Дело № 2-2704/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 08 июня 2021 год

Красносельский районный суд Санкт-Петербурга

в составе: Председательствующего судьи - Новиковой Н.В.,

при секретаре Черновой Д.С.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ЗАО «РАНТ», ФИО3 об освобождении имущества от обременения, признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2, с учетом уточнения иска в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратилась с иском к ЗАО «РАНТ», ФИО3 о признании права собственности на квартиру и освобождении имущества от ареста на совершение регистрационных действий (запрещение сделок с имуществом) на жилое помещение-квартиру № 

<

№>, расположенную на одиннадцатом этаже дома по адресу: город Санкт-Петербург, 

<

адрес>, площадью 40,2 кв.м, кадастровый № 

<

№>.

В обоснование иска истец указал, что запрет был установлен Постановлением о запрете на совершение действий по регистрации от 31.10.2019 года № 79311285/7822 судебного-пристава исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Главного управления федеральной службы судебных приставов по городу Санкт-Петербургу, однако, до установления запрета указанная выше квартира, кадастровый № 

<

№>, была оплачена истцом, строительство объекта завершено и квартира передана истцу по акту приема-передачи. Истец владеет квартирой, однако зарегистрировать свое право не может, так как в отношении данной квартиры приняты ограничительные меры и наложены запреты на регистрационные действия.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебное заседание явился, на удовлетворении искового заявления настаивал.

Ответчики ЗАО «РАНТ», ФИО3 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены.

Третье лицо - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание представителя не направило, о слушании дела извещено, возражений не представило.

Судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела по ИОИП ФИО4 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена.

Копии иска были направлены всем участникам судебного разбирательства, с описями вложения.

Ответчик ЗАО «Рант» представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что не возражает против удовлетворения искового заявления. Обязательства по оплате квартиры исполнены в полном объеме, квартира передана по акту приема-передачи до наложения ареста, с истцом заключен договор № 222/3МК купли-продажи квартиры от 26 февраля 2021 года, который совместно передан на регистрацию.

В соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ и правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", риск неблагоприятных последствий в связи с неполучением почтовой корреспонденции по адресу регистрации целиком и полностью лежит на заинтересованном лице.

В связи с неявкой ЗАО «РАНТ», ФИО3, судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по ИОИП ФИО4, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, извещавшихся надлежащим образом, с учетом мнения представителя истца, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав доводы истца, письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Передача объекта недвижимого имущества по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования данным объектом.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от дата "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Судом установлено, что между ЗАО «РАНТ» и ФИО5 – дочерью истца, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от 27 декабря 2018 года. Судом установлено, что договор, поименованный предварительным договором купли-продажи квартиры, предусматривает не только обязанность заключить в будущем основной договор купли-продажи, но и обязанность покупателя уплатить стоимость жилого помещения в порядке предварительной оплаты, а также условия передачи квартиры в собственность истца, содержит все существенные условия договора об участии в долевом строительстве, предусмотренные ч. ч. 1, 4 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закона о долевом строительстве), целью договора является приобретение истцом квартиры в строящемся ответчиком доме, в связи с чем, суд квалифицирует договор как договор участия в долевом строительстве.

10 января 2019 года квартира передана ФИО5 по акту приема-передачи. 

Квартира была передана и с этого момента фактически осуществлялись права владения и пользования, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, а именно: актом ввода в эксплуатацию индивидуальных приборов учета ГВС, ХВС в жилом помещении от 19 июля 2019 года, актом проверки прибора учета и достоверности его показаний от 25.01.2020 года, а так же квитанциями и чеками об оплате коммунальных услуг.

ФИО5 и ЗАО «РАНТ» подписали дополнительные соглашения к предварительному договору о продлении сроков заключения основного договора купли-продажи квартиры на срок до 30.06.2020 года.

26 февраля 2020 года между ФИО5 и ФИО2 заключен договор уступки права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры от 27.12.2018 года.

Согласно договору уступки, к ФИО2 перешли все права по предварительному договору купли-продажи от 27.12.2018 года, в том числе право на заключение основного договора купли-продажи с ЗАО «Рант».

26 февраля 2020 года ФИО2, в лице своего представителя по доверенности ФИО5, и ЗАО «Рант» заключили договор № 222/3МК купли-продажи квартиры.

26 февраля 2020 года истица и ЗАО «РАНТ» подали указанный договор в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с целью регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем регистрация права собственности истца на построенную квартиру невозможна по причине наложения обременения (запрещения заключения сделок с имуществом, иным образом распоряжаться объектом недвижимости) на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 31.10.2019 года, в рамках исполнительного производства № 71979/19/78022-ИП, возбужденного 17 сентября 2019 года судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Санкт-Петербургу ФИО4

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам ст. ст. 2 (п. 1) и 3 (ч. ч. 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию (п. 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 (редакция от 04.03.2015).

Суд учитывает, что из положений Закона о долевом строительстве следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего сделку (ч. 2.1 ст. 1 Закона о долевом строительстве). Ответчик не отрицал, что полученные от истца денежные средства предназначены для строительства дома, а целью договора являлось приобретение истцом жилого помещения в строящемся ответчиком жилом доме. Данные обстоятельства нашли подтверждение в ходе судебного разбирательства.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о применении к сделке положений Закона о долевом строительстве.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного, поскольку судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом (аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.01.2016 N 5-КГ15-196).

Согласно статье 6 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (часть 1).

Договором определены все условия сделки, определен объект сделки: жилое помещение-квартиру № 

<

№>, расположенную на одиннадцатом этаже дома по адресу: город Санкт-Петербург, 

<

адрес>, площадью 40,2 кв.м, кадастровый № 

<

№>; определена стоимость договора 4 120 000 рублей.

Материалами дела подтверждается, что 10 января 2019 года квартира передана ФИО5 по акту приема-передачи, денежная сумма, установленная предварительным договором, в размере 4 120 000 рублей оплачена покупателем продавцу в полном объеме.

Так же материалами дела подтверждается, что задолго до принятия обеспечительных мер были произведены все юридически значимые действия: стоимость квартиры была оплачена 27 декабря 2018 года в полном объеме по предварительному договору купли-продажи квартиры от 27.12.2018 г., квартира передана по акту приема-передачи 10 января 2019 года, истец и её дочь проживают в квартире с момента передачи квартиры.

Суд приходит к выводу, что все необходимые меры разумной осмотрительности при заключении сделки истцом были соблюдены, т.к. объект в аресте не находился, иные ограничения отсутствовали. Объект находился на законных основаниях у продавца и законно был передан им покупателю. На момент заключения договора ничто не предвещало изменения ситуации, и данную ситуацию истец не провоцировал.

Лишь 31.10.2019 года судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Санкт-Петербургу ФИО4 было вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении спорного объекта недвижимости.

Указанный запрет был осуществлён в рамках исполнительного производства № 71979/19/78022-ИП, возбуждено 17 сентября 2019 г. на основании исполнительного листа серии ФС № 

<

№> от 23.07.2019 года в отношении застройщика.

Истец считает, что имущественные права истца не могут быть поставлены в зависимость от деятельности застройщика и мер, принятых в рамках исполнительного производства к имуществу ЗАО «РАНТ».

Позиция истца подтверждается представленными в дело доказательствами, а также показаниями свидетеля Б А.А., которые последовательны и логичны, соотносятся с объяснениями истца и материалами дела, не доверять им у суда нет оснований, свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Таким образом, по результатам анализа представленных доказательств, суд соглашается с позицией истца по делу.

При этом суд учитывает, что на 27 декабря 2018 года (день заключения договора) и на 10 января 2019 года (день передачи квартиры по акту приема-передачи) каких-либо обременений в отношении спорной квартиры (объекта) по обязательствам должника ЗАО «РАНТ» - не имелось. Сделка заключена и исполнена сторонами в полном объеме. 

Статьей 304 Гражданского кодекса РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

В соответствии со статьей 212 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

В силу статьи 55 Конституции Российской Федерации и пункта 2 статьи 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.

Поскольку истцом надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы за квартиру и принятие её по акту (п.2.1 Предварительного договора), в силу статей 12, 309, 310 Гражданского кодекса РФ он вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на квартиру.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного кодекса, а способы защиты - в его статье 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности приобретатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

В соответствии с п.96 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" В случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (пункт 2 статьи 174.1, пункт 5 статьи 334, абзац второй пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 названного выше совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ч. 1 ст. 80 Закона «Об исполнительном производстве» от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ, судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.

Согласно ч. 1 ст. 119 Федерального закона РФ № 229-ФЗ от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве», в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные граждане и организации вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи.

В силу абз. 2 п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Таким образом, из содержания указанных норм права и разъяснений следует, что правом на обращение в суд с иском об освобождении имущества от ареста и исключения его из описи обладает лицо, не являющееся должником по исполнительному производству, но обладающее правом собственности на имущество, на которое наложен арест, либо являющееся законным владельцем данного имущества.

Согласно ч. 2 ст. 442 Гражданского процессуального кодекса РФ заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства.

Иски об освобождении имущества от ареста предъявляются к должнику и взыскателю.

Регистрации перехода права собственности истца на указанную квартиру препятствует запрет Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производство УФССП России по Санкт-Петербургу 79311285/7822 от 31.10.2019 года, что подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 10.03.2020 года.

Оценив собранные доказательства в совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 3,11,55,67,194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Освободить имущество: квартиру № 

<

№>, расположенную на одиннадцатом этаже дома по адресу: город Санкт-Петербург, 

<

адрес>, площадью 40,2 кв.м, кадастровый № 

<

№> от ареста, наложенного постановлением о запрете на совершение действий по регистрации от 31.10.2019 года № 79311285/7822 судебного-пристава исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Главного управления федеральной службы судебных приставов по городу Санкт-Петербургу ФИО4 

Признать за ФИО2 

<

дата> года рождения, место рождения: 

<

...>, пол: женский, паспорт: 

<

...> право собственности на жилое помещение - 1-комнатную квартиру № 222, расположенную на одиннадцатом этаже дома по адресу: город Санкт-Петербург, 

<

адрес> 1, площадью 40,2 кв.м, кадастровый № 

<

№>.

Решение является основанием для регистрации права собственности ФИО2 на указанное жилое помещение.

Судья: 

Решение в окончательной форме изготовлено 08.06.2021.