*** 

Мотивированное 

решение

 составлено 06 мая 2019 года

№ 2-153/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 апреля 2019 года г.Березовский

Березовский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Аникиной К.С., при секретаре судебного заседания Бердюгиной О.С., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, третьего лица ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании уплаченной по договору купли-продажи денежной суммы,

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5, которым просил: расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от дата, взыскать денежные средства в сумме 1500000 руб.

В обоснование иска истец указал, что 20.10.2016 между ним и ФИО5 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, право собственности на земельный участок и жилое строение по адресу: Свердловская область, г.Березовский, коллективный сад №, участок №, было зарегистрировано 15.11.2016. Имущество и ключи фактически были переданы 20.11.2016. 20.12.2016 истцом был заключен договор с подрядной организацией на выполнение строительных работ по устройству наружной деревянной стены на уровне балкона с оконным и дверным проемом и работы по устройству дверного проема с монтажом дверного блока в пристрое на сумму 106635 руб. 73 коп. На момент заключения договора жилое строение находилось под сайдингом, который был демонтирован 10.01.2017. После демонтажа сайдинга и деревянной обшивки под ним были обнаружены дефекты, подрядчик указал на необходимость выполнения дополнительных работ, поскольку было выявлено ненадлежащее состояние жилого строения: множественные дефекты и разрушения фундамента, гниль деревянного бруса фундамента, трухлявость и гниль и разрушение бревна, поражение их плесенью, прогиб несущих конструкций балкона и разрушение деревянных балок балкона. Для приведения объекта в нормативное состояние, пригодное для эксплуатации, подрядная организация указала на необходимость выполнения дополнительных работ по устранению дефектов, стоимость выполнения работ (без учета работ, предусмотренных договором подряда) составила 392482 руб. 24 коп. Согласно договору купли-продажи стоимость жилого строения установлена в размере 500000 руб. Таким образом, сумма затрат истца на устранение недостатков значительно превышает 50% стоимости жилого строения, что делает несение затрат экономически нецелесообразными. Кроме того, чтобы выполнить работы по замене ветхих и гнилых бревен в центральной части, требуется осуществить разбор всего строения, перекрытий и кровли. Ответчик не ставил истца в известность о наличии недостатков, дефекты невозможно было установить визуально, поскольку жилое строение было облицовано сайдингом, гнилые бревна обшиты деревянными досками, изнутри стены обшиты деревянной доской «вагонкой», цоколь облицован декоративной плиткой. Таким образом, осмотреть фундамент не представилось возможным. Поскольку для эксплуатации жилого строения истцу требуется устранить многочисленные дефекты, что влечет несение несоразмерных затрат, нарушено право истца на приобретение объекта недвижимого имущества надлежащего качества, требование о расторжении договора купли-продажи в отношении двух объектов: земельного участка и жилого строения, является обоснованным, истец вправе требовать возврата уплаченных денежных средств в полном объеме. Ответ на досудебную претензию не получен.

Представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме по доводам и обстоятельствам, изложенным в иске, дополнениях к нему (т.1 л.д.24, т.2 л.д.4-6), письменных объяснениях (т.1 л.д.55-57).

Представитель ответчика ФИО2 в удовлетворении иска просила отказать, в том числе по доводам, изложенным в письменных возражениях (т.2 л.д.1).

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании требования иска ФИО4 поддержала, просила удовлетворить, в том числе по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск (т.1 л.д.46-47).

Стороны - истец ФИО4, ответчик ФИО5 - в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались своевременно и надлежащим образом (т.2 л.д.58-60).

Представитель привлеченного определением Березовского городского суда Свердловской области от 28.01.2019 (т.1 л.д.122) к участию в деле в качестве третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен, в письменном отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие (т.2 л.д.52). 

Заслушав стороны, оценив фактические обстоятельства, исследовав представленные суду письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

В силу положений ч.2 ст.61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела.

Судом установлено, из материалов дела следует, что спорным объектом недвижимого имущества, права на который на дату рассмотрения дела в суде зарегистрированы в установленном порядке, является жилое строение без права регистрации проживания, назначение: нежилое здание, площадью 61,4 кв.м, с кадастровым номером 66:35:0101027:499, расположенное на садовом земельном участке по адресу: Свердловская область, г.Березовский, коллективный сад №, участок №, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 15.11.2016 (т.1 л.д.6).

Судом также установлено, следует из данных, представленных Филиалом «Березовское БТИ» СОГУП «Областной Центр недвижимости», изначально на земельном участке по указанному адресу располагался бревенчатый садовый дом (литер А) площадью 18,9 кв.м, затем было осуществлено строительство веранд (литер а,а1) площадями 9,2 и 8,2 кв.м, терассы (литер а2) площадью 6,7 кв.м, мансарды на втором этаже (литер А1) площадью 18,9 кв.м. 

По данным технической инвентаризации, проведенной БТИ по состоянию на 03.04.2017, на земельном участке располагается жилое строение, состоящее: на первом этаже из комнат площадями 14,7 кв.м, 10,6 кв.м, 8,1 кв.м и коридора площадью 4,1 кв.м, на втором этаже из мансарды, в том числе комнат площадями 13 кв.м, 4,2 кв.м, 9,5 кв.м, 3,9 кв.м, 6,9 кв.м. Общая площадь жилого строения составляет 75 кв.м. 

На дату рассмотрения дела в суде спорное жилое строение, а также земельный участок, на котором оно расположено, принадлежат на праве собственности истцу ФИО4, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 15.11.2016 (т.1 л.д.6), от 29.01.2019 (т.1 л.д.138-139,140), представленным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области по запросу суда делом правоустанавливающих документов (т.1 л.д.141-160). Основанием государственной регистрации права собственности истца ФИО4 на жилое строение являлся договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.10.2016, заключенный с ответчиком ФИО5, из анализа которого, в частности, следует, что ФИО4 приобрел у ФИО5 земельный участок площадью 298 кв.м и жилое строение площадью 61,4 кв.м без права регистрации проживания, расположенное на данном садовом земельном участке по адресу: Свердловская область, г.Березовский, коллективный сад №, участок №. Стоимость отчуждаемого недвижимого имущества согласована сторонами в п.3 договора следующим образом: недвижимое имущество продано за 1500000 руб., в том числе: земельный участок за 1000000 руб., жилое строение - за 500000 руб., по соглашению сторон в стоимость жилого строения входят баня, сарай и все иные хозяйственные постройки, расположенные на земельном участке, указанном в п.1 договора, но не зарегистрированные в установленном законом порядке (т.1 л.д.5).

Судом установлено, что цена договора согласована сторонами с учетом технического состояния жилого строения, которое в отсутствие в договоре условия о качестве жилого строения пригодно для использования именно в тех целях, которые предполагались ФИО4, и о которых было сообщено ФИО5 - для отдыха и занятия огородничеством без использования для постоянного проживания, то есть в качестве нежилого садового дома. Судом также было установлено, что покупателем был осуществлен осмотр объектов недвижимости, объекты были осмотрены визуально, был произведен осмотр внутреннего и внешнего состояния жилого строения, состояние жилого строения было оценено, как удовлетворительное, при осмотре недостатков обнаружено не было, на момент подписания дата договора купли-продажи и передачи земельного участка и жилого строения между ФИО5 и ФИО4 разногласий по качеству жилого строения не имелось, претензии и замечания по техническому состоянию жилого строения истец не предъявлял, жилое строение было принято истцом без указания на наличие каких-либо недостатков.

Указанные обстоятельства установлены при рассмотрении гражданского дела № 2-369/2017 по иску ФИО4 к ФИО5 о соразмерном уменьшении покупной цены жилого строения, компенсации морального вреда решением Березовского городского суда Свердловской области от 31.07.2017 (т.2 л.д.91-93), оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 17.11.2017, и, вопреки доводам представителя истца, на основании ч.2 ст.61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для сторон настоящего спора имеют преюдициальное значение.

Судом также установлено, следует из материалов дела, 20.12.2016 истец заключил договор № 68 с ООО «Веста» на выполнение работ по устройству наружной деревянной стены на уровне балкона с оконным и дверным проемами в жилом строении по адресу: Свердловская область, г.Березовский, коллективный сад №, участок № (т.1 л.д.7-9). 

Решением Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 25.10.2018 отказано в удовлетворении иска ФИО4 к ООО «Веста» о возложении обязанности по исполнению условий договора № 68 от 20.12.2016 (т.1 л.д.26-27,115).

05.01.2017 истец заключил договор с подрядчиком ИП ФИО6, по условиям которого подрядчик обязался демонтировать сайдинг обшивки дома и все, что под сайдингом до стен дома (т.1 л.д.59-60). Во исполнение условий данного договора истцом представлен фотоотчет (т.1 л.д.61) и акт (т.1 л.д.62-67).

Судом установлено, вышеуказанной организацией - ООО «Веста» - по заказу истцу была подготовлена калькуляция стоимости дополнительных работ по усилению фундамента и замене бревен в несущих стенах дома (т.1 л.д.10), из которой следует, что стоимость работ и материалов составляет 392482 руб. 24 коп.

Основывая свои требования на данной калькуляции и положениях абз.2 п.2 ст.475 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая на необходимость устранения недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов, - 392482 руб. 24 коп., в то время, как стоимость строения составляет 500000 руб., направив в адрес ответчика претензию (т.1 л.д.11), истец просил договор купли-продажи от 21.10.2016 расторгнуть.

В соответствии с п.1,2 ст.469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со ст.557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абз.2 п.2 ст.475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Из указанных положений следует, что правила ст.475 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению, если покупателю передана недвижимость, не соответствующая условиям договора относительно качества объекта. Однако представленный сторонами договор условие о качестве объекта не содержит, соответственно, объект должен быть передан пригодным для целей, для которых обычно используется, что установлено как в рамках настоящего, так и в рамках предыдущего дела. 

Так, как установлено судом, в ходе рассмотрения гражданского дела № ФИО7 была проведена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, в ходе которой было установлено, что жилое строение обладает требуемой конструктивной надежностью и пространственной жесткостью, обеспечивающей его безопасную эксплуатацию, защита жизни и здоровья граждан обеспечена, жилое строение по адресу: Свердловская область, г.Березовский, коллективный сад №, участок №, может использоваться по назначению для временного проживания и отдыха людей без устранения дефектов, в результате осмотра экспертом были выявлены дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но не влияющие на снижение потребительских свойств жилого строения: выпучивание, сквозные трещины, выпадение камней в цоколе, трещины в бревнах, частичное поражение гнилью, нарушение конопатки, прогибы балки перекрытия и настила у дымохода; все имеющиеся дефекты являются устранимыми, так как существует техническая возможность их устранения, все дефекты могли быть обнаружены визуальным осмотром при покупке жилого строения, обшитого сайдингом, для осмотра стен надо было отогнуть сайдинг либо снять несколько пластин сайдинга и осмотреть стены, без снятия сайдинга могли быть обнаружены дефекты фундамента и дефекты перекрытий. Недостатки, связанные с естественным износом, устраняются посредством проведения текущих и капитальных ремонтов, естественный износ возможно уменьшить, но устранить невозможно, для устранения выявленных недостатков необходимо выполнить ремонтно-восстановительные работы, рыночная стоимость которых в ценах по состоянию на 17.07.2017 составляет 116000 руб. Рыночная стоимость жилого строения на дату проведения экспертизы, как с учетом износа и выявленных скрытых дефектов, так и без них, определена экспертом в одной и той же сумме - 1514912 руб.

Заключением специалиста ФИО8 от дата, подготовленным по заказу истца (т.2 л.д.7-29), заключение ФИО7 признано неполным, необоснованным и непроверяемым, содержит субъективные оценки, что не соответствует требованиям закона.

Истцом также представлено заключение эксперта ООО «УралСтройЭкспертиза» от 09.10.2018, подготовленное на основании определения суда при рассмотрении гражданского дела по иску ФИО4 к ООО «Веста» о возложении обязанности по исполнению условий договора № 68 от 20.12.2016 (т.1 л.д.68-114, 129-137, 163-196), из которого следует, что техническое состояние грунтов, фундаментов, стен и перекрытия оценено как ограничено-работоспособное, техническое состояние кровли - как работоспособное, общее техническое состояние объекта - как ограничено-работоспособное, при котором имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания конструкций, дальнейшая эксплуатация строения возможна при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций. Проведение строительных работ, предусмотренных договором подряда № 68 от 20.12.2016 нецелесообразно, для выполнения работ по договору необходимо выполнить работы по реконструкции и усилению жилого строения. Выявленные дефекты и недостатки потребуют переустройства всего жилого строения, полной его разборки и строительства заново. При заключении договора подряда № 68 от 20.12.2016 у ООО «Веста» не было возможности установить дефекты конструкций строения.

Из представленной истцом калькуляции ООО «Веста», составленной на основании заключения эксперта ООО «УралСтройЭкспертиза», относительно стоимости работ по восстановлению несущих конструкций садового дома соответствующая стоимость составляет 644787 руб. 25 коп. (т.1 л.д.116-117).

Согласно заключению ООО «АСР» от 02.06.2018 техническое состояние конструкций жилого строения оценивается как аварийное, в случае дальнейшей эксплуатации жилого строения аварийное состояние строительных конструкций, вызванное многочисленными дефектами, повысит риск внезапного обрушения несущих конструкций, степень физического износа составляет 70%, в случае проведения ремонтно-восстановительных работ потребуется разбор пристроев, выявлены дефекты конструкций жилого строений, дефекты несущих конструкций являются скрытыми в виду того, что доступ к ним ограничен (т.2 л.д.67-89).

Анализируя указанные исследованные доказательства, следует, прежде всего, отметить, что выводы заключения эксперта ФИО7 в силу положений ч.2 ст.61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеют для сторон преюдициальное значение, как и установленные в ходе рассмотрения гражданского дела № обстоятельства того, что приобретенное истцом недвижимое имущество является нежилым садовым домом, которое возможно использовать в соответствии с теми целями, на которые было указано истцом при заключении договора, - для отдыха и занятия огородничеством без использования для постоянного проживания. Оценивая рецензию ФИО8 на заключение ФИО7, суд приходит к выводу о том, что данное доказательство не отвечает признаку допустимости, поскольку право давать оценку заключению эксперта принадлежит суду, заключение эксперта ФИО7 было оценено судом в соответствии с положениями ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. 

Давая оценку заключению ООО «УралСтройЭкспертиза» от 09.10.2018, суд полагает, что эксперт оценил общее техническое состояние объекта как ограничено-работоспособное, установлено отсутствие опасности разрушения, потери устойчивости или опрокидывания конструкций, а дальнейшая эксплуатация строения возможна при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций. Вместе с тем, выводы о том, что строение невозможно использовать для тех целей, для которых оно было приобретено, заключение не содержит.

Критически относится суд к представленному истцом заключению ООО «АСР» от 02.06.2018, поскольку данное заключение было составлено ранее, чем заключение ООО «УралСтройЭкспертиза», однако специалист, составивший заключение, оценивает состояние дома не как ограниченно-работоспособное, а как аварийное.

Оба заключения были подготовлены по заказу истца, ответчик к участию при проведении данных исследований не привлекалась, при осмотре не присутствовала, исследования проводились спустя значительный период времени с момента перехода к истцу права собственности - 1,5 и 2 года после приобретения объекта недвижимости и после того, как истец начал работы по реконструкции объекта. При этом, как пояснила представитель истца в судебном заседании, все это время и по состоянию на дату рассмотрения дела в суде, то есть фактически на протяжении 2,5 лет, строение находится в разобранном состоянии, демонтирована обшивка дома. В этой связи оснований полагать, что наличие каких-то существенных недостатков находится в прямой причинно-следственной связи с действиями ответчика, не имеется, поскольку в силу положений ст.210 и ст.211 Гражданского кодекса Российской Федерации именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, как и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества.

Так, согласно правилам Гражданского кодекса Российской Федерации о переходе права собственности и риска случайной гибели или повреждения товара к покупателю с момента его передачи последнему, п.1 ст.476 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, покупатель должен доказать, что ему был передан товар с уже существующими недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании (хранении, перевозке) товара (скрытые недостатки).

Материалами дела подтверждено, что на момент подписания договора купли-продажи, разногласий по качеству строения между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию истец не предъявлял, строение было передано и принято без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом технического состояния и пригодности для использования. Не доказано истцом, что ответчик препятствовал осмотру строения, истец имел возможность воспользоваться услугами специалиста. Заключением эксперта ФИО7 установлено, что дефекты могли быть обнаружены визуальным осмотром при покупке жилого строения.

Допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что приобретенное строение имеет недостатки, которые препятствуют дальнейшему его использованию по назначению, в материалы дела не представлено. Доказательств того, что при заключении договора купли-продажи продавец был поставлен истцом в известность об использовании строения для целей постоянного проживания, в материалы дела не представлено. 

В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В этой связи суд также полагает, что истцом не представлены доказательства наличия неустранимых недостатков строения, либо недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков.

Согласно п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторонами цена строения в договоре купли-продажи была определена в сумме 500000 руб., кроме того, по соглашению сторон в стоимость жилого строения - 500000 руб. - входит также стоимость бани, сарая и все иных хозяйственных построек, расположенных на земельном участке, но не зарегистрированных в установленном законом порядке, условие договора в указанной части не оспорено. Оснований полагать, что истец, заявляя о расторжении договора купли-продажи в связи с необходимостью восстановления несущих конструкций нежилого садового дома (1981 года постройки) по цене 392482 руб. 24 коп., 644787 руб. 25 коп., в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении с ответчиком договора купли-продажи, не имеется.

С учетом совокупности установленных фактических обстоятельств правовых оснований для удовлетворения иска не имеется. 

В соответствии с ч.3 ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным исковым требованиям. Иных исковых требований в рамках настоящего гражданского дела истцом не заявлено.

Суд при вынесении решения оценивает исследованные доказательства в совокупности и учитывает, что у сторон не возникло дополнений к рассмотрению дела по существу, обе стороны согласились на окончание рассмотрения дела при исследованных судом доказательствах, сторонам также было разъяснено бремя доказывания в соответствии с положениями ст.ст.12,35,56,57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании уплаченной по договору купли-продажи денежной суммы - оставить без удовлетворения.

Стороны и другие лица, участвующие в деле, могут подать на указанное решение апелляционную жалобу в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Березовский городской суд Свердловской области.

Председательствующий судья: п/п К.С. Аникина

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

***