненного ООО «Независимый кадастровый центр» следует, что по состоянию на 01.01.2009г. итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составила 10 904 399 рублей, земельного участка с кадастровым номером № - 2 561 276 рублей.

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости завышена, чем нарушаются его права, так как это ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности от 03.08.2017г., доводы административного иска поддержал в полном объеме, просил требования удовлетворить.

Представитель заинтересованного лица – министерства имущественных отношений Самарской области ФИО2, действующий на основании доверенности № от 13.12.2016г. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, считает, что при возникновении вопросов, требующих специальных познаний в области оценки, суд вправе назначить экспертизу. Однако не ходатайствует о назначении экспертизы, а обращает внимание на право суда назначить по делу судебную экспертизу.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Администрации муниципального района Волжский Самарской области в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда, просили в резолютивной части решения указать дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости и дату применения кадастровой стоимости.

Представитель Администрации муниципального района Волжский Самарской области в письменном отзыве возражал против заявленных требований.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, письменного отзыва в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что требования административного истца в части установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Амонд» является собственником следующих объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 27 467 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для производственной базы (АБЗ), расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 092 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для производственной базы, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01.01.2009г. в размере 2 561 276 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости /л.д. 15-20/.

Вышеуказанные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет – 23.05.2007г.

Кадастровая стоимость спорных земельных участков определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 26.12.2012 года № 815 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения в самарской области» и по состоянию на 01.01.2009г. составляет с кадастровым номером № в размере 17 303 385,99 рублей, с кадастровым номером № в размере 3 207 807,24 рублей.

Поскольку административный истец является собственником указанных земельных участков и оплачивает земельный налог исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельных участков методом массовой оценки.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 11.10.2017г. обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области. 

Из сообщения Комиссии от 19.10.2017г. № следует, что поскольку положения ст. 24.18 Федерального закона от 21.07.2014г. №225-ФЗ и ч.2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001г. №136-ФЗ (ред. от 12.12.2011г.) не применяются в отношении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков промышленности и иного специального назначения в Самарской области, утвержденных Постановлением Правительства Самарской области № 815 от 26.12.2012г., то оспорить кадастровую стоимость земельных участков в комиссии не представляется возможным.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение Общества в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В обосновании заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № от 24.08.2017 года, выполненного ООО «Независимый кадастровый центр» из которого следует, что по состоянию на 01.01.2009г. итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составила 10 904 399 рублей, земельного участка с кадастровым номером № - 2 561 276 рублей.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также положительное экспертное заключение на такой отчет.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В отчете об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указаны дата проведения оценки спорных земельных участков, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объектов оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка земельных участков, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость земельных участков.

Анализ рынка, содержащий информацию о политических, экономических и законодательных факторах, оказывающих влияние на развитие рынка земельных участков Самарской области, выполнен в соответствии с положениями ФСО №7 /п.10,11/.

Оценщиком в отчете на стр. 44 определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, а именно: к сегменту рынка земельных участков под производственно-складские объекты, расположенные в Самарской области (кроме г. Самара и г. Тольятти),

На странице 53 отчета оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объектов оценки является использование в качестве земельных участков производственно-складского назначения.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, затратный и доходный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком / пункт 11 ФСО №1/.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из представленного заявителем отчета видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельных участков был применен сравнительный подход, а именно метод регрессионного анализа, отказ от применения других подходов и методов обоснован на стр. 55-58 отчета об оценке. 

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка с последующим перемножением на площадь оцениваемого земельного участка /страница 59 отчета/.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в базе данных «Территориального агентства оценки «АДОН».

В качестве объектов-аналогов выбраны 13 земельных участков, производственно-складского назначения, расположенных в Хворостянском, Елховском, Красноярском, Нефтегорском, Кинельском, Волжском, Сызранском районах Самарской области, сопоставимые по основным ценообразующим факторам /таблица 9.3.3.1 стр. 62-64/. 

Эксперт определил коэффициенты корреляции переменных в результирующей переменной больше 0,5 по абсолютному значению: на тип населенного пункта, на площадь земельного участка, на наличие у объекта инженерных коммуникаций.

При применении метода многофакторного регрессионного анализа не требуется обоснование весов скорректированных цен аналогов и согласование цен аналогов, аналогичное тому, что используется при других методах. 

Итоговая величина рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2009г. составляет: с кадастровым номером № в размере 10 904 399 рублей, с кадастровым номером № в размере 2 561 276 рублей.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельных участков основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами. 

С учетом изложенного, оснований полагать, что предоставленный административным истцом отчет об оценке выполненный ООО «Независимый кадастровый центр», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных земельных участков, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2009 года, подлежат удовлетворению.

Доводы Администрации муниципального района Волжский Самарской области о том, что снижение кадастровой стоимости земельных участков приведет к уменьшению размера земельного налога, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, обоснованность которых подтверждена представленными в суд и не опровергнутыми в установленном порядке доказательствами.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Из материалов дела следует, что датой обращения с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 11.10.2017г., в суд с настоящим иском – 30.10.2017г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Амонд» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: 

- №, площадью 27 467 кв. м., категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием: для производственной базы (АБЗ), расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.01.2009 года в размере 10 904 399 рублей;

- №, площадью 5 092 кв. м., категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием: для производственной базы, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.01.2009 года в размере 2 561 276 рублей.

Дата подачи административного иска в суд – 30.10.2017г., заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 11.10.2017г.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 04.12.2017г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь