УИД 52RS0НОМЕР-08 

Дело НОМЕР

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года г. Нижний Новгород

Нижегородский районный суд г. Нижнего Новгорода в составе 

председательствующего судьи Калининой О.В., 

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «РАВТ-Эксперт» о признании недействительным отчета об оценке,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с указанным иском к ответчику, требования мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и ООО «Сбербанк страхование» был заключен договор о страховании объекта недвижимости (ипотеки), а именно 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости был подвергнут противоправным действиям со стороны неизвестного лица, а именно был осуществлен поджог 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в результате которого объект недвижимости получил повреждения.

ООО «Сбербанк страхование» признали пожар страховым случаем, который произошел на территории страхования и в результате, которого повреждены застрахованные элементы (элементы здания).

Все работы по определению величины нанесенного ущерба являются Оценочными, а специалисты, их выполняющими - Оценщиками. Это предположение основано на статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Далее - Федеральный закон № 135-ФЗ), которой указано, что для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Оценкой объекта недвижимости на предмет установления страховой суммы занимались специалисты ООО «РАВТ-Эксперт».

Отчет ООО «РАВТ-Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР-ИМ-23 выполнен с нарушениями закона и Федеральных стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Отчет ООО «РАВТ-Эксперт», по которому было выплачено страховое возмещение на сумму 329056.00, не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и федеральные стандарты оценки (Далее- ФСО). Чисто формально, авторы на странице 2 ссылаются на ФСО №НОМЕР, утвержденные Приказами Минэкономразвития РФ №НОМЕР еще от ДД.ММ.ГГГГ и Стандарты Российского общества Оценщиков. При этом Российского общества оценщиков в настоящее время не существует, оно реорганизовано в Ассоциацию «Русское общество оценщиков» в 2019-2020 г.г. (информация - www.ssoroo.ru).

Также не действуют стандарты, на которые ссылаются оценщики. В 20102015 г.г. был внесен пакет изменений в ФСО.

С 2022 года действует совершенно другой набор ФСО, введенный приказами Минэконом развития (http://sroroo.ru/evaluators/bank/651/): общие федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200:федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)»; федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)»; федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)»; федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)»; федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)»; федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)».

Обязательность применения ФСО обусловлена соответствующими приказами Минэкономразвития России. Изменились как названия стандартов, так и их структура, и требования. Достаточно очевидно, что оценщик, не знающий об изменении стандартов оценки, не может их исполнять.

После несоответствия требованиям Федерального закона 135-ФЗ и ФСО, необходимо отметить и существенные нарушения в самом отчете и несоответствия его требованиям нормативных документов. В Отчете отсутствуют многие обязательные разделы, наличие которых требуют статьи 9-11 Федерального закона № 135-ФЗ и действующие ФСО. Отсутствие этих обязательных разделов позволяет необоснованно значительно снизить расчеты в 1,5-3 раза. Отсутствуют упоминания ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ реквизитов. Например, о договоре на проведение оценки, независимость оценщика. Полностью отсутствует идентификация объекта оценки, упоминание право устанавливающих или право подтверждающих документов на него, физических характеристик объекта оценки- сгоревшего дома и полученных при пожаре повреждений.

Заявленный оценщик - автор отчета является членом другой саморегулируемой организации, нежели Русское общество оценщиков, но об использовании стандартов своей организации оценщиком не упоминается.

Отчет содержит внутренние противоречия, которые позволяют уверенно говорить о его недостоверности. Например, на с.1 в таблице указано:

Название объекта -Дом, Кадастровый номер -не предоставлен, Площадь объекта - не предоставлен, Дата осмотра - не предоставлен. То есть автор прямо пишет, что он не знает, что он оценивает, не знает площадь объекта оценки и не осматривал его! Таким образом, полностью отсутствует идентификация объекта оценки, которую требуют как Федеральный закон № 135-ФЗ, так и ФСО. Отсутствие идентификации приводит к получению неповторимых результатов - результат этой «оценки» в 1,5 раза ниже действующих цен.

Отчета фактически нет, есть страница, похожая на сметный расчет, с непонятными и неочевидными ссылками на источники информации. Непонятно, откуда взяты объемы работ и как рассчитаны объемы необходимых материалов. Оценщик находится в другом субъект РФ и, не имея документов об оцениваемом объекте, оценивал непонятно что с не известными ему характеристиками. Судя по представленному документу (копии отчета) Акт осмотра также не составлялся.

Полностью отсутствует ключевой раздел отчета - «Анализ рынка» с указанием диапазона цен на работы и материалы. Отсутствует Акт осмотра объекта и описание причиненных повреждений, что ведет как невозможности проверить отчет (это обязательное требование Федерального закона № 135-ФЗ), так и к непрозрачности результатов (их значительному занижению).

Полностью отсутствуют копии источников информации (обязательное требование) и копии документов оценщика.

Многократно занижена стоимость материалов. Пиломатериалов по цене 1399 руб./куб.м. нет в природе с 2014 года, как минимум. По указным ссылкам указанная информация отсутствует. Обращение по указанному в отчете адресу дает цифру 4050 рублей за 4 шт.(!) доски 50*150 мм длиной 3 м. Расчет дает стоимость за 1 куб.м. 45 000 рублей за 1 куб.м.

Кроме этого, в самой смете есть и явные ошибки - не включены необходимые работы, неверно определены объемы работ и потребности в материалах. Есть монтаж балок перекрытия, но нет демонтажа сгоревшего перекрытия, после монтажа балок перекрытия необходимо следует монтаж самого перекрытия - дощатого настила, покрытия потолка первого этажа - как минимум, оргалит и его покраска, укладка лаг пола второго этаже (мансарды) и настил самого пола. Отсутствуют работы по восстановлению перегородок мансарды, отделки первого этажа, полностью уничтоженных в результате пожара и залива при тушении. Нет работ по уборке и вывозу мусора.

На основании изложенного, просит суд признать отчет о стоимости объекта оценки от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР недействительным 

Истец судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена в установленном законом порядке.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 посредством видео-конференц-связи исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены в установленном законом порядке.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке.

В этой связи, суд находит возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и ООО «Сбербанк страхование» был заключен договор о страховании объекта недвижимости (ипотеки), а именно 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости был подвергнут противоправным действиям со стороны неизвестного лица, а именно был осуществлен поджог 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в результате которого объект недвижимости получил повреждения.

ООО «Сбербанк страхование» признали пожар страховым случаем, который произошел на территории страхования и в результате, которого повреждены застрахованные элементы (элементы здания).

Оценкой объекта недвижимости на предмет установления страховой суммы занимались специалисты ООО «РАВТ-Эксперт».

Истец указывает, что отчет ООО «РАВТ-Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР выполнен с нарушениями закона и Федеральных стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены в статье 11 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

Согласно ст. 11 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации":

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона;

цель оценки;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (ред. от 14.04.2022) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", который развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные общими стандартами оценки ФСО I - ФСО VI, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

В соответствии с пунктом 4 ФСО N 3 при составлении отчета должны соблюдаться следующие принципы:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью произвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Согласно п.7 ФСО N VI в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:

1) дата составления и порядковый номер отчета;

2) основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

3) информация, содержащаяся в задании на оценку;

4) сведения об оценщике (оценщиках), проводившем (проводивших) оценку, в том числе фамилия, имя, отчество (при наличии), номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков (регистрационный номер в саморегулируемой организации оценщиков, а также наименование и адрес саморегулируемой организации оценщиков);

5) сведения о заказчике оценки:

фамилия, имя, отчество (при наличии) физического лица, если заказчиком является физическое лицо;

реквизиты юридического лица, которые включают в себя полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения, если заказчиком является юридическое лицо;

6) сведения о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор (реквизиты юридического лица, которые включают в себя полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения);

7) сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона;

8) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке внешних организациях и квалифицированных отраслевых специалистах с указанием их квалификации, опыта и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

9) указание на стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития положений утвержденных федеральных стандартов оценки и одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, или обоснование неиспользования указанных методических рекомендаций;

10) точное описание объекта оценки с указанием количественных и качественных характеристик объекта оценки, включая права на объект оценки, перечень документов, устанавливающих такие характеристики, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу - реквизиты юридического лица (полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения) и (при наличии) балансовая стоимость данного объекта оценки;

11) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения и ограничения оценки в соответствии с пунктами 6 и 8 федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО III)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, в том числе не отраженные в задании на оценку;

12) анализ рынка объекта оценки, внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки;

13) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, включая:

последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов; отказ от использования подхода к оценке следует прокомментировать;

процесс определения стоимости объекта оценки каждым из примененных методов оценки и соответствующие им расчеты;

согласование результатов при применении различных подходов и методов оценки;

14) итоговая стоимость объекта оценки, ограничения и пределы применения полученного результата. Если в задании на оценку в соответствии с пунктом 4 федерального стандарта оценки "Задание на оценку (ФСО IV)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, не указана форма представления итоговой стоимости, то результат оценки должен быть представлен в виде числа;

15) перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

8. Подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки, должно быть выполнено следующим образом:

в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования);

в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации.

К раскрытию источников информации применимы положения пунктов 9 и 10 настоящего федерального стандарта оценки.

9. Детализация раскрытия информации в отчете, состав и объем приводимых в нем документов и материалов зависят от целей оценки, специфики объекта оценки и проведенного исследования, а также могут устанавливаться заданием на оценку.

10. В случае если это предусмотрено заданием на оценку, в отчет об оценке должны быть включены расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, которые не являются результатами оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки.

11. В отчет об оценке могут быть включены иные сведения, необходимые, по мнению оценщика, для полного и достаточного представления результата оценки. К таким сведениям может относиться в том числе описание факторов неопределенности, которые существенно влияют на результаты оценки, в частности связанных с ограничениями оценки, если они имели место в процессе оценки.

12. Оценщик должен хранить копии отчетов, документов и материалов, на основании которых проводилась оценка, в течение срока, установленного Федеральным законом.

Вместе с тем, представленный отчет не отвечает указанным требованиям.

Кроме того, как установлено судом из материалов проверки, проведенной СОРАО Региональная ассоциация оценщиков, оценщик ФИО5 отчет об оценке НОМЕР-ИМ от ДД.ММ.ГГГГ не подписывал. 

В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку отчет об оценке рыночной стоимости обязательств по возмещению ущерба, составленный ООО «РАВТ-Эксперт», который представлен в качестве доказательства рыночной стоимости возмещения ущерба от пожара, составлен оценщиком с нарушением вышеназванных принципов, не подписан оценщиком, суд полагает требования истца подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить. 

Признать недействительным отчет об оценке рыночной стоимости обязательств по возмещению ущерба НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «РАВТ-Эксперт».

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский районный суд г.Н.Новгорода.

Судья О.В. Калинина

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.