К делу № 2-392/2025 

УИД: 23RS0058-01-2024-002082-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 20 февраля 2025 года

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Леошика Г.Д.,

при секретаре Силкиной В.В.,

с участием:

представителя истца администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края – ФИО1,

действующей на основании доверенности № от 03.02.2025 года,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

действующей на основании доверенности № от 04.05.2024 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края к ФИО2 о сносе самовольной постройки, признании права собственности отсутствующим, аннулировании записи о государственной регистрации права и сведений о государственном кадастровом учете, 

У С Т А Н О В И Л:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором, просит признать объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> самовольной постройкой; обязать ФИО2 снести указанный объект капитального строительства, за свой счет; признать отсутствующим право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу

<

адрес>, путем аннулирования записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости № от 26.04.2023; признать отсутствующим право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером №, путем аннулирования записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости № от 26.04.2023; признать отсутствующим право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером №, путем аннулирования записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости № от 26.04.2023; исключить сведения о государственном кадастровом учете объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>; взыскать с ответчика в пользу истца судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 3 000 рублей в день, за каждый день просрочки исполнения; в случае неисполнения решения суда о сносе самовольной постройки в установленный Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, предоставить истцу право по исполнению решения суда с привлечением иной (сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенного объекта за счет собственных средств данной организации с последующим взысканием расходов с ответчика в пользу понесенных организацией расходов.

Требования мотивированы тем, что, специалистом отдела земельного контроля по Хостинскому району управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером № площадью 446 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), расположенного по адресу: 

<

адрес> принадлежащего на праве собственности ответчику.

На указанном земельном участке в собственности ФИО2 зарегистрированы следующие объекты недвижимости с кадастровыми номерами: № назначение - жилой, количество этажей - 3, площадь - 139,9 кв.м.; №, назначение - жилой, количество этажей - 3, площадь - 156 кв.м., №, назначение - жилой, количество этажей - 3, площадь - 139,7 кв.м.

Истец указал, что, согласно сведениям департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером № выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома со следующими характеристиками: площадь застройки - 156,0 кв.м., высота -11,180м, количество надземных этажей - 2, общая площадь, согласно информации представленной в описании внешнего облика объекта - 267,6 кв.м.

В ходе проведения выездного обследования установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № возведены объекты капитального строительства, представляющие собой единый объект, но зарегистрированные как отдельные объекты с кадастровыми номерами: №.

Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, утвержденными решение Городского Собрания Сочи от 23.12.2009 № 202 (в редакции от 21.02.2023) установлены предельные параметры разрешенного строительства для территориальной зоны «Ж-4» (индивидуальные жилые дома, садовые дома): коэффициент использования территории (КИТ) - 0,6 суммарная общая площадь зданий, строений, сооружений.

На земельном участке с кадастровым номером № площадью 446 кв.м. с учетом коэффициента использования территории общая площадь объектов может составлять не более 267,6 кв.м.

Возведенный объект капитального строительства, представляющий собой одно целое, но разделенный на отдельные объекты с кадастровыми номерами: №, имеет общую площадь 435,6 кв.м., в связи с чем, нарушен КИТ на 168 кв.м.

Также уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома выдано на строительство объекта этажность - 2, однако возведенные объекты капитального строительства, представляющие собой одно целое, но разделенный на отдельные объекты с кадастровыми номерами: 23№, зарегистрированы как трехэтажные строения.

Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером № возведен объект недвижимости с нарушением параметров, указанных в уведомлении, а также с нарушением градостроительных норм и правил.

По мнению истца, на земельном участке с кадастровым номером № имеются признаки самовольной постройки, установленные ст. 222 ГК РФ, в связи с чем, истец обратился в суд с данными требованиями.

Представитель истца администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края – ФИО1, в судебном заседании наставила на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика - ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, которые приобщены к материалам дела, указав, что, здание, состоящее из объектов недвижимости с кадастровыми номерами № не нарушает права третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, соответствует строительным нормам и правилам, при таких обстоятельствах, исковые требования администрации являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, администрации Хостинского района г. Сочи, Управления Росреестра по Краснодарскому краю Сочи, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся третьих лиц.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав представленные письменные доказательства, заключение эксперта, не находит оснований для удовлетворения исковых требований администрации, по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно ч. 1 ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Из материалов дела следует, что, земельный участок с кадастровым номером № площадью 446 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), расположенный по адресу: 

<

адрес> принадлежит на праве собственности ответчику ФИО2, что суд усматривает из представленной в материалы дела копии выписки из ЕГРН от 06.02.2024 года (т.1 л.д.16-22).

На указанном земельном участке расположено три объекта недвижимости со следующими характеристиками: жилой дом площадью 156 кв.м., с кадастровым номером №, этажность:3, в том числе подземных:0, год завершения строительства: 2023, по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.23-30); жилой дом площадью 139,7 кв.м. с кадастровым номером № этажность:3, в том числе подземных:0, год завершения строительства: 2023, по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.31-38); жилой дом площадью 139,9 кв.м. с кадастровым номером № этажность:3, в том числе подземных:0, год завершения строительства: 2023, по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.51-58). Указанные объекты недвижимости принадлежат ответчику на праве собственности.

Ведущим специалистом управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером №.

По результатам выездной проверки, в рамках муниципального земельного контроля ведущим специалистом составлен акт № от 14 марта 2024 года, фототаблица, из которого следует, что, на земельном участке с кадастровым номером № возведены объекты капитального строительства, представляющие собой единый объект, но зарегистрированные как отдельные объекты с кадастровыми номерами: №, имеют общую площадь 435,6 кв.м. На указанном земельном участке площадью 446 кв.м. коэффициент использования территории (КИТ) с учетом существующих, и тех которые могут быть построены дополнительно, должен составлять не более 267,6 кв.м., в связи с чем, нарушен коэффициент использования территории на 168 кв.м. (т.1 л.д.11-15).

Как судом установлено из материалов дела, департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, выдано Уведомление от 11 ноября 2022 № о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке №, со следующими параметрами объекта: площадь застройки – 126,0 кв.м., высота – 11,180 м., количество надземных этажей – 2, общая площадь здания согласно описания внешнего облика – 267,6 кв.м. (т.1 л.д.39-50).

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пунктом 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение такой постройки. С иском о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 53 АПК РФ).

Исходя из содержания статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 11, Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», в границах муниципального образования, независимо от формы собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством и эксплуатацией объектов капитального строительства осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления.

В связи с чем, сам по себе факт обращения истца с данными требованиями обоснован.

Как указывает истец, причиной обращения в суд послужило то обстоятельство, что на земельном участке с кадастровым номером № выявлены признаки самовольной постройки, установленные п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, на указанном земельном участке взведено три объекта недвижимости, представляющие собой единый объект, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

Для разрешения спора и проверки доводов сторон, судом по делу назначена судебная комплексная, землеустроительная, строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «АКБ «Альянс».

Как следует из представленного в материалы настоящего дела заключения эксперта № от 20 декабря 2024 года, на исследуемом земельном участке с кадастровым номером № расположены три трехэтажных объекта недвижимости: площадью застройки: – 46,8 кв.м., 58,9 кв.м., 47,4 кв.м.

Конструктивно исследуемые объекты капитального строительства с кадастровыми номерами № являются блоками здания, общая площадь застройка которого составляет 153,1 кв.м. Других строений и сооружений в границах земельного участка с кадастровым номером № не установлено, Здание, состоящее из объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, по своей конфигурации, основным объемным характеристикам и фасадным решениям соответствует сведениям, содержащимся в проектной документации шифр 10/10-22-АР.

На момент осмотра в исследуемом здании проведены строительно-монтажные работы по обустройству чердачного пространства здания, возведены внутренние перегородки, выполнены работы по устройству внутренней отделки помещений, в результате чего образован третий мансардный этаж здания. Общая площадь здания после проведенных строительно-монтажных работ составляет 435,6 кв.м., количество этажей: 3, в том числе подземных 0. При этом конструктивная схема возведенного здания и его габариты не изменились, несущие конструкции конфигурация наружных ограждающих стен не изменились и соответствует сведениям, содержащимся в проектной документации шифр 10/10-22-АР.

Фактически здание (объекты недвижимости с кадастровыми номерами №), представляет собой объект капитального строительства, количество этажей: 3, в том числе подземных: 0, на котором выполнены строительно-монтажные работы по возведению железобетонного каркаса трех этажей здания с несущими продольными и поперечными монолитными бетонными рамами.

По результатам произведенного обмера объектов капитального строительства с кадастровыми номерами №, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> установлено, что: общая площадь здания с кадастровым номером №, посчитанная соответствии с требованиями приказа от 23 октября 2020 г. № П/0393, составляет 139,7 кв.м. (площадь застройки – 47,4 кв.м., высота – 10,0 м.), что соответствует сведениям, содержащимся в ЕГРН в отношении объекта исследования; общая площадь здания с кадастровым номером №, посчитанная в соответствии с требованиями приказа от 23 октября 2020 г. № П/0393, составляет 156 кв.м. (площадь застройки – 58,9 кв.м., высота – 10,0 м.), что соответствует сведениям, содержащимся в ЕГРН в отношении объекта исследования; общая площадь здания с кадастровым номером №, посчитанная в соответствии с требованиями приказа от 23 октября 2020 г. № П/0393, составляет 139,9 кв.м. (площадь застройки – 46,8 кв.м., высота – 10,0 м.), что соответствует сведениям, содержащимся в ЕГРН в отношении объекта исследования.

Параметры здания состоящего из объектов недвижимости №: этажей – 3; в том числе подземных – 0; общая площадь здания – 435,6 кв.м., площадь застройки – 153,1 кв.м., высота здания – 10,0 м.

Исследуемый объект капитального строительства состоящего из объектов недвижимости № расположен в уточненных границах правомерного земельного участка площадью 446 кв.м. с кадастровым номером №.

В результате проведенного исследования установлено, что конструкции исследуемого объекта капитального строительства - здания, состоящего из объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, в целом соответствуют требованиям СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах». Актуализированная редакция СНиП II-7-81* (с Изменениями N 2, 3), СНКК 22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», учитывающим устойчивость к сейсмическим нагрузкам. Устройство монолитных конструкций исследуемого здания производилось без существенных нарушений требований и соответствует СП 70.13330.2012. «Несущие и ограждающие конструкции», Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 (с Изменением N1,3, 4). Исследуемый объект соответствуют требованиям п. 4.3, 8.1.1. - 8.1.6. СП 4.13130.2013 «Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (с Изменениями N 1-4), статье 7 ФЗ от 30.12.2009 N 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Исследуемый объект капитального строительства - здание, состоящее из объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> соответствует требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам, согласно СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные». Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001 (с Изменением N1,2).

Исследуемый объект капитального строительства - здание, состоящее из объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, по расположению, соответствует противопожарным требованиям СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты.

Исследуемый объект капитального строительства состоящего из объектов недвижимости № соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденными решением городского собрания Сочи от 29.12.2009 №202, отраженным в уведомлении о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке № от 11 ноября 2022 года, в части требований к минимальным отступам от границ земельного участка, максимальной высоты здания, максимального процента застройки в границах земельного участка и минимального процента озеленения. Фактическое значение коэффициента использования территории (КИТ) составляет 0,98.

В ходе проведенного исследования установлено, что объект капитального строительства - здание, состоящее из объектов недвижимости с кадастровыми номерами № расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по своим фактическим параметрам имеет отклонение от параметров, указанных в уведомлении о соответствии № № т 11 ноября 2022 года, в части количества этажей и общей площади здания. По своей конфигурации, основным объемным характеристикам и фасадным решениям соответствует сведениям, содержащимся в проектной документации шифр 10/10-22-АР.

Сохранение исследуемого объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, который состоит из объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не создает препятствия в пользовании рядом положенными земельными участками, зданиям и сооружениям. Исследуемый объект капитального строительства, соответствует строительным нормам и правилам, т.е. может использоваться без установления срока приведения его в соответствие с градостроительным регламентом, не создает препятствия в пользовании рядом расположенными земельными участками, зданиям и сооружениям.

Снос исследуемого объекта капитального строительства, его железобетонного каркаса, который также выполняет функцию удерживающего грунт сооружения, может создать угрозу сползания грунта и высокую вероятность возникновения оползневых процессов, которая может повлечь за собой повреждение соседних объектов недвижимости и целостность расположенной в непосредственной близости от исследуемого земельного участка автомобильной дороги.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Экспертное исследование, проведенное ООО «АКБ «Альянс» в рамках рассмотрения настоящего дела, отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, было выполнено с соблюдением норм действующего законодательства, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет необходимое образование и значительный стаж работы. 

Судом указанное экспертное заключение принято в качестве допустимого доказательства, так как экспертиза проведена в установленном ГПК РФ порядке.

Разрешая спор, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями ст. ст. 10, 12, 209, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», исследовав представленное в материалы дела экспертное заключение во взаимосвязи с иными доказательствами, имеющимися в деле, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований администрации.

Объектом капитального строительства, согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Обязательность направления застройщиком в целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в уполномоченный орган уведомления о планируемых строительстве или реконструкции такого объекта предусмотрена частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", часть 5 статьи 16 Федерального закона от 03 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Судам следует учитывать, что до 01 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Так, спорное здание с учетом его технических характеристик, возведено на земельном участке принадлежащим ответчику на праве собственности, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок).

По итогам исследования возведенного строения на предмет соответствия требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Сочи, судебный эксперт пришел к выводу об отсутствии существенных нарушений, указав, что спорный объект полностью соответствует Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи.

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 31 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения (п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков (абзац шестой пункта 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).

Как указано в пункте 2 Постановления Пленума N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. 

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Согласно части 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Как следует из п. 19 Постановления Пленума ВС РФ N 44 от 12.12.2023 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. При определении последствий такого нарушения суду следует оценить его существенность. В частности, нарушение при возведении объекта нормативно установленных предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), строительных норм и правил, повлиявшее или способное повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

Экспертным заключением установлено, что, постройка, по поводу которой возник спор, не имеет дефектов, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает охраняемые законом права и законные интересы третьих лиц, фактические параметры здания, состоящего из объектов недвижимости с кадастровыми номерами № имеет отклонение от параметров указанных в Уведомлении № от 11 ноября 2022 года в части количества этажей и общей площади здания, при этом, спорные объекты соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, установленным Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденными решением Городского собрания от 29.12.202009 №202, отраженным в уведомлении о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке № от 11 ноября 2022 года в части минимальных отступов от границ земельного участка, максимальной высоты здания, максимального процента застройки в границах земельного участка и минимального процента озеленения, эксперт в своем заключении также указал, что параметры объектов недвижимости с кадастровыми номерами № полностью соответствует параметрам, указанным в ЕГРН. 

Что касается имеющихся несоответствий в части этажности, общей площади здания, данные нарушения являются несущественными, так как объект капитального строительства - здание, состоящее из объектов недвижимости с кадастровыми номерами № соответствует признакам, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, указанные нарушения безусловным основанием к признанию спорного строения самовольной постройкой и их сносу в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются.

Таким образом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая приведенную позицию высшей судебной инстанции, суд пришел к выводу, что спорные объекты недвижимого имущества соответствует основным требованиям градостроительных и строительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью человека, не создает препятствий в эксплуатации рядом расположенных объектов недвижимого имущества, размещение спорных строений произведено на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности. 

С учетом приведенных выше обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии достаточных оснований для применения крайней (исключительной) меры ответственности к ответчику, в виде сноса спорного объекта, в связи с чем, исковые требования администрации не подлежат удовлетворению. 

При отказе в удовлетворении основного требования о сносе самовольной постройки, суд также отказывает в удовлетворении производных от него требований, в том числе о взыскании неустойки.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края к ФИО2 о сносе самовольной постройки, признании права собственности отсутствующим, аннулировании записи о государственной регистрации права и сведений о государственном кадастровом учете, – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Хостинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 6 марта 2025 года.

Судья Г.Д. Леошик 

На момент опубликования решение не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО.СУДЬЯ