Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ Р. Ф.

26 сентября 2018 г. город Сочи

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Курина Ю.В., при секретаре судебного заседания Симованян К.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Черномор» о понуждении к передаче в собственность жилого помещения и регистрации права собственности на жилое помещение и по встречному иску ООО «Черномор» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с требованием (уточненным в ходе рассмотрения дела в соответствии со ст. 39 ГПК РФ) к ответчику о понуждении к передаче в собственность жилого помещения – 

<

адрес>, расположенной в корпусе «А» 

<

адрес> в г. Сочи, и регистрации его права собственности на указанное жилое помещение.

ООО «Черномор» обратился в суд со встречным иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома в размере 266 000 рублей.

Первоначальные исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Черномор» (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве № А-4/12, согласно п. 4.3 которого объектом долевого строительства является квартира с условным №, общей площадью 33,19 кв.м. (лоджия – 2,75 кв.м.), расположенная на 4 этаже жилого дома по 

<

адрес> в городе Сочи. Срок передачи квартиры истцу определен в п. 4.7 договора – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 5.1 договора цена квартиры составляет 3 594 000 рублей. Указал, что пунктом 13.2 заключенного сторонами договора предусмотрено, что в случае нарушения установленного договором срока передачи истцу объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Истцом была в полном объеме оплачена стоимость объекта долевого строительства в сумме 3 594 000 рублей, что подтверждается чек-ордерами (платежным поручением) от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. Объект долевого строительства в установленный договором срок и до даты обращения истца в суд с настоящим иском последнему передан не был. Истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ он в устной форме был проинформирован ответчиком о необходимости произвести доплату стоимости квартиры в размере 266 000 рублей. Основанием для увеличения итоговой стоимости послужило фактическое увеличение площади квартиры истца (п. 5.4.1 договора) на 2,66 кв.м., исходя из расчёта - 2,66 кв. м * 100 000 руб. = 266 000 рублей. Истец также указал, что в связи с невыполнением ответчиком в срок своих обязанностей по передаче квартиры по договору участия в долевом строительстве подлежит начислению неустойка. Неустойка подлежит начислению с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и составляет 357 842,60 рублей (3 594 000 рублей * 7,25% * 206 / 300 * 2). ДД.ММ.ГГГГ истец письменно уведомил ответчика о погашении предусмотренного п. 5.4.1. договора обязательства зачетом встречного однородного требования (ст. 410 ГК РФ) по уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства. Возможность такого зачета не противоречит положениям ст. 410 ГК РФ и соответствует сложившейся судебной практике, которая допускает зачет штрафных санкций и суммы основного долга. Согласно объявлению застройщика, размещенному на стенде объявлений, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено ДД.ММ.ГГГГ. Истец считает, что отсутствие ответа ответчика по адресованному ему истцом предложению о зачете требований свидетельствует о согласии последнего с данным условиями. По мнению истца, ООО «Черномор» уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру к истцу, в связи с чем должны быть применены положения ст.551 ГК РФ. По приведенным основаниям просил суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме. В адресованном суду письменном отзыве на встречный иск возражал против заявленных требований, просил отказать в его удовлетворении.

В судебное заседание ФИО1 не в адресованном суду заявлении просил рассмотреть данное гражданское дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Черномор» по доверенности ФИО2 исковые требования ФИО1 не признала, встречные исковые требования поддержала. Указала, что ДД.ММ.ГГГГ все строительные работы в отношении объекта долевого строительства были окончены, о чем ДД.ММ.ГГГГ ООО «Черномор» было направлено в Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края извещение №Ц-Ю-674-АБ об окончании строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства. Объект долевого строительства был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ на основании разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU№. Объекту долевого строительства - однокомнатная квартира с условным номером № А-4/12, был присвоен номер №. Согласно п. 4.3. договора проектная площадь объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры № А-4/12 составила 35,94 кв.м. (площадь 

<

адрес>,19 кв.м., площадь лоджии 2,75 кв.м.). Подтвердила, что ФИО1 оплатил стоимость квартиры, предусмотренную п. 5.1. договора, в размере 3 594 000 рублей. Пояснила, что стоимость квартиры определялась исходя из проектной площади объекта долевого строительства на удельный показатель стоимости 1 квадратного метра объекта долевого строительства, который составляет 100 000 рублей (п. 5.1.2. Договора). В соответствии с п. 1.9. договора проектная площадь объекта долевого строительства - общая площадь объекта долевого строительства, определенная при заключении настоящего договора на основании проектной документации на многоквартирный жилой дом как сумма площадей всех помещений объекта долевого строительства (жилых, нежилых, подсобных, вспомогательных, в том числе лоджий, балконов, террас и пр.) без применения понижающих коэффициентов от их реального значения. 

<

адрес> применяется по соглашению сторон в целях определения цены договора. Пунктом 1.10. договора была определена фактическая площадь объекта долевого строительства как общая площадь объекта долевого строительства, определенная по результатам кадастровых работ (первичной технической инвентаризации) многоквартирного жилого дома органом технической инвентаризации после окончания его строительства, и определяемая в целях настоящего договора как сумма площадей всех входящих в состав объекта долевого строительства помещений: жилых, нежилых, подсобных, вспомогательных, в том числе лоджий, балконов, террас и прочих помещений, без применения понижающих коэффициентов от их реального значения. Согласно данным филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г. Сочи площадь 

<

адрес> составила 35,3 кв.м., площадь лоджии - 3,3 кв.м. Итого, общая площадь 

<

адрес> составляет 38,6 кв.м., что подтверждается выдержкой их технического паспорта составленным филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г. Сочи на многоквартирный жилой дом. Таким образом, общая площадь 

<

адрес> увеличилась на 2,66 кв.м., при этом и её итоговая стоимость увеличилась на 266 000 рублей. Наставила, что не смотря на неоднократные обращения к ФИО1 о необходимости проведения доплаты за увеличившуюся площадь жилого помещения, последним до настоящего времени не оплачена в полная стоимость 

<

адрес>. Пояснила, что отсутствие оплаты 

<

адрес> полном объеме препятствует в передачи истцу объекта долевого строительства. На основании изложенного просила суд взыскать с ФИО1 оплату по договору участия в долевом строительстве в размере 266 000 рублей и понесенные судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5 680 рублей. Обратила внимание суда, на то что неустойка по договору № А-4/12 ФИО1 с ООО «Черномор» в судебном порядке взыскана не была. Полагала, что доводы ФИО1 о наличие неустойки по договору № А-4/12 на данном этапе носят субъективный характер и не подтверждены судебным актом. По указанным выше обстоятельствам просила суд отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО1 к ООО «Черномор».

Заслушав доводы и возражения представителя ответчика, исследовав материалы дела, а также представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу пунктов 1 и 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для всех участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. 

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (дольщик) и ООО «Черномор» (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве № А-4/12.

Согласно п. 4.3 договора объектом долевого строительства является квартира с условным №, общей площадью 33,19 кв.м. (лоджия – 2,75 кв.м.), расположенная на 4 этаже жилого дома по 

<

адрес> в городе Сочи. 

Срок передачи квартиры истцу определен в п. 4.7 договора – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 5.1 договора стоимость объекта долевого строительства составляет 3 594 000 рублей.

Истец полностью оплатил денежные средства, предусмотренные п. 4.3 договора, в сумме 3 594 000 рублей, что подтверждается чек-ордерами (платежным поручением) от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. 

В соответствии с п. 1.9. договора проектная площадь объекта долевого строительства - общая площадь объекта долевого строительства, определенная при заключении настоящего договора на основании проектной документации на многоквартирный жилой дом, как сумма площадей всех помещений объекта долевого строительства (жилых, нежилых, подсобных, вспомогательных, в том числе лоджий, балконов, террас и пр.) без применения понижающих коэффициентов от их реального значения. 

<

адрес> применяется по соглашению сторон в целях определения цены договора.

ДД.ММ.ГГГГ все строительные работы в отношении объекта долевого строительства были окончены, о чем ДД.ММ.ГГГГ ООО «Черномор» было направлено в Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края извещение №Ц-Ю-674-АБ об окончании строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства. 

Объект долевого строительства был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ на основании разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU№, а квартире с условным № присвоен номер «134».

В соответствии с п. 5.4.1. заключенного сторонами договора если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) фактическая площадь объекта долевого строительства увеличится более чем на 1 кв.м. относительно проектной площади, то участник долевого строительства обязуется произвести доплату застройщику, путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика. 

Сумма подлежащих доплате участником долевого строительства денежных средств определяется исходя из возникшей разницы между фактической площадью и проектной площадью объекта долевого строительства к стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства.

Согласно данным филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г. Сочи при выполнении кадастровых работ установлено, что площадь 

<

адрес> составила 35,3 кв.м., площадь лоджии - 3,3 кв.м. 

Таким образом, общая площадь 

<

адрес> составляет 38,6 кв.м., что подтверждается выдержкой их технического паспорта, составленного филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г. Сочи на многоквартирный жилой дом.

В соответствии с исковым заявлением ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был проинформирован ответчиком в устной форме о необходимости произвести доплату остаточной стоимости квартиры в размере 266 000 рублей. Истцу было известно, что данное увеличение стоимости было вызвано увеличением по результатам обмера фактической площади квартиры на 2,66 кв. м (2,66 кв. м * 100 000 руб. = 266 000 руб.)

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ООО «Черномор» было направлено уведомление о зачете встречных однородных требований, а также претензия. Согласно данному уведомлению истцом была исчислена неустойка в сумме 357 842 рублей 60 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также в одностороннем порядке произведен зачет запрошенной ООО «Черномор» доплаты в размере 266 000 рублей, в результате чего по мнению истца был осуществлен зачет требования о доплате в сумме 266 000 рублей. Между тем, истцом согласие ООО «Черномор» на проведение зачета получено не было. 

Позиция истца по первоначальному иску основана на том, что им погашена задолженность по договору долевого участия в строительстве в полном объеме путем производства зачета данной задолженности однородным требованием истца о выплате ему застройщиком неустойки, в связи с чем истец просит суд обязать ООО «Черномор» передать ему в собственность и зарегистрировать за ним право собственности на 

<

адрес>, расположенную в 

<

адрес> в г. Сочи. Данное требование ФИО1 не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Согласно ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу п. 2 ст. 12 Закона обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона (п. 2 ст. 5 Закона).

Статьей 410 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п. п. 1 и 2 ст. 154 ГК РФ). Если заявление о зачете встречных однородных требований направлено на прекращение гражданских прав и обязанностей, вытекающих из заключенных ранее договоров, оно отвечает указанным в ст. ст. 153, 154 ГК РФ критериям гражданско-правовых сделок.

Между тем, для взыскания неустойки в связи с нарушением застройщиком обязательств по передаче участнику долевого строительства в установленный срок объекта долевого строительства не может быть расценена судом как сделка, для которой достаточно лишь воли участника долевого строительства. Для верного определения размера неустойки и для установления её факта, в случае отказа застройщика от её добровольной выплаты, необходимо решение суда о её взыскании. 

Между тем, ФИО1 не заявлено требования о взыскании с застройщика неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.

В данном случае, исходя из положений ст. 410 ГК РФ, которая предусматривает зачет только однородных обязательств, отсутствуют основания для зачета договорных санкций и основного денежного долга, т.к. они возникли из разных по существу гражданско-правовых обязательств и различны по своей юридической природе.

При установленных судом обстоятельствах, принимая во внимание факт того, что ФИО1 не произведена в полном объеме оплата объекта долевого строительства, требования о возложении обязанности на ООО «Черномор» по передаче ФИО1 

<

адрес>, расположенной в доме по 

<

адрес> в г. Сочи, и признании за последним права собственности на данный объект долевого строительства удовлетворению не подлежат.

ООО «Черномор» заявлено встречное требование о взыскании с ФИО1 задолженности по договору долевого участия в строительстве № А-4/12 в размере 266 000 рублей, которое подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Правоотношения по договору участия в долевом строительстве жилого дома № А-4/12, заключенному между ООО "Черномор" и ФИО1, регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". 

В силу ч. 2 ст. 12 названного Закона обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 5.4.1. заключенного сторонами договора если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) фактическая площадь объекта долевого строительства увеличится более чем на 1 кв.м. относительно проектной площади, то участник долевого строительства обязуется произвести доплату застройщику, путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика. 

Сумма подлежащих доплате участником долевого строительства денежных средств определяется исходя из возникшей разницы между фактической площадью и проектной площадью объекта долевого строительства к стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства.

Согласно п. 8.1.1. договора участник долевого строительства обязуется оплатить застройщику цену договора в объеме и на условиях, предусмотренных статьей 5 договора.

В соответствии с п. 8.1.9. договора обязательства участника долевого строительства по настоящему договору считаются исполненными с момента оплаты в полном объеме цены договора в соответствии со статьей 5 настоящего договора, выполнения иных обязательств согласно настоящему договору, выполнение иных обязательств согласно настоящему договору, и подписания сторонами передаточного акта.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 стало известно о том, что фактическая площадь 

<

адрес> увеличена на 2,66 кв.м.

Факт увеличения проектной площади 

<

адрес> до фактической 38,6 кв.м. (лоджии – 3,3 кв.м.) подтверждается материалами дела, выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, а также не оспаривается никем из сторон.

В данном случае, с учетом увеличения площади объекта долевого строительства на 2,66 кв. м у участника долевого строительства ФИО1 перед ООО «Черномор» возникла обязанность по доплате за такое увеличение площади объекта, которая на момент разрешения данного спора не исполнена истцом. 

Законные основания считать исполненными обязательства по договору долевого участия в целях подписания сторонами документа о передаче объекта долевого строительства в собственность участника долевого строительства отсутствуют.

Согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 ГПК Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом, исходя из смысла приведенных норм, бремя доказывания исполнения обязательств по оплате объекта долевого строительства лежит на истце.

Между тем, в ходе судебного разбирательства ФИО1 не представлено суду доказательств доплаты ООО «Черномор» денежных средств по договору № А-4/12 в сумме 266 000 рублей, в связи с чем требования последнего о взыскании с ФИО1 задолженности по договору № А-4/12 в размере 266 000 рублей подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с требованиями ст. 333.20 Налогового кодекса РФ при подаче исковых заявлений, а также административных исковых заявлений, содержащих требования как имущественного, так и неимущественного характера, одновременно уплачиваются государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, и государственная пошлина, установленная для исковых заявлений неимущественного характера.

При обращении в суд с настоящим иском в соответствии с требованиями ст. 333.19 Налогового кодекса РФ ООО «Черномор» при цене иска равной 266 000 рублей оплачена государственная пошлина в размере 5 860 рублей, которая подлежит возмещению последнему за счёт средств ФИО1 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Черномор» о понуждении к передаче в собственность жилого помещения и регистрации права собственности на жилое помещение оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ООО «Черномор» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Черномор» задолженность по договору участия в долевом строительстве № А-4/12 в размере 266 000 рублей и понесенные последним судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 680 рублей.

Апелляционная жалоба на решение может быть подана в Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено судом ДД.ММ.ГГГГ.

СУДЬЯ: